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1、2002 年上海别墅市场分析2002-09-28 上海房地产市场报告从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。今年，上海成了不容置疑的别墅年上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002 年里走好。(一)别墅价格50 至 1
2、20万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71；其中，50-80 万人民币的占 37.3，81至 120万人民币的占 33.70。150 万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151 至 200 万人民币的占 6.60，201 至 300 万人民币的占 7.40，301 至 500 万人民币的占 2.10，501 万人民币以上的占2.30。而介于两者之间的别墅121 至 150 万人民币的占 10.60。(二)别墅区域上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区
3、(占 21.30)、康桥地区(占 20.60)和虹桥别墅区(占 17.40)。2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60、11.40)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占 9.60)和其它别墅区(只占 8.10)。(三)别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65，连体别墅为20，连排别墅为 10，叠加别墅为 5。(四)别墅面积150 至
4、200 平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50；201 平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201 至 300 平方米的占29.80，301至 400平方米的占 8.70，401至 500平方米的占 1.90，501平方米以上的占 2.60。而 150平方米以下的占13.40。(五)考虑因素在购买别墅 15 个考虑因素中，被列为最重要的 7 大因素(占总样本的 70.5)依次是房型(占 11)、物业管理(占 10.50)、价格(占 10.40)、周边环境和文化氛围(占 10.40)、交通(占 10
5、.20)、绿化率和中心景观(占 9.80)、升值空间和投资价值(占 8.20)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对 7 大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题；别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位；交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。(六)交通意向该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量
6、的，有 87.3 的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择；只有 12.7 的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具；二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。(七)别墅楼层选择购买 2 层别墅的人占总样本64.2；选择购买 3 层别墅的人，占总样本的31.9。所以，2 层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3 层别墅可作为差异性产品进行点缀。(八)别墅挑高希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9；无所谓别墅内有挑高的人，占 40。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。(九)别墅天窗希望别墅内有天窗
7、的人，占总样本的73.6；无所谓别墅内有天窗的人，占17.5。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。(十)别墅佣人房希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6；无所谓别墅内有佣人房的人，占 23.7。购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。(十一)别墅房型5 个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计；7 个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。(十二)别墅客厅面积要求别墅客厅的主力面积为31 至 50 平方米；但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。(十三)别墅主卧室面积要
8、求别墅卧室的主力面积为21 至 30 平方米；但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。(十四)别墅厨房面积要求别墅厨房的主力面积为13 至 20 平方米；但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。(十五)别墅自家花园要求设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。花园面积在 200 平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。(十六)别墅物业管理别墅物业管理中最需要突出的是安全(占 33.60)、服务全面(占 29)和智能化(占20.1)，这三项占总样本的82.7；
9、而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。(十七)别墅会所在 13 个选择项中，排在最前面的6 个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占 12.50)、健身中心(占 12.20)、温水游泳池(占 10.50)。生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的 62.8。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。(十八)别墅装修要求购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的
10、53。而要求精装修(提包人住)的只占 29，不要求装修(毛坯)的占 18。(十九)别墅车位别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。(二十)别墅周边环境人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的 72.3)：依次是医疗设施(占 17.90)、商业设施(占 15.50)、教育设施(占 13.80)、公园绿地(占 12.80)、体育休闲中心(占 12.30)。购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。(二十一)别墅卖点首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全
11、面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400 平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7 大卖点中，排列 2、3、4 位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面；近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重；“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。