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1、第一章1.房地产开发与经营含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进展根底设施建立、房屋建立，并转让房地产开发工程或者销售、出租商品房行为。百度房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系开发活动均可以视为整体上和宏观意义上房地产开发；狭义：主要是指在依据国家法律取得了国有土地使用权土地上进展根底设施、房屋建立行为，是在特定地段上所进展具体房地产工程规划、设计和建立、施工等开发活动。房地产经营：是企业经营活动重要组成局部，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标战略和策略，并有意识、有方案加以实现经济活动过程。2.理解房地产开发与
2、房地产经营关系。将开发与经营视为一个概念问题；讨论开发与经营相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要表达房地产开发与经营程序和内容。投资时机选择；工程定位；前期工作；建立阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作主要内容。完成各种报批手续，获取有关证书，根底设施和市政设施谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程工程招投标等。第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供给者
3、；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测影响因素。竞争状况 人口统计分析 趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中应用。经济学一个最核心命题就是“经济人假设，即认为任何经济行为主体都是在既定约束条件下，追求自身目标收益最大化，这就是所谓“收益最大化原理百度：获取工程最大收益净收益是进展房地产开发主要目，即房地产开发和经营者总是以其能得到总收益等于或超过其预期本钱作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发工程收益对于工程决策具有重要意义。收益、本钱指标分析、工程最正确规模确定、经济收益分析方法4.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中应用。在市场经济条件下，价格是影响时常需
4、求和购置行为主要因素，企业如能制定适当价格，就能扩大企业销售，提高市场占有率，增加盈利。应用：1.完全竞争型市场构造企业定价2. 垄断竞争型市场构造企业定价3.寡头竞争型市场构造企业定价 4纯粹垄断型市场构造企业定价5.简述房地产开发与经营决策内容。财务策略 生产策略 市场开发策略 价格策略： 高价策略 低价策略 均衡价格策略6.房地产经营决策原那么那么是什么？遵守政策法规原那么- 取得最正确效益原那么- 风险意识原那么- 定性分析与定量分析相结合原那么7.房地产经营决策程序是什么？1.发现问题2.确定目标 针对性 明确性 层次性 可行性3.拟制方案 整体详尽性 相互排斥性4.分析评价 限制因
5、素分析 潜在问题分析 综合评价5.选择方案6.实施追踪 反响控制 追踪决策 第三章1.房地产企业概念及特征有哪些？房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建立，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业效劳，实现自身价值经济组织。特征：房地产企业地域属性；房地产企业不完全竞争性；房地产企业存在专业化和综合化开展趋势2比照分析房地产企业五种一般组织构造设计优缺点。直线制组织构造优点：命令统一、责权清楚，维持本钱低，快速灵活； 缺点：不利于企业成长，过分依赖领导者才能和技能。职能制组织构造优点：利用专门化、规模化带来了本钱节约，减少了资源浪费。缺点：由于部门分割，部门不了解其他部门工作，只
6、追求各自只能利益；由于负责管理部门内多个工程，管理者不能了解组织整体最正确利益。直线职能制构造优点：统一指挥与专业分工相结合缺点：横向协调难度大，人员多，效率低，管理本钱高事业部制组织构造优点：强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略开展，提供各种效劳，调动事业部积极性，强调了事业部经理对本部门产品和效劳经营责任，有利于培养人才，增加内部竞争缺点：活动和资源重复配置导致本钱上升，效率降低。矩阵型组织构造优点：公司可以很好协调复杂又相互依存组织活动，不同专业人员可以很好沟通和交流，并借助矩阵构造组织平台很好地发挥资源作用缺点：消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏平安感，产品线经理为
7、了得到优秀专业人员展开争斗，容易引起租住矛盾。3分析房地产企业现代组织构造设计开展趋势。4团队构造、虚拟构造、无边界组织。团队构造：以团队为根底设计现代组织构造，好处在于整个组织是由执行组织各项任务工作小组或团队组成。虚拟构造：虚拟构造主要职能，如生产、销售、设计，是通过外包、租用完成。虚拟构造是高度集权化，部门化程度很低，甚至没有。虚拟构造建立在企业关系网络根底上，追求最大程度灵活性。高级管理层通过合同契约关系来维持与其他职能组织之间关系。无边界组织：这种组织构造模式取消了横向、纵向与外界边界，取消了命令链和职能部门，取消了组织垂直跨度，取而代之是跨层级工作团队，工作团队由高层管理者至普通员
8、工组成，企业构造更加扁平化。另一方面，由于电子网络技术开展，一些专业技术人员可以在家办公，可以为多个企业老板效劳，而他们却在公司管辖地域之外。5房地产企业战略管理过程。1. 确定企业当前使命、目标和战略2. 分析外部环境3. 识别时机和威胁4. 分析企业资源和能力5. 识别优势和劣势25SWOT战略分析6简述房地产开发企业资质管理。1. 房地产开发企业资质等级2. 房地产开发企业资质实行年检制度p44，457简述房地产企业行业管理主要内容。行业管理是指政府行政部门与行业组织对房地产企业主体、运行方式、运行环境、运营规那么、行业标准等方面进展管理和效劳活动。P48第四章1.什么是土地储藏和一级开
9、发？土地储藏和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储藏国有建立用地，并组织实施拆迁和市政根底设施建立，到达土地供给条件行为。在实施土地储藏和一级开发过程中产生房地产工程即为土地储藏和一级开发工程2房地产开发本钱由哪些费用构成。征地、拆迁补偿费及有关税费，收购、收回和置换过程中发生有关补偿费用，市政根底设施建立有关费用，招标、拍卖和挂牌交易中发生费用；贷款利息；其他费用3房地产综合开发工程类型有哪些？房地产综合开发工程类别：按照开发物业类型不同可以分为商业地产开发工程、住宅地产开发工程、工业地产开发工程等等。按照房地产开发企业在开发过程中所承当责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开
10、发。4土地使用权转让必须符合哪些条件？首先，转让土地使用权必须是出让土地使用权。行政划拨土地使用权可以进入转让市场，但在进入前，必须办理土地使用权出让手续，将划拨土地使用权转换为出让土地使用权前方可进入转让市场。其次，土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定转让条件。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条规定，未按土地使用权出让合同规定期限和条件投资开发、利用土地土地使用权不得转让最后，土地使用权转让后也有限定条件。一是新受让人不得改变出让合同所载明权利和义务。二是土地使用权转让时地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。三是转让土地使用权使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使
11、用者已使用年限剩余年限。5.我国城市房地产管理法规定哪些房地产不得转让百度百科：a.以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定条件；b.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利；c.依法收回土地使用权； d.共有房地产，未经其他共有人书面同意； e.权属有争议；f.未依法登记领取权属证书；g.法律、行政法规规定制止转让其他情形。6.房地产工程定位含义、原那么、内容、方法？A.含义：房地产工程定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划指导下，根据宏观开展背景、工程地段价值以及市场空间判断，结合工程自身特有其他制约因素，找到适合于工程客户群体，并在客户群体消费特征根底上
12、，进一步进展产品市场定位过程。B.原那么：符合城市规划、协调开展、效益最大化、符合市场需求、与企业开展战略相一致C.内容：确立开发理念、明确用途功能、筛选目标客户、测算租售价格、确定方案D.方法：市场调研法、头脑风暴法、经历分析法、其他方法第五章1. 简述出让土地使用权类型、含义：A.类型：协议、招标、挂牌、拍卖B.含义:简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。2.简述招标拍卖挂牌出让国有土地根本特征:A.招标出让土地使用权根本特征:程序标准；全方位开放，透明度高；公平、客观；交易双方一次成交B.拍卖出让土地使用权根本特征
13、:必须有两个以上买主;必须有不断变动价格;必须有公开竞争行为C.挂牌出让土地使用权根本特征:时间长，且允许屡次报价，有利于投资者理性决策和竞争;操作简便，便于开展;有利于土地有形市场形成和运作区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等法律关系平等在市场所处层次一级市场二级市场年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限已使用年限剩余使用年限土地转移方式协议、招标、挂牌、拍卖出售、交换、赠与第六章1.房地产市场调研含义是什么：就是以房地产为特定商品对象，对相关市场信息进展系统收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进展研究和预测，并最终为营销决策效劳专业方法
14、。2.房地产市场调研内容包括哪些：3.房地产市场调研方法包括哪些：a.全面调查法b.重点调查法c.抽样调查法:随机和非随机4.如何撰写房地产市场调研报告p126：a.报告主要内容:导言、正文、结尾、附件b.正文主要内容：根本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场需求特征、房地产市场形势及开展趋势、结论和建议c.撰写原那么：以调研目为核心原那么、前后逻辑合理原那么、层次鲜明性原那么、图文并茂原那么第七章1. 什么是可行性研究：即在投资决策前，对与工程有关市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进展全面分析、论证和评价，从而判断工程技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方
15、案进展优选科学方法。2. 房地产投资工程可行性研究包括哪些步骤：第一步，组织准备；第二步，资料收集及市场调查；第三步，开发方案设计和评价、选择；第四步，详细研究；第五步，编写研究报告书3.可行性研究种类有哪些？A.B.4.可行性研究包括哪些内容:工程概况、市场分析和需求预测、规划方案优选、开发进度安排、工程投资估算、资金筹集方案和筹资本钱估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论5.反映投资工程财务状况指标包括哪些：6.什么是风险、什么是房地产工程风险: a.风险:从房地产投资角度来说，风险是未来实际收益与预期收益偏差和可能性大小b.房地产工程风险:房地产工程风险主要表达在投入资金平安性、期
16、望收益可靠性、投资工程变现性和资产管理复杂性四个方面。7.房地产工程系统风险与个别风险有哪些:a.房地产投资系统风险：如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等；b.房地产投资个别风险:包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。8.风险分析方法有哪些？如何进展风险分析？方法：盈亏平衡分析、工程平安率、敏感性分析、概率分析；如何进展分析百度：a.建立风险调查表b.判断风险权重c.确定每个风险发生概率d.计算每个风险因素等级e.最后将风险调查表中全部风险因素等级相加，得出整个工程综合风险等级。第八章1.房地产融资概念及分类：
17、a.从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进展筹资、融资及相关金融效劳一系列金融活动总称，包括资金筹集、运用和清算。b.从狭义上讲，是指房地产企业及房地产工程直接和间接融资总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。分类：a.从融资主体看:房地产企业融资、房地产工程融资 b.从融资渠道看: 直接融资、间接融资 c.其他分类方式:借贷性融资和投资性融资、货币性融资和实物性融资2.房地产融资特点:a3.房地产融资资金来源：a.房地产企业一般性资金来源:企业自有资金；政府财政资金；银行贷款；股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式；其他资金来源b.房地产企业区别一般
18、企业资金来源:房地产抵押贷款;售后回租;预售资金;其他筹资方式4.房地产融资主要方式:银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资5.房地产融资主要风险：政治风险、市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险第九章1. 结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间关系：特点为投资额巨大，建立周期长；整体性强； 系统性； 知识密集性；组织层次性关系：本钱管理、质量管理、进度管理是房地产开发工程管理三大核心，它们是既对立又统一整体。2.房地产开发工程管理层次体系：业主方工程管理 、工程总承包方工程管理 、监理方工程管理、设计方工程管理、施工方工程管理、供货方工程管理、社会环境方工程管理3.简述房地
19、产开发工程本钱构成及有效控制其本钱方法。第十章1.房地产市场营销中4P、4C、4R、4V、5S原理是什么？4p：产品、价格 、销售渠道、促销4c：愿望与需求、购置便利性、可承受价格、有效沟通4R：市场反响、顾客关联、关系营销、利益回报4V：差异化、功能化、附加价值、共鸣5s：速度、微笑、真诚、机敏、研学2.简述房地产品牌营销策略及其意义:一种赋予公司或产品独有、可视、情感、理智和文化形象。意义：要建立良好品牌，必须要以优良品质， 适合价格提高品牌美誉度； 同时， 兼以完善售后效劳提高品牌忠诚度以及适当树立品牌形象手段提高品牌影响力如广告，以及参加各类大型房地产展销会展示公司形象，推销公司楼盘等
20、。 3.如何实施品牌战略：a.精准市场定位是房地产品牌营销根底 b.卓越质量体系是创立知名品牌保证 c.以良好社会形象树品牌 d.以优良品质树品牌 e.以创新精神树品牌 f.以优秀企业文化树品牌 4.房地产市场营销理念创新有哪些:a.文化营销,在对房地产进展营销时，为营销活动注入文化精华 b.关系营销 ,通过企业与消费者双向沟通，建立长久稳定对应关系 c.全程营销 ，将营销贯穿于工程设计、建造、销售以及物业管理整个开发过程 d.绿色营销 ,表达环保意识和社会意识，向消费者提供科学、无污染生产和销售方式 5.简述房地产市场细分及其作用:房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念指导下，依据消费者需
21、要、欲望、购置行为和购置习惯，将房地产市场整体分为假设干具有相似需求和欲望房地产消费者群市场分类过程。其中每个消费者群即为一细分市场。作用：a.有利于房地产企业分析、发现新市场时机 d.有利于集中资源，提高房地产企业竞争力 “六个注意:a.注意各种资源整合利用7.简述房地产广告类型，筹划原那么：类型：a.软广告,包括企业形象广告、楼盘情况介绍、各期活动 、市场信息发布b.硬广告,包括告知型 、说服型 、提示型 、形象型 、促销型筹划原那么：时代性、创新性 、实用性 、阶段性 、全局性第十一章1. 房地产交易概念：房地产交易是指以房地产为商品而进展转让、租赁、抵押等各种经营活动总称，其实质是房地
22、产权利交易。2. 房地产交易特性： c.房地产交易标价值金额大、专业性强3.房地产市场概念：分为3级;狭义：固定房地产交易所;广义：是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式总称4. 房地产抵押登记概念：是指抵押人以其合法房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保行为。5. 房地产抵押登记重要性作用p273：房地产抵押登记对于保护房地产交易平安有着重要作用。一方面，设立抵押权本身是为了保障主债权平安，经过登记这一法定程序，对抵押权本身平安性进展了把关，进而增强了对主债权保护。另一方面，抵押登记是法定要式行为，抵押权登记意味着物权对世效力产生，不登记那么不得对
23、抗第三人，只有履行抵押登记，才可产生抵押权设定。第十二章1.简述物业管理含义: 是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进展维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序活动。2.简述物业管理目：a.营造竞争有序物业管理市场环境和运行机制，不断提高物业管理水平。b.开展全方位、多层次、高效率、高质量管理效劳工作。c.建立良好社区环境。3.简述物业管理内容:4.简述物业管理程序:p283同内容5.前期物业管理概念:前期物业管理是指从建立单位选聘物业管理企业、签订前期物业效劳合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新物业效劳合同为止这段期间物业管理。