《金地集团设计指标分解案例.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金地集团设计指标分解案例.ppt（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、项目运作的成本、质量与进度的平衡项目运作的成本、质量与进度的平衡进度进度品质品质成本成本概念规划周期实施方案周期施工图周期结构含钢量景观造价示范区造价节点听证通过率设计变更签证率设计失误率合理设计费人均管理面积部品封样率指标的定义及意义指标的定义及意义进度进度 -在确保在确保品质品质的前提下缩短设计周期。的前提下缩短设计周期。设设计计深深度度技技术术标标准准品质品质概念规划周期实施方案周期施工图周期进度进度论证阶段论证阶段设计管理阶段设计管理阶段概念概念规划规划施工图施工图拿地时间拿地时间首期设计周期首期设计周期策划阶段策划阶段概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案实施方案概念规划周
2、期实施方案周期施工图周期设计周期划定设计周期划定案例启示案例启示万科：拿地到开盘：多层项目9个月；高层项目12个月；1）采取传统工序前置采取传统工序前置:提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序并采用工序并联作作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。3）采取采取规模复制模式模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。4）重视长期性工作重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。设计周期指标设计周期指标论证阶段论证阶段设计管理阶段设计管理阶段75天天概念概念规划规划施工图施工图拿地时间拿地时间策划阶段策划
3、阶段95天天55天天(多层多层)70天天(高层高层)不做限定不做限定概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案实施方案设计周期设计周期225/240天天成本成本 成本控制是设计管理的任务成本控制是设计管理的任务避免两种现象：不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失成成本本结构含钢量景观造价示范区造价设计变更签证率人均管理面积 成本部制定各地区成本基价表-即项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。1）结构含构含钢量偏差率；量偏差率；2）景）景观造价偏差率；造价偏差率；3）示范区成本偏差率；）示范区成本偏差率；目标成本首先必须合理，建立在长期数
4、据库积累的基础上。结构含钢量景观造价示范区造价设计变更签证率人均管理面积保证安全和品质的前提下，减低含钢量；各地区项目含钢量限额表（讨论稿）结构含钢量景观造价示范区造价设计变更签证率人均管理面积建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m)北京上海深圳武汉、东莞普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构47444038自带全埋一层地下室162160160160别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)上部结构50474442自带全埋一层地下室162160160160小高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构55504541自带全埋一层地下室175172172172中高层住宅及公
5、寓(60M建筑高度80M)上部结构60544843自带全埋一层地下室175172172172高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构63585146自带全埋一层地下室175172172172公共人防地下室（6级）180180180180公共普通全地下室170170170170公共半地下室140140140140结构含钢量结构含钢量分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价 （元/平米）一类景观区一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区二类景观区组团级绿地范围三类景观区三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品
6、（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价景观造价控制总价偏差率分项动态平衡结构含钢量景观造价示范区造价设计变更签证率人均管理面积示范区造价示范区造价 底层商业展示底层商业展示区区集中公建展示集中公建展示区区 费用分类建安费建安费（元/平米）设计费设计费（元/平米）总造价总造价（元/平米）1、土建土建-销售中心（临建）2、装修装修-销售中心、样板房3、景观景观-临时4、包装包装-临时标志、道具 总计总计控制总价偏差率分项动态平衡结构含钢量景观造价示范区造价设计变更签证率人均管理面积总包设计变更签证率总包设计变更签证率由设计原因导致的签
7、证总金额由设计原因导致的签证总金额分包工程合同金额分包工程合同金额分包设计变更签证率分包设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额由设计原因导致的签证总金额总包工程合同金额总包工程合同金额结构含钢量景观造价示范区造价设计变更签证率人均管理面积对施工图阶段设计成果质量的控制对施工图阶段设计成果质量的控制-减少减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用额外费用的发生。前提条件：采用工程清单招标；统一设计变更流程设计变更原因：1.设计类：A.超成本目标 B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏 E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件2.现场施工施工类:A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要
8、求 3.营销类：客户需求 4.其它其它设计变更签证率设计变更签证率设计原因5大类发生的每项变更可能导致费用增加或减少，因而变化金额为合计值，该数值由成本部在每期开发完成后作统计；总包（主体）总包（主体）施工图周期短，工作量大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，分包（单项）分包（单项）施工图周期充裕、工作量较少，发生变更的几率小、变更的费用额较少，重点把控。根据行业平均水平并结合各子公司现状，将目标值定为？%，不做硬性规定，每期开发完成后作统计，作为项目设计总结后评估。设计变更签证率设计变更签证率说明说明案例案例-设计变更签证率控制设计变更签证率控制02年，由年，由设计失失误所所带来来设计变更
9、占更占总建造成本的建造成本的3，其中其中设计决策决策错误比重超比重超过60，重，重复性复性错误占占30。为降低降低设计变更更签证率，万科所采取的率，万科所采取的策略如下：策略如下：1）建立施工）建立施工图阶段的段的长期合作伙伴；期合作伙伴；2）给予合理的予合理的设计周期；周期；3）逐步完善的）逐步完善的标准化构造准化构造设计；4)重视阶段成果标准；重视阶段成果标准；通过上述三项的努力，万科通过上述三项的努力，万科04年标准年标准化项目设计变更签证率降低到化项目设计变更签证率降低到0.5%。不提倡人海战术不提倡人海战术 -开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高
10、人均生产效率，保证企业高效率运作。人数人数效能效能多项目制下平衡点平衡点结构含钢量景观造价示范区造价设计变更签证率人均管理面积人均设计管理面积人均设计管理面积1 建议建议A A 为为2020；B B为为5050%;C%;C为为30302 设计部总人数包括经理、秘书和各专业设计部总人数包括经理、秘书和各专业 人员人员,包扩项目中心的建筑师包扩项目中心的建筑师人均设计管理面积人均设计管理面积规划总面积规划总面积x A%x A%方案总面积方案总面积x B%x B%施工图总面积施工图总面积x C%x C%（)设计部设计部 总人数总人数 质量质量 -只求速度忽视品质的效率只求速度忽视品质的效率 毫无意义
11、毫无意义品质品质节点听证通过率设计失误率合理设计费部品封样率三方听证避免项目出现重大风险；三方听证避免项目出现重大风险；集中经营、设计、成本三方专业资源的意见，对产品品质及设计深度同时进行把控，听证通过率可一定程度的反应出项目质量。集团听证共三个节点：项目论证听证策划听证实施方案听证，通过听证会前提交的成果，由各集团职能部门统一做出判断：1、需要听需要听证-召开三方听证，得出结论：通过；不通过；2、不需要听不需要听证-表示成果已被三方认可通过。节点听证通过率设计失误率合理设计费部品封样率节点听证通过率节点听证通过率 设计失误率：设计失误率：保证成果满足设计深度和质量要求；保证成果满足设计深度和
12、质量要求；避免避免“前脚出图、后脚改错前脚出图、后脚改错”；即使出图之后施工之前的设计变更，未造成成本增加，但间接地影响了工程管理成效。节点听证通过率设计失误率合理设计费部品封样率由设计原因引致变更项总次数由设计原因引致变更项总次数总建筑面积总建筑面积对待设计变更须持辩证的态度，适度合理地控制对待设计变更须持辩证的态度，适度合理地控制。设计原因发生的变更一般发生在图纸完成而施工开始前，不论是以设计变更还是修改图的形式，都是应避免的。不可否认：在图纸完成后也许会有更好的设计灵感产生，在不影响工期及增加造价的情况下，并不反对设计优化。控制设计失误率体现了一种思想导向控制设计失误率体现了一种思想导向
13、，提醒每个设计人员重视。对目标值暂不作规定，但每期开发完成后必作统计，作为项目设计总结后评估用途。设计失误率设计失误率-说明说明避免两种现象避免两种现象：合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；设计费包括：规划建筑设计、景观设计、室内设计为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控节点听证通过率设计失误率合理设计费部品封样率合理设计费合理设计费从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研究、审设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图图、打印、模型、效果图等费用总和但其中示范区室内设计费计入但其中示范区室内设计费计入营销费用营销费用
14、。合理设计费合理设计费 部品封样率：部品封样率：倡导在设计管理阶段，工作并行并前置；倡导在设计管理阶段，工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；节点听证通过率设计失误率合理设计费部品封样率南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内
15、墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯1、严格执行成果标准、严格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准准确执行各阶段设计成果标准，2、减少人、减少人为增加的工作复增加的工作复杂度：度：户型种类适量为准户型种类适量为准。当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。的困惑，而且给设计和销售带来成倍
16、的工作量和复杂度。户型种类户型种类建议建议每期开发规模在每期开发规模在10万平米万平米以下，相对应户以下，相对应户型不宜超过型不宜超过10种种户型种类户型种类定义定义凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。如何实现效率指标如何实现效率指标？3、将先后串行工作、将先后串行工作变为并行前置：并行前置：3.1产品品创新与新与实施方案分离，与策划并行开展；施方案分离，与策划并行开展；创新是必须的；创新是必须的；创新存在风险；创新存在风险；3.2实施方案将施方案将结构、构、
17、设备、部品工作前置与功能平面同步开展；、部品工作前置与功能平面同步开展；创新模式规划划设计实施方案施方案功功能能平平面面结构构方方案案设备方方案案立立面面模模型型部部品品设设计计如何实现效率指标如何实现效率指标？如何实现效率指标如何实现效率指标？4、提高决策效率、提高决策效率；项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡；5、加强合作伙伴管理；、加强合作伙伴管理；建立长期合作伙伴：施工图、模型制作；合同约定清晰：含钢量、目标成本；6.输入条件多一些入条件多一些约束束,少一些随意少一些随意;市场定位;成本目标;政府要求;上阶段成果;7.计划划执行力行力,随随时”拉警拉警报”;8
18、.标准化与准化与创新新,循循环式上升式上升;如何实现效率指标如何实现效率指标？设计管理效率指标体系设计管理效率指标体系分分类类指标名称指标名称含义含义/计算公式计算公式目标值目标值程序文件程序文件备注备注进进度度概念规划周期从拿地到概念规划成果备案完成75天设计管理流程概念规划成果标准总设计周期为：225天/240天，可根据项目具体情况调整各阶段的周期，但总设计周期必须保证。方案+扩初周期从概念规划备案到扩初成果备案完成95天设计管理流程实施方案成果标准施工图周期从扩初成果备案到施工图最终成果备案完成55天（多层）70天（高层）设计管理流程施工图成果标准成成本本目标成本偏差率结构含钢量实际值目
19、标值/目标值%各地区成本基价表含钢量：钢筋kg/m2;景观造价:元/m2 示范区造价：元/m2景观造价实际值目标值/目标值%各地区成本基价表示范区造价实际值目标值/目标值%各地区成本基价表设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额/总包或分包工程合同金额%设计变更管理流程每项变更导致费用增加或减少，总金额为合计值。人均设计管理面积总面积（规划x20%+方案x50%+施工图x30%）/设计部总人数5万平米/人设计系统组织架构人数包括经理、秘书和各专业人员和项目中心建筑师质质量量节点听证通过率论证/策划/实施方案集团/区域公司听证100%项目论证/策划/实施方案听证会管理程序提交的成果经判断不须召开
20、会议，视为通过。设计失误率由设计原因导致的变更总次数/建筑面积次/万M2设计变更管理流程每项变更用一张单，便于统计总次数。部品定样率施工图阶段结束前完成定样及定板的部品项/部品清单总项数100%设计管理流程实施方案成果标准部品包含材料、设备、构件三类合理设计费所有与设计有关的设计、咨询、研究类费用支出总和一类50-55元/M2二类35-45元/M2项目设计费管理办法示范区室内设计费计入营销费用。1.目标值-已列出的仅为讨论值，未列出的尚在调研中。2.设计原因-按深圳公司设计变更管理流程的规定：设计类变更原因：A.超成本目标 B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏 E.补充设计F.二次设计 G.现场条件。其中由A、B、C、D、E中任何一项原因导致的签证费用/变更次数均做统计。