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1、 土地增值税基础知识 1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的进展。房地产业的进展不仅带动了相关产业的进展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进展调整和标准特别必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是爱护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进展宏观调控的需要；最终，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。 设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转
2、让房地产的过高收益进展调整，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，爱护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的安康顺当进展。 一、纳税义务人 依据土地增值税暂行条例其次条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，详细来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。 二、征税范围 所谓征税范围，是指税法规定必需征税的客观对像的详细内容。 土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围详细包括以下三
3、层含义： （一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。依据宪法和土地治理法的规定，城市的土地属于国家全部。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家全部的以外，属于集体全部。农村集体全部的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。 （二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。 （三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变
4、更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。 三、计税依据 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不行截然分开，因此，土地增值税依据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。 房地产增值额为纳税人转让房地产收减除条例规定的扣除工程金额后的余额。 （一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （二）法定扣除工程 1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.房地
5、产开发本钱。是指纳税人房地产开发工程实际发生的本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3.房地产开发费用。是指与房地产开发工程有关的销售费用、治理费用、财务费用。 4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除工程金额的价格。它是依据旧房及建筑物的重置本钱价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建筑同样的房屋及建筑物所需要的本钱费用再扣除折旧因素。 5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建立税、印花税。由于转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。 6.财政部规定的其他扣除工程。 四、税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除工程金额50的局部，税率为30； 增值额超过扣除工程金额50、未超过扣除工程金额100的局部，税率为40； 增值额超过扣除工程金额100，未超过扣除工程金额200的局部，税率为50。 增值额超过扣除工程金额200的局部，税率为60。 五、纳税方法 土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。