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1、会计学1山东某五金建材物流港项目开发山东某五金建材物流港项目开发(kif)概念设计方案概念设计方案第一页，共47页。第一部分(b fen)：项目解析项目发展背景区位分析项目物理条件评价第二部分(b fen)：战略定位总体发展目标市场需求预测项目开发模式项目功能定位项目SWTO分析可持续性分析第三部分(b fen)：企业简介第四部分：规划方案基础功能规划设计项目地块卫星地图项目平面效果图平面布置原则道路系统绿化(lhu)景观系统项目功能分区建设主要指标项目备选方案第五(d w)部分：招商范围第1页/共47页第二页，共47页。第一(dy)部分：项目解析项目发展背景区位分析项目物理条件评价第2页/共
2、47页第三页，共47页。第一部分(b fen)：项目解析 项目(xingm)发展背景 “加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的控制措施，推动各地区工业、商业、运输(ynsh)、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。”2004 年8月5日，发改委等九部委联合发文关于促进我国物流业发展的意见关于促进我国物流业发展的意见第3页/共47页第四页，共47页。2012年8月，国务院提出大力发展第三方物流，促进企业内部物流社会化；支持和改造具有(jyu)公益性质的大型物流配送中心、农产品
3、冷链物流设施等；支持流通企业建设现代物流中心，积极发展统一配送；引进现代物流和信息技术，带动传统流通产业升级改造。国务院常务会议研究确定降低流通费用的10项政策，在物流方面提出推进收费公路清理、规范交通执法和保障物流配送等相关减负要求。现代物流产业发展有利于我国经济实现跨越性发展有利于提高社会资源周转效率。有利于促进生产方式变革。有利于促进消费模式升级。关于深化流通体制改革加快流通产业发展关于深化流通体制改革加快流通产业发展(fzhn)的意见的意见第一部分(b fen)：项目解析 项目发展背景第4页/共47页第五页，共47页。薛城早在1999年被确定为枣庄市新的行政中心，并依托(ytu)薛城城
4、区、枣庄高新技术开发区和枣庄矿业集团驻地建设新城区三大组团的发展模式，定位为山东省重要的能源、建材和煤化工基地，鲁南城市带中心城市之一。枣庄将建设成为鲁南地区的商贸、物流中心城市之一。中心城商业格局根据“两翼集聚、轴向组团发展”的城市空间发展战略，适当拉开商业网点布局，着力构建“一带两区、双核三心、十七街六十点”的大商业格局。第一(dy)部分：项目解析 项目(xingm)发展背景薛城区，“新城市中心”的定位，会带来广阔的发展机遇与挑战第5页/共47页第六页，共47页。第一部分(b fen)：项目解析 项目(xingm)发展背景“闽商”结合枣庄市政府对薛城区“城市新门户(mnh)、物流新枢纽、高
5、端商贸、现代物流、总部经济”的发展定位和常庄镇重点发展“总部经济、楼宇经济、高端商贸及专业市场群”的发展要求，认真分析现代 物流行业未来的需求和发展趋势，凭借投资方现有的众多战略合作伙伴，以及薛城经济开发区的区域特征、服务对象，确定山东闽商五金建材物流港的功能定位。薛城区依托京沪铁路枣庄货运站和京杭运河枣庄港，规划建设了鲁南铁水联运物流园项目，该项目是2008年省政府批准的鲁南经济带重点物流园区建设项目，规划总面积3000亩，总投资14.65亿元，实现货物从铁路到水路的“零距离”转运，大幅降低货物中转运输费用，提高物流园区货物吞吐及集散的竞争力。建成后将是枣庄市最大的物流项目，也是鲁南经济带规
6、划重点规划的项目。第6页/共47页第七页，共47页。薛城区作为枣庄市新的城市中心，城市化建设的步伐不断(bdun)加快，物流行业市场承载能力已经无法满足发展需求，五金建材企业的发展也迫切需要更加专业的现代物流商务平台，实现生产企业生产资料输入与产品输出与第三方物流的对接，同时实现第四方物流的广泛应用与植入。发展建设生产型、专业型、现代化、多功能的五金建材物流港项目时机已然成熟。极响应薛城区区委、区政府号召，依据市场分析结合(jih)自身实际，在鲁南铁水联运物流园内建设五金建材物流港项目。第一(dy)部分：项目解析 项目发展背景第7页/共47页第八页，共47页。第一部分(b fen)：项目解析
7、区位(q wi)分析枣枣庄庄 枣庄市作为地区性物流节点城市，依托(ytu)京沪铁路、高速公路和内河航运交通运输的优势，以水铁联运作为物流业发展的重点，建立水铁联运的煤炭、建材物流运输体系，建立农村物流配送体系，建立城乡统一配送体系。整合资源，重点发展现代物流产业，以物流产业的发展带动区域产业结构的优化，促进本地经济又好又快发展。座落于鲁南城市群中心位置的枣庄薛城-南接运河码头、104国道，北拥京沪铁路，东临京沪高铁，西接微山、济宁，通达八方，纵横四海！第8页/共47页第九页，共47页。物流业的发展对枣庄市经济的增长起着巨大的支持(zhch)和带动作用，总体来看，2012年物流业呈良好发展态势，
8、但是在目前错综复杂的大环境下，物流业发展存在的问题更加不容忽视：如主体不规范，功能不健全，企业规模发展不平衡，现代化程度低，物流成本高等。项目区物流业发展存在项目区物流业发展存在(cnzi)的问题的问题第一(dy)部分：项目解析 区位分析薛城区拥有区位优势和产业基础，同时拥有公铁水基础设施，但是过去较长时间内缺乏物流园区等载体将优势转化为物流业的发展。目前，枣庄市薛城区物流业整体发展较滞后。现有物流企业多为分散的个体经营户，分布在各道路边，大型企业多选择自营物流，物流产业集聚度不高，尚没有完整的实现承接物流业务的设计功能。第9页/共47页第十页，共47页。第一部分(b fen)：项目解析 项目
9、(xingm)物理条件评价东侧退红线20米，北侧退红线18米，西侧退红线10米，南侧退红线12米；另外再加上东北(dngbi)和东南预留圆角地处薛城经济开发区，生产制造企业已相继落户，目前人气不旺，配套设施不完善，商业配套落后。总占地面积97184 平方米，分三期开发方正型，规划四面临街，对规划设计比较有帮助。项目北侧为铁路货运货场，北向沿疏港路可到达枣庄运河港口，拥有日照和连云港两个出海港，周边环绕高速路网，物流条件优越。枣庄市薛城区经济开发区，常庄镇钱江路（待建）南侧，与疏港路西侧相邻。第10页/共47页第十一页，共47页。第二部分：战略定位总体发展目标市场需求预测项目开发模式(msh)项
10、目功能定位项目SWTO分析可持续性分析第11页/共47页第十二页，共47页。第二(d r)部分：战略定位 总体发展(fzhn)目标山东闽商五金建材物流港的总体山东闽商五金建材物流港的总体(zngt)发展目标发展目标形成一个跨行业、跨地区、跨部门的综合性现代化物流港，推动和提升相关产业的发展，提高经济运行质量和效益，增强企业竞争力，促进薛城现代物流业的协调发展。形成一个新兴的复合性物流港，及运输、仓储、货代、联运、制造、贸易、信息等功能。能够提供运输、代理、仓储、装卸、加工、整理、配送等一体化服务，并具有与自身业务相适应的信息管理系统.通过商流、物流、人流、信息流聚合与流动所形成的资金流，产生最
11、大化的税收，促进区域经济的发展，引进第四方物流咨询企业、第三方物流运输企业、新型材料研究机构、国内外贸易组织、一级建材品牌商等多元化组合。提升整个铁水联运物流园区的形象与土地价值，使物流园区及周边土地达到最有效的利用，汇集商流、物流、信息流、资金流为一体。强化原有优势产业，促进产业结构调整，促进产业链的延伸。打造核心产业，通过产业聚集模式降低商业成本，推动物流及相关产业的发展。为枣庄生产制造企业提供生产资料输入和产品输出的物流配载平台。成为枣庄市一级建筑类五金建材批发企业通向国内外各级市场的大型物流集散中心。第12页/共47页第十三页，共47页。第二部分：战略(zhnl)定位 市场(shchn
12、g)需求预测农业基础地位稳固，现代农产品生产加工和农业产业化的发展具备了一定条件。农产品物流将进一步释放。薛城区农业基础较好，花生、驴肉、石榴等特色农产品远近闻名，农业物流有原本的粗放型运输存储向冷链、恒温、流通加工等需求延伸。工业物流是薛城区物流业务的主体(zht)。生产性物流需求强劲是由枣庄及薛城区产业结构所决定的。工业体系比较完善，初步建立了以煤炭、化工、造纸、机械、食品、玻璃、建材等产业的工业体系。培植了一批骨干企业和名牌产品。商贸业物流需求发展后劲足。枣庄市政府迁移至枣庄市薛城区后，进入城市化的新阶段，随之而来的客流商流集聚将使枣庄市薛城区成为枣庄市的政治、经济、文化中心。商贸项目纷
13、纷上马，消费品的运输仓储需求增加明显。薛城具备良好的产业薛城具备良好的产业基础基础 物流物流需求为产业驱动型需求为产业驱动型项目建成后，货物吞吐量预计将达到100万吨每年，市场前景广阔，拥有较好的市场潜力。第13页/共47页第十四页，共47页。第二部分(b fen)：战略定位 项目(xingm)开发模式 按照“专业商品交易市场+物流平台运营商”的定位，物流港通过吸引国际国内各类建材生产商及商贸流通企业、第三方物流企业入驻，形成设施齐备、功能齐全的物流基础设施平台和服务完善的物流企业的空间组合，把山东闽商国际建材物流港建设成为依托于优越立体交通优势，集商流、物流、信息流、资金流融为一体的集新型建
14、材展示、交易、配送和信息处理等功能为一体的物流集散中心，成为当地建材企业和经营商户通向国内外的商业窗口。通过信息交易、运输、仓储、配送、零担快运、管理服务以及完善的配套服务功能模块，快速形成了物流服务、物流载体、物流需求(xqi)三大资源的集聚。商业商业地产地产+主体主体企业企业引导引导=山东闽商五金建材物流港山东闽商五金建材物流港开发商开发商 +枣庄传化公路物流港运营企业枣庄传化公路物流港运营企业 项目建成后，物流电子信息平台将与省、市物流信息联网，实现区内大企业物流信息与信息中心联网，资源共享。降低物流成本、提高物流效率，它对于培育物流产业、健全、发展壮大特色物流，实现经济结构的优化升级，
15、带动和辐射周边地区经济发展，增加就业人数，降低社会失业率，改善广大人民群众生活水平等方面，都将起到重要作用。通过项目建设，以流通带动生产，以此为契机，发挥五金建材商务港物流的优势，加快枣庄五金建材商务物流的经济发展。使五金建材物流港成为具有较强带动能力的商贸物流中心。项目建成后将扩大经营面积、增加产品品种和数量，促进五金建材物流港物流业的发展，进一步完善服务功能，提高市场的竞争力，促进市场持续繁荣与又好又快发展，形成未来功能配套齐全的五金建材物流港。第14页/共47页第十五页，共47页。第二(d r)部分：战略定位 项目(xingm)功能定位六种能力：商品交易能力、产品展示能力、物流聚集能力、
16、物流处理能力、物流带动能力、物流服务能力。五大集群：商流集群、物流集群、产业集群、服务集群、信息集群。四片区域：商流核心功能区、物流核心功能区、商品交易展示区、产业流通加工(ji gng)及配送区 山东闽商五金建材物流港未来的目标客户主要包括：国内外各种新型建材制造企业和商贸流通企业、第三方物流企业、货运代理、信息配载企业以及诸多需要提供物流技术开发、系统设计咨询、商品展示交易、新型材料研发、第四方物流等业务的企业。第15页/共47页第十六页，共47页。第二部分：战略(zhnl)定位 项目(xingm)SWTO分析优势分析1、两纵四条城市主干道，地块西北角直接连接枣木高速口，西块南面紧邻枣临铁
17、路，地块内外交通都很通达。2、项目占地面积66700平方米，有广阔的发展空间。3、项目周边分别(fnbi)有通汇物流、新农网物流以及大运河物流等物流基地，因此该项目有雄厚的物流基础，为该项目建设提供了充分的支撑。劣势分析1、项目开发节奏缓慢，起步较晚，已对项目产生不利因素。机会分析1、枣庄市作为资源枯竭转型试点城市，城市产业必定将从煤矿开采业以及对煤炭资源本地化依赖程度高的粗放型工业向精工业、轻工业和服务业转型。精工业、轻工业与服务业相互拉动促进。2、通过枣庄目前的棚户区改造，促进中心城区的再发展，将落后业态迁出核心城区，规行规市，整合零散市场资源，推动商贸业郊区化集约化发展；同时结合新农村建
18、设改善人居环境，释放土地资源。威胁分析1、城南区域已有多个商业项目同时运作，避免同质化竞争，需要慎重考虑。2、枣庄东临临沂，北靠济宁，南接徐州，周边三市商品市场发展先于枣庄，强于枣庄，对枣庄形成包围之势。第16页/共47页第十七页，共47页。第二(d r)部分：战略定位 可持续性分析(fnx)物流港基本功能的定位(dngwi)：山东闽商五金建材物流港需要充分利用薛城新城市中心的地位，结合枣庄市政府对薛城区提出的新的城市发展规划要求，发挥“闽商”企业自身的优势资源，找到本项目的独特定位。薛城经济开发区拥有良好的物流交通规划，具有公路、铁路、水路三网联运的发展潜质，但区域内的产业依托程度和第三方物
19、流发展的现状，以及设施配套体系相对处于落后阶段。本物流港的开发成本会因此而增加，发展周期必然会延长。本物流港在市场定位与客户定位方面，需要避免与区域内同类市场的不良竞争，实现资源互补，共同发展的目标。本物流港的本物流港的特色特色包括：薛城区最大的包括：薛城区最大的物流集散中心物流集散中心，面向全国的，面向全国的公铁水联运平台公铁水联运平台，服务区域内生产制造企业，服务区域内生产制造企业生产资料输入生产资料输入的物流承包商和的物流承包商和生产型生产型物流港，枣庄物流港，枣庄第三方物流企业第三方物流企业的整合平台，的整合平台，有形物流有形物流的实物载体。的实物载体。第17页/共47页第十八页，共4
20、7页。第二部分：战略(zhnl)定位 可持续性分析(fnx)物流港的基本功能的提升(tshng)：建立以建立以“物流信息平台物流信息平台”为核心的为核心的“现代物流现代物流”发展平台，提升物流企业的综合运营能力，促进第四方物流在本物流港中的应用。发展平台，提升物流企业的综合运营能力，促进第四方物流在本物流港中的应用。物流信息支持平台主要面向物流产业链中相关企业，向其提供合作者信息服务，信息发布和入口服务等，提高物流公司的信息沟通能力。比如接收和处理电子订单，货物跟踪反馈，计算机配载等。电子商务平台（虚拟展示、交易中心）面向客户，包括销售方和采购方，进行商品信息的发布、展示、交易。是有形商品交易
21、中心的虚拟化和延伸。客户第四方物流第三方物流企业传统的第二方外围配套第18页/共47页第十九页，共47页。资金流信息流第二部分(b fen)：战略定位 可持续性分析(fnx)物流港的基本功能的拓展(tu zhn)：以增加商贸业务为目标，大力发展以增加商贸业务为目标，大力发展“物流商务物流商务”，增加落地交易，提高产出和税收，带动周边发展。，增加落地交易，提高产出和税收，带动周边发展。由物流引起人流。山东闽商五金建材物流港，将会拥有人流聚集、企业开展商务、办公活动的各项便利条件；同时大量的物流活动也将聚集大量的人流。由人流产生商流。由于人流和企业的聚集，形成物流产业链中各部分元素的聚集和交流，即
22、商流产生的环境。促成商流的具体措施有建设商品展示交易中心、物流信息平台、引进电子商务企业、整体品牌推广等。由商流带动物流。通过商流形成的交易，可以迅速通过物流港的物流企业扩散，从而带动物流。在这个过程中，包含了资金流和信息流的活动，象润滑剂一样促进人流、商流、物流的良性循环。人流商流物流第19页/共47页第二十页，共47页。信息化平台信息化平台(pngt(pngti)i)物流信息支持(zhch)平台物流信息支持平台主要面向物流产业链中相关企业，向其提供合作者信息服务，信息发布和入口服务等，提高物流公司的信息沟通能力。比如接收和处理电子订单，货物跟踪反馈(fnku)，计算机配载等。电子商务平台（
23、虚拟展示、交易中心）面向客户，包括销售方和采购方，进行商品信息的发布、展示、交易。是有形商品交易中心的虚拟化和延伸。电子商务平台两个平台之间相互独立又有着密切链接。物流信息平台同时也可处理其他电子商务网站的业务，电子商务平台也不局限山东闽商五金建材物流港。第二部分：战略定位 可持续性分析第20页/共47页第二十一页，共47页。Call Center系统是信息化平台(pngti)的主要基石第二部分(b fen)：战略定位 可持续性分析(fnx)系统牵涉到的各项技术，如GPS定位、WMS（仓储管理系统）、Call center、VoIP、电子订单等技术都已成熟并普遍应用。第21页/共47页第二十二
24、页，共47页。以“有形(yuxng)市场”为依托，从特色交易中盈利以“电子商务”为平台，从信息服务(fw)中盈利以培育“物流市场”为目标(mbio)，从社会服务中盈利以“政府优惠政策”为契机，从规模经济中盈利以“第三方物流”为服务对象，从相关消费中盈利第二部分：战略定位 可持续性分析物流园区盈利模式第22页/共47页第二十三页，共47页。第三(d sn)部分：企业简介第23页/共47页第二十四页，共47页。第三(d sn)部分：企业简介 山东闽商五金建材物流港有限公司是根据公司法规定，按照现代企业制度的要求，规范组建的法人实体。公司成立于2011年，是经枣庄市工商局注册批准的企业，注册资金50
25、00万元。经营范围涵盖房地产开发、销售；金属材料、建筑材料、机电设备、塑料管件、陶瓷、卫浴产品、石材、木材、钢材批发、零售；市场开办服务；货物仓储等业务范围。现公司组织架构完备，部门设置齐全，各类专业管理人员60余人。除本项目之外，长期在江苏、安徽、成都等地投资开办建材专业市场，资金实力雄厚，客户资源丰富，可确保山东闽商五金建材物流港项目的成功开发和良好运营。此外，在股东结构不发生改变的情况下，考虑到项目开发的需求，以及(yj)未来在枣庄市长期投资开发的需求，本着能够为枣庄的经济发展和城市建设贡献力量的宗旨，即将在枣庄注册成立山东闽商五金建材物流港置业有限公司。第24页/共47页第二十五页，共
26、47页。第三(d sn)部分：企业简介 山东闽商五金建材物流港采用“政策引导、企业(qy)运作”的管理模式，拟由山东闽商五金建材物流港有限公司负责物流港项目的投资、管理和运营。通过提供各种高效优质的服务，严格按照现代企业(qy)制度和法人治理结构的要求来设置公司的管理模式和组织架构。组织架构见下图：第25页/共47页第二十六页，共47页。山东闽商五金建材物流港投资建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律,与国际通行规则(guz)接轨,物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、综合化、现代化和国际化的物流服务中心。根据这一目标，项
27、目经营管理体制考虑既具有中国特色，又充分体现与国际接轨的现代企业管理制度模式，同时还能有效地指导具体操作。商铺使用权采取出让模式，可以吸引有投资固定资产意向、希望有更多自主经营权和支配权的物流建材企业入驻，有利于物流港的稳定运营。此外创建现代化、信息化物流平台也是项目的重要组成部分，如何引入物流平台运营商？项目在功能上将积极引入“枣庄传化公路物流港”入驻，展开多方位，多层次的合作与交流，并在建筑规划上充分考虑定制的要求。第三(d sn)部分：企业简介 项目完工后，公司将按项目要求安排员工共120人，其中：管理人员20人，市场保安员20人，司机、技术及服务人员80人。为保证物流港正常运转，一般行
28、政管理人员实行一班制，一般生产人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。公司信息管理中心(zhngxn)实行24小时值班制，实现实时处理相关业务信息，以保证优良的建材商贸环境。组织组织及运营及运营第26页/共47页第二十七页，共47页。第四部分：规划方案(fng n)基础功能规划设计项目地块卫星地图项目平面效果图平面布置原则道路系统绿化景观系统项目功能分区建设主要指标项目备选方案(fng n)第27页/共47页第二十八页，共47页。第二(d r)部分：规划方案 基础(jch)功能规划设计山东(shn dn)闽商五金建材物流港基础功能规划设计一、建筑类五金建材交易功能。1、企业综合服务功能：具有
29、综合各种建材商贸,建材物流,新型材料研发的功能，及交易,配送、展示、仓储、信息处理等不同方式之间的相互转换。2、企业辅助服务功能：通过引进一批配套服务企业和服务部门，为入驻建材物流企业提供金融、保险、工商、税收、海关，以及车辆集中停放、车辆维修等全方位的配套服务。3、企业商务辅助功能：通过建设星级酒店、商住公寓和临街底商，为入驻企业和周边消费者提供休闲娱乐、餐饮购物、商务会议等多功能服务。依据本项目的基本功能及市场定位，初步划分为建材交易展示区、建材仓储区、建材加工区、商务办公区、生活服务区、停车场等功能区。第28页/共47页第二十九页，共47页。1、交易中心功能：来自生产企业、商贸企业以及第
30、三方物流企业的货源、运输、仓储等信息经系统整合处理后在交易中心通过大屏幕发布，客户还可以通过互联网在物流基地网站上发布和查询交易信息，也可以通过货场实物交易或电话委托交易。2、信息中心功能：传化物流基地的信息系统由货运(huyn)交易系统、仓储管理系统、停车管理系统等子系统组成，为入驻的物流企业提供信息平台，引导他们利用现代技术进行业务运作，实现业务流程管理、数据安全管理和传输管理，直接促进物流企业的业务拓展和运营成本的降低。3、专业运输中心功能：包括水路、铁路、公路和联运等多种运输方式和大件、散货、冷链等多种需求的运输服务。二、现代化物流运营(ynyng)平台功能。第二部分：规划(guhu)
31、方案 基础功能规划设计第29页/共47页第三十页，共47页。第二部分：规划(guhu)方案 基础(jch)功能规划设计依据本项目的基本(jbn)功能定位及物流功能要求，初步划分为一站式服务中心、信息指挥中心、货运班车总站、配套服务中心、车辆维修站、物流企业创业园、司机宾馆为等功能区。4、专业仓储中心功能：物流基地内仓储包括一般仓库、零担仓库和根据用户需求定制的个性化仓库，可为企业提供优质、高效、便捷、周到的仓储保管服务。5、流通配送中心功能：物流基地采用标准化作业体系，充分利用现有物流设施，为连锁超市等流通企业提供专业化的商品批发、配送、储存、运输、展示与交易等物流服务。6、转运中心功能：即利
32、用物流基地的海、陆、空立体交通位置，以支持物流基地内物流企业务业、工商企业海、陆、空中转业务的有效执行。第30页/共47页第三十一页，共47页。第二部分(b fen)：规划方案 项目地块(d kui)卫星地图第31页/共47页第三十二页，共47页。第二部分：规划(guhu)方案 项目(xingm)平面效果图推荐(tujin)方案第32页/共47页第三十三页，共47页。第二部分(b fen)：规划方案 平面布置原则(yunz)按照作业性质的不同，对各分区进行合理布局，以满足(mnz)生产工艺的要求，并使有相关作业的各分区之间具有良好的联系，尽可能减少不同运输线路的交叉和干扰。按照建材产品的类别进
33、行分类.购买者能更容易的挑选与比较.同时也有利于整体管理之要求。按照工艺流程和安全、消防的要求，合理划分作业区并确定其建筑物、构筑物的位置及其相互间的距离。按照场地内外出入道路及场区车辆流向，合理确定各区域的进出口和通道大门的位置。功能区域的划分和建筑物的布设应考虑场区高程及道路坡度的要求。应充分利用各种绿化改善场区小气候、净化空气、降温防噪，创造宜人的工作环境。考虑人性化,舒适化的商贸环境。第33页/共47页第三十四页，共47页。车行道路系统：道路系统采用环形和尽端式两种，道路路线考虑地形、地貌关系、因地制宜、使院内层次富于变化。基地平整时地面(dmin)坡度和车行道纵坡应不小于0.3%，并
34、考虑好与排水方向吻合，使大的排水方向和道路系统的高低走向相一致，避免过多的土石方工程，或逆向排水等不必要的浪费。整个基地是通过围绕各个分区的道路来组织的，通过贯穿南北与东西的中心干道，把地块的出入口道路及各个区域的道路组织在一起，形成了该地块的主要交通流线，将车流很好的引导到各自的区域中去。第二部分(b fen)：规划方案 道路(dol)系统停车场出口出口出口出口出口出口第34页/共47页第三十五页，共47页。绿化设计主导思想以简洁、大方、便民；美化环境；体现建筑设计风格为原则，使绿化和建筑相互融合，相辅相成，其设计特点有：充分发挥绿地效益，满足物流港员工的不同要求，创造一个幽雅的环境，美化环
35、境、陶冶情操，坚持“以人为本”，充分体现生态环保型的设计思想。植物配置以乡土树种为主，疏密适当，高低错落，形成一定的层次感；色彩丰富，以常绿树种作为“背景”四季(sj)不同花色的花灌木进行搭配。尽量避免裸露地面，广泛进行垂直绿化以及各种灌木和草本类花卉加以点缀，使物流港达到四季(sj)常绿，三季有花。物流港之中道路力求通顺、流畅、方便、实用。并适当安置园林小品，小品设计力求在造型、颜色、做法上有新意，使之与建筑相适应。周围的绿地不仅可以对小品起到延伸和衬托，又独立成景，使全区的绿地形成以集中绿地为中心的绿地体系。绿化景观设计围绕物流港文化的内涵，营造出“五境”，即品味高雅的文化环境，严谨开放的
36、交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境。第二(d r)部分：规划方案 绿化(lhu)景观系统第35页/共47页第三十六页，共47页。第二(d r)部分：规划方案 项目功能(gngnng)分区第36页/共47页第三十七页，共47页。第二部分(b fen)：规划方案 项目功能(gngnng)分区建材物流仓储区：该区主要是顺应现代物流的发展需求和集聚化趋势，为诸多专业从事建材物流公司实现在地理上的集中区域。其主要功能是为建材物流企业搭建一个基础设施平台(pngti)，为其提供高效的仓储、分拨、配送等基本物流服务空间。区域内基础设施建设内容主要包括：装卸货平台(pngti
37、)、作业场所、道路设施及各类型的仓储设施等。建材交易区：为入驻的国内国际建材企业提供优良一个集中的建材交易场所,并配有办公及仓储设施。交易区内,将不同的建材产品将分为不同的区域。建材加工区：为入驻的建材加工企业集中提供一个相对比较独立的材料以及配件加工的区域。建材展览区：为建材物流园区的企业提供主要产品,创新产品的展示场地。生活服务区：主要包括餐厅、商超、KTV、洗浴中心、保健按摩、休闲购物、书吧、茶室、医务室等。第37页/共47页第三十八页，共47页。第二部分(b fen)：规划方案 项目功能(gngnng)分区商务办公区：现代化物港区的一个特点是配套服务功能的完备性，这是物流园区优越于独立
38、物流中心的重要体现。商务办公区的建设，即可以提供完善的配套设施与服务，满足物流业务运作便利性的要求，又可为企业创造良好的环境和休息娱乐场所，同时也为建材物流港向第四方物流方向拓展提供了良好基础条件。该区域的配套服务功能主要包括：金融配套服务、公共设施和设备服务、劳务服务以及日常生活服务。停车场及维修区：园区内规划了专门停车场及维修区，为入驻企业提供专门的停车场所及维修服务。建设内容主要包括：停车场地、道路建设、维修场所建设等。一站式服务中心：融合政府职能部门、中介服务组织(zzh)、基地企业服务功能，为入驻基地的第三方物流企业提供规范、优质、快捷的一条龙服务：工商、税务、运管、公安等职能部门提
39、供现场一条龙服务；银行保险、邮政、商务、通讯、网络等中介服务组物业、织提供各项支持服务；物流基地直接为物流企业提供财务、信息化、物业、咨询等各项提升性服务。使得进港中小物流企业和社会车辆，立刻享有大企业才能享有的一站式服务，让中小企业有了一个进行信息化改造、集约化经营、辅助业务外包的支撑平台。第38页/共47页第三十九页，共47页。第二(d r)部分：规划方案 项目功能(gngnng)分区信息超市：项目以建设信息平台为核心，建设货运市场信息超市，建筑面积为3000平方米。通过信息化、组织化、标准化手段降低“车”与“货”匹配对接成本，入港物流企业只要轻点鼠标，便可将用车信息传至巨型电子屏上，而经
40、过诚信认证的货运司机，便能通过信息屏迅速找到自己需要的货运信息，大大提高配货效率。货运班车(bnch)总站：项目建设货运班车(bnch)总站办公楼一座，建筑面积为3000平方米，货运班车(bnch)总站引入客运班车(bnch)运营理念，采取定站、定时、定线的方式运输货物，让物流变得更加智能化，预先制定行程，按时出发、按时到达，让工商企业享受到“快递效率、专线价格”的物流服务模式。配套服务中心：项目规划建设配套服务中心，总建筑面积为17400平方米，为入驻的第三方物流企业和配货司机提供高品质的餐饮、停车、住宿、车辆维修保养、加油、购物、娱乐等服务。打造司机之家，让货运司机享受停好车、配好货、休息
41、好的“三好”关怀，使公路港成为物流信息之港、货车之港、司机之港。第39页/共47页第四十页，共47页。第二(d r)部分：规划方案 建设主要(zhyo)指标项序号项目单位指标（）备注1规划占地面积平方米9.7万146亩2总建筑面积平方米14.9万容积率1.54，可调。2.1物流仓储区平方米0.5-1万包括堆场2.2五金建材商品交易区平方米2.6-3万2.3产品发布展示区平方米0.5万2.4材料配件加工区平方米0.5万2.5商务办公区平方米1.5万2.6生活服务区平方米0.3-0.5万2.7设施及配套平方米0.3万2.8停车场及维修区平方米0.5-0.8万2.9物流信息中心平方米1.8-2万2.
42、10闽商投资大厦平方米2万2.11物流配套服务平方米0.4万项目建设(jinsh)主要指标见下表：第40页/共47页第四十一页，共47页。第二部分(b fen)：规划方案 项目(xingm)备选方案备选(bi xun)方案（一）第41页/共47页第四十二页，共47页。第二部分(b fen)：规划方案 项目(xingm)备选方案备选(bi xun)方案（二）第42页/共47页第四十三页，共47页。第三部分(b fen)：招商范围第43页/共47页第四十四页，共47页。第五部分(b fen)：招商范围1、陶瓷：墙砖、地砖、腰线、抛光砖、艺术瓷、仿古瓷砖2、石材：文化石、大理石、花岗岩3、玻璃：彩绘
43、玻璃、雕刻玻璃、镶嵌玻璃、磨砂玻璃、镭射玻璃、彩印玻璃、平沙玻璃、镀膜反光玻璃4、油漆涂料等饰面材料：乳胶漆、外墙乳胶漆、内墙乳胶漆、仿瓷涂料、防虫涂料、底漆、油漆、油漆稀释剂、万能胶、密封胶、白胶、双面胶、107胶水、墙纸粉、防渗漏胶、塑料地板粘合、擦铜油、研磨沙、氧化铝、滚筒刷、排笔刷、羊毛刷、玻璃纤维布、地板漆、腻子粉、滑石粉 5、电工电料：墙壁开关、移动插板、空开、漏电保护器、配电箱、电表、万用表、拉线开关、插头插座(chzu)、绝缘胶布、塑胶带、线卡、电缆、护套线、花线、信号线、铜轴电缆、线槽、保险丝、穿线管 6、板材：装饰板、装饰面板、宝丽板、三聚氢氨板、铝塑板、胶合板、多层板、中
44、纤板、细木工板、刨花板、欧松板、防火板、密度板 7、门类：实木门、防火门、防盗门、铁拉门、铝木门、塑钢门、钢板门、模压门、活动门、卫生门隔断、红外线自动门、轻体板门、铝合金门入驻山东闽商五金建材物流港商品交易中心的产品品类，分为以下(yxi)14大类建筑类五金建材：第44页/共47页第四十五页，共47页。8、窗类：铝木窗、塑钢窗、铝合金窗、屋顶窗、实木窗9、五金标准件类：圆钉、直钉、纹钉、铬色铜广告钉、拉铆钉、水泥钉、膨胀螺栓、螺丝10、管件类：不锈钢管、PVC管、PPR管、各种阀门、铝塑管、生料带、镀锌管、PVC增强管、接头(ji tu)11、电动工具：手电钻、冲击钻、电锤、曲线锯、角磨机、
45、空压机、电焊机、切割机、电圆锯、手持电钻、台钻、电起子、直磨机、砂磨机、热风枪、吹风机、修边机、水钻、弯管机、气泵、射钉枪、电链锯、砂轮机、雕刻机、水泵、振捣棒、搅拌机12、手动工具：美工刀、螺丝刀、锉刀类、锤类、扳手类、内六角类、木工夹、工具箱、电笔、套筒、剪刀类、砂布、砂纸、钳类、组合工具类、各类风枪、电工刀、钢锯架 锯类、钢丝刷、打包机、量韧具、水钻钻头、钻头、锯片、锯条、焊条、角磨片、扩孔机、射钉枪钉类 13、消防器材：泡沫消火栓箱、消防水带、消防炮、压力式比例混合装置、柴油机消防泵组、电动机消防泵组、泡沫产生器、泡沫栓、七氟丙烷、六氟丙烷、二氧化碳灭火系统、气溶胶、洒水喷头、湿式报警阀、水流指示器、室内(外）消火栓、防撞减压稳压防盗地上消火栓、消防水泵接合器、消防水枪、消防接口、消防软管卷盘、消火栓箱、灭火器箱、灭火器、应急灯、消防指示牌、信号蝶阀、信号闸阀、雨淋阀、压力开关14、建筑辅料：工地标示、管卡、山型卡、蝴蝶卡、安全网、扎丝、拉杆、套管、节能卡、步步紧、钢模、安全帽、灰桶、灰车、预埋件、顶丝第五部分(b fen)：招商范围第45页/共47页第四十六页，共47页。山东(shn dn)闽商五金建材物流港有限公司2013年9月第46页/共47页第四十七页，共47页。