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1、目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement第八章第八章物业服务企业的管理物业服务企业的管理目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement一、物业服务企业的设立与资质管理一、物业服务企业的设立与资质管理一、物业服务企业的设立与资质管理一、物业服务企业的设立与资质管理目 录二、物业服务企业的人力资源管理二、物业服务企业的人力资源管理二、物业服务企业的人力资源管理二、物业服务企业的人力资源管理三、物业服务企业的财务管理三、物业服务企业的财务管理三、物业服务企业的财务管理三、
2、物业服务企业的财务管理目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）物业服务企业的设立（一）物业服务企业的设立（一）物业服务企业的设立（一）物业服务企业的设立 一、物业服务企业的设立与资质管理一、物业服务企业的设立与资质管理（二）物业服务企业经营资质的办理（二）物业服务企业经营资质的办理（二）物业服务企业经营资质的办理（二）物业服务企业经营资质的办理目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）物业服务企业的设立（一）物业服务企业的设立 2设立条件设立条件1建
3、立物业服务企业的可行性研究建立物业服务企业的可行性研究3设立程序设立程序目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement市场调查市场调查1 1建立物业服务企业的可行性研究建立物业服务企业的可行性研究综合分析综合分析编写可行性研究报告编写可行性研究报告 当地的社会经济状况当地的社会经济状况 一定地域内的现有物业总量一定地域内的现有物业总量 每年增加的物业量每年增加的物业量 未来物业服务发展方向及趋势未来物业服务发展方向及趋势供给调查供给调查需求调查需求调查 现有物业服务企业的数量、种现有物业服务企业的数量、种类、规模类、规模 经营管理状
4、况经营管理状况 业主或使用人对物业服务质量、业主或使用人对物业服务质量、水平、服务项目与结构等需求与水平、服务项目与结构等需求与变化趋势变化趋势目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2设立条件设立条件（2）股份有限公司的设立条件）股份有限公司的设立条件（1）有限责任公司的设立条件）有限责任公司的设立条件目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 股东符合法定人数；股东符合法定人数；股东出资达到法定资本最低限额；股东出资达到法定资本最低限额；股东共同制定公司章程
5、；股东共同制定公司章程；有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；有公司住所。有公司住所。（1）有限责任公司的设立条件）有限责任公司的设立条件条条条条 件件件件目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 发起人符合法定人数；发起人符合法定人数；发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额；发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额；股份发行、筹办事项符合法律规定；股份发行、筹办事项符合法律规定；发起人制定公司章程，募集方式设立的经创立大会通过；发起人制定公司章程，募集方式设立的
6、经创立大会通过；有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；有公司住所。有公司住所。（2）股份有限公司的设立条件）股份有限公司的设立条件条条条条 件件件件目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 根据中华人民共和国公司法规定的设立条件，准根据中华人民共和国公司法规定的设立条件，准备好有关资料和文件；备好有关资料和文件；向所在地房地产行政主管部门提出书面申请；向所在地房地产行政主管部门提出书面申请；向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业向所在地工商行政管理机关申请法人注
7、册登记和开业登记，领取营业执照；登记，领取营业执照；取得上述有关证件后，物业服务企业还要持有关证件取得上述有关证件后，物业服务企业还要持有关证件到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制。刻制。3设立程序设立程序目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（二）物业服务企业经营资质的办理（二）物业服务企业经营资质的办理2物业服务企业的资质管理物业服务企业的资质管理1物业服务企业资质等级标准物业服务企业资质等级标准目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPrope
8、rtyManagementManagement1物业服务企业资质等级标准物业服务企业资质等级标准（2）二级资质企业）二级资质企业（1）一级资质企业）一级资质企业（3）三级资质企业）三级资质企业目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 注册资本人民币注册资本人民币500万元以上。万元以上。物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称人。其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于20人，工程、财
9、务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。中级以上职称。物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算物业服务基数的百分比之和不低于积分别占下列相应计算物业服务基数的百分比之和不低于100。计算基数是：。计算基数是：多层住宅多层住宅200万平方米；万平方米；高层住高层住宅宅100万平方米；万平方米；独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）15万平方米；万平方米；办办公楼、工业厂房及其他物业公
10、楼、工业厂房及其他物业50万平方米。万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（1）一级资质企业）一级资质企业目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 注册资本人民币注册资本人民币300万元以上；万元以上；物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于20人。其中，
11、具有中级以上职称人。其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；中级以上职称；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100。计。计算基数是：算基数是：多层住宅多层住宅100万平方米；万平方米；高层住宅高层住宅50万平方万平方米；米；独立式住宅（别墅）独立式住
12、宅（别墅）8万平方米；万平方米；办公楼、工业厂办公楼、工业厂房及其他物业房及其他物业20万平方米；万平方米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（2）二级资质企业）二级资质企业目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 注册资本人民币注册资本人民币50万元以上；万元以上；物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专
13、职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称人。其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；级以上职称；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；有委托的物业管理项目；有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。准，建立企业信用档案系统。（3）三级资质企业）三级资质企业目目 录录退退 出出物物业业管管理理Pr
14、opertyPropertyManagementManagement2物业服务企业的资质管理物业服务企业的资质管理（2）资质等级的申请）资质等级的申请（1）物业服务企业资质管理的必要性）物业服务企业资质管理的必要性（3）资质等级的审批）资质等级的审批（4）资质等级的动态管理）资质等级的动态管理（5）资质等级的业务规模管理）资质等级的业务规模管理目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 针对当前中国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服针对当前中国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关；务企业的资
15、质管理，把好市场准入关；针对物业服务企业的服务特征，有必要对物业服务企业建针对物业服务企业的服务特征，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度；立市场准入和清出制度；针对物业管理的专业特征，需要实行企业资质审批制度。针对物业管理的专业特征，需要实行企业资质审批制度。（1）物业服务企业资质管理的必要性）物业服务企业资质管理的必要性目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：（1）企业资质等级申报表：）企业资质等级申报表：（2）营业执
16、照：）营业执照：（3）企业资质证书正、副本；）企业资质证书正、副本；（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；称证书和劳动合同；（5）物业服务合同复印件；）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。）物业管理业绩材料。（2）资质等级的申请）资质等级的申请目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement物业服务企业的资质管理实行分级审批制度：物业服务企业的资
17、质管理实行分级审批制度：国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发办法和管理；发办法和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业设区的市人民政府房地产主管
18、部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。管部门的指导和监督。（3）资质等级的审批）资质等级的审批目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 物业服务企业资质实行年检制度；物业服务企业资质实行年检制度；各资质等级物业服务企业的年检由相应资质审批部门负责；各资质等级物业服务企业的年检由相应资质审批部门负责；符合原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论为符合原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论为合格；合格；不符合
19、原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论不符合原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级；审批部门重新核定其资质等级；资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布。资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布。（4）资质等级的动态管理）资质等级的动态管理目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目；一级资质物业服务企业可以承接各
20、种物业服务项目；二级资质物业服务企业可以承接二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅万平方米以下的住宅项目和项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务；万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务；三级资质物业服务企业可以承接三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项万平方米以下住宅项目和目和5万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务。万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务。（5）资质等级的业务规模管理）资质等级的业务规模管理目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）人力资源管理的含义及主要内容（一）人力资源
21、管理的含义及主要内容（一）人力资源管理的含义及主要内容（一）人力资源管理的含义及主要内容二、物业服务企业的人力资源管理二、物业服务企业的人力资源管理（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）人力资源管理的含义及主要内容（一）人力资源管理的含义及主要内容2人力资源管理的主要内容人力资源管理的主要内容1人力资源管理的含义人力资源管理的含义目目 录录退退 出出物物业业管管
22、理理PropertyPropertyManagementManagement1人力资源管理的含义人力资源管理的含义 人力资源人力资源一般是指蕴含在人体内的一种生产能力，以及具一般是指蕴含在人体内的一种生产能力，以及具有这种能力的人，而生产能力是指在劳动活动中可资运用的体有这种能力的人，而生产能力是指在劳动活动中可资运用的体力和脑力的总和，是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和力和脑力的总和，是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源。质量表示的资源。人力资源管理人力资源管理是指组织为了实现既定的目标，运用现代管是指组织为了实现既定的目标，运用现代管理措施和手段，对人力资源的取得、开发
23、、保持和运用等方面理措施和手段，对人力资源的取得、开发、保持和运用等方面进行管理的一系列活动的总和。进行管理的一系列活动的总和。概概概概 念念念念目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2人力资源管理的主要内容人力资源管理的主要内容人力资源管理的基础业务人力资源管理的基础业务岗位评价岗位评价岗位分析岗位分析 人力资源战略规划人力资源战略规划人力资源管理的核心业务人力资源管理的核心业务人力资源管理的其他工作人力资源管理的其他工作培培 训训招招 聘聘绩效考核绩效考核薪酬管理薪酬管理人事统计人事统计员工健康与安全管理员工健康与安全管
24、理人事考勤人事考勤 人事档案管理人事档案管理员工合同管理员工合同管理目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容2物业服务企业员工的招聘物业服务企业员工的招聘1物业管理人员的素质要求物业管理人员的素质要求3物业服务企业员工的培训物业服务企业员工的培训4物业服务企业员工的绩效考核物业服务企业员工的绩效考核目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement1物业管理人员的素质要求物业管理人员的素质要
25、求（2）物业管理师制度）物业管理师制度（1）物业服务人员的基本素质与要求）物业服务人员的基本素质与要求 目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（1）物业服务人员的基本素质与要求）物业服务人员的基本素质与要求 品德素质品德素质品德素质品德素质 业务素质业务素质业务素质业务素质 文化素质文化素质文化素质文化素质 审美素质审美素质审美素质审美素质 身心素质身心素质身心素质身心素质目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（2）物业管理师制度）物业管理师制度 物业管理
26、师必备的知识和能力物业管理师必备的知识和能力 物业管理师的领导艺术物业管理师的领导艺术 物业管理师资格考试物业管理师资格考试目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目；一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目；二级资质物业服务企业可以承接二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下住万平方米以下住宅项目和宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业服务业务；万平方米以下非住宅项目的物业服务业务；三级资质物业服务企业可以承接三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住万平方米以下住宅项
27、目和宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业服务业务。万平方米以下非住宅项目的物业服务业务。物业管理师必备的知识和能力物业管理师必备的知识和能力目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 及时制定企业的经营目标与发展规划；及时制定企业的经营目标与发展规划；善于发现人才、使用人才；善于发现人才、使用人才；组织制定并执行一套科学的规章制度；组织制定并执行一套科学的规章制度；积极协调对内、对外关系；积极协调对内、对外关系；抓关键工作；抓关键工作；关心员工利益。关心员工利益。物业管理师的领导艺术物业管理师的领导艺术目目 录录退退 出出物物
28、业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 物业管理师资格考试实行全国统一大纲、统一命题制度，物业管理师资格考试实行全国统一大纲、统一命题制度，原则上每年举行一次。原则上每年举行一次。考试科目为物业管理基本制度与政策、考试科目为物业管理基本制度与政策、物业管理物业管理实务、实务、物业管理综合能力和物业经营管理；物业管理综合能力和物业经营管理；考试成绩实行考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全年为一个周期的滚动管理办法，参加全部部4个科目考试人员须在连续两个考试年度内通过全部；个科目考试人员须在连续两个考试年度内通过全部；考试合格通过后，将取得
29、人事部、建设部印发的资格考试合格通过后，将取得人事部、建设部印发的资格证书；证书；取得资格证书的人员，必须经注册后方可以物业管取得资格证书的人员，必须经注册后方可以物业管理师的名义执业。理师的名义执业。物业管理师资格考试物业管理师资格考试目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2物业服务企业员工的招聘物业服务企业员工的招聘（2）组织实施招聘）组织实施招聘（1）制定招聘计划）制定招聘计划目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 计划招聘的人员数和人员结构，包括专
30、业结构、学计划招聘的人员数和人员结构，包括专业结构、学历结构等；历结构等；各类人员的招聘条件；各类人员的招聘条件；招聘信息发布的时间、方式与范围；招聘信息发布的时间、方式与范围；招聘的渠道；招聘的渠道；招聘方法。招聘方法。（1）制定招聘计划）制定招聘计划目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 招聘方式：招聘方式：内部招聘和外部招聘内部招聘和外部招聘 招聘程序：招聘程序：公布招聘信息；公布招聘信息；对应聘者进行初审；对应聘者进行初审；人员的录用；人员的录用；确定选拔方法。确定选拔方法。（2）组织实施招聘）组织实施招聘目目 录录
31、退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement3物业服务企业员工的培训物业服务企业员工的培训（2）培训的组织与实施：）培训的组织与实施：（1）培训的分类：）培训的分类：上岗培训、在职培训上岗培训、在职培训 制定并执行长期的培训安排；制定并执行长期的培训安排；制定相应的训练计划；制定相应的训练计划；收集培训资料，编制符合企业经营管理特点教材；收集培训资料，编制符合企业经营管理特点教材；维护培训设备场地；维护培训设备场地；做好员工的培训档案管理工作。做好员工的培训档案管理工作。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyM
32、anagementManagement4物业服务企业员工的绩效考核物业服务企业员工的绩效考核（2）物业服务企业绩效考核的实施过程：）物业服务企业绩效考核的实施过程：（1）绩效考核的方法：）绩效考核的方法：客观型考核、主观型考核客观型考核、主观型考核 确定考核内容；确定考核内容；业绩考核的管理；业绩考核的管理；分析考核结果；分析考核结果；反馈考核结果；反馈考核结果；选择考核者。选择考核者。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement（一）物业服务企业财务管理概述（一）物业服务企业财务管理概述（一）物业服务企业财务管理概述（一）物业服
33、务企业财务管理概述三、物业服务企业的财务管理三、物业服务企业的财务管理（二）物业服务资金的来源（二）物业服务资金的来源（二）物业服务资金的来源（二）物业服务资金的来源（三）物业管理资金的使用原则（三）物业管理资金的使用原则（三）物业管理资金的使用原则（三）物业管理资金的使用原则（四）物业服务资金的主要用途（四）物业服务资金的主要用途（四）物业服务资金的主要用途（四）物业服务资金的主要用途（五）成本和费用（五）成本和费用（五）成本和费用（五）成本和费用（六）营业收入及利润（六）营业收入及利润（六）营业收入及利润（六）营业收入及利润目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropert
34、yManagementManagement（一）物业服务企业财务管理概述（一）物业服务企业财务管理概述 企业财务管理企业财务管理是企业为了取得最大的效益，按照资金运是企业为了取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。理活动的基础和中心。概概概概 念念念念 资金的筹集资金的筹集内内内内容容容容 资金的投放资金的投放 资金的收回和分配资金的收回和分配目目 录录退退 出出物物业业管管
35、理理PropertyPropertyManagementManagement（二）物业服务资金的来源（二）物业服务资金的来源物业维修基金物业维修基金物业维修基金物业维修基金商品住宅商品住宅：购房款购房款2%-3%物业服务费物业服务费物业服务费物业服务费物业经营性收入物业经营性收入物业经营性收入物业经营性收入国家财政补贴国家财政补贴国家财政补贴国家财政补贴公有住房公有住房：购房款购房款2%；售房款：；售房款：多层多层20%以上，高层以上，高层30%。物业管理、经营用房物业管理、经营用房：协商协商目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagem
36、ent（三）物业管理资金的使用原则（三）物业管理资金的使用原则 “必要合理必要合理必要合理必要合理”原则原则原则原则 “服务第一服务第一服务第一服务第一”原则原则原则原则 “计划使用计划使用计划使用计划使用”原则原则原则原则 “合理收益合理收益合理收益合理收益”原则原则原则原则 “民主管理民主管理民主管理民主管理”的原则的原则的原则的原则目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement 共用部位、共用设施和设备的大修及更新耗费支出共用部位、共用设施和设备的大修及更新耗费支出 物业服务企业各类人员的工资和福利支出物业服务企业各类人员的工
37、资和福利支出 物业服务企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出物业服务企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出 机电、消防设备的委托维护费和年检费机电、消防设备的委托维护费和年检费 物业服务企业的利润和国家税收物业服务企业的利润和国家税收 物业服务企业的利润率一般最高不超过物业服务物业服务企业的利润率一般最高不超过物业服务成本的成本的1212；税收交纳两税一费，即营业税按经营总额税收交纳两税一费，即营业税按经营总额5 5征收；征收；城市建设维护税按营业税城市建设维护税按营业税7 7征收；教育附加费按营征收；教育附加费按营业税的业税的3 3征收征收。（四）物业服务资金的主要用途（四）物业服务资金的主要用
38、途目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2期间费用期间费用1营业成本营业成本（五）成本和费用（五）成本和费用目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement1营业成本营业成本 直接人工费直接人工费营营营营业业业业成成成成本本本本 直接材料费直接材料费 间接费用间接费用进行营业成本核算应注意的问题：进行营业成本核算应注意的问题：（1 1）实行一级成本核算的企业，为简化成本核算，可以）实行一级成本核算的企业，为简化成本核算，可以）实行一级成本核算的企业，为简化成本核算，
39、可以）实行一级成本核算的企业，为简化成本核算，可以不设间接费用，所发生的各项支出直接计入管理费用；不设间接费用，所发生的各项支出直接计入管理费用；不设间接费用，所发生的各项支出直接计入管理费用；不设间接费用，所发生的各项支出直接计入管理费用；（2 2）营业成本是针对物业服务企业的主营业务来讲的。）营业成本是针对物业服务企业的主营业务来讲的。）营业成本是针对物业服务企业的主营业务来讲的。）营业成本是针对物业服务企业的主营业务来讲的。企业主营业务以外的其他附营活动无论怎样核算，均要作为企业主营业务以外的其他附营活动无论怎样核算，均要作为企业主营业务以外的其他附营活动无论怎样核算，均要作为企业主营业
40、务以外的其他附营活动无论怎样核算，均要作为其他业务支出纳入物业服务企业的经营收支体系管理。其他业务支出纳入物业服务企业的经营收支体系管理。其他业务支出纳入物业服务企业的经营收支体系管理。其他业务支出纳入物业服务企业的经营收支体系管理。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2期间费用期间费用 管理费用管理费用期期期期间间间间费费费费用用用用 财务费用财务费用 企业行政管理部门为管理和组织经企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的费用。营活动而发生的费用。企业在经营活动中为筹集资金所发企业在经营活动中为筹集资金所发生的各项费
41、用。生的各项费用。目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2利利 润润1营业收入营业收入（六）营业收入及利润（六）营业收入及利润目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement1营业成本营业成本 物业服务收入物业服务收入主营主营主营主营业务业务业务业务收入收入收入收入 物业经营收入物业经营收入 物业大修收入物业大修收入 房屋中介代销手续费收入房屋中介代销手续费收入其他其他其他其他业务业务业务业务收入收入收入收入 无形资产转让收入无形资产转让收入 商业用房经营收入商业用
42、房经营收入 材料物资销售收入材料物资销售收入目目 录录退退 出出物物业业管管理理PropertyPropertyManagementManagement2利润利润 营业税金及附加营业税金及附加利利利利润润润润总总总总额额额额 投资净收益投资净收益 营业外支出营业外支出 营业外收入营业外收入 补贴收入补贴收入1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口
43、里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现
44、在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过
45、去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但
46、不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞
47、、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去
48、努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有
49、到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会
50、。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。16、在路上，我们生命得到了肯定，一路上，我们有失败也有