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1、日期地点，华文细黑20号此报告仅供客户内部使用，未经亿翰智库的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2014年6月沿海社区配套商业沿海社区配套商业2 2含住宅综合型项目商业分类商业规模13万平方米35万平方米5万平方米商业建筑类型社区底商、商业街社区底商、商业街、集中商业+写字楼+酒店式公寓+LOFT商业街、集中商业、集中商业+写字楼+酒店式公寓+LOFT商业类型住宅配套街区型独立型服务覆盖范围社区内部社区周边居住区社区所在区域3 3基于标杆企业典型项目的研究，社区配套商业有以下特征：土地类型商业体量（万平方米）特征项目整体定位市场定位客群定位物业类型商业业态城市核心区13商业
2、中高档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业中高档本市范围集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业中高档本市范围集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市城市成熟区13商业中高档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业中高档本市范围集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业中高档本市范围集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市城市待更新区13商业中高档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业中高档本市范围集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业中高档本市范围集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超
3、市规划新城区13商业中档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业中档所在区级行政区域独立街区零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市城郊待发展区13商业中档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业中档所在区级行政区域独立街区零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市4 4续上页：土地类型商业体量（万平方米）特征项目整体定位市场定位客群定位物业类型商业业态城郊孕育区13
4、商业中档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业中档所在区级行政区域独立街区零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市远郊规划区13商业中低档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市远郊景观区13商业中低档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业/
5、写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市远郊滞后区13商业中低档本社区及周边居住区底商/裙楼零售、餐饮、休闲/娱乐、服务35商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域集中商业零售、餐饮、休闲/娱乐、服务、超市5 5城市核心成熟区域城市待更新区规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划型远郊景观型远郊滞后型53513（万平方米）商业体量土地类型不同类
6、型土地上不同体量社区商业类型的分布情况项目整体定位：商业市场定位：中高档客群定位：本社区及周边居住区核心业态：服务、餐饮项目整体定位：商业市场定位：中高档客群定位：全市范围核心业态：零售、餐饮、超市项目整体定位：商业市场定位：中档客群定位：本社区及周边居住区核心业态：零售、餐饮、服务项目整体定位：商业市场定位：中档客群定位：社区所在的区级行政区域核心业态：零售、餐饮、超市项目整体定位：商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT市场定位：中档客群定位：社区所在的区级行政区域核心业态：零售、餐饮、超市项目整体定位：商业市场定位：中低档客群定位：本社区及周边居住区核心业态：零售、餐饮6 6根据各土地类型上不
7、同体量的社区商业类型分布情况，可以将社区配套商业分为6类：类别土地类型特征商业体量（万平方米）项目整体定位市场定位客群定位核心业态及比例第一类城市核心区成熟区域中心城市待更新区13商业中高档本社区及周边居住区服务：40%餐饮：30%第二类城市核心区成熟区域中心城市待更新区35、5商业中高档全市范围零售：35%餐饮：25%超市：20%第三类规划新城区城郊待发展区成郊孕育区13商业中档本社区及周边居住区零售：40%餐饮：30%服务：20%第四类规划新城区城郊待发展区成郊孕育区35商业中档所在区级行政区域零售：40%餐饮：30%超市：15%第五类远郊规划区远郊景观区远郊滞后区13商业中低档本社区范围
8、零售：45%餐饮：35%第六类规划新城区城郊待发展区成郊孕育区远郊规划区远郊景观区远郊滞后区35、5商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT中档所在区级行政区域零售：40%餐饮：20%超市：20%7 7第一类：城区社区配套型（3万以下）商业配置1、城市核心区2、城郊待发展区3、城市待更新区域8 8定位业态配比典型业态配置项目整体定位：商业市场定位：中高端客群定位：本社区及周边居住区商业体量：13万平方米20%30%10%40%业态配比零售餐饮休闲/娱乐服务业态描述示例零售针对本社区及周边居住区居民的消费特征可以设置一些精品超市。山姆会员商店，嘉壹精品超市，Ole超市餐饮针对本社区及周边居住区居民的消
9、费特征可以设置一些中高档餐厅及轻餐饮店铺。望湘园、星巴克休闲/娱乐针对本社区及周边居住区居民的消费特征可以设置一些中高档健身会所或休闲会所。一兆韦德会所服务针对本社区及周边居住区居民的消费特征可以设置一些教育培训服务机构和旅行社。华尔街英语、春秋国际旅行社零售餐饮休闲/娱乐服务第一类：城区社区配套型（3万以下）商业配置9第二类：城区独立型（35万、5万以上）商业配置1、城市核心区2、城市成熟区域3、城市待更新区域10定位业态配比典型业态配置项目整体定位：商业市场定位：中高端客群定位：全市范围商业体量：35万平方米、5万平方米业态描述示例零售处于城区较核心区域，针对本市中高端消费群体可以设置一些
10、中高档品牌服装店铺。Esprit品牌店、百丽品牌店、Levis品牌店餐饮处于城区较核心区域，针对本市中高端消费群体可以设置一些中高档餐馆。俏江南，苏浙汇，小南国，金八仙休闲/娱乐处于城区较核心区域，针对本市中高端消费群体可以设置一些中高档娱乐门店。钱柜，好乐迪，银乐迪服务处于城区较核心区域，针对本市中高端消费群体会设置一些中高档服务门店。华尔街英语、春秋国际旅行社、维尼洗护专家超市处于城区较核心区域，针对本市中高端消费群体可以设置一些国际品牌大型超市。沃尔玛，家乐福，乐购，卜蜂莲花零售餐饮休闲/娱乐服务35%25%10%10%20%业态配比零售餐饮休闲/娱乐服务超市超市第二类：城区独立型（35
11、万、5万以上）商业配置11第三类：城郊社区配套型（3万以下）商业配置1、规划新城区2、城郊待发展区3、城郊孕育区1212定位业态配比典型业态配置项目整体定位：商业市场定位：中端客群定位：本社区及周边居住区商业体量：13万平方米业态描述示例零售针对本社区及周边居住区居民的消费特征可以设置一些小型便利店或食品店。罗森便利，全家，联华超市，宜芝多餐饮针对本社区及周边居住区居民的消费特征可以设置一些中端餐馆和轻餐饮店铺。明记小厨，花之林茶坊，SPR咖啡，金城港式小厨休闲/娱乐针对本社区及周边居住区居民的消费特征可以设置一些中端娱乐场所。自由港KTV，麦克风KTV服务针对本社区及周边居住区居民的消费特征
12、可以设置一些洗衣店、美发店等服务店铺。恒协洗衣，海王星辰，自然美沙龙，柯达冲印零售餐饮休闲/娱乐服务30%40%10%20%业态配比零售餐饮休闲/娱乐服务第三类：城郊社区配套型（3万以下）商业配置13第四类：城郊街区型（35万）商业配置1、规划新城区2、城郊待发展区3、城郊孕育区1414定位业态配比典型业态配置项目整体定位：商业市场定位：中端客群定位：社区所在的区级行政区域商业体量：35万平方米业态描述示例零售针对本区内中端消费群体可以设置一些中端的品牌服饰专卖店。优衣库品牌店、美特斯邦威品牌店餐饮针对本区内中端消费群体可以设置一些中端的餐馆。棒约翰披萨店、望湘园、辛香汇休闲/娱乐针对本区内中
13、端消费群体可以设置一些中端的娱乐场所。自由港KTV，麦克风KTV，百丽宫影城服务针对本区内中端消费群体可以设置一些培训机构、药房等服务店铺。复星大药房，星宝宝摄影，朗阁英语超市针对本区内中端消费群体可以设置一些国内品牌的超市。乐客玛，农工商，世纪联华零售餐饮休闲/娱乐服务超市40%30%5%10%15%业态配比零售餐饮休闲/娱乐服务超市第四类：城郊街区型（35万）商业配置15第五类：远郊社区配套型（3万以下）商业配置1、远郊规划区2、远郊景观区3、远郊滞后区16定位业态配比典型业态配置项目整体定位：商业市场定位：中低端客群定位：本社区及周边居住区商业体量：13万平方米业态描述示例零售地处远郊，
14、针对中低端消费群体可设置一些烟酒店等小型商店。无品牌零售店铺餐饮地处远郊，针对中低端消费群体可设置一些小吃型的餐饮店。无品牌餐饮店铺休闲/娱乐地处远郊，针对中低端消费群体可设置一些棋牌室等娱乐场所。无品牌店铺服务地处远郊，针对中低端消费群体可设置一些中低端的美发店等其他服务店铺。无品牌地店铺零售餐饮休闲/娱乐服务45%35%10%10%业态业态配比配比零售餐饮休闲/娱乐服务第五类：远郊社区配套型（3万以下）商业配置17第六类：近、远郊独立型（35万、5万以上）商业配置1、远郊规划区2、远郊景观区3、远郊滞后区4、规划新城区5、城郊待发展区6、城郊孕育区18定位业态配比典型业态配置项目整体定位：
15、商业/写字楼/酒店式公寓/LOFT市场定位：中端客群定位：社区所在的区级行政区域商业体量：35万平方米、5万平方米此类型地处近郊或远郊区域商业体量较大时会设置一些写字楼、酒店式公寓或LOFT。业态描述示例零售针对本区内中端消费群体可设置一些中低端品牌服饰专卖店。优衣库品牌店、美特斯邦威品牌店餐饮针对本区内中端消费群体可设置一些中端的餐馆。棒约翰披萨店、望湘园、辛香汇休闲/娱乐针对本区内中端消费群体可设置一些中端娱乐场所。自由港KTV，麦克风KTV服务针对本区内中端消费群体可设置一些连锁药店、培训机构等。复星大药房，星宝宝摄影，朗阁英语超市针对本区内中端消费群体可设置一些国内品牌的超市。乐客玛，
16、农工商，世纪联华零售餐饮休闲/娱乐服务超市40%20%10%10%20%业态业态配比配比零售餐饮休闲/娱乐服务超市第六类：近、远郊独立型（35万、5万以上）商业配置19典型商业业态技术指标参考20超市类 综合超市技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直
17、交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯商铺技术指标参考21超市类 社区标超技术指标具体要求需求面积（）1,000-5,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶
18、装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯商铺技术指标参考22超市类 便利超市技术指标具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯商铺技术指标参考23餐饮类 地方特色餐饮技术类型地方特色餐饮经营面积600-1200核载承重400/厨房500/给排水且保证日均60m3 水管直径：不小于DN75mm供电要求0.2KV/，并配备发电机、电表排污隔油池：约5m3排烟
19、管道：500 x700mm燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均40m3 商铺技术指标参考24餐饮类 中式快餐店技术类型中式快餐经营面积300-500核载承重350/厨房500/给排水保证日均30m3供电要求提供三相电路：380V/220V、50HZ.300 KW.配备发电机.电表排污隔油池:541.2m3 排水管道:160mm以上排烟:500 x800mm(排气量16000m3/小时以上)新风及排风设置:500*1000mm(各两个)燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均50m3商铺技术指标参考25餐饮类 西式快餐店技术类型西式快餐经营面积300-500核
20、载承重350/厨房500/给排水保证日均30m3供电要求提供三相电路:380V/220V.50HZ.250 KW.并配备发电机.电表排污隔油池:431.5m3 排水管道:150mm排烟:500 x800mm(排气量16000m3/小时以上)新风及排风设置:500*1000mm(各两个)燃气设计无要求商铺技术指标参考26餐饮类 西餐咖啡厅技术类型西餐咖啡厅经营面积300核载承重350/厨房400/给排水且保证日均10m3供电要求0.3KV/，并配备发电机、电表排污提供独立排污管道、化粪池及隔油池燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均15m3商铺技术指标参考27餐饮类 特色小吃技
21、术类型特色小吃经营面积50-150核载承重350/厨房400/给排水保证日均10m3供电要求35KW，配备电表排污隔油池:0.751.50.95m3排水管道:60mm以上排风设置:600*800mm燃气设计配置完成计量表前的工程，接驳口厨房使用区域，日均15m3商铺技术指标参考28便利店类便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。技术指标具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修商铺
22、技术指标参考29服务配套及服饰精品类服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。技术指标具体要求需求面积（）30200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯商铺技术指标参考30美容美发类美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有
23、着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业要求技术指标具体要求需求面积（）80-500经营楼层选择（层）3结构层高要求（m）4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯商铺技术指标参考31 美容美发类美发类商家物业要求技术指标具体要求需求面积（）80150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）48进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯商铺技术指标参考32生活家居类生
24、活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。技术指标具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯 可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。商铺技术指标参考33 休闲类休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯 休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。商铺技术指标参考34