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1、生产企业成本核算模型成本核算实务成本核算实务n n一、企业概括：n n XXXX器材有限公司是一般纳税人企业，以生产器材有限公司是一般纳税人企业，以生产销售桌球台为主要业务，拥有主要三条生产线：销售桌球台为主要业务，拥有主要三条生产线：开料、细作、油漆。开料、细作、油漆。n n二、会计假设n n根据公司会计核算的要求：根据公司会计核算的要求：n n成本核算采用分批法与分步法相结合的方法。成本核算采用分批法与分步法相结合的方法。n n每月需要计算当月产成品、半成品的单位生产成每月需要计算当月产成品、半成品的单位生产成本。本。n n对于在产品，采用约当产量法或定额比例法对于在产品，采用约当产量法或
2、定额比例法（需要（需要有很好的定额管理基础）有很好的定额管理基础）。成本核算实务成本核算实务n n固定资产折旧采用直线法。固定资产折旧采用直线法。n n低值品耗用采用一次摊销法。低值品耗用采用一次摊销法。n n存货发出采用移动加权平均法。存货发出采用移动加权平均法。n n制造费用的分配方法采用生产工人工资比例法。制造费用的分配方法采用生产工人工资比例法。XX业务流程图n n销售 接单n n开发 确认并下单n n生产 订单分解n n物控n n采购 下订单n n仓库 入仓n n车间 生产n n仓库 出库XX业务流程图XX生产工艺流程图n n 细作成型细作成型 砂光组砂光组n n材料仓库材料仓库 开
3、料组开料组 细作组细作组 细作钻孔细作钻孔 油漆组油漆组 油磨组油磨组 包装包装 成品仓库成品仓库n n 细作组装细作组装 喷油组喷油组n n 木工木工n n 检验检验 检验检验 检验检验 检验检验 n n 品质部品质部 品质部品质部 品质部品质部 品质部品质部成本核算需各部门提供的数据n n一、市场营销系统：一、市场营销系统：n n1 1、销售合同、销售合同n n2 2、生产订单、生产订单n n3 3、产品销售明细汇总表、产品销售明细汇总表n n二、生产开发系统：二、生产开发系统：n n1 1、BOMBOM表表n n2 2、生产通知单、生产通知单n n3 3、原材料领料单、原材料领料单n n
4、4 4、原材料领用明细汇总表、原材料领用明细汇总表n n5 5、半成品入仓单、半成品入仓单n n6 6、半成品出仓单、半成品出仓单n n7 7、半成品领用明细汇总表、半成品领用明细汇总表n n8 8、产成品入仓单、产成品入仓单n n9 9、生产日报表、生产日报表n n1010、生产月统计表、生产月统计表n n1111、生产工人工资统计表、生产工人工资统计表n n三、物流系统：三、物流系统：n n1 1、物料需求表、物料需求表n n2 2、物料申购单、物料申购单n n3 3、订货合同、订货合同n n4 4、采购合同、采购合同n n5 5、订单回执单、订单回执单n n6 6、供应商的送货单、供应商
5、的送货单n n7 7、原材料价格汇总表、原材料价格汇总表n n四、财务系统：四、财务系统：n n1 1、原材料进仓单、原材料进仓单n n2 2、原材料进销存明细汇总表、原材料进销存明细汇总表n n3 3、半成品进销存明细汇总表、半成品进销存明细汇总表n n4 4、产成品出仓单、产成品出仓单n n5 5、产成品进销存明细汇总表、产成品进销存明细汇总表n n6 6、制造费用分配明细表、制造费用分配明细表20102010年年1111月采购明细汇总表月采购明细汇总表编制单位：采购部编制单位：采购部供供应应商商代代码码供供应应商商名名称称货货品品代代码码货货品品名名称称型型号号颜颜色色单单位位订单情况订
6、单情况货物入仓情况货物入仓情况采购采购申请申请单号单号下订下订单日单日期期订订单单号号数数量量货货款款税税金金价价税税合合计计入入仓仓日日期期入入仓仓单单号号数数量量单单价价金金额额备注备注此表由采购部负责填写，按月进行汇总并提交财务部，成本核算人员应不定期抽查核对相关数此表由采购部负责填写，按月进行汇总并提交财务部，成本核算人员应不定期抽查核对相关数据的准确性，并作为支付供应商货款的明细对账表。据的准确性，并作为支付供应商货款的明细对账表。目的：记录原材料目的：记录原材料/低值易耗品低值易耗品/包装物等采购订单信息和价格，以及采购的入仓情况。包装物等采购订单信息和价格，以及采购的入仓情况。供
7、应商代码、货品代码由供应商代码、货品代码由XXXX内部指定部门负责制定。内部指定部门负责制定。原材料入仓单原材料入仓单日期：日期：单号：单号：.材料编码材料编码品名品名规格规格数量数量计量单位计量单位申购单号申购单号P.OP.O 号号经手人经手人QCQC备注备注仓管员仓管员:QC:QC:主管审核主管审核:制单制单:.原材料领料单原材料领料单领用部门领用部门:用途用途:日期：日期：单号：单号：.材料编码材料编码品名品名规格规格计量单位计量单位请领数请领数实发数实发数生产订单号生产订单号生产通知单号生产通知单号备注备注仓管员：仓管员：审批：审批：领料员：领料员：发料员：发料员：。一式四联一式四联材
8、料出入库明细表材料出入库明细表编制部门：编制部门：仓库仓库 期间：期间：.日日期期采购采购订单订单进仓进仓单号单号出仓出仓单号单号货品货品代码代码货品货品名称名称型号型号颜色颜色单位单位数量数量采购采购人员人员领领用用部部门门类别类别用途用途备注备注1 12 23 34 45 5目的目的:对材料的出入仓情况进行及时统计对材料的出入仓情况进行及时统计,由此表可以清楚的知道哪天仓库进了哪种材料。由此表可以清楚的知道哪天仓库进了哪种材料。仓库根据审批完善的出入仓单填写，月末本表中的月结数与材料进销存明细表中进出数一致。仓库根据审批完善的出入仓单填写，月末本表中的月结数与材料进销存明细表中进出数一致。
9、此表由仓管员根据出入仓单做时时汇总，由仓库主管审核后交由财务部，并附进出仓单。此表由仓管员根据出入仓单做时时汇总，由仓库主管审核后交由财务部，并附进出仓单。类别：分为原材料类别：分为原材料/辅助材料辅助材料/包装物包装物/工具工具/低值易耗品。低值易耗品。用途：正常储备用途：正常储备/订单生产订单生产/受托加工生产受托加工生产/样品订单生产样品订单生产/委托外单位生产等。委托外单位生产等。材料进销存汇总表材料进销存汇总表编制单位：编制单位：XXXX有限公司有限公司 类别：材料仓库类别：材料仓库 期间：期间：货品货品代码代码货品名货品名称称型号型号颜颜色色单单位位上期结存上期结存本期收入本期收入
10、本期发出本期发出本期结存本期结存数量数量单价单价金额金额数量数量单价单价金额金额数量数量单价单价金额金额数量数量单价单价金额金额仓库负责编制汇总，每月汇总提交财务并附材料进仓单。仓库负责编制汇总，每月汇总提交财务并附材料进仓单。单价不需仓库填，由采购部提供给财务部。单价不需仓库填，由采购部提供给财务部。生产工序卡生产工序卡工序卡编号：工序卡编号：.工序名称：工序名称：开料开料/细作细作/油漆油漆/包装包装 产品代码：产品代码：领料人：领料人：.编制人：编制人：产品名称：产品名称：发料人：发料人：.编制日期：编制日期：定单号；定单号；合格数量：合格数量：.审批：审批：生产通知单号：生产通知单号：
11、废品量：废品量：.审批日期：审批日期：定单数量：定单数量：检验员：检验员：.操作时间：操作时间：颜色及型号：颜色及型号：.产品名称产品名称产品产品数量数量投产物料投产物料剩余物料剩余物料实际用料实际用料领料单号领料单号物料名称物料名称规格规格型号型号颜色颜色数量数量退仓退仓单号单号数量数量生产工序卡月统计表生产工序卡月统计表工序工序日日期期工工序序卡卡编编号号产产品品代代码码产品名称产品名称订订单单号号生生产产通通知知单单订订单单量量生生产产数数量量废废品品量量成成品品量量投产物料投产物料退退/补料补料实耗实耗量量领领料料单单号号物料物料名称名称规规格格型型号号颜颜色色数数量量退退/补仓补仓单
12、号单号数量数量开料开料细作细作油漆油漆包装包装此表由生产统计人员按生产工序卡汇总登记。此表由生产统计人员按生产工序卡汇总登记。每月定时提交财务每月定时提交财务,作为成本核算依据。作为成本核算依据。生产人员工资统计生产人员工资统计部门部门名字名字工时工时小时工资小时工资应发工资应发工资开料组开料组细作组细作组油漆组油漆组包装组包装组合计合计在产品费用分配表在产品费用分配表(开料环节开料环节/细作环节细作环节/油漆环节油漆环节)工工序序日日期期工工序序卡卡编编号号产产品品代代码码产品名称产品名称订订单单号号生生产产通通知知单单号号订订单单量量生生产产数数量量废废品品量量成成品品量量投产物料投产物料
13、工工资资制制造造费费用用折折旧旧物料名称物料名称规格规格型号型号颜颜色色实际实际领用领用单单价价金金额额此表由生产统计人员按生产工序卡汇总登记此表由生产统计人员按生产工序卡汇总登记,每月定时提交财务每月定时提交财务,作为成本核算依据。作为成本核算依据。产品的每道工序需有定额工时或定额成本费用，以此来确定本工序占整个工序的百分比。产品的每道工序需有定额工时或定额成本费用，以此来确定本工序占整个工序的百分比。在产品与本骤完工的半成品之间的分配：在产品与本骤完工的半成品之间的分配：1 1）料；在本环节一次投入，按）料；在本环节一次投入，按100%100%来计算；来计算；2 2）工：本环节的在产品按本
14、环节的约当产量法）工：本环节的在产品按本环节的约当产量法50%50%来分配来分配 3 3）费：先按本环节的约当产量比例分配，再按生产工人工资比例法将制造费用在在产）费：先按本环节的约当产量比例分配，再按生产工人工资比例法将制造费用在在产 品和半成品之间来分配。品和半成品之间来分配。XXXX有限公司有限公司20102010年年1111月产成品成本计算表月产成品成本计算表存放地点：仓库存放地点：仓库 日期：日期：序序号号货货品品代代码码货货品品名名称称规规格格颜颜色色单单位位本本期期生生产产物物料料代代码码物料名称物料名称规规格格颜颜色色单单位位数数量量总总数数量量原原材材料料总总耗耗费费合合计计
15、产产品品单单价价工工资资折折旧旧合合计计单单位位成成本本产品出货时各部件经包装出仓，本环节为包装环节，前三个环节生产完成即视同产品生产完成。产品出货时各部件经包装出仓，本环节为包装环节，前三个环节生产完成即视同产品生产完成。制造费用在前三个环节全部进行分摊，本环节只分摊本环节的人工工资。制造费用在前三个环节全部进行分摊，本环节只分摊本环节的人工工资。第十二章 房地产开发项目可行性研究第一节第一节 概述概述第二节第二节 房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测 第三节第三节 房地产开发项目投资与收入估算房地产开发项目投资与收入估算第四节房地产开发项目财务评价第四节房地产开发项目财务评价 第五节第
16、五节 房地产开发项目评估的不确定分析房地产开发项目评估的不确定分析第六第六节节 房地房地产产开开发项发项目可行性研究目可行性研究报报告的基本构告的基本构成成 第七节第七节 房地产项目开发经营方案的比选房地产项目开发经营方案的比选 第一节第一节 概述概述一、可行性研究的内涵 二、房地产开发项目可行性研究作用 三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分 四、房地产开发项目可行性研究的工作程序 五、房地产开发项目可行性研究的主要依据 六、房地产开发项目可行性研究的核心 一、可行性研究的内涵可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经
17、营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。二、房地产开发项目可行性研究作用（一）为投资决策提供依据（二）作为资金筹措的依据（三）作为编制设计的依据（四）作为与有关部门签订协议、合同的依据。（五）作为项目立项审批的依据三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分（一）机会研究（二）初步可行性研究（三）详细可行性研究（四）项目评估和决策（一）机会研究机会研究的目的在于对投资项目或投资方向提出建议，并确定有无必要做进一步研究。该阶
18、段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。（二）初步可行性研究初步可行性研究又被称为“预可行性研究”。其主要任务是对机会研究作进一步分析，在较详细数据资料的基础上论证投资是否确有机会，是否能获得较大的利益，是否有必要进行下一步的详细可行性研究，有哪些关键性问题需要进行辅助性专题研究。初步可行性研究阶段投资估算的精度为20%，所需研究费用一般占总投资的0.25%1.5%。（三）详细可行性研究详细可行性研究，即通常所说的可行性研究，其成果为可行性研究报告。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术和经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。其投资估算的精度
19、为10%。所需研究费用，小型项目约占总投资的1.0%3.0%，大中型项目约占总投资的0.2%1.0%。（四）项目评估和决策按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行或咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段四、房地产开发项目可行性研究的工作程序（一）项目策划（二）市场调查与预测（三）提出开发经营方案（四）开发经营方案的评价与选择（五）编制可行性研究报告（一）项目策划1、提出开发项目的设想根据房地产投资组合及投资机会寻找
20、和筛选情况，提出开发方向。2、组建可行性研究的组织机构（二）市场调查与预测房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。市场调查与预测的数据为开发经营方案的提出及评价提供了依据。（三）提出开发经营方案通过较系统的房地产项目策划，形成若干个较具体的项目开发经营方案。房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。（四）开发经营方案的评价与选择对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛
21、选出满足最低可接受收益率的可供比选方案，并对这些方案进行比选。五、房地产开发项目可行性研究的主要依据1、房地产、工程建设的有关法律、法规和政策；2、投资环境资料；3、房地产市场信息资料；4、项目所在地城市的总体规划及详细规划；5、项目所在地城市的土地利用总体规划；6、国家规定的经济评价的方法、参数和指标。六、房地产开发项目可行性研究的核心房地产开发项目经济评价是房地产开发项目可行性研究的核心。房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策之前应进行综合评价。房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房
22、地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。第二节第二节 房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测房地产开发企业和经济评价人员通过对市场调查，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并以此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。一、房地产市场调查与预测的主要内容 二、房地产市场调查与预测的方法 一、房地产市场调查与预测的主要内容（一）房地产投资环境的调查与预测（二）房地产市场状况的调查与预测（一）房地产投资环境的调查与预
23、测房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。（二）房地产市场状况的调查与预测1、供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、平面布置等的房地产供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。2、房地产商品的价格、租金和经营收入。3、房地产开发和经营的成本、费用、税金 的种类及其支付的标准和时间等。二、房地产市场调查与
24、预测的方法（一）房地产市场调查的方法普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。（二）房地产市场预测方法1、直观判断法2、历史引伸法3、因果预测法第三节第三节 房地产开发项目投资与房地产开发项目投资与收入估算收入估算一、房地产开发项目的成本费用构成 二、房地产开发项目的成本费用估算方法 一、房地产开发项目的成本费用构成土地费用前期工程费用房屋开发费管理费用财务费用销售费用开发间接费其他费用不可预见费税费二、房地产开发项目的成本费用估算方法（一）土地费用估算（二）前期工程费用估算（三）房屋开发费估算（四）管理费用估算（五）财务费用估算（六）销售费用估算（七）开发间接费估算（八）其他费用估算（九）
25、不可预见费估算（十）税费估算（一）土地费用估算1.土地使用权出让金 3.城市建设配套费2.土地征用费:土地补偿费青苗补偿费树木补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发基金耕地占用税土地管理费（二）前期工程费用估算房地产项目前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程费用根据实际工作量,参照有关计费标准估算。（三）房屋开发费估算1.建安工程费 2.公共配套设施费 3.
26、基础设施建设费 1.建安工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行。2.公共配套设施费公共配套设施建设是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。3.基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设
27、施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。一般按实体工程量估算。（四）管理费用估算管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失以及其他管理费用。管理费可按前三项直接费用的一个百分比(3%)计算.（五）财务费用估算财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债
28、券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。应根据房地产项目筹资中借入资金的借入时间、借入资金的总额以及国家有关规定等进行估算。可按前三项直接费用的一个百分比(1%2%)计算.（六）销售费用估算销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及销售许可证申领费等。（七）开发间接费估算开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、劳动保护费
29、、周转摊销和其他费用等。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。（八）其他费用估算其他费用主要包括:临时用地费用、临时建设费、建设工程标底编制费、建设工程标底审核费、建设工程招标管理费、合同公证费、施工许可证费、建设工程质量监督费、建筑施工安全监督管理费、工程监理费、工程保险费 等杂项费用.一般按当地有关部门规定的费率估算.（九）不可预见费估算根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。（十）税费估算开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。应根
30、据税法、国家及拟投资项目据地的规定，对房地产项目总投资中的开发期税费进行估算。第四节第四节 房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价一、房地产开发项目财务评价的内涵 二、财务评价的主要经济技术指标财务评价的 一、房地产开发项目财务评价的内涵财务评价是根据国家现行的财税制度和价格体系,分析和计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目的财务盈利能力、清偿能力和外汇平衡情况,据以判断项目的财务可行性.房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入,财务支出主要表现为开发建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出.二、财务评价的主要经济技术指标1.财务内部收益
31、率（FIRR）2.财务净现值（FNPV）3.动态投资回收期 4.开发商成本利润率第五节第五节 房地产开发项目评估的不房地产开发项目评估的不确定分析确定分析一、房地产开发项目财务评价中主要变量分析二、临界点分析三、敏感性分析四 概率分析一一、房地产开发项目财务评价中主要变量分析1.土地成本2.建造成本3.租金或售价4.开发期5.资本化率6.容积率及有关设计参数7.贷款利率8.空置率第六节第六节 房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告的基本构成的基本构成一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 二、正文中的主要内容 一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成一份正式的可行性研究
32、报告应包括六个部分。（一）封面（二）摘要（三）目录（四）正文（五）附表（六）附图（一）封面1项目名称2开发建设单位3可行性研究报告的撰写单位4撰写的时间（二）摘要用简洁的语言，介绍研究报告中主要内容，特别是经济评价的情况、被优选的开发经营方案的主要内容及主要风险因素。字数在800至1000字为宜。（五）附表对于房地产开发企业投资决策使用的可行性研究报告，一般包括下列附表：1市场调查分析表2规划设计方案主要数据列表3项目开发经营周期表4项目总投资估算表5销售收入与经营税金及附加估算表6出租收入估算表7现金流量表8敏感性分析表（六）附图1项目位置示意图2项目用地附近竞争性项目分布示意图3规划设计方
33、案的平面图。二、正文中的主要内容以房地产开发企业投资决策使用的可行性研究报告正文为例:（一）项目总说明（二）市场调查与预测（三）规划设计方案的选择（四）项目开发经营周期的确定（五）项目投资估算（六）项目收入估算 （七）资金筹措计划（八）经济评价 （九）不确定性分析（十）结论（一）项目总说明1项目提出的背景2项目可行性研究的目的3项目可行性研究的依据（二）市场调查与预测1投资环境的调查与分析2房地产市场状况的调查与预测（十）结论1经济评价的结果2优选的开发经营方案简介3建议第七节第七节 房地产项目开发经营方案房地产项目开发经营方案的比选的比选 1房地产项目开发经营方案比选的步骤 2多方案比选的指
34、标及方法 3常见的几种情况下的比选指标的选择 1房地产项目开发经营方案比选的步骤（1）进行房地产项目策划，提出各种可供选择的开发经营方案（2）对各单方案的财务可行性进行分析（3）对各财务可行的开发经营方案进行比选，选择出一个最优方案和一个备选的较优方案。（4）对最优方案进行不确定性分析若通过不确定分析看出拟准备实施的方案风险较在，一种方法是按此方案实施，并提出风险控制的措施，另一种方法改选用备选的较优方案。2多方案比选的指标及方法在进行可供比较方案的比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。房地产项目通常采用的方案比选指标有：（1）差额投资内部收益率（IRR）（2）净现值（NPV）（3）等额年值（AW）3常见的几种情况下的比选指标的选择（1）当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值中的一项指标进行方案比选。（2）当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行比选。（3）开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值中的一项动态指标进行方案比选，也可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。