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1、1 1、项目本体条件分析、项目本体条件分析区位条件分析交通条件分析四至条件分析配套条件分析价值属性研究 规划条件分析基础研究可行性2 2、城市与区域发展研究、城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展与区域价值3 3、区域市场研究、区域市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究项目背景分析项目背景分析区域背景分析区域背景分析动态解决方案确立动态解决方案确立策策略略制制定定可可操操作作性性7 7、物业发展建议、物业发展建议总体规划结构功能布局分区道路交通组织立面与园林风格设计产品设计样板展示区建议8 8、开发计划安排、开发
2、计划安排项目开发运营原则土地开发时序分析项目建设时序分析5 5、项目整体定位、项目整体定位SWOT分析及核心战略方向项目定位客户定位产品定位价格定位核心策略制定核心策略制定6 6、经济效益分析、经济效益分析项目初步静态经济测算4 4、项目专题分析、项目专题分析容积率设定及赠送分析报告结构PART-1 PART-1 本体概况及属性界定本体概况及属性界定PART-2PART-2 城市与区域发展研究城市与区域发展研究PART-3PART-3 市场环境分析市场环境分析PART-5 PART-5 项目定位及发展战略项目定位及发展战略PART-6 PART-6 项目经济测算项目经济测算PART-4PART
3、-4 项目专题分析项目专题分析PART-1 本体概况及属性界定区位区位交通交通周边配套周边配套项目四至项目四至经济技术指标经济技术指标地块现状地块现状地块价值分析地块价值分析项目属性界定项目属性界定【项目区位项目区位】地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。p高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。p高新是西安城市发展的引擎和
4、经济发展的主要推动力之一，版图日益扩张，产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。本案本案本案本案西三环科技路鱼化寨街鱼斗路丈八北路规划地铁3号线【项目交通项目交通】地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划3 3号线鱼化寨零距离号线鱼化寨零距离对接，预计对接，预计20152015年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离地铁的社会效益地铁的社会效益 1 1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；2 2、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发
5、生变化；、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发生变化；3 3、地铁为沿线土地带来增值。、地铁为沿线土地带来增值。p地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路，地块北侧紧邻城市主要道路科技路，道路情况较好，交通通畅；p北侧的规划地铁3号线正在施工中，预计2015年通车，届时将在一定程度上提高产品的价值，扩大居住群体，对项目是极大的利好因素。本案本案【周边配套周边配套】地块地块1 1公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内配套齐全，紧邻三大商圈配套齐全，紧邻三大商圈科技路商圈高新商圈土门商圈本
6、案p地块周边的商业配套主要是以便利型的沿街门店为主，商业基础设施如银行、邮局等都需要借助科技路核心商圈；p 餐饮、休闲娱乐等配套稀缺，多数集中在核心商圈；p 地块周边教育、医疗等配套严重不足。大范围内可利用的配套资源教育幼稚园中华世纪城幼儿园、紫薇臻品幼儿园、优尚卡布幼儿园、吉的堡幼儿园中小学高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小学、中华世纪城小学、西安市第五十二中学、博迪中学、鱼化寨小学大学西安外事学院医疗医院高新医院、鱼化医院、西安市第三医院商业邮局中国邮政银行西安银行、建设银行、招商银行、中信银行、兴业银行、农业银行、北京银行综合商场华润万家超市、金鹰购物广场、世纪金花购物中心、
7、人人乐、卜蜂莲花土门与康复路、小寨齐名，是西安较早的繁华商圈，特色不明显，业态定位较低西安新商圈的代表，繁华窗口，消费时尚的象征，有望成为国际国内著名商业大道新兴商圈，环境好，档次高，交通便捷，吸引高素质、高收入群体【项目四至项目四至】地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明显的景观资源显的景观资源p地块北侧紧邻地铁出入口，现正施工；富裕路（地铁三号线鱼化寨站）富裕路（地铁三号线鱼化寨站）科技一路科技一路经经十十四四路路项目地目地p宗地位置：鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧p占地面积：3
8、9.98亩p 容积率：4.2p土地年限：70年p每亩单价：约350万/每亩p工程进度：2013年开春动工p证件情况：开始办理证件手续p地铁位置：地铁口与项目北红线距离为31.5米【经济技术指标经济技术指标】中小规模中小规模,中高密度住宅项目中高密度住宅项目【地块现状地块现状】地块地势平坦、场地平整，无未拆建筑，便于开发与设计，地块内部无明显不利的干扰因素地块地势平坦、场地平整，无未拆建筑，便于开发与设计，地块内部无明显不利的干扰因素东边界现状西边界现状南边界现状北边界现状p项目四至均有围墙，目前只有北侧有一个出入口；p地块内部平整，没有未拆迁的建筑；p地块内部地势平坦，没有明显的高差变化；p地
9、块西边界为一规模较大土坡，有一定高度，对视线有遮挡；价值梳理建设条件建设条件区域规划区域规划交通条件交通条件投资客投资客预计预计5%5%p项目位于高新核心区和高新新区发展的区域的交汇处，区内的发展和新区的发展对地块产生合力，向里和向外共同辐射项目区域；p新区发展处于启动阶段，未来数年内，将有很大的发展空间。高新发展方向上的重要拓高新发展方向上的重要拓展区域展区域p项目位于西三环和科技路的交汇处，交通通畅，项目进入性好；p紧邻规划地铁3号线首站鱼化寨，预计2015年通车运行，届时将方便出行，缩短城市距离。交通顺畅，地铁首站便捷交通顺畅，地铁首站便捷生活生活p地势平坦、地块方正，用地情况简单；p地
10、块内部无未拆建筑，无任何不利因素干扰。地块方正，便于开发设计地块方正，便于开发设计【地块价值分析地块价值分析】【项目属性界定项目属性界定】p项目位于高新核心区和高新新区高新的交汇位置，伴随着高新双区发展，项目未来具有一定的市场潜力。p伴随地块本身以及周边的配套逐渐成熟，项目的价值将逐步提升。p未来的地铁规划3号线的开通，将对本项目是极大的利好因素。p高容积以及酒店、公寓、住宅多种物业形态组合，注重项目品质的打造。位于高新区核心区和新区发展方向重要拓展区域，具有城市轨道交通驱动，中小规模、多功位于高新区核心区和新区发展方向重要拓展区域，具有城市轨道交通驱动，中小规模、多功能的复合型项目能的复合型
11、项目PART-2 城市与区域发展研究城市宏观背景城市宏观背景城市空间发展与规划城市空间发展与规划区域发展及区域价值定义区域发展及区域价值定义【城市概况城市概况】西安西安地处关中平原中部，陕西省省会，是地处关中平原中部，陕西省省会，是辐射面积最大的区域核心城市辐射面积最大的区域核心城市，大西北大西北地区政治、地区政治、经济经济和文化的和文化的唯一唯一核心核心p陕西省省省会会，副省级城市，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市最大的中心城市，具有承东启西承东启西、连接南北的重要战略地位。p西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和
12、第一批对外开放的旅游城市之一 西安市南和东南与汉中市、安康市、商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南市相接 东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面积10,108平方千米；p西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9 9区区4 4县县，到2011年陕西省第六次人口普查数据显示，全全市市常常住住人人口口已已达达846.78 846.78 万万人人，占陕西省总人口比重从2000年的20.56%提高到2010年的22.69%22.69%。城市定位北京首都、全国政治、经济、交通和文化中心上海中国第一大城市，中国
13、大陆的经济、金融、贸易和航运中心西安北地区第一大城市，西北地区政治、经济、科技、教育和文化中心、门户城市、2011年世园会举办城市天津北方的经济中心、国际港口城市、北方的海运与工业中心重庆长江上游地区经济和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区关于经纲要的西安城市定位“西部中心城西部中心城市市”、和继北京、上海、广州等之后的又一“国际大都市国际大都市”。【城市概况城市概况】大西北战略经济圈格局西安西安市市作为西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点作为西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点，未来将成为区域经济的发，未来将成为区域经济的发展引擎展引擎西安GDPGDP占
14、西北五省比例高达14%14%86%人口占比9%9%86%2009-2010009-2010年东西部承接外来务工人员情况 东部城市务工人员呈减少趋势，西部快速增长9,090东部2009年2010年-8.9%单位：万人90909,9789,090西部p2009年6月国务院宣布批准关中-天水经济区发展规划；p大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；p同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦效应将逐渐显现；p西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优势和潜在优势。2165294035.8%【城市概况城市概况】西安拥有西安拥有9 9区区
15、4 4县，其中主城新城、碑林、莲湖、雁塔和未央为全市经济发展重点核心区域县，其中主城新城、碑林、莲湖、雁塔和未央为全市经济发展重点核心区域城市地处关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸；全市辖城市地处关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸；全市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安临潼、长安9 9个区个区及及周至、蓝田、户县、高陵周至、蓝田、户县、高陵4 4个县个县。共有街道、乡、镇。共有街道、乡、镇176176个，其中街道办事处个，其中街道办事处8989个、镇个、镇4040个、乡个、乡4747个。个。包含西安浐灞生态区、欧亚经济论包含
16、西安浐灞生态区、欧亚经济论坛所在地、世园会西安国际港务区坛所在地、世园会西安国际港务区所在地；是中国重要的纺织工业基所在地；是中国重要的纺织工业基地地拥有西部大学城、西安国家拥有西部大学城、西安国家民用航天产业基地民用航天产业基地亚洲最大的航空城，境内有西安阎亚洲最大的航空城，境内有西安阎良国家航空高技术产业基地良国家航空高技术产业基地市中心南部，跨越城墙内外，因西市中心南部，跨越城墙内外，因西安碑林得名，老城区之一安碑林得名，老城区之一西安国家级高新技术产业开发区、西安国家级高新技术产业开发区、曲江国家级文化产业区所在，区内曲江国家级文化产业区所在，区内高校林立、科技领先、人文荟萃、高校林立
17、、科技领先、人文荟萃、工商业发达，核心区之一工商业发达，核心区之一跨越城墙内外，因境内莲跨越城墙内外，因境内莲湖公园得名，有湖公园得名，有8 8万回民万回民在城墙内西南部聚居，西在城墙内西南部聚居，西咸新区与莲湖区接壤咸新区与莲湖区接壤中心东北，跨越城墙内外，中心东北，跨越城墙内外，因境内清朝满城因境内清朝满城(又称新城又称新城)得名得名西安国家级经济技术开发西安国家级经济技术开发区，大明宫国家遗址公园，区，大明宫国家遗址公园，汉长安城遗址。西安新行汉长安城遗址。西安新行政中心设立于此政中心设立于此核心核心区域区域辐射区辐射区【城市经济城市经济】西安西安经济保持平稳快速增长，经济保持平稳快速增
18、长，20102010年人均年人均GDPGDP突破突破70007000美元，美元，GDPGDP较其他二线重点城市较其他二线重点城市处于中等偏上水平，经济辐射能力较强处于中等偏上水平，经济辐射能力较强p西安2005-2011年的GDP增长来看，GDP经济总量持续保持两位数稳步快速增长。2009年是经济收入最为困难的一年，全年实现国内生产总值2，719亿元，增速合比回落仅1.1个百分点;p西安2005-2011年的人均GDP增长来看，同GDP总量走势一致，呈稳步快速上涨。2010年西安人均GDP超过5000美元;p2011年西安GDP3864.21亿人民币，常住人口846万，人均GDP为45676.
19、24人民币，折合为美元为7212.41美元（1美元=6.3330人民币）。按照世界银行目前的收入等级划分标准,西安已步入中上等收入行列。2011年部分中西部城市经济运行情况【产业支撑产业支撑】城市在产业结构调整过程中，逐步形成以科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基城市在产业结构调整过程中，逐步形成以科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、航天工业中心和机械制造中心等为主导的产业地、航天工业中心和机械制造中心等为主导的产业年度2008200920102011第一产业103.5110.4140.1173.1第二产业987.71148.81409.51697.2第三产业1098.91
20、459.91691.91993.9从城市产业结构来看，从城市产业结构来看，20112011年全市：年全市：第一产业增加值33.08亿元，增长23.62%；第二产业增加值287.63亿元，增长20.41%；第三产业增加值302.01亿元，增长17.85%；三大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。三大产业均有所增加，产业结构与去年保持稳定。西安未来定位中西部第二产业中心，高新技术产业、装备制造业、旅游产业、高新技术产业、装备制造业、旅游产业、现代服务业、文化产业等现代服务业、文化产业等成为西安五大主导产业西安历年各产业发展一览西安历年各产业发展一览（单位：亿元）（单位：亿元）数据来源：西安统计
21、局数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局航空基地航空基地 机械制造基地机械制造基地高等教育高等教育【居民收入居民收入】西安市城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于西安市城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于GDPGDP的增长，城市经的增长，城市经济活动表现活跃济活动表现活跃数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局数据来源：西安统计局西安人均消费水平快速上升社会消费零售总额呈逐年递增20112011年同比增长年同比增长20%20%20112011年同比增长年同比增长16.8%16.8%2011年消费品零售总额同比增长20%
22、2011年人均可支配收入同比增长16.8%2011年西安市GDP增速13.8%西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡阶段，社会消费水平迅速向一、二线城市靠拢；西安目前处于第三梯队向第二梯队城市过渡阶段，社会消费水平迅速向一、二线城市靠拢；p从消费所在地来看，城镇的消费增长水平较高，占比达城镇的消费增长水平较高，占比达97%97%，增长20.5%；p从消费形态来看，餐饮收入202.75亿元，比上年增长16.7%；商品零售商品零售1732.431732.43亿元，增长亿元，增长20.5%20.5%；p从消费商品来看，石油及制品类、金银珠宝类商品持续旺销石油及制品类、金银珠宝类商品持续旺销，实现零售
23、额比上年分别增长71.0%和47.3%。受宏观政策影响，汽车类及家具类商品销售同比增速明显回落汽车类及家具类商品销售同比增速明显回落，汽车类商品增长19.3%，比上年回落10.3个百分点；家具类商品增长29.3%，回落12.5个百分点。【城市人口城市人口】20102010年西安常住人口年西安常住人口847847万，万，15-6415-64岁比重岁比重78.7%78.7%，人口红利，人口红利显著，城市化进程进入高速显著，城市化进程进入高速发展期，也将进一步刺激城市居住需求发展期，也将进一步刺激城市居住需求中西部及东北主要二线城市常住人口对比中西部及东北主要二线城市常住人口对比单位：万人20102
24、010年西安城市人口构成年西安城市人口构成相比2000年15-64岁人口比重上升7.4个百分点，人口红利显著【城市建设利好城市建设利好】关中关中-天水经济区的建立、建设国际化大都市、地铁开通、世园会等利好消息极大提升西安天水经济区的建立、建设国际化大都市、地铁开通、世园会等利好消息极大提升西安城市价值城市价值世园会标志性建筑世园会标志性建筑20092009年年6 6月国务院宣布批准月国务院宣布批准关中关中-天天水经济区发展规划水经济区发展规划；大经济区格局的；大经济区格局的确定，极大提升了西安的城市价值。确定，极大提升了西安的城市价值。规划对西安的新定位是打造规划对西安的新定位是打造“国际化大
25、国际化大都市都市”。城市骨架将被大幅拉伸，地产。城市骨架将被大幅拉伸，地产行业面临新的发展机会。行业面临新的发展机会。未来未来5 5年，西安城市基础设施投资总规模年，西安城市基础设施投资总规模将达将达15001500亿元亿元，到，到20152015年人均居住面积年人均居住面积达达3333平方米。到平方米。到20202020年，实现全市年，实现全市主城主城区面积区面积800800平方公里平方公里，人口人口10001000万以上万以上，初具国际化大都市规模。初具国际化大都市规模。“地铁概念地铁概念”一直是区域房价的助力一直是区域房价的助力器。西安地铁的修建将压缩城市距离，器。西安地铁的修建将压缩城
26、市距离，极大幅度提升城市价值。极大幅度提升城市价值。世园会的成功举办对于改善城市环境世园会的成功举办对于改善城市环境作用极大，对于城市价值的提升起了作用极大，对于城市价值的提升起了很大作用。很大作用。【交通规划利好交通规划利好】战略构想：战略构想：构建国际化大都市三个交通圈层，实现都市区综合交通的内通与外畅。1.对外辐射圈，外层高速辐射；2.都市区通勤圈，中层畅通衔接；3.主城区通达圈，内层可达服务。综合交通体系发展总体目标：建设中西部和北方内陆地区的现代国际交通中心，构筑安全、综合交通体系发展总体目标：建设中西部和北方内陆地区的现代国际交通中心，构筑安全、通达、高效、绿色的一体化综合交通体系
27、，适应未来大都市的发展趋势和关通达、高效、绿色的一体化综合交通体系，适应未来大都市的发展趋势和关-天经济圈核心天经济圈核心地位的客观需要，构建都市区对外地位的客观需要，构建都市区对外2 2小时辐射圈、内部小时辐射圈、内部1 1小时通勤圈、主城区半小时通达圈。小时通勤圈、主城区半小时通达圈。十二五期间，西安为创造基本符合国际标准的工作和生活条件，将构建都市区对对外外3 3小小时时辐射圈、内部内部1 1小时小时通勤圈、主城区半小时主城区半小时通达圈的一体化综合交通网络体系。航航空空：西西安安咸咸阳阳国国际际机机场场是是我我国国重重要要航航空空港港，2011年旅客吞吐量达到2182万，为全全国国旅旅
28、客客吞吞吐吐量量最大的十大机场之一最大的十大机场之一。2015年规划旅客吞吐量达3100万人次。公公路路：公公路路建建设设形形成成了了贯贯通通全全省省、辐辐射射周周边边省省市市的的高高等等级级“米米”字字型型辐辐射射状状干干线线公公路路系系统统，公路完成建设2800多公里，有6条国道干线通过。市区与所辖区县全部开通高速公路。铁铁路路：西西安安铁铁路路站站是是我我国国西西部部最最大大的的铁铁路路枢枢纽纽，不仅是中国特等客运站之一，已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。西安已形成了以航空，铁路，公路为主的立体化交通体系，规划为进一步促进城市整体发展西安已形成了以航空，铁路
29、，公路为主的立体化交通体系，规划为进一步促进城市整体发展与区域辐射提供基础与区域辐射提供基础【交通规划利好交通规划利好】目前，建设中的西安地铁1号线和5号线，已经分别延伸至空港新城和沣西新城。同时作为航空枢纽的配套项目，西安北客站至机场快轨的开工，规划中的咸阳西-曲江新区、泾河新城-西安地铁4号线、沣西新城-高陵等轨道交通也将有效连接新区各组团，并融入西安国际化大都市的整体网络中。而西安市规划局在其网站上刚刚公示的西安市城市综合交通体系规划中，地铁12号线和13号线也将分别延伸至西咸新区。西安进入轨道交通时代，将缓解城区的交通压力，缩短通勤时间，带动地铁沿线周边土地价西安进入轨道交通时代，将缓
30、解城区的交通压力，缩短通勤时间，带动地铁沿线周边土地价值的提升，城市多中心出现将成为必然值的提升，城市多中心出现将成为必然【轨道交通利好轨道交通利好】整整体体扫扫描描：西安作为历史古都的文化名片和西北区域的国际窗口，旅游，科技，文化等支柱产业正处于成熟上升期，城市开放程度提升，区域升级推动城市框架大幅拉大，发达的“米”字型立体交通路网加速，城市多中心格局正在形成；经经济济发发展展：随着经济发展快速提升，整体经济表现活跃，领先于西北部分大中城市及全国经济增长水平，对国内及世界的吸引力不断加大，产业升级及城市化进程加速等因素，给西安房地产市场的发展提供了较为坚实的基础。【城市宏观背景研究小结城市宏
31、观背景研究小结】PART-2 城市与区域发展研究城市宏观背景城市宏观背景城市空间发展与规划城市空间发展与规划区域发展及区域价值定义区域发展及区域价值定义西安市除去周至外的行政辖区，咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”。总面积9036平方公里，现状总人口965万人，其中城镇人口632万人，城镇化水平65.5%。至2020年，规划都市区总人口1280万人，其中城镇人口1110万人。城镇化水平达到86.7。根据城市对区域的辐射吸引能力及其在区域承担的作用，确定各个城镇在都市区中的地位。形成以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的“一一核核、四四组组、七个卫星城七个卫星城”
32、城镇结构。一核：一核：都市区主城区。都市区主城区。四组：四组：承担主城区部分职能的四个外围组团。分别为洪庆、常宁、渭北（临潼）工业区和高新区草堂科技产业基地。七个卫星城：七个卫星城：主城区外围的卫星城，分别为泾阳、泾阳、三原、高陵、三原、高陵、阎良、临潼、户县、蓝田。都市区内县的行政建制逐步调整为市辖区。西安都市区城镇体系结构西安都市区城镇体系结构西安都市区范围西安都市区范围【整体城市规划整体城市规划】以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的以主城区为核心，外围组团分担产业功能，卫星城带动次区域全面发展的“一核、四组、一核、四组、七个卫星城七个卫星城”城镇结构城镇结构p
33、主城区范围北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界。总面积1280平方公里。p现状总人口594万人，建设用地面积650平方公里。p到2020年规划总人口850万人，建设用地850平方公里。p北跨北跨：以泾渭新区及泾渭工业园的建设带动城市空间向北跨越渭河，在渭河北岸形成全国先进制造业基地及多功能的机场城市。p东拓：东拓：在东部建设国际港务区，成为全国最大的国际性陆港、黄河中上游地区最大的物流中心和商贸集散中心。p西接西接：通过沣渭新区的建设，实现两市对接。进一步保护好周、秦、汉、唐遗址，完善城市空间结构。p南融：南融：控制城市建设用地向南拓展，加强生态建设，
34、使南部秦岭的生态格局融入城市发展中。依托国家西部大开发发展战略优势，西安将构建为国际化大都市框架，形成一城多心等城市依托国家西部大开发发展战略优势，西安将构建为国际化大都市框架，形成一城多心等城市发展格局，快速提升城市辐射影响力发展格局，快速提升城市辐射影响力【市区主城范围及发展方向市区主城范围及发展方向】北部：形成装备制造业区西北部：为汉长安城遗址保护区西部：发展成居住和无污染产业的综合新区南部：文教科研区西南部：拓展成高新技术产业区二环内区域：核心发展成商贸旅游服务区东部：依托现状发展成国防军工产工业区东北部：结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区 东南部：结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅
35、游生态度假区规划确定了未来西安市主城区布局将凸显规划确定了未来西安市主城区布局将凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的的布局特色，未央路为城市南北的中轴线布局特色，未央路为城市南北的中轴线 【主城区功能空间规划主城区功能空间规划】西咸新区大明宫大明宫西安确定重点发展的西安确定重点发展的“四区二基地四区二基地”市政府二环二环三环三环三环三环【主城区重点产业园区规划主城区重点产业园区规划】随着城市发展规模及速度快速提升，围绕城市成长的需求逐步形成了包括随着城市发展规模及速度快速提升，围绕城市成长的需求逐步形成了包括“四区二基地四区二基地”等等多个热点
36、区域多个热点区域p经开区：政务+服务+人才=城市新中心目前主区定位为西安新城市中心，以商业，办公，金融，文化，娱乐，行政中心为主要定位p西咸新区：加快推进西咸一体化建设目前处于初步启动状态，以空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城及泾河新城为主。p高新区：技术经济开发区2009年全国高新区综合指标排名前5名p大明宫遗址区：大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化以大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化为特色p浐灞生态区：第三代生态新城规划总面积129平方公里，规划预计到2020年，人口将达到55万。p曲江新区：文化旅游产业区由旅游聚集地迈向世界级文化产业基地，2009年10月曲江新区规划扩张，面积从20.5
37、7平方公里，扩大到40.97平方公里，面积较原先增加一倍【高新区定位高新区定位】二次创业规划区高新新区核心轴新CBD 高新区的定位是六个世界一流高新区之一，西部六个世界一流高新区之一，西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区；高新区发展起来以后，就体现了西安市的这些功能，承担着新西安的经济中心功能承担着新西安的经济中心功能；未来高新区将打造两带四区七园两带四区七园(基地基地)。“两带”即贯穿现代商业聚集区、总部经济聚集区、创意产业聚集区、金融商务聚集区等四区的“万亿元现代万亿元现代服务产业带服务产业带”，和贯穿创业研发园、国际软件园、先进制造产业
38、园、生物医药产业园、出口加工区B区、长安通讯产业园、草堂科技产业基地等七园(基地)的“万亿元高新技术产业带万亿元高新技术产业带”。西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口窗口【高新区发展高新区发展】1991年3月经国务院批准，西安高新区成为中国首批高新区之一。它位于西安市科研、文教单位相对集中的西南郊，成立之初仅规划3.2平方公里，现在已完成19平方公里的建设开发。高新区获国家批准经开区开工曲江新区启动市政府北迁启动经开区获国家批准浐灞管委会成立大明宫改造启动西咸新区成立
39、199119932000200320042006200720092010曲江东扩各新区在规划起点上的差异化已经或正在实现：主城区文化、旅游、商贸、金融、娱乐；西高新西高新经济发展新高地，商务聚集区经济发展新高地，商务聚集区；曲江新区旅游、休闲度假、高尚住宅；经开区现代制造业、政务新区；浐灞会展、生态、高尚住宅；城市板块功能划分逐渐清晰，高新作为第一个获批新区，承载着城市经济发展的重任城市板块功能划分逐渐清晰，高新作为第一个获批新区，承载着城市经济发展的重任【高新区发展高新区发展】高新区作为西安城市发展经济发展引擎，其发展已经有了举足轻重的作用，项目所在地处于高新区作为西安城市发展经济发展引擎，
40、其发展已经有了举足轻重的作用，项目所在地处于高新路辐射范围，空间优势极大。高新路辐射范围，空间优势极大。1993年太白南路开工建设太白南路建成高新路开工1999年高新路建成唐延路开工2001年唐延路建成2002年高新区提出二次创业2003年丈八北路开工建设2005年高新路拓宽2006年丈八北路以西科技路以南西三环以东老西户以北高新区代管2006年4月丈八北路正式通车2007年富裕路拓宽2010年皂河中铁缤纷南郡中铁缤纷南郡南南 二二 环环南南 三三 环环高新路高新路西三环西三环木塔寺公园木塔寺公园太白南路太白南路永阳公园永阳公园保利保利地产地产丈八路丈八路唐延路唐延路奥林匹克公园奥林匹克公园科
41、技二路科技二路高新水晶城高新水晶城高新路高新路p1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；p所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；p西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。老城区西高新西安高新区作为西安经济龙头的地位将进一步强化片区格局已然决定了本项目的地位：城市高端西高新领跑西安经济发展，是城市知富、中产阶层的聚居之地，聚集了大量城市精英人士西高新领跑西安经济发展，是城市知富、中产阶层的聚居之地，聚
42、集了大量城市精英人士【高新区发展高新区发展】城城市市发发展展：依依托托国国家家西西部部大大开开发发发发展展战战略略优优势势，西西安安将将构构建建为为国国际际化化大大都都市市框框架架，形成一城多心的城市发展格局，快速提升城市辐射影响力；形成一城多心的城市发展格局，快速提升城市辐射影响力；高新区发展：高新区发展：西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的西高新代表西安现代城市意象的标签，已成为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口，城市空间拓展能力强，向南已拓展至南三环区域，经济增长极和对外开放的窗口，城市空间拓展能力强，向南已拓展至南三环区域，丈八北路以西至西三环区域将成为
43、高新区向西部发展的重要区域。丈八北路以西至西三环区域将成为高新区向西部发展的重要区域。【城市空间发展与规划小结城市空间发展与规划小结】PART-2 城市与区域发展研究城市宏观背景城市宏观背景城市空间发展与规划城市空间发展与规划区域发展及区域价值定义区域发展及区域价值定义p鱼化片区的提升改造是西安高新区为落实省市及高新区落实省市及高新区“十二五规划十二五规划”，全面推进西安建设国际化大都市建设所推出的重大决策。对突破高新区向西发展瓶颈，推动软件新城和创业新城建设，加速高新区城市核心区的形成和改善城市形象具有重要意义。p鱼化区域总体规划以高新区综合服务区为基础、以高端居住、商业娱乐、科技展示、文化
44、休闲四大功能为载体，成为代表高新区智慧、文化、生态形象窗口的中央休闲区中央休闲区。依据总体规划布局，鱼化区域确定了“一心一心”“”“两带两带”“”“三轴三轴”“”“七区七区”的现代城市空间构架。p科技路是西高新的发展轴，整体发展趋势为从东向西，由于行政区域的分割而止于丈八北路；鱼化寨鱼化寨片区为高新区托管后片区为高新区托管后，打破西高新原有行政区界，以科技路西段的修成通车为代表的区域建设迅速拉开。【鱼化寨区域规划鱼化寨区域规划】随着行政区划边界的打破，高新区可供开发的土地越来越少，随着行政区划边界的打破，高新区可供开发的土地越来越少，鱼化寨区域将鱼化寨区域将逐渐逐渐成为成为西高新西高新向西向西
45、空间拓展空间拓展的一部分的一部分西三环路西三环路唐延路唐延路高新路高新路科技路丈八北路丈八北路本案2015年前后将成建成区的一部分2002-2006年建成，并向南转移1999-2001年建成p鱼化片区位于西安高新区，东至丈八北路，西至西三环，南至科技八路，北至科技路，规划用地面积10.22平方公里。紧邻高新区一期建成区和二期紧邻高新区一期建成区和二期软件新城和创业新城，是连接软件新城和创业新城，是连接高新区一二期的核心区域。高新区一二期的核心区域。【鱼化寨区域规划鱼化寨区域规划】东依国家级经济技术开发区东依国家级经济技术开发区“西安高新技术产业开发区西安高新技术产业开发区”，工业基础良好；向北
46、紧靠西咸经，工业基础良好；向北紧靠西咸经济一体化的桥头堡济一体化的桥头堡“沣渭新区沣渭新区”及及“泾渭新区泾渭新区”，发展潜力无限，发展潜力无限p2003年西高新提出二次创业，20152015年规划建成年规划建成区包括鱼化寨区包括鱼化寨；p2006年4月30日西安市决定、丈八北路以西、科技路以南、西三环以东、老西户路以北区域为高新区代管区，高新区管委会对该区高新区管委会对该区 域行使规划管理域行使规划管理权权；p2006年11月29日，高新区管委会刷仙推动拖延了4年之久的科技路修建工作。20062006年年8 8月高新区月高新区正式接受鱼化寨区域工作正式接受鱼化寨区域工作；p2007年12月2
47、5日，科技路西延伸段科技路拓宽改造工程全面竣工；p2007年5月，富裕路工程完成前期工作。p2009年7月西安市第一批取得第一批取得城中村改造方案城中村改造方案批复批复名单中名单中，鱼化寨位列其中。p2011年4月，鱼化工业园正式挂牌成为国家“新型都市工业示范园”。p2015年预计地铁预计地铁3 3号线建成通车号线建成通车，起始站点为鱼化寨站。项目西靠鱼化工业园定位：“新型都市工业示范园”轨道交通地铁三号线2015年开通，鱼化寨站与本项目无缝对接区域内聚集了西安外事学院、陕西PC工程学院、西安经贸学校等大量大专院校，人文气息浓厚宜居宜居宜居宜居站位站位“西高新西高新”承载着城市居住梦想的中央居
48、住区承载着城市居住梦想的中央居住区区域房地产开发较为初级，西南高新区域的价值洼地区域房地产开发较为初级，西南高新区域的价值洼地客户范围逐步复合、扩大，成为刚需客户和城市外溢客户的置业首选客户范围逐步复合、扩大，成为刚需客户和城市外溢客户的置业首选体现都市领先、现代面貌的高品质、高形象产品体现都市领先、现代面貌的高品质、高形象产品价值洼地价值洼地价值洼地价值洼地产业支撑产业支撑产业支撑产业支撑轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通PART-3 市场环境分析宏观房地产市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分西安市场板块划分区域住宅市场研究区域住宅市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域客户研究区域
49、客户研究市场典型案例研究市场典型案例研究2012年16月份，重庆、成都等2个城市的商品房市场销售规模超过1000万平方米。上海、沈阳、天津、武汉、北京、苏州等6个城市的商品房市场销售规模在600800万平方米之间。长沙、合肥、西安、广州、郑州、杭州、南京等7个城市的商品房销售规模在400600万平方米之间，其中,西安为499万平方米。西安房地产销售规模位于在全国二线城市前列西安房地产销售规模位于在全国二线城市前列 2012年16月份，19个主要城市的商品房开发投资规模均处于正增长状态，整体比上年同期增长19.38%。其中有11个城市高于全国商品房开发投资额增长幅度。另外8个城市低于全国商品房开
50、发投资规模增长幅度。分别是：南京16.22%；沈阳16.11%；广州16.09%；西安15.50%；上海12.72%；合肥8.96%；苏州7.34%；北京3.53%。西安商品房开发投资规模增幅西安商品房开发投资规模增幅15.50%15.50%，低，低于全国平均水平于全国平均水平【市场容量市场容量】一线城市销售均价同比变化均为负值。二线城市中有十个城市的房价水平处于上升状态。其中,西安房价同比增长幅度最高，西安商品房累计销售均价同比上涨12.55%，比2011年回落15.07个百分点。涨幅第二的是长沙，为8.39%。西安房价同比增长幅度最高，西安商品房累计销售均价同比上涨西安房价同比增长幅度最高