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1、-可编辑房地产信息需求分析说明书二一一 年三月二十日项目类别信息系统开发项目名称房地产信息系统学 号姓 名-可编辑修订历史记录日期版本说明作者2011-03-080.9未评审的初稿王菊-可编辑目录1 引言.41.1 系统目标.41.2 系统背景.51.3 系统范围.61.4 参考文献.72 系统分析.82.1 房源信息管理.82.2 交易信息管理.82.3 资讯信息管理.82.4 用户信息管理.82.5 其他管理.83 用户需求.93.1 总体需求.93.2 功能需求.93.3 非功能性需求.103.2 约束 .104 系统结构分析.114.1 系统结构分析图.125 数据库设计.13-可编辑
2、5.1 概念结构设计（用E-R 图构建概念模型）.13 5.2 关系模型.175.3 物理结构.176 非功能性需求分析.107 风险分析.错误!未定义书签。附录 A：词汇表.错误!未定义书签。附录 B：业务流程.错误!未定义书签。附录 C：待定问题列表.错误!未定义书签。一、引言（一）、系统目标1、系统的总目标为买卖方提供更好的服务；更快捷的提供房屋信息；及时反馈买卖方对房屋信息的需求；系统具有友好性和易操作性；系统具有安全性和保密性；提高工作效率。2、系统的功能目标（1）、对房屋信息进行统一管理，包括添加，修改，查询等功能。（2）、对买卖方信息进行统一管理，买卖方在交易完成后可以提出反馈意
3、见。-可编辑（3）、后台管理员可以对所有信息进行管理，包括添加，修改，删除和查询的功能。（4）、买卖方对自己的个人信息进行管理，包括修改，删除等功能。（5）、买卖方可以在前台页面查询各类房屋信息3、系统的非功能目标（1）、为买卖方提供优质的服务。（2）、系统具有高安全性和高保密性。（3）、提高公司管理的工作效率（二）、系统背景近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007 年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009 年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡
4、沫状态，如果放任发展，必将导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。然而，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期，我国房地产供应持续增长，建筑成本增长有限的情况下，房地产价格却出现了大幅度的上升，此种情况主要是由于我国房地产的三大需求所致。-可编辑在我国，房地产需求大致有三种1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗
5、配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快，城市规模在不断扩大，导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，属刚性需求。2、改善性需求：如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假）的改善等等。其最重要的特点在于：改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房地产价格稳步提高的
6、基础。它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的发展比较稳定，收入的增长大致与GDP 同步，即每年8%到 10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。3、投资（机）性需求：投资（机）需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资，买房出租获取投资收益等等。在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。此类需求相对来说以投-可编辑资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。相比较而言，其可控制性很强。从2007 年以来，此类需求快速膨胀，成为引发
7、房地产价格快速上涨的首要推动力。（三）、房地产的范围就针对昆明范围内主要的房地产公司，例如：云南英茂房地产开发有限公司昆明市滇池路英茂集团大楼昆明佳士森房地产开发有限公司昆明经济技术开发区经开路3 号科技创新园 C5-58 云南恒昌房地产集团有限公司白龙路 520 号云南俊发凤凰置业有限公司昆明市联盟路 232 号昆明鼎业房地产开发经营有限公司昆明北京路延长线908 号汇峰大厦内云南银德房地产有限公司昆明市北京路 98 号锦华商厦 18 楼云南中创房地产开发经营有限公司昆明市春城路 250 号上海沙龙二楼（四）参考资料1、彭大,余晶晶.我国房地产市场的供给需求分析 J.经济师,2009（8）2
8、、于琳芳.我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议J.中国物价,2008（7）-可编辑二、系统分析房地产分为房源信息管理、交易信息管理、资讯信息管理、用户信息管理、其他管理五大主要功能，这五部分功能共同组成了昆明房地产信息网络系统。商业平台系统通过财务接口与Oracle财务系统实现联接，通过网站接口系统与信息网站实现联接。（一）、房源信息管理1、房产类别管理。2、出租出售管理。3、求租求售管理。-可编辑（二）、交易信息管理（三）、资讯信息管理（四）、用户信息管理1、买方信息管理2、卖方信息管理3、后台管理员信息管理（五）、其他管理1、留言管理2、图片链接管理三、用户需求（一）、总体需求1
9、、建立对房地产信息提供全面管理的信息系统2、数据库结构能够满足对信息的输入、输出和查询3、对所有的买卖方及房地产信息提供全面的管理4、买卖方可以进行基本的房屋交易信息查询5、对买卖方信息进行保密6、买卖方可以方便及时对房屋交易提出反馈意见7、后台管理员能方便的查询和更新网站的基本信息8、实现后台管理员对网站的管理，包括添加修改房屋交易信息，更-可编辑改密码和用户权限9、买卖方可以方便的查看个人信息以及交易情况，并给出相应的评价（二）、功能需求1、房屋买卖方的信息提供全面和管理2、方便实现后台管理员对买卖方信息的查询3、后台管理员可对所有信息进行管理4、不同的管理员权限可以更加安全的进行管理5、
10、买卖方信息数据的高安全性，保密性6、后台管理员可以拥有不同的权限（三）、非功能性需求1、保证软件、硬件开发等方面费用少2、使用稳定，操作灵活性高，操作方便易于掌握。3、系统的安全性强，中介公司房地产信息实现电子化管理，替代所有手工操作。4、买卖方可以在前台通过网页浏览查询房地产信息。5、系统处理效率要比手工操作提高30%。6、系统界面设计友好操作方便灵活，具有安全检查机制非授权用户不能使用后台不能偷看7、统信息要用密码才可以访问。8 具有高可靠性和容错能力。-可编辑（四）、约束人员：由于系统的工作量比较大，而我们开发人员相对比较缺乏。时间：一般系统的开发期至少需要半年，而我们开发小组只有10
11、周左右的时间来完成。基础架构：我们所能用的资源较少，在基础架构方面也存在一些约束。技术：我们都是在校生，没做系统的经验，在技术方面还比较缺乏。四、系统结构分析（一）、功能模块划分房地产信息网的功能目标共划分成五大部分：房源信息管理，交易信息管理，资讯信息管理，用户信息管理，其他管理，它们构成系统的第一层需求包，其中房源信息管理又可再细化，分为地区类别管理，房产类别管理，出租出售信息管理，求租求购信息管理；用户信息管理分为买方信息管理，卖方信息管理，后台管理员信息管理；其他管理分为留言管理，图片链接管理，构成第二层需求包。-可编辑功能模块划分图：其他管理用 户 信 息 管理卖方信息管理买 方 信
12、息管理房地产信息网房 屋 信息管理房 产 类别管理管理员信息管理留言管理房源信息管理图 片 链接管理-可编辑五、数据库设计5.1 概念结构设计（用 E-R 图构建概念模型）E R 图管理员NAME ID 客户-可编辑NAME 客户 ID TEL 行业类别 ID 出租出售房屋类别房源类别-可编辑上市日期房子 ID 房屋类别ID 规格面积地址图片房屋信息-可编辑详细属性见分类图出售售价出售编号类别 ID 面积出租面积出租编号租价类别 ID 留言内容留言标题客户 ID 留言留言编号留言日期属于属于属于房源客户房地产公司-可编辑5.2 关系模型房源类别（房源 ID，房源名称，房源类别ID，房屋 ID）
13、房屋类别（房源类别 ID，出租，出售）房屋信息（房屋 ID，房屋类别 ID，上市日期，地址，面积，规格，图片）出租（出租编号，类别 ID，面积，租价）出售（出售编号，类别 ID，面积，售价）客户信息（客户 ID，客户姓名，联系方式）管理员信息（管理员 ID，管理员姓名）留言（留言编号，留言标题，留言内容，日期，客户ID）5.3 物理结构设计-可编辑房子类别表字段名字段类型字段长度备注房源 ID自动编号10主键房源名称文本16必填房源类别文本16必填房屋 ID自动编号10外键房屋类别表字段名称 字段类型字段长度备注类别 ID自动编号10主键出租文本16必填出售文本16必填房子表字段名称字段类型字
14、段长度备注房子 ID自动编号10主键房屋类别 ID自动编号10外键上市日期日期必填-可编辑规格文本必填面积文本必填图片地址文本必填出租表字段名字段类型字段长度备注出租编号自动编号10主键类别 ID自动编号10外键面积文本2必填租价文本6出售表字段名字段类型字段长度备注-可编辑出售编号自动编号10主键类别 ID自动编号10外键面积文本2必填售价文本6交易表字段名称字段类型字段长度备注交易编号自动编号10主键交易日期日期10必填交易名称文本20必填房型文本5必填交易员文本8交易额文本必填客户信息表-可编辑字段名称字段类型字段长度备注客户编号自动编号12主键客户姓名文本10必填联系方式文本11管理员信息表字段名称字段类型字段长度备注管理员 ID自动编号10主键管理员姓名文本10必填留言表字段名称字段类型字段长度备注留言编号自动编号3主键留言标题文本10必填-可编辑留言内容文本2客户号自动编号12外键日期日期