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1、第八章 收益法 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理1收益还原法收益还原法操作步骤操作步骤2收益还原法总结和运用举例收益还原法总结和运用举例3l收集并验证与估价对象收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料未来预期收益有关的数据资料l预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益l求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率l选用适宜的收益公式计算收益价格选用适宜的收益公式计算收益价格l收益还原法的概念收益还原法的概念l收益还原法收益还原法的理论依据的理论依据l收益还原法收益还原法适用的对象和条件适用的对象和条件l收益还原法收益还原法的操作步骤的操作步骤第一节 基本原理一、收益法的概念二、收
2、益法的理论依据三、收益法的适用对象和范围四、收益法的操作步骤一、收益法的概念Income approach is an approach to estimate the value of an income property by anticipating its annual net operating income in the future and dividing it by an appropriate capitalization rate to obtain the capitalized value.Income approach investment method收益法是不动
3、产估价中最常见的方法之一，它是对不动产其他收益性质的资产进行评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。不动产的使用寿命长久，占用收益性不动产，不仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待在未来继续取得这个纯收益。因此，可以做如下设想：不动产的价格就相当于这样一个货币额如果将这个货币额存入银行，它会源源不断带来一种与这个纯收益等量的收入。例如：某人有一不动产，每年可生产10万元的纯收益，同时此人有200万元货币，以5%的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息。拥有收益存入利息拥有每年10万元价值资本200万元拥有每年
4、10万元对该人来说，理论上该宗不动产与200万元的货币等价，即值200万元。收益法的基本思想用公式表示：某一货币额 利息率 =不动产纯收益那么。这一货币额就是该宗不动产的价格，将上式变换得：不动产纯收益不动产价格=利息率上述收益法的基本思想是一种朴实、简单明了，便于人们理解的表达，严格上来说不是和确切。上面的例子是在一定前提条件下才能成立，即“纯收益每年不变，资本化率每年不变，获取纯收益的年限为有限年，并且投资不动产的风险与银行的存款风险相当.”另外，为什么收益法中的收益率硬要与银行利率等同起来，而不是与其他可能获得更高利息（收益）的资本的利息率（收益率）等同起来？上述情况中：如果纯收益每年不
5、是一个固定值，而是时为10万元，时为15万元，那么久很难用一个固定的货币额200万和一个固定的收益率5%来与它等同；如果在收益率也变化的情况下，如时为5%，时为6%，那么就不容易把这200万说成是不动产的价格。如果再加上购买不动产的使用年限（土地使用年限不是无限期，像通过土地使用权有偿出让取得的土地；或由于其他原因造成获得纯收益的年限有限，例如预计30年后某不动产将被海水淹没或沙漠化），问题就更复杂，我们知道，一个货币额存入银行所得的利息，理论是未来无限年的。收益法中的收益率等同于一定的银行利息率是一个特例。考虑到上述种种情况，现在可以进一步将普通话适用的收益法原理表述如下：在估价时点，购买一
6、宗一定使用年限（或只有一定年限的纯收益）的不动产，这就意味着将来这个年限内可以在源源不断地获取纯收益，那么就可以用现有的一个货币额与这个将来源源不断的纯收益的现值之和等同起来，这个货币额就是该宗不动产的价格。三、收益法的适用对象和范围收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的不动产，诸如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院，停车场、加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要股价对象所属的这类不动产有获取收益的能力即可。收益法使用的条件是，不动产的收益和风险都能够比较准确的量化。【例】估价对象目前为自用或空闲的公寓，虽然目前没有
7、实际收益，但却有潜在的收益，因此可以将其设想为出租的情况，可通过类似于市场比较法的方法求出估价对象的纯收益或收入、费用等，再利用收益法来估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性不动产的估价，收益法大多不适用。四、收益法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：大步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；预测估价对象地未来收益预测估价对象地未来收益求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率选用适宜地
8、收益法公式计算收益价格选用适宜地收益法公式计算收益价格补充 现金流量与资金时间价值现金流量现金流量现金流量的概念现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。净现金流量。现金流量图现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定
9、时期内资金运动状现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可
10、表示点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。资金运动的时间始点或某一基准时刻。现金流量时间标度(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资金流量图时，都把初始投资P作为上一
11、周期期末，即第作为上一周期期末，即第0期期期末发生的，这就是在有关计算中出现第期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。周期的由来。(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。向下者表示负现金流量。资金时间价值资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。时间发生的等额资金在价值
12、上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：(1)从投资角度：随着时间的推移，资金的价值会增加，这种从投资角度：随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润。交换的不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润。(2)从消费角度：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费角度：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的资金时间价值的大小，取决于多方面
13、的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。补偿。利息与利率利息与利率 对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，银行利息是一种资金时间价值的表现方式。银行利息是一种资金时间价值的表现方式。利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得利息是指占用资金所付出的代
14、价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：过程可表示为：F n P In式中式中 F n 本利和；本利和；P本金；本金；In利息；利息；下标下标n表示的是计息周期，是指计算利息的时间单位，通常采用的单位是年。表示的是计息周期，是指计算利息的时间单位，通常采用的单位是年。利率利率利率是在单位时间利率是在单位时间(一个计息周期一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额内所得的利息额与借贷金额(即
15、本金即本金)之比，一般以百分数表示。之比，一般以百分数表示。i x 100%式中式中 i1 一个计息周期的利息；一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：注意：如果已知年利率为如果已知年利率为6，则月利率为，则月利率为i1P612利息的计算有单利计息和复利计息两种。利息的计算有单利计息和复利计息两种。1、单利计息、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：时间成正。单利计息时的利息计算公式
16、为：InP x n x in个计息周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为：Fn P(1+i x n)我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年年”。2、复利计、复利计息息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累周期所累 计的利息进行计息，即计的利息进行计息，即“利息再生利息利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：InP x (1+i)n 1 n个计息周期后的本利和为：个计息周期
17、后的本利和为：Fn P(1+i)n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。第二节 基本公式一、最一般的形式二、最简答的形式三、有限年期且其他因素不变的情形四、纯收益在前若干年变化的情形五、未来若干年后的不动产价格可预知的情形六、纯收益按等级递增的情形七、纯收益按等级递减的情形八、纯收益按一定比率递增的情形九、纯收益按一定比率递减的情形一、最一般的
18、形式其中：V不动产价格 a1,a2,a3,，an不动产未来各年的纯收益 r1,r2,r3,，an不动产未来各年的纯收益说明：此公式是收益法基本原理的公式化，可以导出下述各种公式，只有理论分析上的意义，实际估价中无法操作。二、最简单的形式式中：V不动产价格 a不动产的纯收益 r不动产的收益率假设前提：（1）a每年不变；（2）r每年不变且大于0；（3）年期无限【例4-1】有一不动产，该宗不动产正常请款下每年所获得的总收益20万元，每年所支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8%，求该宗不动产的价格。三、有限年期且其他因素不变的情形具体有两种情况，一是收益率等于0，一是收益率大于0.（一）收益
19、率等于0假设前提：（1）a每年不变；（2）r等于0；（3）n为有限年期（二）收益率大于0假设前提：（1）a每年不变（2）r每年等于且大于0（3）n为有限年期（三）纯收益每年不变公式的作用纯收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他的作用，例如：用于不同使用年限（如不同土地使用年限）或不同收益年限（以下简称不同年限）价格之间的转换；用于比较不同年限价格的高低；用于市场比较法中因年限不同进行的修正等等。1、直接用于计算价格【例4-2】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得纯收益8万元，收益率
20、为8.5%，试计算该宗房地产的收益价格。2、用于不同年限价格之间的换算【例4-3】已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/，报酬率为10%，试求该房地产30年收益权利的价格。【例4-4】已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3000元/，对应的收益率为8%，现假设收益率为10%，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。3、用于比较不同年限价格的高低【例4-5】有甲、已两宗房地产，甲的收益年限为50年，单价为2000元/，已的收益年限为30年，单价为1800元/，假设收益率均为6%，试比较两者价格的高低。4、用于市场比较法中因年限不同进行的修正上述不同年限价格之间的换算方法
21、，对于市场法中因为可比实例与估价对象的年限不同，而需要对价格进行修正是特别有用的，在市场比较法中，可比实例不动产的年限可能与估价对象的年限不同，因此需要对可比实例的价格进行修正，使其成为与估价对象相同年限下的价格。【例4-6】某宗50年出让土地出让权的工业用地，所处阶段的基准地价为1200元/，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地收益率为10%，假设除土地使用年限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。5、其他用途纯收益每年不变的公式还有其他用途，如可以用来说明在不同收益率下土地使用年限延长到何时，有限年的土地使用权价格
22、接近无限年期的价格。通过计算可以发现，收益率越高，接近无限年的价格越快；当收益率为2%时，需要520年才能达到无限年的价格；当收益率为3%时，需要350年才能达到无限年的价格；当收益率为4%时，需要260年才能达到无限年的价格；当收益率为5%时，需要220年才能达到无限年的价格；当收益率为6%时，需要180年才能达到无限年的价格；当收益率为7%时，需要150年才能达到无限年的价格；当收益率为8%时，需要130年才能达到无限年的价格；当收益率为9%时，需要120年才能达到无限年的价格；当收益率为14%时，需要80年才能达到无限年的价格；当收益率为20%时，需要60年才能达到无限年的价格；当收益率
23、为25%时，需要50年才能达到无限年的价格；四、纯收益在前若干年有变化的情形具体有两种情况，一是年期有限，一是年期无限。（一）有限年期的情况假设前提：（1）t年以前（含第t年）的纯收益有变化；（2）t年以后纯收益无变化为a；（3）r每年不变且大于0；（4）年期有限为n（二）无限年期的情况假设前提:（1）t年以前（含第t年）的纯收益有变化；（2）t年后纯收益无变化为a；（3）r每年不变且大于0；（4）年期无限纯收益每年有变化的公式有非常重要的使用价值。现实中每年的纯收益往往不同，如果采用公式V=a/r或者V=a/r1-1/(1+r)n来估价时，有时未免太片面；如果根据纯收益每年都有变化的实际情况
24、来估价，有不太可能（除非收益年限较短）。现实中每年的纯收益如何确定？一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其未来3-5年或可以预测的更长时间的纯收益作出估计，并且假设从此后的纯收益不变，然后对这两部分纯收益分别进行折现处理，计算出不动产价格。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐等房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式进行估价。【例4-7】某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为：20万、22万、25万、28万、30万，从未来第6年到第38年每年的纯收益价格稳定在35万左右，该类房地产的纯收益率为10%，试计算该宗房地产的价
25、格收益。【例4-7】通过预测得到某宗房地产前5年的纯收益分别为:20万、22万、25万、28万、30万，从未来第6年到无穷远每年的纯收益将稳定在35万左右，该类房地产的收益率为11%，试计算该宗房地产的收益价格。五、未来若干年后的不动产价格可预知的情形假设前提：（1）已知未来每年的不动产价格为Vt （2）在已知不动产价格的年份以前的纯收益有变化；（3）r每年不变且大于或等于0公式运用一是使用于房地产目前的价格难以得到，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率，特别是在某地区将会出现较大改观或不动产市场行情预计有较大变化的情况；二是对于收益年限较长的房地产，有时不是
26、按纯收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的纯收益和持有期末的价格，再将它们折线为现值。【例4-9】某宗房地产现行价格为2000元/，年纯收益200元/，收益率10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后投入使用，到那时该地区将达到城市现有火车站的繁华程度。在该称呼四现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/，据此预计新火车站建成投入使用后，此地区的房地产价格也将达到5000元/，试求获知该地区兴建火车站后该宗房地产的价格。【例4-10】某出租的旧办公楼租约尚有2年到期，在此后2年的租其中，每年可获取租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作
27、为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的收益率为10%，试求该旧办公楼的价值。【例4-11】预测某宗房地产未来两年的纯收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在的价格上涨10%，该类房地产的收益率为10%，试求该宗房地产现在的价格。六、纯收益按等级数递增的情形具体有两种情况，一是年期有限，一是年期无限。（一）有限年期的情况假设前提：（1）纯收益按等差数列递增；（2）r每年不变且大于0 （3）年期有限为n（二）无限年期的情况假设前提:（1）纯收益按等差数列递增；（2）r每年不变且大于0；（3）年期无限【例4-12】预计某宗房地产未来第一年的纯收
28、益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的收益率为9%，试计算该宗房地产的收益价格。七、纯收益按等级数递减的情形具体情况只有收益年限为有限一种，因为当收益递减为负的时候，一般不动产拥有者会停止买卖经营而进行改造。假设前提：（1）纯收益按等差数列递减；（2）r每年不变且大于0；（3）年期有限为n。并且n（a/b+1）【4-13】预计某宗房地产未来第一年的纯收益为25万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上减少2万元，试计算该宗房地产的合理经营期限，并计算合理经营期限结束前后整数年份假定经营的情况下的纯收益。八、纯收益按一定比率递增的情形具体有两
29、种情况，一是年期有限，一是年期无限。（一）有限年期的情况假设前提：（1）纯收益按等比数列递增；（2）r每年不变且rs；（3）年期有限为n【例4-14】某宗房地产是政府有偿出让土地上建筑的，土地使用年限剩余48年，预计房地产未来第一年的纯收益诶16万元，此后每年的纯收益会在上一年基础上递增2%，该类房地产的收益率为9%，试计算该宗房地产的价格。（二）无限年期的情况假设前提:（1）纯收益按等比数列递增；（2）r每年不变且rs；（3）年期无限【例4-15】预计某宗房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的收益率为9%，试计算该宗
30、房地产的收益价格。九、纯收益按一定比率递减的情形具体有两种情况，一是年期有限，一是年期无限。（一）有限年期的情况假设前提：（1）纯收益按等比数列递减；（2）r每年不变，r+g0；（3）年期有限为n（二）无限年期的情况假设前提:（1）纯收益按等比数列递减；（2）r每年不变且r+g0；（3）年期无限纯收益=有效毛收入-运营费用如果有效收入与运营费用递增或递减的比率不等，也可以利用纯收益按一定比例递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。设有效毛收入为a，递增比率为s1 运营费用为c，递增比率s2，收益年限为有限年n，计算公式？收益年限为无限年，计算公式？【4-16】预计房地产未来第一年的有效毛收入为
31、20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效收入在上一年的基础上逐年递增5%，运营费用递增3%，收益年限可视为无限年，该类房地产的收益率为8%，试计算该房地产的收益价格。【4-17】预计某房地产未来每年的毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8%，此后每年比上一年递增2%，收益年限时为无限年，该类房地产收益率为10%，试计算该房地产的收益价格。第三节、收益法的估价步骤一 资料的收集整理二确定总收益三 确定总费用四 计算纯收益五确定资本化率六 求取收益价格一、搜集整理资料（一）资料搜集途径不动产估价所需的资料，主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取，资料调查的途径参见表4-1.
32、表4-1不动产交易资料调查途径一览表不动产转移类型资料来源不动产租赁租赁双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准，工商、建设、物价等部门、街道办事处、房地产开发公司商品房出售各省市建筑定额标准，房地产开发公司、买房单位、房地产交易所、物价、税务、建行等部门房屋买卖交易双方及主管部门、各省市建筑定额标准、各地房屋拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、物价、税务、建行等部门土地使用权转让交易双方及主管部门、公证处、税务、财政部门、街道办事处土地使用权出租租赁双方及主管部门、公证处、税务局、街道办事处企业收益资料企业、工商、税务、财政部门二、确定总收益（一）实际收益与客观收益（二）无形
33、收益和有形收益（三）确定不动产客观收益的原则（四）不动产总收益产生的形式（一）实际收益和客观收益不动产的收益（毛收入）可分为实际收益和客观收益：1、实际收益实际收益是指待估不动产在现状经营条件下，实际取得的收益。它是个别企业在个别经营管理等情况下的实际收入水平，并排除个别因素为不动产的影响，所以，一般来说它不能直接用于估价。【例】城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），如此并不表示这块空地无价值。【例】某企业占用一宗交通便利的房地产，但由于经营不善，有收入减去费用所得的结果可能为负数，这也不意味着该宗房地产无价值。相反的情形，如一个交通不便，环境不太
34、好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议，活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值就高。2、客观收益客观收益，是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素之后所能得到的一般正常收益，一般说来只有这种收益才可作为估价的依据。估价中采用的毛收入、运营费用或者纯收益，除了有租约限制的除外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的除外，利用估价对象本身的资料直接测算毛收入、运营费用或纯收益后，还应与类似不动产在正常情况下的毛收入、运营费用或纯收益进行比较。如果与正常客观的情况不符合，还应对他们进行修正，使其成为正常客观的。3、有租约限制情况下的收益（1）租赁期限内的租金
35、应采用租约约定的租金（简称租约租金，又可称为实际租金）（2）租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。所以，租约租金高于或低于市场租金，都会影响不动产的价值。从投资角度说，当租约租金高于市场租金时，不动产的价值就高一些；相反，当租约租金低于市场租金时，不动产的价值就低一些，当租约租金与市场租金差异较大时，毁约的可能性也较大，这对于不动产的价值也有影响。收益法的一种变通形式是“成本节约法”。当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，就可以采用这种方法评估价值。该方法的实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以的成本的现值。承租人权益的价值评估就是这种方法的一
36、种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租金与同期市场租金的差异经折现后现值：如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负值。同一不动产，在租约限制下的价值，无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系是：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值【例4-19】某商店的土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积为200。一层与2001年10月1日租起，租赁期为5年，可出租面积的月租金为180元/，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可租面积的正常月租金分别为200元/、150元
37、/，运营费用率为25%。该类房地产的收益率为9%。试计算该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格。【例4-20】某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租约合同，租用其中500面积，约定租赁期为10年，月租金固定不变为75元/，现市场上类似写字楼的月租金为100元/。假设折现率为10%，试计算目前承租人权益的价值。不动产的收益可以分为无形收益和有形收益：1、有形收益有形收益是由不动产带来的直接货币收益。2、无形收益无形收益是指不动产带来的间接收益，如安全感、自豪感、提高个人声誉和信用增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。在求取纯收益时不仅要考虑有行收益，还要考虑无形收益。无形收益通常难以
38、货币化，因而在计算纯收益时难以考虑，但可以选取较低的收益率或资本化率来考虑无形收益。注意同时，值得注意的是，若果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应该再单独考虑，以免重复计算。【例】在当地能显示承租人形象、地位的写字楼，即承租人用该写字楼办公楼可显示其实力，在因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。（三）确定不动产客观收益的原则在确定不动产客观收益时，应根据一定的原则，全面分析各种因素对收益的影响，从而确定出合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件：1、从客观上看，不动产的总收益地由良好的素质及正常能力的使用者使用，并能产生的收益。2、收益必须是持续并且有规律产生的收益。3、收益是安全可
39、靠的收益（是指符合国家规定并经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经营项目和违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据）（四）不同条件下土地年总收益的计算要求及方法（2种）不动产总收益产生的形式有以下两种情况：1、不动产出租的租金指不动产出租过程中，以出租方式获得的实际租金额以及其他有关的收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通过对实际租赁合同额与当地估价日期同类型不动产的租金额、租赁市场情况以及同类型的租赁市场状况综合分析后得到。2、企业经营收益指企业在正常经营管理水平下，每年所获得的与同类型企业相类似的客观收益。排除企业中的不正常收益，还应考虑估价对象所引起的其他衍生收益，如不懂好
40、惨的租赁过程中承租方所支付的押金和利息收益，企业生产经营过程中的副产品销售收益等；同时还应充分考虑收益的损失，如不动产租赁的出租率或空房损失率对宗收益的影响。三、确定总费用（2类）总费用是指出租或经营不动产期间，不动产所有者取得总收益而必须支付的有关费用。根据总收益获取的形式不同，总费用的内涵和计算有所不同，总费用的计算可分为以下两种形式：（一）不动产出租中总费用的计算管理费、维修费、保险费、税金、中介费用（二）企业经营费用的计算（一）不动产出租中总费用的计算1、管理费指出租不动产要进行的必要管理所需要的费用。有关人员的工资和出租过程中所消耗的公共设施的消耗的费用。管理费的计算方法在我国有两种
41、，一种按照可出租面积平均计算；另一种依据租金的一定比例计算，通常为年租金的2%-5%。2、维修费指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维修费用（修缮费用）。此费用计算起来十分复杂，维护并不是每年都一样，为了计算方便，我国通常按照建筑物重置价额的一定比例计算1.5%-2%.3、保险费指不动产所有者为使拥有的房产免遭意外（火灾等）而向保险公司支付的费用。我国一般按房屋重置价格或者现值的0.15%-0.2%计。4、税金指不动产所有者由于不动产出租而应按照国家有关规定向税务机关缴纳的房地产税和营业税等，关于纳税标准，国家和各省市县均有具体的规定。营业税、城市建设附加税和教育附加费国家均为统一标准，它们
42、分别为不动产租金的5%、0.35%、0.05%。5、中介费用指通过各个中介机构发生租赁的，应当由不动产所有者支付给中介机构的费用。一般为一个月的租金额。6、计算房屋折旧费折旧费是指房屋在使用的过程中，因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其公式为：年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限=房屋重置价*（1-残值率）/耐用年限(二)企业经营费用的计算企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营效益而必须支付的一切费用。由于企业的性质不同，费用的构成也不同。但主要有两大类，即服务性企业和生产性企业。1、商业经营性不动产在经营过程中的费用商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业
43、利润等2、生产型不动产在经营过程中的费用生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加，财务费用、管理费用和厂商利润等。四、计算纯收益（3类）根据具的估价对象，选择不同的计算方法。按照总费用计算介绍的两种形式，纯收益计算公式有以下几种：（一）不动产出租中的纯收益计算不动产纯收益=不动产总收益-不动产总费用若费用都由不动产出租房承担，计算纯收益时应全部扣除；若维修费，管理费用的全部或部分应由承租方承担，计算纯收益时应对费用中由承担方负担的部分全部计入总费用予以扣除。（二）企业经营中的不动产纯收益的计算企业经营中的不动产纯收益=年总收益-年经营费用（三）尚未使用和自用的不动产纯收益的计算可以照有收益的
44、类似不动产的有关资料，按上述相应的方式计算纯收益，或者直接比较得到纯收益五、确定资本化率（一）资本化率的重要性（二）资本化率的界定（三）资本化率的实质（四）资本化率的种类（五）资本化率的求算方法（一）资本化率的重要性资本化率（capitalization rate，R）是不动产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率=年收益/价格收益法中资本化率应给如何选取，是很重要又比较困难的问题，因为资本化率如果使用不当，评估出的价格将产生非常的的差距，从而，尽管纯收益的掌握非常正确，求得的价格结果仍然不可信任。资本化率的重要性，集中体现在资本化率对估价结果的影响上。选择的资本化率的大小不同，估价结果就会
45、发生很大的差别资本化率的重要性（二）资本化率的界定所谓资本化率，简单地说是用以将纯收益资本化（或转换）为价格的比率。思考：在收益法中，由于纯收益的特种不同，具体的计算公式的不同！在纯收益每年不变，并且持续无限年的情况下，收益法法公式为：v=a/r在纯收益买年不变，但在有限年的情况下，公式为：V=a/r1-1/(1+r)n在纯收益每年不变按一定比率增加且为无限年的情况下，收益法的公式为：V=a/(r-s)有人将所有情况下的纯收益与价格的比率都说成是资本化率，若按照这种说法，那么三种情况下的资本化率分别是多少呢？上述三种情况下，r才是我们所说的资本化（收益率）。如此就造成了理论上的混乱，无法规范研
46、讨资本化率的实质及求解问题，因此需要理解资本化率的实质。（三）资本化率的实质资本化率（又可称为不动产还原利率，综合收益率、综合还原利率）是不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。在收益法中资本化率确定的准确与否，直接关系到不动产价格的定位。【例】购买房地产可以看成是一种投资，这种投资所需投入的资本是房地产价格，这笔投资试图获得的收益是房地产每年产生的纯收益。因此，资本化率是一种资本投资的收益率（由一笔投资赚回的收益的百分数，有若干不同的名称，诸如收益率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和利率。收益率与投资风险成正相关，风险大者收益率也高，反之则低。1、认识了资本化率实质是
47、一种收益率，实际上是在观念上把握了求取资本化率的方法：收益法中应采用的资本化率，等同于获取估价对象不动产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。见例：“资本化率=具有同等风险的资本的收益率”2、资本化率的确定可以包多种情况，避免一些过于武断或只适合于某些特定情况的结论。例：为了进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回报与投资回报的概念及其之间的区别。投资回收：是指所投入资本的收回，即保本。投资回报：是指所投入资本全部回收之后获得的额外资金，即报酬。可将购买收益性不动产视为一种投资行为：投资需要投入的资本是不动产价格，试图获取的收益是不动产预期产生的净收益。投资既要获得收益，又要承
48、担风险。从全社会来看，报酬与所投资风险相关，风险大的投资，其报酬也高，反之则低。因此，在不动产估价中选用的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率（四）资本化率的种类不动产的资本化率分为：综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。它们既有严格的区分，又有相互联系。若知道其中两个资本化率以及它们的价格，便可求出另一个资本化率。其计算公式为：R0=(RL*VL+RB*VB)/(VL+VB)式中:R0综合资本化率，适合于土地和建筑物合一的估价；RB建筑物资本化率，适合于建筑物估价；RL建筑物资本化率，适合于土地估价；VL土地价格；VB建筑物价格。有时，建筑物资本化率和土地
49、资本化率可以获取，而土地和建筑物的价格难以获取，但知道土地价格和建筑物价格占整个不动产价格的比例。综合资本化率如何求取？计算公式如下：R0=(L*RL+B*RB)式中：R0，RB，RL含义同前，L 土地价格占不动产价格的比例；B 建筑物价格占不动产价格的比例。L+B=100%.【例4-21】某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物占总价值的60%，由可比实例房地产所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。试求综合资本化率。（五）资本化率的求取方法（4种）1、市场提取法2、安全利率加风险调整值法（累加法）3、复合投资收益率4、投资收益率排序插入法1、市场提取法市场提取法是利用与估价对
50、象不动产具有类似收益的可比实例不动产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。（1）在V=的情况下，是通过Y=来求取Y，既可以将市场上类似不动产的净收益与价格的比率作为报酬率。（2）在=的情况下，可通过下式求取Y。在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程度后再采用线性内插法求取。2、安全利率加风险调整法（累加法）以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率是指在无风险的资本投资的收益率。可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地的经济现状及对未来的预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。住宅、工