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1、中国城市住区规划与住宅发展中国城市住区规划与住宅发展金笠铭金笠铭前言前言自自20世纪世纪80年代至今，中国城市住年代至今，中国城市住宅建设与经济科技社会的飞跃发展同步，宅建设与经济科技社会的飞跃发展同步，完成了历史的大跨越。不仅建设规模是完成了历史的大跨越。不仅建设规模是世界上空前的，基本上实现了世界上空前的，基本上实现了“居者有居者有其屋其屋”，城市人均居住面积由，城市人均居住面积由80年代初年代初的的不足不足5M2增加到增加到2000年的约年的约10M2，同时同时正在完成由计划到市场的转化，由实物正在完成由计划到市场的转化，由实物分配到货币分配的转化，由一元化投资分配到货币分配的转化，由一
2、元化投资到多元化投资的转化，由数量型到质量到多元化投资的转化，由数量型到质量效益型的转化，努力做到效益型的转化，努力做到“居者有其屋居者有其屋”。20年代来住宅建设变化的主要特征：年代来住宅建设变化的主要特征：住住宅宅分分配配方方式式：由由实实物物分分配配实实物物与与货货币币分配分配货币分配货币分配居居住住生生活活模模式式：温温饱饱型型小小康康型型后后小小康康型型住住宅宅建建设设阶阶段段：试试点点小小区区小小康康示示范范小小区区国家康居示范工程国家康居示范工程当今所处的阶段当今所处的阶段1.数量增长期数量增长期2.分配变更期分配变更期3.交易活跃期交易活跃期4.质量提升期质量提升期5.生活转型
3、期生活转型期6.更新模式期更新模式期住宅建设三阶段概况住宅建设三阶段概况1.试点小区（试点小区（1985-2001.4）全全国国大大中中小小城城市市全全面面推推开开，先先后后分分为为五五批批，共共400多多个个试试点点小小区区，其其中中70多多个个已已经经过过建建设设部部全全面面验验收收。主主要要解解决决工工程程质质量量问问题题，同同时时倡倡导导“四四新新”应应用用（新材料、新结构、新技术、新工艺）。（新材料、新结构、新技术、新工艺）。北京恩济里北京恩济里住宅小区住宅小区 2.小小康康型型示示范范小小区区（1993年年建建设设部部提提出出2000年年小小康康型型城城乡乡住住宅宅科科技技产产业业
4、工工程程至至2001年年12月）月）全国大中城市为主，先后批了全国大中城市为主，先后批了100个个示范小区，其中示范小区，其中30多个已通过建设部全面多个已通过建设部全面验收，年底结束。重点是提高科技含量，验收，年底结束。重点是提高科技含量，解决以下四个问题：科技应用、产品开发、解决以下四个问题：科技应用、产品开发、小区建设、政策导向。小区建设、政策导向。重庆龙湖重庆龙湖小区小区 3.国家康居示范工程（国家康居示范工程（1999年年）全国大中城市为主，已批准全国大中城市为主，已批准50余个余个小区，重点解决性能认定、智能技术和小区，重点解决性能认定、智能技术和绿色生态问题。绿色生态问题。深圳信
5、深圳信义假日义假日广场住广场住宅小区宅小区 3.1性能认定（性能认定（90年代中开始研究）年代中开始研究）（1）适用性：）适用性：包包括括住住宅宅平平面面与与空空间间布布局局、设设备备、设设施施配配置置、住住宅宅可可改改造造性性、保保温温隔隔热热、室室内内隔隔音音、照照明明与与采采光光、通通风风换换气气、节能等。节能等。（2）安全性：）安全性：包包括括建建筑筑结结构构、建建筑筑防防火火、燃燃气气、电电气气设设备备、有有毒毒有有害害物物质质危危害程度等。害程度等。（3）耐久性：）耐久性：包括结构构件、包括结构构件、室内外装饰、防室内外装饰、防水性能、防腐性水性能、防腐性能、设备等。能、设备等。（
6、4）环境性：）环境性：包括规划包括规划用地、用水用地、用水和节水、绿和节水、绿地及环境布地及环境布置、室外噪置、室外噪音与空气、音与空气、环境卫生、环境卫生、公共服务设公共服务设施与智能化施与智能化等。等。（5）经济性：）经济性：包包括括住住宅宅性性能能成成本本比比、住住宅宅性性能能价价格格比比、住住宅宅日日常运行能耗等。常运行能耗等。由由以以上上5种种性性能能划划分分为为A、AA、AAA级级（其其中中：A小小康康型型、AA后后小小康康型型、AAA高级住宅、豪华公寓、别墅）高级住宅、豪华公寓、别墅）3.2智能技术智能技术 （1）安全防范系统）安全防范系统 （2）信息管理系统）信息管理系统 （3
7、）信息网络系统）信息网络系统 综合评定为一星、二综合评定为一星、二星、三星级星、三星级 。3.3绿色生态住区绿色生态住区（1）能能 源源 系系 统统（ResidentialPowerSystems）（2）水环境系统水环境系统（WaterEnvironmentalSystems）（3）气气环环境境系系统统（Air EnvironmentalSystems）（4）声声环环境境系系统统（SoundEnvironmentalSystems）（5）光光环环境境系系统统（LightEnvironmentalSystems）（6）热热环环境境系系统统（ThermalEnvironmentalSystems）
8、（7）绿化系统（绿化系统（AfforestSystems）（8）废废弃弃物物管管理理与与处处理理系系统统（WasteDispositonandManagementSystems）（9）绿色建筑材料绿色建筑材料 （GreenConstructionMaterials）绿绿色色生生态态住住宅宅示示范范小小区区各各系系统统设设计计建议标准建议标准 （详详复复印印件件“附附录录：绿绿色色生生态态住住宅宅示示范小区各系统设计建议标准范小区各系统设计建议标准”）中国城市住区规划与住宅发展中国城市住区规划与住宅发展 5大趋势大趋势1.居住社区的形成与培育；居住社区的形成与培育；2.“以以人人为为本本”、“以
9、以市市场场为为导导向向”成成为为住住区区开开发发设设计计的的主主导导理理念念，住住宅宅的的性性能能质质量量（适适用用性性、安安全全性性、耐耐久久性性、环环境境 性和经济性）成为住宅商品的基本要素；性和经济性）成为住宅商品的基本要素；3.3.“智能小区智能小区”、“绿色生态小区绿色生态小区”、经济适用房成为未来相当长一段时间内经济适用房成为未来相当长一段时间内城市住宅消费热点；老人住宅、老人社城市住宅消费热点；老人住宅、老人社区开发建设成为国家和各级政府重大社区开发建设成为国家和各级政府重大社会目标。会目标。4.住住宅宅户户型型更更加加多多样样化化、住住区区环环境境更更加加人人性性化化、并并富富
10、有有文文化化，随随着着居居住住生生活活模模式式的的改改变变，住住宅宅、公公共共设设施施与与邻邻里里开开发将出现新的原型。发将出现新的原型。5.随随着着住住房房制制度度改改革革到到位位、房房地地产产市市场场的的成成熟熟，相相关关法法律律的的健健全全和和完完善善，个个人权益将得到更充分的保护。人权益将得到更充分的保护。12大特点大特点 1.人口老龄化：人口老龄化：新新世世纪纪初初我我国国城城市市将将全全面面进进入入老老龄龄化化，将面临四个方面问题：将面临四个方面问题：（1）传传统统家家庭庭养养老老方方式式面面临临挑挑战战，新新型养老方式和对策提到日程；型养老方式和对策提到日程；（2）社社会会养养老
11、老设设施施需需求求急急增增，而而现现状状奖奖金金不不足足、建建设设滞滞后后，难难以以满满足足市市场场需需求；求；（3）城城市市急急需需建建立立社社会会服服务务体体系系，老老人产业势在必行；人产业势在必行；（4）急急需需开开发发建建设设城城市市老老人人社社区区或或多多种种形形式式老老人人公公寓寓、老老人人住住宅宅，并并对对居居住住环境提出更高要求。环境提出更高要求。东京高龄集合住宅模式示意东京高龄集合住宅模式示意 2.家庭小型化：家庭小型化：由由于于我我国国人人口口政政策策的的成成功功，家家庭庭人人口口逐逐年年降降低低，户户均均人人口口已已降降至至3.2人人左左右右，小小型型家家庭庭大大量量出出
12、现现，这这是是一一种种社社会会进进步步，对对住住宅宅需需求求量量增增大大，对对户户型型有有更更多多样样化化需求。需求。3.居住社区化：居住社区化：市市场场经经济济下下的的城城市市居居民民由由于于经经济济条条件件、社社会会文文化化背背景景不不同同而而追追求求不不同同的的空空间间和和文文化化定定位位，人人们们不不仅仅满满足足居居住住的的基基本本功功能能，还还要要满满足足“文文化化归归属属感感”、导导致致社社区区形形成成。这这是是社社会会进进步步必必然然趋势。趋势。4.服务社会化：服务社会化：社社会会化化的的服服务务是是现现代代城城市市生生活活的的必必然然。随随着着我我国国全全面面进进入入小小康康社
13、社会会，城城市市三三产产将将促促进进各各种种社社区区服服务务体体系系的的建建立并趋于完善。立并趋于完善。5.公服商业化：公服商业化：市市场场化化的的城城市市商商业业、服服务务业业、物物业业使使居居住住社社区区的的公公服服设设施施绝绝大大部部分分成成为为“盈盈利利性性”而而非非“公公益益性性”。但但为为了了社社会会公公平平和和确确保保弱弱势势人人群群的的基基本本权权益益还还应应保保有有必要的必要的“公益性公益性”公服设施。公服设施。6.社区智能化：社区智能化：智智能能化化是是人人居居环环境境发发展展必必然然，居居社社区区智智能能化化是是城城市市现现代代化化的的基基础础，智智 能能 化化（或或“数
14、数 字字 化化”）社社区区宜宜以以不不同同经经济济水水平平、不不同同标标准准的的社社区区分等级逐步加以实现。分等级逐步加以实现。要要特特别别注注意意智智能能化化决决不不意意味味着着取取代代人人为为的的作作用用、管管理理的的作作用用，“人人、机机、环环境境”应是有机的整体。应是有机的整体。7.环境生态化：环境生态化：创创建建“绿绿色色生生态态小小区区”不不仅仅要要建建立立一一整整套套绿绿色色系系统统（9大大系系统统），而而且且要要确确立立绿绿色色理理念念，即即“人人与与自自然然和和谐谐共共生生”的的主旨，主旨，“绿绿色色消消费费观观”、“绿绿色色文文化化观观”，同同时时注注意意 建建立立“亲亲地
15、地、亲亲绿绿、亲亲水水、亲亲子子、亲亲合合、亲亲动动物物”的的“绿绿色色空空间间网网络络”。特特别别要要注注意意因因地地制制宜宜，并并与与当当地地自自然然、社社会会人文背景相融合。人文背景相融合。8.市场多样化：市场多样化：城市人群的经济能力、文化背景、生城市人群的经济能力、文化背景、生活习俗、职业特点等的差异会越来越大，活习俗、职业特点等的差异会越来越大，住宅开发必须瞄准特定人群进行市场定住宅开发必须瞄准特定人群进行市场定位和文化定位，确定不同的房型、面积位和文化定位，确定不同的房型、面积标准、环境品质、市场配套及服务设施标准、环境品质、市场配套及服务设施等。等。9.文化多元化：文化多元化：
16、小小康康时时代代的的中中国国城城市市文文化化呈呈现现多多元元化化趋势，有如下几种主要文化追求：趋势，有如下几种主要文化追求：（1）经济全球化与国际文化；）经济全球化与国际文化；（2）社会进步与市民文化；）社会进步与市民文化；（3）科技发展与高科文化；）科技发展与高科文化；（4）小康生活与休闲文化；）小康生活与休闲文化；（5）回归自然与绿色文化；）回归自然与绿色文化；（6）扩展型文化与传统文化的回归。）扩展型文化与传统文化的回归。10.产权私有化：产权私有化：住住房房制制度度改改革革核核心心是是实实现现货货币币分分房房，即即商商品品化化，势势必必导导致致私私人人拥拥有有产产权权（准准确确的的说说
17、为为使使用用权权）。只只有有从从经经济济上上、法法律律上上真真正正确确立立和和维维护护私私人人的的权权益益，才才能能真真正正建建立立起健全的完善的社会主义市场经济机制。起健全的完善的社会主义市场经济机制。11.公众参与化：公众参与化：我我国国城城市市住住房房制制度度改改革革及及私私人人权权益益真真正正到到位位后后，才才能能实实现现公公众众的的真真正正参参与，而不是摆样子、走过场的参与。与，而不是摆样子、走过场的参与。12.住宅产业化：住宅产业化：我我国国城城市市住住宅宅建建设设规规模模居居世世界界首首位位，年年均均达达5亿亿M2以以上上，但但住住宅宅产产业业化化程程度度不不高高，大大约约落落后
18、后于于发发达达国国家家近近半半个个世世纪纪，目目前前基基本本上上还还停停留留在在手手工工型型、粗粗放式生产阶段，尚放式生产阶段，尚 未未建建立立起起从从建建筑筑材材料料、建建筑筑设设备备、市市政政设设施施、环环境境科科学学、信信息息技技术术、集集成成技技术术、施施工工技技术术到到企企业业管管理理一一整整套套产产业业规规范范和和体系，尤其是尚未打破地方分散低水平体系，尤其是尚未打破地方分散低水平 开发及封闭保护的状况，随着我国加入开发及封闭保护的状况，随着我国加入WTO，建建筑筑业业将将对对国国外外资资金金、技技术术和和管管理理模模式式进进一一步步开开放放，要要提提高高我我国国建建筑筑业业竞争实竞争实力，住宅产业化势在必行。力，住宅产业化势在必行。