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1、个人商品房按揭贷款管理暂行办法第一章总 则第一条为规个人商品房按揭贷款管理，促进该项业务健康发展，根据中国人民银行个人住房贷款管理办法、个人贷款管理暂行办法和个人住房贷款管理办法（试行）等有关制度规定，制定本暂行办法。第二条本办法所称个人商品房按揭贷款是指本行向符合条件的自然人发放的用于购买各类型住房或商业用房的贷款。第三条个人商品房按揭贷款坚持“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。第二章贷款项目合作第四条贷款分类一、贷款购买的住房按工程进度，可分为现楼贷款和期房贷款(一)用于购买现房的贷款称为现房贷款。现房指已封顶、地价缴清、相关手续完备、工程验收合格的楼盘，不存在任何可能影响竣
2、工、入住、办理房地产证的不利因素或未决事项，该楼盘应该满足有关部门核发房地产权证的所有要求或房地产证已办妥。(二)用于购买期房的贷款称为期房贷款。期房原则上必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的楼盘。二、按贷款办理的形式，贷款可分为批发性个人商品房贷款与零售性个人商品房贷款。(一)批发性个人商品房贷款是指开发商就某一楼盘向本行申请商品房贷款项目额度后，分批分期介绍购房者向本行申请商品房贷款并愿意承担连带保证责任，本行据以对该楼盘购房者批量发放的贷款，一般为一手楼。(二)零售性个人商品房贷款是指单个购房者为购买一手房或者二手房（住房）而直接向本行申请的贷款。第五条楼盘的开发商
3、应具备以下条件：一、开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，具有房地产经营许可证，具有较强的经济实力和良好的经营状况，没有烂尾工程记录，具备连带责任保证能力。二、以项目公司名义开发的楼盘，必须是通过竣工验收的现楼方可办理贷款。对于实力雄厚，经营良好，信誉卓著的专业房地产开发商为某一项目单独设立的项目公司，在落实开发商连带责任保证的前提下，允许办理期房贷款。三、对于批发性的个人商品房贷款，在与本行签订额度协议后，开发商应在本行开设售房款专户，并将售房款存入本行，委托本行对售房款进行监管。同时，开发商应保留贷款总额一定比例的资金作为保证金，至少在开发商承担连带责任保证期间留存于本行。第六条对
4、合作项目楼盘的要求一、合作项目楼盘要求地理位置好，具有较强的升值潜力和变现能力。二、对于一手房要求开发手续齐全，具备投资许可证、建筑许可证、建设许可证、开工许可证、预售许可证，且已按规定交纳了土地使用价款和有关的配套费用、取得了国有土地使用证，具有建筑质量监测合格证明等。三、对于二手房还要求贷款年限加上所购二手楼使用年限不超过 30 年，已办好土地使用权证、房地产权证、房屋结构完好且不存在水、电、物业管理、建造质量、环保交通、城建等方面的纠纷或问题。第七条贷款可由各支行推荐上报总行，并由总行与相关合作方签订协议，同时，指定相关支行办理相关贷款业务。第三章贷款对象及条件第八条贷款对象为具有完全民
5、事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。第九条申请个人商品房按揭贷款的借款人必须同时具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力和合法有效的件；（二）有稳定的经济收入，借款人家庭平均月收入不低于月债务支出的2 倍，有偿还贷款本息的能力；（三）信用良好，无重大不良资信记录和行为记录。贷款申请人在“个人信用信息基础数据库”中当前无拖欠，且近24 月来累计不超过3 次拖欠记录；（四）持有与售房人签订的真实、合法、有效的购房合同、协议或其他有效证明文件；（五）能够提供符合本行要求的担保；（六）按下述规定支付购房首付款：1、购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，执行不少于
6、 20%的首付款比例；2、购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的，执行不少于 30%的首付款比例；3、购买第二套住房的，执行不少于50%的首付款比例；4、购买个人商业用房、别墅的，执行不少于50%的首付款比例。5、政策另有规定的，按相关规定执行。（七）本行规定的其他条件。第四章贷款额度、期限与利率第十条贷款额度（一）购买首套一手住房的，套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款额度最高不超过购房款的80%；套型建筑面积在90 平方米以上的，贷款额度最高不超过购房款的70%；若为二手住房的，贷款额度最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的 60。（二）购买第二套住房的，贷款
7、额度最高不超过购房款的50%；（三）购买个人商业用房、别墅的，贷款额度最高不超过购房款的 50%；（四）原则上不发放购买第三套（含）以上住房的贷款。第十一条贷款期限（一）一手房个人住房贷款期限最长为30 年；零售性的二手房个人住房贷款期限最长为20 年；个人商业用房、别墅贷款期限最长为 10 年；（二）借款人申请贷款金额较大的，原则上贷款期限最短不得低于 1 年；（三）贷款期限不得超过所抵押房产的剩余使用年限；（四）按揭贷款期限加上借款人实际年龄之和，原则上不超过60 岁，最长不超过65 岁。第十二条贷款利率按照 某某银行股份人民币贷款利率定价管理办法的有关规定执行。第十三条个人住房贷款期限在
8、1 年以（含）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年度1 月 1 日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。第五章贷款受理、调查、审查与审批第十四条贷款受理。本行可以委托合作项目开发企业代为受理，也可以自行受理。借款人申请个人住房、商业用房按揭贷款，需填写借款申请书，并提供下列资料：（一）借款人及其配偶有效明材料，包括：居民、户口本、军官证、警官证、港澳居民往来地通行证、居民来往大陆通行证、护照或其他有效件，以及未婚证明、结婚证和离婚证等；（二）借款人偿债能力证明材料，包括收入证明材料、工作证明、有关资产证明和资产出租证明等；（三）已
9、通过房管部门备案登记的购房合同；（四）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（税务部门监制的预收款收据或发票、银行进帐单等）；（五）本行规定的其他文件和资料。第十五条贷款调查。实行双人调查，调查人员应对借款人购房行为真实性、信用状况、购房首付款、还款能力、房屋交易价格合理性以及提交的全部文件资料的真实性、合法性和贷款可行性进行调查。查询人民银行个人征信系统，打印并保存借款人信用报告。至少与借款人面谈一次，做好面谈记录，并出具调查意见。第十六条贷款审查。审查人员应对贷款资料完整合法有效性、借款人信用状况、还款能力、购房首付款、借款担保、调查人员调查结论等在的容进行审查。第十七条贷款审
10、批。经审查同意的贷款，报本行贷款审审委员会集中研究审批。第六章贷款担保与保险第十八条贷款担保。采取阶段性担保加所购商品房抵押的担保方式。阶段性担保是指在取得以本行为抵押权人的房屋他项权证之前，由售房人承担连带责任保证的方式。（一）保证人必须是本行与之签订了商品房销售贷款合作协议书的，且又是借款人所购住房或商业用房的开发商或售房单位；如为二手房的，应为本行认可并签订合作协议的房产中介组织。（二）在所抵押的住房或商业用房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，保证人不再履行保证责任；（三）本行应与借款人、抵押人、保证人同时签订借款合同。第十九条担保的围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和
11、实现担保权的费用等。第二十条抵押人原则上要办理保险。抵押人可在本行认可的保险公司围自主选择保险公司办理有关手续。保险期限不得短于借款期限，保险金额不得低于贷款金额，保险费由投保人负担，保险单正本由本行代为保管。在借款债务存续期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。保险期间届满，借款人未能清偿全部借款时，抵押人须续办保险。保险单必须注明本行为该保险的第一受益人。保险单中特别约定，一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至本行指定的账户。第七章贷款发放、支付与偿还第二十一条签订借款合同后，根据国家法律法规和当地的相关规定，办理抵押登记、保险及其他必须的手续。第二十二条贷款发放和支付。经本行
12、同意发放的贷款，在借款人办妥有关手续后，本行按照借款合同约定的用款计划和用途分别划转至开发商（或售房单位）在本行开立的结算账户和保证金存款专户，并由本行按有关规定监管使用。第二十三条贷款偿还。借款人应按照借款合同约定的还款计划、还款方式和还款日期偿还贷款本息。第二十四条贷款还款方法。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款期限和方法。偿还贷款本息可选择一次性还本付息、等额本息还款和等额本金还款法。（一）贷款期限在1 年以（含1 年）的，实行按季付息、到期还清本息的还款方法；（二）贷款期限在1 年以上的，可采用等额本金还款法或等额本息还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择
13、一种还款方法，合同签订后，未经贷款人同意借款人不得擅自改变还款方法。1.等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为：还款总期数月利率（月利率）每月还款额贷款本金还款总期数（月利率）2.等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为：贷款本金每月还款额（贷款本金已归还贷款本金累计额）月利率还款总期数第二十五条还款日的确定。实行按月归还贷款本息的，自贷款发放后次月起进入还款期，每月按20 日为约定还款日，首期还款日为借款发生的次月20 日；第一期计算天数为开户当月的实际天数加上次月的30 天；末期还款日为贷款到期日，计息天数为最后一个月的月初到到
14、期日的实际天数；除首期和末期外，其余各期均按“公式法”计算还款本息。第二十六条贷款还款方式。借款人可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息，但提前还款只能采取柜面还款方式。（一）委托扣款方式即借款人委托贷款人从其指定的账户中直接扣收贷款本息；（二）柜面还款方式即借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡到本行规定的营业柜台还款。第二十七条提前还款处理。借款人如提前还款，应向本行提出书面申请。提前清偿的贷款本金在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前还款违约金按照本行相关政策规定执行。第二十八条借款的展期。借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向本行提出展期
15、申请，经本行批准后，签订贷款期限调整补充协议，并办理有关手续，同时担保人在展期还款协议上签字。借款人申请借款展期只限一次，原借款期限与展期期限之和，个人住房贷款最长不超过30 年，商业用房贷款不超过10 年。原借款期限加上展期期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。第八章贷后管理第二十九条贷款发放后，贷款人必须加强贷后管理，做好贷款检查。项目竣工验收后，贷款人要督促开发商和借款人及时办理抵押登记手续。第三十条贷款人应建立贷后检查制度。对正常、关注类贷款可采取抽查的方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每季度至少进行一
16、次贷后检查，并填写个人贷款贷后检查表，经支行（部门）负责人签字后及时归档。第三十一条贷后检查可通过监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、查询人民银行个人信用信息基础数据库、访谈、见面访谈、实地检查等途径获取信息，并对各种信息进行综合分析，判断贷款的风险状况，提出预防或补救措施。第三十二条贷后检查人员应根据借款合同的约定，检查借款人是否履行合同，重点包括以下容：（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；（二）借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意的因素变化情况；（三）借款人工作单位、住址、联系等信息的变更情况；（四）担保变化情况，包括：保证人保证资格和保证能力变化情况、抵（质）押物状况及价
17、值变化情况等；（五）其他可能影响贷款质量的因素变化情况。第九章合同的变更与终止第三十三条借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。如果是担保贷款，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。第三十四条借款人出现死亡、丧失民事行为能力或经有权部门宣告失踪、死亡等情况的，依据法律规定，应由其财产合法继承人在继承财产围或其财产代管人在借款人财产围继续履行借款合同。第三十五条抵押物发生意外损失或保证人失去担保资格或丧失担保能力时，借款人应及时通知本行，并提供本行认可的新的担保，重新签订担保合同。未经本行同意，原合同继续有效。第三十六条借款人按借款合同规定还清全部贷款
18、本息后，借款合同随即终止。本行应在借款合同终止后15 日通知借款人，返还其用于担保的抵押物权属凭证及相关证明文件。第十章违约与处置第三十七条下列情况属借款人违约：（一）提供虚假的资料、文件而取得贷款；（二）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；（三）拒绝或阻碍本行对贷款使用情况和抵押物情况实施监督检查；（四）将设定抵押权的财产拆迁、出售，或未征得贷款人同意出租、转让、馈赠或重复抵押；（五）与他人签订有损贷款人权益的合同或协议；（六）借款人及家庭财务状况恶化，卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，可能或已经影响贷款义务的履行；（七）保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因
19、意外损毁不足以清偿债权，而未按要求重新落实担保；（八）借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；（九）隐匿、私分、出让、故意压低价格变卖财产，危害贷款安全；（十）借款人发生违反借款合同的其他行为。第三十八条借款人发生本办法第三十四条违约行为时，本行可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：（一）责令限期纠正违约行为并赔偿相应损失；（二）停止发放尚未支用的贷款；（三）宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；（四）对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括借款人未按约定的分期还款计划按时并
20、足额归还贷款本息情况、被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和复利；（五）向借款人收取违约金；（六）从借款人在本行系统的账户上划收任何币种的款项；（七）要求借款人对本合同项下所有债务提供符合本行要求的新的担保；（八）行使担保权利；（九）解除与借款人的借贷关系；（十）依法采取其他必要措施。第三十九条借款人月供逾期时，客户经理应及时对借款人和保证人进行、短信、书面和上门催收，并做好催收记录。借款人连续 3 期或累计拖欠月供超过6 期的，应移送风险管理部门，进入法律诉讼程序。第十一章附 则第四十条本办法
21、由本行制订和解释。第四十一条本办法自发文之日起执行。附件 1：农商银行个人住房一手房贷款操作流程一手房指售房人为开发商的住房。个人住房一手房贷款（以下简称“一手房贷款”）是指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。一、操作流程图一手房贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。在借款人提出申请之前，本行需要对拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请项目调查审查审批签订项目合作协议书。发放贷款操作流程为：贷前咨询借款人申请贷款受理贷前调查审查、审批签订借款合同办理保险、担保等手续贷款发放、支付资料归档贷后管理清户撤
22、押。按照房屋是否经过竣工验收，将房屋分为现房（竣工验收合格的房屋）和期房（尚未通过竣工验收的房屋），分别按相关流程办理。二、现房楼盘审查（一）房地产开发公司提出申请本行要求房地产开发公司（以下简称“开发商”）提交下列资料：1、书面申请书，容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等。2、公司材料。（1）企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、贷款卡、法定代表人明或法定代表人授权委托书；（2）房地产开发经历（本行不得与有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商合作）；（3）公司同意为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；（4）公司股东或公司章程规定的方式出具同意为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。3、项
23、目资料。（1）项目的可行性研究报告及计委立项批复；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设工程施工许可证；（5）国有土地使用证；（6）商品房预售许可证；（7）竣工验收合格证明。上述材料原件经审核无误后留存复印件。4、本行要求提供的其他资料。（二）项目调查本行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全后进行受理，及时安排调查部门进行调查，调查部门在规定工作日完成调查。主要调查以下容：1、手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法、容是否前后一致。2、项目的基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等；了解和掌握占地面积、建
24、筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等。3、项目市场前景。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析和市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。4、项目效益。调查开发商与本行的合作诚意和对本行产生的效益，如存款等。经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，调查部门形成书面调查报告，并在项目调查、审查、审批表 上签署调查意见，送交贷款审查部门。（三）审查、审批贷款审查部门收到调查部门提交的项目有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，及时签署审查意见。经审查同意的，按照贷款审批权限上报，有权审批人及时签署是否同意的意见
25、。（四）签订合作协议书经审批同意的，本行与开发商签订个人购房贷款项目合作协议。三、期房楼盘审查（一）开发商申请本行要求开发商提交下列资料：1、书面申请书，容包括开发商概况（含经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额等。2、公司材料。（1）企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、贷款卡、法定代表人明或法定代表人授权委托书；（2）公司章程、成立批文；（3）经会计师事务所审核的近三年的财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；（4）房地产企业开发资质等级证书；（5）房地产开发经历（本行不得与有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商合作）;（6）公司同意就该项目向本行申请个人住房抵
26、押贷款及配套服务，并为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；（7）公司股东或公司章程规定的方式同意就该项目向本行申请个人住房抵押贷款及配套服务，并为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。上述第（1）、（2）、（4）项资料原件经本行审核无误后留存复印件，其他资料留存原件。3、项目资料。（1）项目的可行性研究报告及计委立项批复；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设工程施工许可证；（5）国有土地使用证；（6）工程概预算资料；（7）项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况；（8）项目投资完成情况；（9）商品房预售许可证。上述资料中证件和批件原件经本行审核无误后留存复印件。4、本
27、行要求提供的其他资料。（二）项目调查本行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，及时安排调查部门进行调查，调查部门在规定工作日完成调查。主要调查以下容：1、开发商基本情况。调查开发商注册资本、法定代表人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和经济核算制度、业务围、开发经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势等；分析财务报表，估测其营运能力及赢利状况。2、手续的合法性。核实上述项目资料是否完整、有效、合法、容是否前后一致。3、项目投资情况。调查项目投资构成与各项费用支出明细，并与工程概预算报告中有关数据进行核对，分析资金投入时间与工程进度是否一致；工程后续资金来源是否已经落实，如果后续
28、资金是通过预售房款再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。4、项目的基本情况。调查项目的地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理情况等；了解和掌握占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等。5、项目市场前景和销售情况。调查项目的市场定位和销售情况，进行简单的项目评估、同等位置项目的比较分析和市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力。6、项目效益。调查开发商与本行的合作诚意和对本行产生的效益，如存款等。7、开发商的负债情况。经调查，确认该楼盘符合个人住房贷款条件后，调查部门形成书面调查报告，并在项目调查、审查、审批表 上签署调查意见，
29、送交贷款审查部门。（三）审查、审批贷款审查部门收到调查部门提交的项目有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，及时签署审查意见。经审查同意的，按照权限上报，有权审批人及时签署是否同意的意见。（四）签订合作协议书经审批同意的，本行与开发商签订个人购房贷款项目合作协议。四、发放个人住房贷款（一）借款人申请借款人申请个人住房贷款，所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、完成总投资三分之二以上的期房。本行要求借款人填写个人住房借款申请表，并提供下列资料：1、借款人件（居民、户口簿、军官证、还乡证、居留证或其他有效件），对于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须
30、提供经公证的委托书及代理人的件；2、婚姻状况证明；3、不低于房价30%的首付款付款凭证（发票、收据、银行进账单、现金交款单等）；4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；5、共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明；6、借款人偿还贷款能力证明材料（包括收入证明材料和有关资产证明，主要包括由借款人所在单位人事部门出具个人证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任；7、本行要求提供的其他文件或资料。（二）受理、调查本行收到借款人提交的资料后，经初步审查
31、，同意受理的及时安排调查部门进行贷前调查，贷款调查人至少直接与借款人面谈一次，在规定工作日完成贷前调查。主要调查借款申请人的偿还能力、还款意愿、购房行为的真实性，具体容包括：1、核实借款人提供的资料是否完整、真实、合法、有效，对提供的复印件与原件进行核对，并在复印件上签署“与原件核对相符”字样，并签名，填写核对日期。2、借款人是否已支付30%以上的首付款，并存入开发商在本行开立的售房款专用账户上；3、贷款年限加上借款人年龄是否超过65 年；4、借款人偿还贷款本息的能力，借款人住房贷款的月房产支出与收入比是否控制在50%以下（含 50%），月所有债务支出与收入比是否控制在55%以下（含55%）；
32、房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如考虑将申请人配偶的收入计算在，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。5、借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否基本相符；6、抵押是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。贷款调查岗依据以上调查容，形成书
33、面调查报告，并在个人住房贷款调查审批表中对是否同意办理此笔贷款业务以及贷款方式、金额、期限、利率、还款方式等方案提出初步意见，连同所有资料一并送交贷款审查岗。（三）贷款审查、审批贷款审查部门在收到贷款调查部门的意见后，及时完成贷款审查，主要从以下几个方面加以审查：1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款；2、所购住房价格与当地同类物业的市场价格是否相当；3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；4、借款人还款能力。贷款审查人认为需要补充材料和完善调查容的，可要求贷前调查人进一步落实，对贷款调查人提交的材料和调查容的真实性有疑问的，需安排其他贷款调查人进行核实或重新调查。经审查
34、同意的，提出贷款额度、方式、期限、利率、还款方式等建议，提交贷款审批岗审批。有权审批人及时完成审批。需提交贷款审查委员会审议的贷款，由贷审会根据调查岗、审查岗提交的有关资料进行审议，按照贷审会议事规则办理。（四）签订借款合同合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核，并建立复核记录。合同填写并复核无误后，信贷员负责与借款人、开发商签订个人住房按揭合同。签订借款合同时，应履行充分告知义务，告知借款人、保证人等合同签约方关于合同容、权利义务、还款方式以及还款过程中应注意的问题。（五）办理抵押物保险、登记手续1、保险。办理财产保险必须明确本行为第一受益人，保险单正本及保险发票
35、交由本行保管。保险金额不得低于贷款金额；保险费用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保两种方式，保险期限不得短于贷款期限，贷款未清偿之前不得中断或撤销保险。可由本行代办保险业务。由置业担保公司提供保证担保的，可不再进行抵押物保险。2、公证。本行认为有必要的，可以要求对借款合同进行公证，公证费用由借款人承担。3、抵押（预）登记。以所购住房为抵押物的，本行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预登记。抵押人取得房地产权属证书后，要重新办理房地产抵押登记，并取得房地产他项权证。（六）贷款发放、支付以所购住房作为抵押物的，在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款；若当地
36、房地产管理部门尚未开办抵押预登记业务，在借款人办妥房屋保险、公证并将购房合同、首付款付款凭证等办理房屋产权证明必需的资料移交本行后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时与借款人签署个人借款划款扣款授权书，信贷员开户后打印贷款发放通知书，作为会计部门开立贷款账户的依据，会计部门凭借据、开户通知书将款项直接划入开发商在本行开立的售房专户上，并按贷款用途监控资金的使用，信贷员应及时通知借款人贷款已经发放，要求开发商出具收款证明。（七）资料归档本行主管信贷员应在贷款发放后10 个工作日完成资料归档。个人住房贷款业务档案实行本行集中管理、专人单独保管，房屋他项权利证书
37、等重要凭证须按照会计制度有关规定入库保管，个人住房贷款业务终结后的档案仍需保管5 年。1、归档围。各本行应按照一手房贷款业务档案目录所列的容，及时完整地建立业务档案。凡入库保管的要件在信贷档案中要保留复印件。2、建立抵押物和有关权证保管台账。质押凭证、他项权利证书、保险单正本等重要权证入库保管并建立代保管登记簿，其中质押凭证要列入表外科目核算。档案管理人员要与会计人员做好交接手续，防止资料丢失。3、严格遵守档案管理、制度。执行档案移交、查借阅批准制度，履行移交、监交、查借阅登记手续。（八）贷后管理1、贷款本息偿还按个人商品房贷款管理办法的有关规定执行。2、贷后检查。贷款发放后，本行要加强贷后管
38、理，定期进行贷款检查。督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。本行每月进行一次综合性个人住房贷款贷后检查，掌握全行个人住房贷款的资产质量状况并研究对策。检查的容主要有：（1）按时归还贷款本息情况；（2）借款人有无骗取银行信用的行为；（3）借款人职业、收入和依据等影响还款能力的因素变化情况；（4）保证人保证资格和保证能力变化情况；（5）抵押物保管及其价值变化情况；（6）项目工程进度（限于期房贷款）；（7）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处；（8）其他贷款人债权实现和保障的容。3、提前还款处理。借款人可以申请部分或全部提前还款，选择按月
39、归还贷款本息的还款方式的,部分提前还款后可以采取下列两种方式：（1）月还款额不变，缩短还款期限；（2）还款期限不变，减少月还款额。4、贷款风险的识别与判断。（1）借款人未按合同约定的日期和金额归还贷款本息；（2）借款人有、违纪等不良行为，受到法律、行政、经济制裁或处罚；（3）借款人收入明显下降（如借款人从业单位或行业属于关、停、并、转围；借款人处于失业、半失业状态，失去稳定收入来源或仅依靠最低生活保障或社会救济金生活等）；（4）借款人健康状况恶化或遭受重大人身伤害，丧失或部分丧失劳动能力；（5）借款人死亡、失踪或宣告死亡及丧失民事行为能力，且无合法继承人、受遗赠人或法定继承人、受遗赠人拒绝履行
40、合同；（6）借款人有套取银行信用，挪用贷款行为；（7）借款人或抵押人未经本行同意，擅自将设定抵押权的房屋拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；（8）借款人拒绝或阻挠本行的贷后检查或提供虚假材料、信息；（9）借款人居所和联系方式经常变动，本行不能有效判断借款人情况和贷款实际使用情况；（10）因抵押物贬值，抵押物价值趋于或低于贷款金额及抵押物或抵押权益受到损害，抵押权难以或不能实现；（11）期房项目未按正常进度完工或在约定的时间未能办妥房屋产权证明，进行有效抵押登记；（12）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律的缺陷和问题；（13）贷款手续及信贷档案不齐全，重要文件或凭证遗失，对债权实现
41、有实质性影响；（14）本行已要求履行保证、保险责任及诉诸法律的借款案由。5、违约贷款的催收与处理。贷款催收指信贷员按规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款的过程。（1）借款人首次未按合同约定时间归还贷款本息时，信贷员应在 5 个工作日对客户进行提示；（2）借款人连续2 次未按期归还贷款本息时，信贷员要向客户发出催收通知书；（3）借款人连续3 次未按期归还贷款本息时，信贷员要约见客户或上门催收，督促客户落实可行的还款计划；（4）借款人连续6 次未按期归还贷款本息时，本行依法处理抵押物；（5）违约贷款的其他处理方式：A、依法纠正借款人的违约行为；B、对逾期贷款
42、本息计收罚息；C、从借款人账户中扣收本息；D、依法追索保证人的连带责任；E、依法要求保险人履行保险责任；F、依法行使债权人其他权利。（九）清户撤押借款人偿还全部本息后，本行会计部门出具贷款结清凭证给信贷部门。信贷部门通知借款人，持有效件、贷款结清凭证领回由本行保管的法律凭证及文件，借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保方式的，本行和借款人共同办理抵押注销登记手续。附件 2：农商银行个人住房二手房贷款操作流程二手房，指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通交易的住房。个人住房二手房贷款（以下简称“二手房贷款”）是指贷款人向借款人发放的用于购买二手房的贷款。一、贷款操作流程图提出申请调查、估
43、价 审 查、审 批 签 订 借 款 合 同 办 理保险、担保手续贷款发放、支付资料归档贷后管理出清户撤押二、借款人申请本行要求借款人填写个人住房借款申请表，并提供下列资料：（一）件（居民、户口簿或其他有效居留证件）；（二）婚姻状况证明；（三）不低于所购房屋价格30%的首付款付款凭证；（四）商品房买卖合同或协议；（五）所购住房产权证明；（六）共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明；（七）若售房人为自然人，提供售房人（含共有权人）件；如售房人为法人，须提供有效的法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件；（八）购买已出租的房屋，须签定贷款人、借款人、租户三方协议书；（九）借款人家庭财产和经济收入证明
44、（包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任；（十）本行要求提供的其他文件或资料。三、调查、估价本行收到上述资料后，经初步审查符合贷款条件的同意受理，及时安排调查部门进行贷前调查；调查部门及时完成贷前调查。以所购住房作为抵押物的，对抵押物的价格与借款人进行协商确定并经本行审查认可或委托评估机构进行价格评估，协商价与评估价两者就低不就高。贷前调查的容包括：（一）核实借款人提供的资料是否完整、真实、有效，对提供的复印件与原件进行
45、核对，并在复印件上签署“与原件核对相符”字样，并签名，填写核对日期。（二）借款人是否支付30%以上的首付款，并存入双方约定的账户上；（三）贷款年限加上借款人年龄是否超过65 年，贷款年限加上所购二手房已使用年限是否超过30 年；（四）借款人偿还贷款本息的能力，借款人住房贷款的月房产支出与收入比是否控制在50%以下（含 50%），月所有债务支出与收入比是否控制在55%以下（含55%）。房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身
46、的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。（五）借款人所购买二手房的价格与当地同类物业的市场价格水平是否基本相符；（六）抵押担保是否足额有效，共有权人是否出具同意抵押的合法文件；（七）所购房屋如有租约在先，须签定贷款人、借款人、租户三方协议书。贷款调查岗依据以上调查容，形成书面调查报告，并在个人住房贷款调查审批表中对是否同意办理此笔贷款业务以及贷款方式、金额、期限、利率、还款方式等方案提出初步意见，
47、连同所有资料一并送交贷款审查岗。四、审查、审批。贷款审查部门收到调查部门提交的调查报告和有关资料后，及时完成贷款审查，审查的主要容有：（一）房屋的产权是否明晰；（二）房屋交易价格是否合理；（三）贷款期限、额度、还款方式是否与借款人还款能力相符。经审查同意的，提出贷款额度（严格控制贷款比例达70%的贷款，一人购买多套住宅的要严格控制贷款比例）、方式、期限、利率、还款方式等建议，提交贷款审批岗审批。有权审批人及时完成审批。需提交贷款审查委员会审议的贷款，由贷审会根据调查岗、审查岗提交的有关资料进行审议，按照贷审会议事规则办理。五、贷款发放、支付（一）、贷款经审批同意的，本行与借款人签订个人购房担保
48、借款合同，办理保险等手续；（二）、售房人与借款人办理产权过户登记，借款人同时办理抵押登记，并将已办妥抵押登记的手续交由本行收执；（三）、借款人签署个人借款划款扣款授权书；（四）本行填写借据经借款人签章或按指印认定后，根据个人借款划款扣款授权书的约定，将贷款划到双方约定的账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款凭证。六、资料归档、贷后管理和清户撤押参照一手楼贷款相关程序办理。附件 3：个人商品房贷款业务操作流程简要示意图贷款咨询初审借款申请人主体资格向客户提供借款申请表接收客户申请贷款的材告知客户原因，退回申请材料初审贷款材料是否完整、规范要求补充材料重新申请贷前调查人调查，提出调查意
49、见贷款审核人审核，提出审核意见退贷款调查人处理贷款审批人审批，提出审批意见填写合同复核合同填写情况通过按审批权限上报贷款审批人审批合同文本签字盖章通过是通过落实贷前条件未通过未通过未通过出具开立贷款账户通知书退贷款调查人会计部门审核贷款发放、支付退贷款经办人通过未通过未通过未通过附件 4：按揭合作项目调查、审查、审批表开发商基本情况名称地址经营围成立时间注册资本法定代表人营业执照号码及年检时间贷 款 证 及 年检时间生产经营许可证及年检时间存款账号基本账户行主要管理人员情况董事长年龄号学历职务年限有无不良记录总经理年龄号学历职务年限有无不良记录财务主管年龄号学历职务年限有无不良记录开发商近三年
50、的财务状况项目年份年年年总资产其中应收账款存货总负债其中流动负债长期负债资产负债率对外担保金额销售收入净利润现金净流量经营性现金净流量投资性现金净流量筹资性现金净流量上年末信用情况：项目情况是否符合产业政策是 否 有 项 目 可行性报告是 否 国 有 土 地使用证是否取得立项批复是 否 有 建 设 用地规划许可证是 否 有 建 设 工程规划许可证是否取得环保批复是 否 有 建 设 工程施工许可证是否需要评估总投资资本金申请按揭额度综合效益分析调查结论签章：年月日基本要素审查客户及担保资料是否齐全是（）否（）信贷业务部运作资料是否齐全是（）否（）主体资格审查客户主体资格是否合法是（）否（）贷款项