《经典房地产全程策划理论体系.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经典房地产全程策划理论体系.pdf（48页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、-可编辑经典房地产全程策划理论体系房地产全程策划理论体系0.项目概况1.项目市场策划1.1 项目周边环境分析 项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及其红线图 七通一平现状 项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状-可编辑 周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 游乐休憩设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响1.2 区域市场现状及其
2、趋势判断 宏观经济运作状况：国内生产总值 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 中国房地产开发业景气指数 国家宏观金融政策 货币政策 利率 房地产按揭政策-可编辑 固定资产投资总额 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 社会消费品零售总额 商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 中国城市房地产协作网络信息资源利用 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 项目所在地房地产市场总体供
3、求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析1.3 土地分析 项目地块的优势 项目地块的劣势-可编辑 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点1.4 项目价值分析 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 类比可实现价值
4、决定因素1）类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异2）项目可提升价值判断 建筑风格和立面的设计、材质-可编辑 单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素 经济因素 政策因素 类比竞争楼盘调研 类比竞争楼盘基本资料 项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料 综合评判 项目可实现价值分析 类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算
5、1.5 项目市场定位 市场定位1）区域定位2）主力客户群定位-可编辑 功能定位 建筑风格定位1.6 开发节奏建议 影响项目开发节奏的基本因素 政策法规因素 地块状况因素 发展商操作水平因素 资金投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素 上市时间要求 项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤 结论2.项目规划设计策划2.1 总体规划 项目地块概述 项目所属区域现状 项目临界四周状况 项目地貌状况 项目地块情况分析-可编辑 发展商的初步规划及设想 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 土地 SWOT 分析在总体规划上的利用或规避 项目市场定位下的主要经济指标参数 建筑空间
6、布局 项目总体平面规划及其说明 项目功能分区示意及说明 道路系统布局 地块周边交通环境示意 地块周边基本路网 项目所属区域道路建设及未来发展状况 项目道路设置及其说明 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置 绿化系统布局 地块周边景观环境示意 地块周边历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 项目环艺规划及说明 项目绿化景观系统分析-可编辑 项目主要公共场所的环艺设计 公建与配套系统 项目所在地周边市政配套设施调查 项目配套功能配套及安排 公共建筑外立面设计提示 会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业管理公司、办公室等建筑外立
7、面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计 分期开发 分期开发思路 首期开发思路 分组团开发强度2.2 建筑风格定位、色彩计划 项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思 建筑色彩计划 建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示-可编辑 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示 商业物业建筑风格设计提示2.3 主力户型选择 项目所在区域同类楼盘户型比较 项目业态分析及项目户型配置比例 主力户型设计提示 一般住宅
8、套房户型设计提示 跃式、复式、跃复式户型设计提示 别墅户型设计提示 商业物业户型设计提示 商业裙楼平面设计提示 商场楼层平面设计提示 写字楼平面设计提示2.4 室内空间布局装修概念提示 室内空间布局提示 公共空间主题选择 庭院景观提示2.5 环境规划及艺术风格提示 项目周边环境调查和分析-可编辑 项目总体环境规划及艺术风格构想 地块已有的自然环境利用 项目人文环境的营造 项目各组团环境概念设计 组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示 组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 项目公共建筑外部环境概念设计 项目主入口环境概念设计 项目营销中心外部环境
9、概念设计 项目会所外部环境概念设计 项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计 针对本项目的其他公共环境概念设计2.6 公共家具概念设计提示 项目周边同类楼盘公共家具摆设 营销中心大堂 管理办公室 本项目公共家具概念设计提示2.7 公共装饰材料选择指导 项目周边同类楼盘公共装饰材料比较-可编辑 本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 项目营销示范单位装修概念设计 客厅装修概念设计 厨房装修概念设计 主人房装修概念设计 儿童房装修概念设计 客房装修概念设计 室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示 项目营销中心装修风格提示 住宅装修标准提示 多层、高层洋房装修标准提示 跃式、复式、跃复式装修标准提示
10、 别墅装修标准提示2.8 灯光设计及背景音乐指导 项目灯光设计 项目公共建筑外立面灯光设计 项目公共绿化绿地灯光设计 项目道路系统灯光设计 项目室内灯光灯饰设计 背景音乐指导 广场音乐布置 项目室内背景音乐布置-可编辑2.9 小区未来生活方式的指导 项目建筑规划组团评价 营造和引导未来生活方式 住户特征描述 社区文化规划与设计搜索更多相关主题的帖子:全程体系 理论经典房地产本帖最近评分记录海子2006-9-5 10:55 房策币+2 引用报告回复广告 售罄没地方买？房策直邮。现在就要！xu_dw 下士UID 14463精华0积分5帖子6专业0-可编辑热心0 信用0 房策币0 推广0 阅读权限5
11、注册2006-4-14 来自福建状态离线#2 发表于2006-4-20 20:21 资料个人空间短消息经典重现3.项目质量工期策划3.1 建筑材料选用提示 区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 新型建筑装饰材料提示 建筑材料选用提示3.2 施工工艺流程指引 工程施工规范手册 施工工艺特殊流程提示3.3 质量控制 项目工程招标投标内容提示 文明施工质量管理内容提示-可编辑3.4 工期控制 项目开发进度提示 施工组织与管理3.5 造价控制 建筑成本预算提示 建筑流动资金安排提示3.6 安全管理 项目现场管理方案 安全施工条例4.项目形象策划4.1 项目视觉识别系统核心部分 名称 项目名 道路名 建筑
12、名 组团名 标志 标准色 标准字体4.2 延展及运用部分 工地环境包装视觉 建筑物主体-可编辑 工地围墙 主路网及参观路线 环境绿化 营销中心包装设计 营销中心室内外展示设计 营销中心功能分区提示 营销中心大门横眉设计 营销中心形象墙设计 台面标牌 展板设计 营销中心导视牌 销售人员服装设计提示 销售用品系列设计 示范单位导视牌 示范单位样板房说明牌 公司及物业管理系统包装设计 办公功能导视系统设计 物业管理导视系统设计5.项目营销推广策划5.1 区域市场实态分析 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目周边竞争性楼盘调查-可编辑 项目概况 市场定位 售楼价格 销售政策措施 广告推广手法 主要媒
13、体应用及投入频率 公关促销活动 其他特殊卖点和销售手段 结论5.2 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 项目主要卖点荟萃 项目强势、弱势分析与对策5.3 目标客户群定位分析 项目所在地人口总量及地块分布情况 项目所在地经济发展状况和人口就业情况 项目所在地家庭情况分析 家庭成员结构 家庭收入情况 住房要求、生活习惯 项目客户群定位 目标市场 目标市场区域范围界定-可编辑 市场调查资料汇总、研究 目标市场特征描述 目标客户 目标客户细分 目标客户特征描述 目标客户资料5.4 价格定位及策略 项目单方成本 项目利润目标 可类比项目市场价格 价格策略 定价方法 均价 付款方式和进度 优惠条款
14、楼层及方位差价 综合计价公式 价格分期策略 内部认购价格 入市价格 价格升幅周期 价格升幅比例-可编辑 价格技术调整 价格变化市场反映及控制 项目价格、销售额配比表5.5 入市时机规划 宏观经济运行状况分析 项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 入市时机的确定及安排5.6 广告策略 广告总体策略及广告的阶段性划分 广告总体策略 广告的阶段性划分 广告主题 广告创意表现 广告效果监控、评估及修正 入市前印刷品的设计、制作 购房须知 详细价格表 销售控制表 楼书 宣传海报、折页 认购书 正式合同-可编辑 交房标准 物业管理内容 物业管理公约5.7 媒介策略 媒体总策略及媒体选择 媒体总策略
15、媒体选择 媒体创新使用 软性新闻主题 媒介组合 投放频率及规模 费用估算5.8 公关活动策划及现场包装5.9 营销推广效果的监控、评估及修正 效果测评形式 进行性测评 结论性测评 实施效果测评的主要指标 销售收入 企业利润 市场占有率-可编辑 品牌形象和企业形象引用报告回复广告 售罄没地方买？房策直邮。现在就要！xu_dw 下士UID 14463精华0积分5帖子6专业0 热心0 信用0 房策币0 推广0 阅读权限5注册2006-4-14 来自福建状态离线#3 发表于2006-4-20 20:23 资料个人空间短消息经典再次重现-可编辑6.项目销售实施与管理策划6.1 销售周期划分及控制 销售策
16、略 营销思想：全面营销 全过程营销 全员营销 销售网络 专职售楼人员（销售经理、销售代表）销售代理商（销售顾问）兼职售楼员 销售区域：紧扣目标市场和目标客户 销售时段 内部认购期 蓄势调整期 开盘试销期 销售扩张期 强势销售期 扫尾清盘期 政策促销 销售活动 销售承诺-可编辑 销售过程模拟 销售实施 顾客购买心理分析 楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况总汇 正式合同公证 签订正式合同 办理银行按揭 销售合同执行监控 成交情况汇总 销售合同执行监控 收款催款过程控制 按期交款的收款控制 延期交工的收款控制 入住环节的控制 客房档案 客户回访与亲情培养 与物业管理的交接 销售结束 销
17、售资料的整理和保管-可编辑 销售人员的业绩评定 销售工作中的处理个案记录 销售工作的总结6.2 各销售阶段营销推广执行方案实施6.3 各销售阶段广告创意设计及发布实施6.4 售前资料准备 批文及销售资料 批文 公司营业执照 商品房销售许可证 楼宇说明书 项目统一说词 户型图与会所平面图 会所内容 交楼标准 选用建筑材料 物管内容 价格体系 价目表 付款方式 按揭办理办法 利率表-可编辑 办理产权证有关程序及费用 入住流程 入住收费明细表 物业管理收费标准（学校收费规定）合同文本 预定书（内部认购书）销售合同标准文本 个人住房抵押合同 个人住房公积金借款合同 个人住房商业性借款合同 保险合同 公
18、证书 人员组建 销售辅导1）发展商成立完善的销售队伍 主管销售之副总 销售部经理 销售主管或销售控制 销售代表 销售/事务型人员 销售/市场人员 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）-可编辑 入住办成员（非常设性机构可由销售代表兼任）2）销售顾问、销售代理机构派出专业销售人员辅导发展商销售工作 专职销售经理 根据需要增派销售人员实地参与销售 项目经理跟踪项目总体策划及销售进度、提供支持，现顺关系3）销售顾问、销售代理机构就项目总体销售管理提供支持4）销售顾问、销售代理机构销售网络资源调动使用 销售代理1）发展商指定公司相关人员配合销售顾问、销售代理机构工作 负责营销之副总 处理法律事务人员
19、 财务人员2）销售顾问、销售代理机构成立项目销售专职销售队伍，并视需要调动销售顾问、销售代理机构销售网络 销售经理（销售顾问、销售代理机构派出）销售代表（主力由销售顾问、销售代理机构派出，其他当地择优招聘）项目经理（跟踪项目销售进度，提供支持，理顺关系）3）销售顾问、销售代理机构的销售管理及支持4）销售顾问、销售代理机构销售网络资源调动使用 制定销售工作进度总表 销售控制与销售进度模拟 销售控制表-可编辑 销售收入预算表 销售费用预算表 总费用预算 分项开支 销售人员招聘费用 销售人员工资 销售提成/销售辅导顾问费 销售人员服装费用 营销中心运营办公费用 销售人员差旅费用 销售人员业务费用 临
20、时雇用销售人员工作费用 边际费用 销售优惠打折 销售公关费用 财务策略 信贷 选择适当银行 控制贷款规模、周期 合理选择质押资产 银企关系塑造 信贷与按揭互动操作-可编辑 付款方式 多种付款选择 优惠幅度及折头比例科学化 付款方式优缺点分析 付款方式引导 付款方式变通 按揭 明晰项目按揭资料 尽可能扩大年限至30 年 按揭比例 首期款比例科学化及相关策略 按揭银行选择艺术 保险公司及条约 公证处及条约 按揭各项费用控制 合伙股东 实收资本注入 关联公司炒作 股东分配 换股操作 资本运营 工作协调配合-可编辑 甲方主要负责人 与策划代理商确定合作事宜，签署合同 完善能有效工作的组织架构和人员配备
21、 分权销售部门，并明确其责任 全员营销的发动和组织 直接合作人 合同洽谈 销售策划工作对接 销售策划工作成果分块落实、跟踪 信息反馈 催办销售策划代理费划拨 工作效果总结 财务部 了解项目销售工作进展 参与重大营销活动，销售管理工作 配合催收房款 配合销售部核算价格，参与制定价格策略 及时办理划拨销售策划代理费 工程部 工程进度与销售进度的匹配 严把工程质量 文明施工，控制现场形象-可编辑 销售活动的现场配合 物业管理公司 工程验收与工地形象维护 人员形象 销售文件配合 销售实场的管理 军体操练 保安员与售楼员的工作衔接、默契配合6.5 销售培训 销售部人员培训 公司背景及项目知识1）详细介绍
22、公司情况 公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标2）物业详情 项目规模、定位、设施、买卖条件 物业周边环境、公共设施、交通条件 该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 项目特点项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等-可编辑项目的优劣分析项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段3）竞争对手优劣分析及对策 业务基础培训课程1）国家及地区相关房地产业的政策法规、税
23、费规定2）房地产基础术语、建筑常识 房地产、建筑业基础术语的理解 建筑识图 计算户型面积3）心理学基础4）银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用5）国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势6）公司制度、架构和财务制度 销售技巧1）售楼过程中的洽谈技巧 如何以问题套答案，询问客户的需求、经济状况、期望等，掌握买家心理 恰当使用电话的方法2）展销会场气氛把握技巧 客户心理分析 销售员接待客户技巧3）推销技巧、语言技巧、身体语言技巧 签订买卖合同的程序-可编辑1）售楼部签约程序 办理按揭及计算 入住程序及费用 合同说明 其他法律文件 所需填写的各类表格2）展销会签订售楼合同的技巧与方法 订金的灵活处
24、理 客户跟踪 物业管理课程a 物业管理服务内容、收费标准b 管理规则c 公共契约 销售模拟a 以一个实际楼盘为例进行实习，运用全部所学方法技巧完成一个交易b 利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程c 及时讲评、总结，必要时再次实习模拟 实地参观他人展销现场如何进行市场调查，以了解市场和竞争对手情况，并撰写调查提纲 销售手册 批文 公司营业执照-可编辑 商品房销售许可证 楼宇说明书 项目统一说词 户型图与会所平面图 会所内容 交楼标准 选用建筑材料 物管内容 价格体系 价目表 付款方式 按揭办理办法 利率表 办理产证有关程序、税费 入住流程 入住收费明细表 物业管理收费标准 合同文本 认购书
25、预售合同标准文本 销售合同 个人住房抵押合同-可编辑 个人住房商业性借款合同 客户资料表 客户管理系统 电话接听记录表 新客户表 老客户表 客户谈访记录表 销售日统计表 销售周报表 销售月报表 已成交客户档案表 应收账款控制表 保留楼盘控制表 销售作业指导书 职业素养准则a 职业精神b 职业信条c 职业特征 销售基本知识与技巧a 业务的阶段性b 业务的特殊性c 业务的技巧-可编辑 项目概况a 项目基本情况b 优势点诉求c 阻力点剖析d 升值潜力空间 销售部管理架构a 职能b 人员设置与分工c 待遇6.6 销售组织与日常管理 组织与激励 销售部组织架构a 销售副总b 销售部经理c 销售主管d 销
26、售控制e 广告、促销主管f 售楼处、销售代表、事务人员、市场人员g 综合处成员h 入住办成员I 财务人员（配合）销售人员基本要求-可编辑a 基本要求 职业道德要求 基本素质要求 礼仪仪表要求b 专业知识要求c 知识面要求d 心理素质要求e 服务规范要求 语言规范 来电接待要求 顾客来函要求 来访接待要求 顾客回访要求 促销环节基本要求 销售现场接待方式及必备要素 职责说明a 销售部各岗位职务说明书b 销售部各岗位工作职责 考核、激励措施a 销售人员业绩考核办法b 提成制度c 销售业绩管理系统-可编辑 销售记录表 客户到访记录表 连续接待记录 客户档案 工作流程 销售工作五个方面的内容a 制定并
27、实施阶段性销售目标及资金回收目标b 建立一个鲜明的发展商形象c 制定并实施合理的价格政策d 实施规范的销售操作与管理e 保证不动产权转移的法律效力 销售工作的三个阶段a 预备阶段b 操作阶段c 完成阶段（总结）销售部工作职责（工作流程）a 市场调查：目标市场、价格依据b 批件申办：面积计算、预售许可c 资料制作：楼盘价格、合约文件d 宣传推广：广告策划、促销实施e 销售操作：签约履行、楼款回收f 成交汇总：回款复审、纠纷处理-可编辑g 客户入住：入住通知、管理移交h 产权转移：分户汇总、转移完成I 项目总结：业务总结、客户亲情 销售业务流程（个案）a 公司宣传推广挖掘潜在客户b 销售代表多次接
28、待，销售主管支持c 客户签定认购书付订金d 客户正式签约e 客户付款（一次性、分期或按揭）f 办理入住手续g 资料汇总并追踪服务，以客户带客户 规章制度概念提示 合同管理a 公司销售合同管理规划b 签订预定书的必要程序 示范单位管理办法 销售人员管理制度a 考勤办法b 值班纪律管理制度c 客户接待制度d 业务水平需求及考核 销售部职业规范（暂行）-可编辑引用报告回复广告 售罄没地方买？房策直邮。现在就要！xu_dw 下士UID 14463精华0积分5帖子6专业0 热心0 信用0 房策币0 推广0 阅读权限5注册2006-4-14 来自福建状态离线#4 发表于2006-4-20 20:24 资料
29、个人空间短消息经典谢幕演出！-可编辑7.项目服务策划7.1 项目销售过程所需物业管理资料 楼宇质量保证书 楼宇使用说明书 业主公约 用户手册 楼宇交收流程 入伙通知书 入伙手续书 收楼书 承诺书 业主/用户联系表 遗漏工程使用钥匙授权书 遗漏工程和水电表底数记录表 装修手册和装修申请表7.2 物业管理内容策划 工程、设计、管理的提前介入 保洁服务 绿化养护 安全及交通管理 三车及场地管理-可编辑 设备养护 房屋及公用设备设施养护 房屋事务管理 档案及数据的管理 智能化的服务 家政服务 多种经营和服务的开展 与业主的日常沟通 社区文化服务7.3 物业管理组织及人员架构 物业公司人力资源的管理包括
30、招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节 物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构、明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道 遵守国家的有关规定 在经营范围允许下 结合不同的工作重点 把质量责任作为各个环节的重点 遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和高效的原则 各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则7.4 物业管理培训 在物业交付使用前，培训内容包括：-可编辑 为新聘员工（特别是中层管理人员）提供管理公司架构、人员制度及管理行业的了解 提供物业管理的理论基础 物业及物业管理的概念 建筑物种类及管理 物业管理在国内的发展 业主公约、公共面积及用户的权责 装修管理 绿化管理
31、 管理人员的操守及工作态度 房屋设备的构成及维护 财务管理 物业管理法规 人事管理制度 探讨一些常见个案 在物业交付使用后，培训内容包括：对前线员工及中层员工进行培训，使其对现场实际操作有更深入的认识及了解 对物业管理公司早期进行一次鉴定 物业管理公司各部门的管理、工作程序及规章制度7.5 物业管理规章制度 员工手册 岗位职责及工作流程 财务制度-可编辑 采购及招标程序 员工考核标准 业主委员会章程 各配套功能管理规定 文件管理制度 办公设备使用制度 值班管理制度 消防责任制 消防管理规定 对外服务工作管理规定 装修工程队安全责任书 停车场管理规定 非机动车辆管理规定 出租屋及暂住人员管理规定
32、 进住（租）协议书 商业网点管理规定7.6 物业管理操作规程 楼宇本体维护保养规程 绿化园林养护规程 消防设施养护及使用规程 供配电设备维护保养规程 机电设备维护保养规程-可编辑 动力设备维护保养规程 停车场、车库操作规程 停车场、车库维护保养规程 游泳池及其设备维护保养和操作规程 给排水设备维护保养规程 公共部位保养保洁操作规程 保安设备操作及维护规程 照明系统操作及维护规程 通风系统操作及维护规程 管理处内部运作管理规程 租赁管理工作规程7.7 物业管理的成本费用 管理员工支出 薪金及福利 招聘和培训 膳食及住宿 维护及保养 照明及通风系统 机电设备 动力设备 保安及消防设备 给排水设备-
33、可编辑 公共设备设施 园艺绿化 工具及器材 冷暖系统 杂项维修 公共费用 公共电费 公共水费 排污费 垃圾费 灭虫 行政费用 办公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）公关支出 电话费 差旅费 保险费（包括财产及公共责任险）其他 节日灯饰 审计费用 杂项支出 管理者酬金-可编辑 营业税 预留项目维修基金原则上物业的运营为自负盈亏，上述所有费用均由管理费支付，发展商理论上无需负责营运上的任何费用；还有其他开支如智能网络、金融信息系统等均会影响管理费的支出。7.8 物业管理 ISO9002提示 质量手册 程序文件 工作规程 质量记录表格 行政管理制度 人力资源管理制度8.项目二次营销策划8.1 全
34、面营销 全过程营销 项目投资策划 项目规划设计策划 项目质量工期策划 项目形象策划 项目营销推广策划 项目销售顾问、销售代理 项目服务策划 项目二次营销-可编辑 全员营销 项目营销的实现绝不只是营销部门的事情，而且所有非营销部门全方位、全过程参与企业的营销管理的过程。营销手段的整体性 企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。营销主体的整体性 公司应以营销部门为核心，各个部门统一以市场为中心，以顾客为导向，参与整个营销活动的分析、规划、执行和控制，为买家创造最大的价值。8.2 品牌战略提示 品牌塑造 了解产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力 形
35、成企业长远的发展目标 拥有一套完整的企业识别系统 全方位推广企业形象和品牌形象 品牌维护 品牌管理系统 建立品牌评估系数 持续一致的投资品牌 品牌提升 持续不断地浓度开发品牌产品 深化品牌的内涵-可编辑 不断强化品牌的正向扩张力8.3 发展商可持续经营战略提示 人力资源科学配置 要甄选出公司所需的合格人才 为促进履行职责而不断培训员工 创造良好的工作环境 创造能力的激发 绩效评估和奖励机制 产业化道路策略 提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业 将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展 深化住宅产业化链条的协调性 专业化道路策略 提高建筑配结构技术体系 节能及新能源开发利用
36、住宅管线技术体系 建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术 提高住宅环境及其保障技术体系 住宅智能化技术体系9.项目投资策划9.1 项目投入产出分析(1)项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。-可编辑(2)项目投资来源、筹措方式的确定。(3)开发成本估算。(4)销售成本、经营成本估算。(5)销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。(6)财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。(7)风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。9.2 投资风险分析及其规避方式提示 项目风险性评价价值提升及其实现的风险性 项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 资金运用的风险性 减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 经济政策风险 国际国内宏观经济形势的变化 国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设