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1、浙江省2016年下半年房地产估价师制度及政策：房地产面积测算的意义与内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。 A60% B70% C80% D90% 2、由城市规划管理部门核发的，主要规定了用地性质、位置与界限。 A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同3、下列行为中，应征土地增值税的是。 A：继承房地产 B：赠及房地产 C：出售房地产
2、 D：出租房地产 E：执行层的组织协调 4、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。 A：物质形态及货币形态 B：投资资金量与预期收益率 C：出租、出售或经营形态 D：资金流通方式及对策 E：借款合同5、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。 A：7000 B：8333 C：8400 D：8667 E：工业用地的监测点评估价格 6、已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当
3、事人应当申请将在建工程抵押权登记转为。 A：预告登记 B：更正登记 C：异议登记 D：房屋抵押权登记 E：执行层的组织协调 7、下列对房地产最低保修项目与保修期限表达错误的是_ A屋面防水3年 B管道堵塞1个月 C灯具、电器开关6个月 D卫生洁具1年 8、我国房地产权属登记制度的特点不包括_。 A房地产权属登记由不同的登记机关分别登记 B房地产权属登记为房地产权利动态登记 C房地产权属登记实行申报登记制度 D房地产权属登记具有公信力 9、某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.17，国债收益率为3.5，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为。 A：3.5
4、B：5.17 C：7.75 D：8.59 E：借款合同 10、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A：用途 B：建筑规模 C：容积率 D：绿地率 E：工业用地的监测点评估价格11、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按_进行评估。 A工业厂房 B工业用地 C商品住宅 D商住用地 12、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30，从2006年开始年收入增长2，经营费用增长15，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出
5、装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)该类房地产的报酬率为8，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。 A：317345万元 B：320526万元 C：497137万元 D：760276万元 E：工业用地的监测点评估价格 13、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C中介服务
6、人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金14、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。(2009年试题) A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券 E：执行层的组织协调 15、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B投资者购买待开发房地产应负担的税费 C销售费用与销售税费 D开发成本与管理费用 16、某套住宅建筑面积为
7、l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A2400 B2580 C2607 D2760 17、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为_万元。 A600 B900 C1500 D1800 18、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是_。 A公共使用的排水沟 B市政道路 C权属不明的巷道 D房屋占地面积 19、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是_。 收集信息；分析信息；报告结果；确定问题与调查目标；制
8、定调查计划 A B C D 20、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是_。 A直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费 B措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等 C规费包括工程排污费、社会保障费等 D企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等 21、_是_的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。 A单项工程；建设项目 B单位工程；工程项目 C单项工程；工程项目 D单位工程；建设项目 22、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地
9、产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为。 A：9412 B：9214 C：9124 D：9325 E：工业用地的监测点评估价格23、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A7 B10 C15 D20 24、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。 A：15年 B：20年 C：25年 D：30年 E：工业用地的监测点评估价格25、当物业质量及市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较 多，则认为该开发商采用了_。 A领导
10、定价法 B随行就市定价法 C目标定价法 D挑战定价法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对土地利用的限制可归纳为。 A：土地权利的设立与行使的限制 B：房地产典当限制 C：房地产相邻关系的限制 D：房地产划拨、转让的限制 E：土地使用管制 2、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有_。 A农用地改为非农建设用地 B在写字楼旁新建大型游乐场 C住宅区道路禁止货车通行 D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E常常遭受洪水威胁3、 4、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使
11、用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至_。 A2002年1月10日 B2004年1月10日 C2005年1月10日 D2007年1月10日5、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 6、注册房地产估价师管理办法规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。 A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职
12、守作出准予房地产估价师注册行政许可的 B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的 C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的 D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的 E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形 7、拆迁人拆除，不予补偿。 A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋 C：产权有争议房屋 D：抵押房屋 E：超过批准期限的临时建筑 8、确定房地产开发项目，应当符合的要求是_。 A国家规定的土地利用规则 B房地产开发年度计划 C土地利用总体规划 D年度建设用地计划 E城市规划 9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有。 A：权益投资比率 B：利息备付率 C：偿债备付
13、率 D：内部收益率 E：资产负债率 10、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题) A：土地的编号 B：土地的利用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积11、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策 12、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例及估价对象的。 A：区位相近 B：权利性质相同 C：面积相等 D：档次相当 E：建成年份相同 13、中国耕地具有等明显的特点。 A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足14、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。
14、A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目 C：所有者权益类会计科目 D：成本类会计科目与权益类会计科目 E：资产类会计科目 15、综合验收中的_是竣工项目投入使用前的关键环节。 A消防验收 B规划验收 C环保验收 D人防验收 16、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是_。 A及财务报表中的成本完全不一样 B应根据实际发生费用记录来确定 C及财务报表中的成本一样 D是对项目未来将要发生的费用的预测与估算 17、下列关于征地的表述中，正确的有。 A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B：任何地上附着物与青苗，征地时一律给予补偿 C：由农村集体组织安置的人
15、员，安置补助费由农村集体经济组织管理与使用 D：土地补偿费与安置补助费之与最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍 E：征地时的水井，属于地上附着物补偿 18、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是_的目的。 A盈亏平衡分析 B敏感性分析 C风险分析 D概率分析 19、确定路线价时，选取标准宗地应符合_等要求。 A一面临街 B两面临街 C土地形状为矩形 D土地形状为正方形 E容积率为所在区段具有代表性的容积率 20、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼与公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开
16、发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。 A：商业信用 B：银行信用 C：股票 D：消费信用 E：分期付款 21、我国的土地权属证书有。 A：国有土地所有证 B：国有土地使用证 C：集体土地所有证 D：集体土地使用证 E：土地他项权利证明书 22、住房置业担保。 A：由专门的机构承担 B：是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式 C：提供的保证方式是连带责任保证 D：实行保证金制度 E：最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制23、廉租住房保障办法规定，廉租住房保障资金来源包括。 A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金 B：住房专项维修资金 C：提取贷款风险准备金与管理费用后的住房公积金增值收益余额 D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 E：政府的廉租住房租金收入 24、以下不属于房地产市场专业顾问的有_。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师25、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的_。 A40%50% B50%60% C60%70% D70%80%