《2020年城市更新白皮书： 聚焦社区更新 唤醒城市活力正式版.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年城市更新白皮书： 聚焦社区更新 唤醒城市活力正式版.doc（23页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、中国 | 2020年7月战略顾问部2020城市更新白皮书聚焦社区更新唤醒城市活力2仲量联行前言在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”。鉴于此，国内各大城市开始探索片区更新，按照“留、改、拆”并举的思路，综合了文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量空间进行系统性的更新改造。在疫情防控和疫情后重振的特殊时期，作为城市功能区重要组成单元的“社区”成为社会各界关注的重点。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区成为产业和人口的重要空间
2、载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。如何对社区进行更新改造，特别是对城市中心区老旧社区的改造，是推动旧城改造，焕发城市活力的核心问题。作为仲量联行“城市更新综合解决方案”的核心模块，本次发布的白皮书将从城市片区更新的视角，聚焦老旧社区更新的六大矛盾，并以案例借鉴形式逐一解析针对各矛盾点应采取的解决策略，旨在为城市决策提供系统化的分析和指导依据。2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力3从“点状建筑更新”到“片区整体更新”旧城更新改造的目的不是单纯满足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。近年来，我国片区更新的模式逐渐从“拆、改、留”转向“留、改、拆”，从
3、“点状建筑更新”到“片区整体更新”进行转变。“社区”作为区域功能模块的重要组成部分，是推动片区更新的核心要素，其中老旧社区成为需要重点突破的关键问题。传统的房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”将成为新的趋势。改造模式大规模改造渐进式更新微更新改造范围较大中等小主体政府+开发商政府政府+居民方式大规模推倒重建建筑立面整治；地面铺装等外在样貌局部整治、修缮；注重实用功能费用多少少周期长短短目的以开发商盈利为目的提升老旧社区整体风貌改善社区风貌，注重功能性需求环境改善一次性逐渐逐渐基础设施改善彻底逐渐逐渐文化保护差一般好技术难易程度简单简单复杂4仲量联行在对城市
4、中心区域的老旧社区进行了分类和研究后，我们发现，现有的老旧社区存在明显的缺陷与不足。老旧社区分类街巷型老旧社区单位大院型老旧社区商品型老旧社区基本问题 建筑危破，楼栋设施破旧不堪 建筑破旧，楼栋设施破旧 部分楼栋设施老化 基本社区服务设施匮乏 基本社区服务设施不足，缺少适老设施 公共服务设施不完备 消防通道不规范、消防设施不 消防设施及其他市政设施破损老化 养老适老设施不足完整 公共空间缺少活动设施，利用率低 公共空间活力不足 缺乏公共活动空间和绿地空间空间特点 街巷狭窄，密布交织，道路复杂 行列式建筑布局，以楼间道路组织交通 围合式布局，道路呈环形布置 底层建筑沿街巷连片密集布置 楼栋之间形
5、成条形公共空间 有集中大片公共绿化活动空间 小高层穿插其中 公共空间形态相似，识别性差 连续的沿街裙楼 历史建筑点缀其中老旧社区现状问题解析功能问题外环境问题问题诱因 缺乏儿童活动场地 社区公共活动空间局促 社区人口老龄化 体育空间功能单一 活动场地设施年久失修 设备设施年久失修、环境衰败 社交空间严重不足 社区绿化用地维护不足 社区更新责任不明、手续繁琐、 教育功能空间缺失 夜间照明设施缺失严重经费不足、无人牵头组织 景观空间使用效率低 社区安全无法保障 自上而下的更新机制导致居民无法掌握主动权，社区更新停滞2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力5老旧社区更新改造的六大矛盾老旧社
6、区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容，也是一项极具复杂性的城市活动。但老旧社区在更新改造过程中也存在着许多矛盾。1. 片区改造和城市功能统筹的矛盾城市中待更新的片区往往面临建筑破败、产业凋敝、人口迁离的不利局面。老旧社区的改造需要首先找到自身的功能定位，引入合适的产业，融合更多现代化功能，将其重新纳入到城市有机整体中。通过一些建筑改造来承载新的功能，“古老的躯壳内部”重新焕发生机，呈现出新时代的活力。但部分老旧小区在个体改造后，社区外环境仍未改善，与周边城市功能和业态格格不入，缺乏顶层设计和区域统筹。很多社区改造引入的业态未进行深入的市场调研，无法持续经营。不少城市在进行老旧小区改造过程
7、中，往往源于政策试点，更多考虑社区内部的改造，而缺乏考虑社区与周边城市功能的融合和衔接，改造视角存在较大局限。3. 居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾老旧社区外环境空间严重不足，致使居民多样化需求难以在空间上全面实施落地。这种现象的主要原因在于：一是为了快速解决城市人口的住房问题，社区建筑在建设初期采取了高密度的建设方式，忽视了居住品质，导致外环境空间不足；其二是社区管理不善，多有私搭乱建的现象存在，私自侵占部分外环境空间归为己用。5. 盈利模式单一和持续运营的矛盾与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供和收费，可以为企业参与社区改造带来更大的盈利空间。但目前社区的盈利模式还停留
8、在比较老旧的模式，通常以收取物业管理费为主，盈利模式过于单一。如何挖掘社区商业与文化价值，成为社区盈利的主要困难点。缺乏盈利模式，无法筹措资金推动社区的良性运营，使得社区更新无法持续。2. 文化延续与城市发展的矛盾同大多数国家一样，城市的发展扩张必定会面临老旧社区更新问题，早期我国的社区更新几乎是在大规模的拆建模式中往复进行的。随着时间的推进，这种大规模拆建模式的弊端也逐渐显现出来。虽然大部分的人居环境得到改善、当地经济也得到了振兴，但城市社区的历史底蕴在一定程度上被覆盖，丧失了其独有的特色文化，导致城市空间单调、风貌平庸、居民归属感降低，出现了“千城一面”的状况。4. 有限的资金来源与改造成
9、效的矛盾改造资金的来源是老旧社区外环境改造面临的重大难题，首先是改造总资金上的不足，其来源难以持续；其次是资金在分配比例上的问题，外环境改造所占比例较少，无法满足各类物质环境要素的更新。产生这些现象的原因，其一是我国城市老旧社区改造的资金来源主要以政府财政拨款为主，而需要改造的老旧社区众多，资金来源难以满足改造资金的需求；其二是我国老旧社区改造大多从建筑本体结构改造入手，外环境改造未受到重视，有限的资金来源与外环境品质提升的矛盾一直存在。如何从根源上解决资金问题及利用有限的资金将改造的效益最大化，是目前城市老旧社区外环境微改造所需要解决的关键性问题。6. 不同参与方利益之间的矛盾社区更新改造工
10、作涉及面广，有不同参与方，其利益诉求不尽相同，在社区更新改造方案的制定中，需要平衡各方利益，这也是长期存在的矛盾。行政方相互独立业主方辅助相辅互监服助独督务立运营方管理与监督社区6仲量联行借鉴案例：聚焦六大矛盾的解决策略2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力7一、片区改造和城市功能统筹的矛盾解决借鉴案例激活老城活力注入新兴产业伦敦金融城边缘区域改造背景伦敦金融城边缘区域由于其低廉的租金价格和区域历史沉淀下来的轻工业文化，聚集了一群年轻的初创型企业。2010年，伦敦市政府以及国家层面从产业聚集的角度发掘了该区域的影响力，时任首相卡梅隆于当年年底宣布鼓励引入更多初创型及成熟型的科技型企
11、业，同时也加快对片区更新和社区改造的进度，特别是对历史建筑和老旧社区的功能活化。改造措施政府主导注入新兴产业，重构社区人口和功能：2016年11月，英国中央政府宣布，每年投资20亿英镑资助科技和创意产业发展。产业聚集到生态系统形成，依托成熟完善的配套设施、厚重的历史文化底蕴和便利的交通条件，成功吸引了 4 5 0 0多家企业进驻，汇集了世界顶级科教文卫机构、国际知名高校和科研机构等。该区域逐渐形成以新媒体、创意数字和科技金融三大产业为主导的板块。政府支持引导、运营区域多功能城市服务平台：该服务平台由政府引导并运营，其功能载体虽不大，但运营内容丰富多元，面向该区域白领及年轻家庭人群，极大提升了该
12、区域活力。丰富的空间载体和开放的街道，推动社区复合化和特色化：在老旧建筑上进行艺术创作，给建筑本身带来 “ 可阅读性”，增加其社区活力及新鲜度；充分利用广场及公共空间搭建更多非常态（快闪式）的零售及餐饮，增加其载体丰富度；由社区政府牵头，在公共空间上打造更多社交平台。克拉肯威尔（Clerkenwell）：新媒体 - Media区域发展已近成熟，与SOHO互为补充ClerkenwellShoreditch肖尔迪奇（Shoreditch）：创意数字 - Digital区域发展迅猛，成为数字媒体和创意数字企业的汇聚地 Aldgate阿尔德盖特（Aldgate）：科技金融 - Fintech & Bi
13、g DataCity of London区域发展平稳，正成为金融技术企业和大数据专业企业的“大熔炉”伦敦金融城（City of London）：传统金融 - Finance集聚城市金融产业资源，引领产业实现全域互动8仲量联行改造背景改造措施承接科创产业广州仑头村社区微更新仑头村困境产业困境环境困境相较于广州中心区的城中村，仑头村街 根据上位规划和周边重点功能区的发道环境更为脏乱差，建筑密度极高，除 展，仑头村正位于广州科创产业主轴科了仑头环路，内部基本只能容纳行人， 韵路附近，周边生态环境良好。从城市大量的“握手楼”构成了仑头村的空间 发展需要出发，仑头村依托 “ 沿轴自形态。仑头村以廉租房、
14、厂房、仓库出 生，环轴寄生”的互动发展模式，在租租及少量商业服务为主要业态，具有价 赁政策的大背景下，作为一种“多元租格优势，但整体产业低端、低效、低利 住解决方案”融入科韵路科技创新经济润，价格竞争陷入恶性循环，产业转型 轴。通过承接科创产业，将仑头村社区升级困难。进行了功能转型，基于青年创客需求供给空间和服务，并以长租公寓为主体媒介，营造居研混合的社区单位，为科创产业提供了低成本的居住和创新服务空间。自身优势承接科韵路科创轴线及周边创新产业，提供较为低成本的居住和创新空间基于青年创客需求供给空间和服务以长租公寓为主体媒介，营造居研混合的社区单位环韵路科创走廊区位交通便捷低成本解决方案功能单
15、元营造吸引人才交流分享居住提升初创空间混合功能农业企业租客新更造改入引金资租客游客企业创客2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力9社区更新改造工作不应是单点策划，而是整体统筹，以从大区域的融合发展作为思考前提。城市层面空间治理社区层面空间治理背景语境问题表征观点视角路径选择核心目标内生存量优化空间供给不足空间品质低下空间人文缺失城市创新治理物质环境层面心理属性层面政策机制层面空间深度治理精细化、制度化、常态化从空间管理从自发生长从空间生产走向空间治理走向精耕细作走向地方营造落实到人地微观层面社区微更新文创介入的社区活力趣生绿色低碳慢行的系统重构品牌性的文化活动事件慢行网络的层级拓展
16、标志性的核心公共空间社区路网的局部开放小尺度的城市创意家具绿色交通的积极倡导资源集约的复合高效分享多元参与的地方聚力自治小微空间的活化再生多元主体的职责转变功能复合的错时共享自愈途径的多元扩充私有空间的公共增补弹性政策的适度扶持政府应成立城市级别的社区更新改造工作专题班，完成顶层设计。在全市和行政区层面，形成社区微更新的蓝图，1张愿景蓝图制定社区更新改造的战略目标，重视社区改造与城市发展的功能协调。高度深度满意度集中度4个度社区更新改造的项目选择需要有方案设计社区居民对尽可能一次性策划和设计要较高的定位要有深度，改造成效满意解决居民社区体现体现精细化改造生活的问题10仲量联行二、文化延续与城市
17、发展的矛盾解决借鉴案例保存历史传统建筑风貌日本八女福岛社区营造可借鉴意义：日本八女福岛社区营造高度尊重了每一栋传统民宅改造背景1991年，巨大的台风袭卷了日本八女福岛地区。借着重整街区的契机，福岛地区于1993年开始探索街区环境整备计划的可能性，并于同年制定了传统街区景观整备规则。1994年，八女市财政计划科发起成立了“街区景观整备委员会”，准备开展街区整备事业具体策划和实施的调查审议工作。改造措施1995年，当地开始进行街区营造，但由“与传统建筑协调”的整备基准，但实际上即使不尊重八女福岛社区传统的建筑样式也能得到补助，这就给民众造成了公共资产滥用的印象，从而遭到质疑。1998年该地区以协定
18、委员会的民义发行了街区修理与修景指南，该指南确定了八女福岛地区每一栋传统民宅的个性，以及街区的整体价值。2000年，由当地 28 名建筑师发起的街区设计研究会成立，使得社区改造传统建筑样式进行景观修缮和再造的愿望得以实现。2020年，八女福岛地区被日本政府指定为全国第61个重要传统建造物保存的个性及街区的整体价于缺乏专业的指导，造成了景观修缮与值。在社区改造过程中，再造上的问题。如原有的协定方案针对制定了相应的法律法规补助对象制定了 “ 模仿历史建筑 ” 或约束大拆大建，采取微改造、修缮和再造的方式进行了持续的社区更新。地区。2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力11改造背景唤醒城
19、市文化记忆上海愚园路保留了施蛰存故居、百乐门舞厅以及布尔什维克编辑部旧址等诸多历史保护建筑，被列为上海 6 4 条上海愚园路更新改造“永不拓宽”马路之一。在上海新一轮城市更新中，愚园路的改造模式由 “ 拆、改、留 ” 变为 “ 留、可借鉴意义：改、拆”，政府提倡最大程度利用现有上海愚园路沿线的社区更空间，解决人民群众不断提升的城市公共功能需求，唤醒沉睡许久的城市新改造亮点是对愚园路商文脉。业与文化历史氛围的挖掘，通过提升邻里共享改造难点空间、有机融合历史建筑社区商业格局混乱且辐射能级较低：愚与新潮商业元素、引入高园路曾以“高尚居住”为主导功能，但端精致复合型业态，营造在上世纪八九十年代“破墙开
20、店”的热愚园路“跨界、精致、融潮下，愚园路沿街出现了商铺 “ 小、合”的街区新形象。乱、散”现象，且街区商业仅能满足周边居民日常生活需求。社区空间陈旧，缺乏活力互动：愚园路辖区居民以老龄原住民及购买学区房的小家庭为主，年轻人不再是社区主流，愚园路逐渐失去活力。改有造机措融施合历史建筑与新潮商业元素：愚园路有一处已有 91 年历史的保护建筑原江苏路邮局物流中心。如今，这处沿街的历史保护建筑已升级改造为“愚园百货公司”。老建筑的内部装修保留了原味，老式立柱、拱门清晰可见，以“潮牌”为核心的商业元素，有望成为城中下一家“网红”店，复古与摩登的融合理念挖掘了更高的商业价引值。入高端精致复合型商业业态，
21、营造街区商业氛围：愚园路一期及二期改造项目中，长宁区政府针对愚园路上的区少儿图书馆、工人文化宫、弘基广场、新联坊等公共空间节点及绿化地块进行了更新改造，引入了艺术体验、创意零售、时尚商业于一体的“复合型业态”，包括了30余家零售品牌，并将部分空间改造成以时尚创意产业为主的工作室及社群活动场地，形成“跨界、精致、融合 ” 的街区新形象、时尚艺术新地标，以吸引青年客户群体，带动街区活力。深厚的历史文化是潜藏于社区一砖一瓦间的宝贵财富，“尊重历史，唤醒记忆，融入当下”是老旧社区改造的首要出发点，亦是商业价值发掘，盈利模式再造的关键钥匙。在充分考虑改造后引入的新功能新业态与历史文化、历史建筑融合的同时
22、，政府也需要制定相关法律条款，保护历史建筑和尊重历史文化特色。12仲量联行三、居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾解决借鉴案例社区串联共享空间上海缤纷社区微更新可借鉴意义：上海缤纷社区的空间扩展重在“打通串联不同社区的公共空间”，在浦东新区各个街道里广泛开展，拉近了“社区与社区、人与人”的距离。针对老旧社区空间有限的短板，从区域更高层面对各个社区有限空间的功能进行策划，每个社区改造后的功能可以很好地实现互补，不同社区的公共空间可以通过空间串联，也可以实现功能互补，使单个社区的空间改造成为城市各个单元的功能衔接，既拓展了空间，又加强了功能配套。改造背景改造措施上海浦东新区在2016年下半年提出缤
23、纷缤纷社区微更新聚焦了居民生活密切相社区行动倡议，2017年率先在建成度最关的9类公共要素，社区中的城市公共高的5个街道（陆家嘴、潍坊、塘桥、洋空间品质得到提升，使“围墙内、围墙泾、花木）进行试点，2018年全面覆盖外”发生精致的变化，融入社区成员的到浦东新区36个街镇。街镇在区规土局认同感、归属感，打造具有人情味的社的指导下编制社区规划，摸清公共空间区大家庭。9类公共要素包括：活力街和公共服务缺失较集中、较严重、亟待巷、口袋公园、慢行网络、公共设施、完善的区域，形成公共要素清单和分期艺术空间、林荫街道、运动场所、透绿行动计划。行动、街角空间。2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力
24、13挖掘闲置空间德国柏林Prinzessinnen社区改造改造背景改造措施柏林的城市更新经历了从“严谨的城市社区将街角空地向郁郁葱葱的社区菜园更新”到“社区微更新”的历程，作为进行改造，通过纸箱、牛奶盒等进行可柏林社区更新的明星模式，社区菜园成移动种植，形成可移动的社区菜园，通为一种趋势。过定期开办讲座、各类识别食物与植物的活动提升社区知名度。同时引入咖啡吧，特色零售，丰富盈利渠道，为菜园的运营提供资金支持。可借鉴意义：德国柏林模式重在“内部公共空间挖潜”，进行场所再造。主要更新对象是可挖潜的闲置公共空间或建筑，包括无人问津的绿地、闲置地、可开发和提升的废弃建筑等。在单个社区微改造过程中，一方
25、面进行社区内部资源挖潜，另一方面可以联合周边社区进行空间共享，具体可以从以下三个维水度展平开维：度复合：例如，相邻的A、B小区，A有篮球场、乒乓球场，B有花园、儿童娱乐设施等，如果将两个小区合并，设施就能垂倍增直，维活度动复空合间：也增加。因合并推倒院墙、整合巷道留出的空间则可以修建立体车库，或修建绿化带。垂直维度复合是指不同功能在同一空间垂直方向上的展开，将外环境空间的利用从二维平面扩展到三维空间，例如在建筑外立面上考虑垂直绿化，在建筑屋顶上打造屋顶花园；还可以利用多种活动场地及绿地的地下空间，考虑布置地下共停车享场维、度与复绿合色：雨水收集设施结合的地下蓄水池等。同一空间在不同时间段上展现
26、不同的功效，提高空间利用率，从而避免不必要的空间浪费，例如公共活动场地与停车场地在不同时间段上的共享利用，在白天用作活动场地，夜间用作停车场地等。每一平方米的空间都有其意义和价值，微更新的意义就在于从平面、空间、时间等多维度充分发挥社区的价值。14仲量联行四、有限的资金来源与改造成效的矛盾解决借鉴案例改造背景北京劲松社区改造由朝阳区政府牵头，大多数社区改造都面临改造资金来源问引入专注于资产管理的愿景集团共同参与该社区微改造。 集团共投入资金超题，单纯依靠政府投入社区基建改造难引入社会资本4000万元。以从根本上提高居民生活品质，而社会北京劲松社区改造资本参与的改造投入需寻求一定的盈利空间。业主
27、/住户居民议事协商制度第五步针对配套设施、公共空间等问题，组织实施代表居民达成共识第一步解决问题“民有所呼，我有所应”居委会党委劲松街道党工委第四步第二步区委办局居委会劲松街道办事处各科室产权方及权责部门党建引领、居民自治形成方案试点社区工作推动小组街乡吹哨推动实施部门报到第三步党政把关，企业服务第六步企业服务持续运营愿景集团投资、规划设计、施工建设、运营服务劲松模式“五方联动”工作平台组长：主管副区长“区委办局、街道办事处、居委会、社会单位、居民代表” 五方联动2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力15其他城市社区更新改造资金来源项目名称资金来源投入资金总改造资金2950万元，市
28、财政出资1450万元广州市越秀区仰忠社区改造主要由地方财政预算支持（49.2%）、区财政1490万元（50.5%），居民仅集资10万元（0.3% ）吉林省松原市老旧小区改造发行老旧小区改造信用类债券打包几个老旧小区改造及城市治理项目，总投资25.11亿元内蒙古二连浩特老旧小区改造地方财政支持+发行专项债融资总投资0.34亿，其中财政资金出资0.06亿，发行专项债融资0.28亿长宁区政府通过招投标的方式，促成创邑实业上海愚园路社区改造区属国企与社会企业成立有限公司与区属国企（拥有愚园路近40%的商合资公司进行投资铺产权的九华集团）成立了合资公司。项目涉及范围较广、时间跨度较大，投入资金较大PPP
29、社区公更私新合改作造模资式金：主要来源于政府财政拨款和补助，但仍需丰富资金来源渠道，以保障社区更新改造长效进行：从政策层面，我国已在政府和社会资本合作模式（Public-Private-Partnership, PPP）进入老旧小区改造领域进行积极探索，在资金、技术、管理等方面给予大力支持。住建部关于开展既有建筑节能宜居改造项目储备工作的通知指出，优先支持采取以政府和社会资本合作(PPP)等市场化机制模式运作的项目纳入既有建筑节能宜居改造项目储备。广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见提出，支持采取政府与社会资本合作模式(PPP)进行老旧小区微更新。建议政府需要出台老旧小
30、区改造PPP模式操作的相关标准、规范与程序。其次，加大对社会资本的激励，如税收优惠、贷款收贴益息期、权低定息向贷出款售等：组合经济激励政策。市场化解决的基本思路是收益期权定向出售，包括三个基本路径：1. 物业捆绑式：即由业主与物业公司签订长期或多年物业服务协议，在此前提下由物业公司支付部分改造费用。2.社区服务捆绑式：即将维修、保养、商业、金融、教育培训、旅游、养老、医疗等社区服务，按项目分别与相应的机构签订长期或多年服务协议，由签约机构买断协议期相关服务，同时由签约机构支付一部分改造费用。3.广告捆绑式：由业主与广告公司签订长期或多年广告位出租协议，由广告公司支付一部分改造费用，以此路径还可
31、扩大期权出售范围，如业主再装修期权出售，小区内大件商品采购期权出售等。16仲量联行五、盈利模式单一和持续运营的矛盾解决借鉴案例扩展盈利渠道北京劲松社区改造长租收益模式广州仑头村社区改造盈利渠道盘活闲置空间，增添商业服务带动盈利：愿景集团将约1600平方米的闲置公房空间整合建设便民商业设施。例如将200平方米的废弃车棚改造后出租于“匠心工坊”便民商店，为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑等生活服务商业，同时引入多家老字号连锁食品企业入驻经营。盈利渠道仑头村目前主要运营模式以村民 租客、村集体企业单向模式为主，通过租客租金、社区商业、集体厂房仓库出租分红为主要盈利来源。改造规划提出了“企业建设运
32、营、村集体所有、村民分红”的运营模式，通过村集体成立股份制有限公司与地产公司合作，由地产公司建设运营，将利润分红给村集体，再由村集体根据物业面积分红给村民。后续物业管理、便民设施付费带动盈利：愿景集团于2020年正式以多层0.43元/平方米/月和高层1.42元/平方米/月的标准收取物业费，除了物业管理费用，愿景集团还将收取每月150元的停车费以及电梯维护费等渠道收回投资成本。据愿景集团测算，社区改造约十年后可实现投资回报平衡及可持续运营。利润来源由单纯的自建房、厂房租金变为公寓租金、办公租金、商铺租金和社区服务费等多种模式复合。按照1000平方米计算，改造前每户月均租金为1.82.0万元，年底
33、分红1万元，年收入约为22.625万元；改造后每户月整租租金为2.53.0万元，年底各类分红合计10万元，年收入约为4046万元。地产公司建运设营自建房长租公寓租客地产公司创客工坊创客合利厂房公寓租金企业研发企业作润办公租金仓库村委村集体公司文化展览游客商铺租金管分理红办公服务费企业村民待开发商业用地租客人才公寓在传统的社区更新改造盈利渠道的基础上，引入更多合作方，拓展盈利渠道，目前可以借鉴的盈利渠道包括：1. 后续物业管理、便民设施付费；2. 对现有公共空间进行改造，引入商业服务、办公、人才公寓、展览展示等空间，收取租金；3. 引入智慧社区，运用科技手段提供线上增值服务，收取服务费等。202
34、0城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力17六、不同参与方之间利益的矛盾解决借鉴案例共享、共治上海缤纷社区改造共治平台的搭建改造背景上海缤纷社区更新改造参与主体涉及到政府和社会的方方面面，主要有居民、居委会、专业人士、社会组织、企业、社区代表、媒体、街道、政府部门等。 9 个参与主体形成 “ 上、中、下 ” 的“三层宝塔结构”。下层为居民、居委会、专业人士、社会组织、企业，是上海缤纷社区建设的具体操作主体；上层为政府部门和街镇，为缤纷社区建设提供支持；中层为社区代表和媒体，起到传导作用； “ 自下而上 ” 的基层自觉与“自上而下”的顶层设计相辅相成。改造措施建立推进机制：上海浦东新区规土局
35、牵头制定了一系列文件经新区规委会集体决策后下发街镇，明确了缤纷社区建设的建设目标、建设内容、工作机制、项目流程、管理模式、激励机制和责任分工，并通过流程图的形式让街镇直观地了解推进的步骤。 同时，文件明确 9 项行动的选址方法以及技术要点，将建成案例汇编成册，加强共享。明晰三会流程：缤纷社区建设不同于一般的建设项目“委托设计建设施工”的基建流程推进，其更强调过程，本质上是设计介入社区工作的过程，以上海市在社会治理工作中已经建立的较成熟的“三会一代理”制度为蓝本，建立“一图三会”的推进流程，以居委会、业委会、规委会为主体，在项目产生、项目实施、项目评价等环节上实行全过程自下而上“一图三会”的社区自治、共治模式。搭建沟通平台：缤纷社区的工作在横向上涉及浦东新区规划、土地、建设、民政等多领域，在纵向上涉及市、区、街道、居委会多个层面，信息和资源极为分散。为此，浦东新区缤