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1、物业物业设备、设施管理设备、设施管理物业与物业管理物业与物业管理物业物业-已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地。物业管理物业管理-受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维 护、修缮和养护，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业设备、设施物业设备、设施 建筑物本体及场 地上的相关供配电、供排水、供气、供冷(暖)及运输系统、弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成部份。物业设备、设施管理的意义物业设备、设施管理的意义 物业管理者按照一定的科学管理程序和制度，按照一定的
2、技术标准要求，对物业所有的公共设备、设施进行日常养护和维修，使物业所有的公共设备、设施处于良好的工作状态，并尽量保持其使用价值，与物业使用者提供高效、优质、安全、便捷的综合服务。建筑物设备、设施分类建筑物设备、设施分类暖通、卫生设备、设施电气设备、设施辅助设备、设施暖通、卫生设备、设施暖通、卫生设备、设施给水系统、排水系统、消防水系统；喷水冲洗机、洗地毯机、洗外墙机械；供冷系统、通风系统、锅炉(供热)系统。电气设备、设施电气设备、设施高压变电系统、供配电系统、应急供电系统；消防报警系统、安防监控报警系统；通讯、视像、广播、智能化网络系统；垂直电梯、自动扶梯、液压客梯/货梯；建筑物防雷及接地系统
3、。辅助设备、设施辅助设备、设施油烟处理、泼水处理、噪声处理；景观喷泉、灯饰广告设施；体育运动设施、健身器械、娱乐及游戏设施。物业设备、设施管理目的物业设备、设施管理目的给物业使用人创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；有效延长物业设备、设施的使用年限及确保其功能的正常发挥；以最经济的寿命周期费用，获取最大的设备、设施投资效益。物业设备、设施管理的目标物业设备、设施管理的目标保持设备、设施的完好保障设备、设施“安全、可靠、经济、合理”运行延长设备、设施寿命周期。管理者应具备的素质管理者应具备的素质有超前意识和忧患意识；有良好服务意识和技术素质；有全面
4、计划管理意识；有全面质量管理意识。设备运行管理的设备运行管理的“八字八字”方针方针安全通过对设备(设施)的维修管理，使物业使用人感舒适安全；可靠设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行。设备运行管理的设备运行管理的“八字八字”方针方针经济加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额管理；合理合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修计划和方案；一一一一 有良好的服务意识和技术素质有良好的服务意识和技术素质有良好的服务意识和技术素质有良好的服务意识和技术素质 设备管理者不但要具有坚实的理论基础知设备管理者不但
5、要具有坚实的理论基础知识，还要具有良好的物业服务管理识。不但熟悉识，还要具有良好的物业服务管理识。不但熟悉本专业本专业 设备系统的性能，而且要设备系统的性能，而且要 有较强的处理有较强的处理实际问题能力。还要有良好技术素质，才能应付实际问题能力。还要有良好技术素质，才能应付和处理随时可能发生的设备故障，才能发现和消和处理随时可能发生的设备故障，才能发现和消灭设备事故于未然，使设备保持完好水平，确保灭设备事故于未然，使设备保持完好水平，确保物业管理的正常运转。物业管理的正常运转。设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质二二二二有超前意识和忧患意识有超前意识和忧患意识有超前意识和忧患意识有超前
6、意识和忧患意识 一位优秀的设备管理者，要具有不断进取，一位优秀的设备管理者，要具有不断进取，善于接受新事物和勇善于接受新事物和勇 于创新改革的良好素质。要于创新改革的良好素质。要经常检讨设经常检讨设 备管理，设备状况。不断备管理，设备状况。不断 改进管理，改进管理，改进设备，提高技术水平和管理水平。改进设备，提高技术水平和管理水平。对于新建对于新建的物业，要争取超前介入设计，施工阶段的工作，的物业，要争取超前介入设计，施工阶段的工作，从物业管理的角度对设计、施工中的不合理，提从物业管理的角度对设计、施工中的不合理，提出改进意见，使物业建成后，更能满足物业管理出改进意见，使物业建成后，更能满足物
7、业管理的要求，更好地为业主服的要求，更好地为业主服务。务。设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 三三三三全面计划管理的水平全面计划管理的水平全面计划管理的水平全面计划管理的水平 “三全管理三全管理”即：全面计划管理、全面质量管即：全面计划管理、全面质量管理和全面经济核算。全面计划管理亦即理和全面经济核算。全面计划管理亦即“目标管理目标管理”。可分为短期、中期、长期三种管理，具体要求。可分为短期、中期、长期三种管理，具体要求如下：如下：a.a.短期计划短期计划短期计划短期计划短期计划，一般是指月度工作计划和季度工作短期计划，一般是指月度工作计划和季度工作计划是物业日常全面管理的工作计划。
8、月度和租季计划是物业日常全面管理的工作计划。月度和租季度计划要做到立项有据，目标明确，措施具体，限度计划要做到立项有据，目标明确，措施具体，限定完成时间，实施人员落实。短期计划费用由管理定完成时间，实施人员落实。短期计划费用由管理费支费支出。出。设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 b.b.中期计划中期计划中期计划中期计划 中期计划是指年中期计划是指年(半年半年)检项目和计划在三至检项目和计划在三至五年内规划进行的项目计划。三至五年内的规划五年内规划进行的项目计划。三至五年内的规划项目是指：设备更新及大检修、建筑物的局部翻项目是指：设备更新及大检修、建筑物的局部翻修和新增设施及设备项目
9、，通过这修和新增设施及设备项目，通过这 些项目，可些项目，可以提高物业档次，保值或升值，其费用应由维修以提高物业档次，保值或升值，其费用应由维修基金支出，但必须经业主委员会批准。应该指出：基金支出，但必须经业主委员会批准。应该指出：中期计划也包括设备的年检中期计划也包括设备的年检(半年检半年检)项目，这部项目，这部份中期项目的费用由管理费支付。份中期项目的费用由管理费支付。设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质c.长期计划长期计划长期计划是指物业的长远规划。一般是在五年以后实施的，应该由物业管理处提出规划项目和可行性报告，经业主委员会批准后，纳入年度计划安排其费用由维修基金支出。设备管理
10、者应具备的素质设备管理者应具备的素质 四四四四有全面质量管理的意识有全面质量管理的意识有全面质量管理的意识有全面质量管理的意识 全面质量管理是一项全面性的包括所有工作的全面质量管理是一项全面性的包括所有工作的质量管理。一项工作的全过程和全公司的人员都质量管理。一项工作的全过程和全公司的人员都要参加的质量保证工作，是一项系统工程。要参加的质量保证工作，是一项系统工程。ISO9002ISO9002也是一项质量保证系统工程，是国际认也是一项质量保证系统工程，是国际认可的工可的工 作质量标准，它涉及到企业工作的各个方作质量标准，它涉及到企业工作的各个方面，一个企业面，一个企业经经ISO9002ISO9
11、002论证合格，就能得到国论证合格，就能得到国际认可，就可以和国际上其他国家的工作接轨，际认可，就可以和国际上其他国家的工作接轨，能提升企业的信誉和知名度，拓展国际工作空间，能提升企业的信誉和知名度，拓展国际工作空间，从而为企业带来效益。从而为企业带来效益。设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质 所谓全过程的质量管理是指物业管理工作的所谓全过程的质量管理是指物业管理工作的每一个环节，每一个人的工作，从任务下达，准每一个环节，每一个人的工作，从任务下达，准备条件，实施和达到目标要求的全过程都要符合备条件，实施和达到目标要求的全过程都要符合予定质量标准，不会因为某工作环节而导致整个予定质量标
12、准，不会因为某工作环节而导致整个工作项目的失败。为了保证全面质量管理达到理工作项目的失败。为了保证全面质量管理达到理想的效果，就需要得到管理制度和工作标准予的想的效果，就需要得到管理制度和工作标准予的以支持。以支持。设备管理者应具备的素质设备管理者应具备的素质物业设备、设施管理内容物业设备、设施管理内容设备、设施的基础管理；设备、设施的安全管理；设备、设施的运行管理；设备、设施的维护管理；设备、设施的节能管理。基础管理基础管理组织架构、管理文件；物业设备、设施原始资料；物业设备、设施现场资料。安全管理安全管理安全作业制度；设备、设施安全操作规程；设备、设施安全检查制度。运行管理运行管理设备、设
13、施运行操作；设备、设施运行监控；设备、设施巡视检查。运行巡视检查运行巡视检查“八要决八要决”看 设备、设施外观有否异常；听 设备、设施运行声音；闻 设备、设施有否异味；摸 设备、设施运行温感、震感；测 设备、设施各种参数；查 设备、设施运行标准；比 设备、设施运行数据的差异；记 设备、设施巡检检查的情况。看、听、摸、闻、查、测、看、听、摸、闻、查、测、比、记比、记 是用眼、耳、鼻、手加上专业技术手段进行巡是用眼、耳、鼻、手加上专业技术手段进行巡视检查，以及时发现问题迅速找到原因，将故障视检查，以及时发现问题迅速找到原因，将故障或事故消灭于萌芽状态之中。或事故消灭于萌芽状态之中。看看看看：(1)
14、(1)看设备外观有无异常：渗看设备外观有无异常：渗(水、油水、油)、漏、漏(水、油水、油)、滴、滴(水、油水、油)、松、散、变形、移位、松、散、变形、移位、缺、锈、灼痕缺、锈、灼痕(爬弧放电爬弧放电)、电晕、电晕(高压电缆头高压电缆头)、热痕热痕(发热变色发热变色)烟尘、标志脱落、防火门是否能烟尘、标志脱落、防火门是否能自动关闭，消防栓是否有人动用或漏水，安全设自动关闭，消防栓是否有人动用或漏水，安全设施有否损坏、丢失；施有否损坏、丢失；(2)(2)看设备周连有无：杂物、易燃、易爆、看设备周连有无：杂物、易燃、易爆、易挥发性化易挥发性化 学物品等，影响设备工作的物体，学物品等，影响设备工作的物
15、体，可能造成设备产生不安全的因素、状况。可能造成设备产生不安全的因素、状况。设备巡视检查设备巡视检查“八字诀八字诀”听听听听：(1)(1)运转声音是否正常，节奏是否有变；运转声音是否正常，节奏是否有变；(2)(2)有无异常的滴水声，其它不正常的震动声有无异常的滴水声，其它不正常的震动声及放电声；及放电声；(3)(3)消防管道的流水声消防管道的流水声(管道正常时应无声管道正常时应无声)；(4)(4)环境有无与平时不同的声音；环境有无与平时不同的声音；(5)(5)风管漏风嘶嘶声；风管漏风嘶嘶声；(6)(6)在声音吵杂环境可用一软管，一头贴耳，在声音吵杂环境可用一软管，一头贴耳，一头移动，可以清楚，
16、准确听局部声音情况一头移动，可以清楚，准确听局部声音情况(听诊听诊器器作用作用)；闻闻闻闻：(1)(1)有无燃物焦臭味；有无燃物焦臭味；(2)(2)有无化学物品特殊味；有无化学物品特殊味；(3)(3)有无一种因高温产生的特别味；有无一种因高温产生的特别味；(4)(4)有无与正常时无关的气味。有无与正常时无关的气味。设备巡视检查设备巡视检查“八字诀八字诀”摸摸摸摸：注意注意在在操作时须先对触摸物验电，而后先用手背试操作时须先对触摸物验电，而后先用手背试摸后，再用手指、掌心触摸。摸后，再用手指、掌心触摸。(1)(1)用手对设备测温，下列谨供参考，因各人手感用手对设备测温，下列谨供参考，因各人手感温
17、度不同，最好自己先测试一下感觉：温度不同，最好自己先测试一下感觉：37-3837-38可长可长时时 触摸感觉到热；触摸感觉到热；4040左右可长时间触摸，但有点难左右可长时间触摸，但有点难受；受；4545左右感觉很热，可短时触摸；左右感觉很热，可短时触摸；7070以上感觉以上感觉汤手，一触即缩回。汤手，一触即缩回。(2)(2)手压设备感觉震动状况，寻找不正常的震动源；手压设备感觉震动状况，寻找不正常的震动源；(3)(3)用手持短木棒，触压某一部分，根据声音与手用手持短木棒，触压某一部分，根据声音与手感的感觉可查到松动的震声源。感的感觉可查到松动的震声源。查查查查：(1)(1)查仪表指示与正常要
18、求值是否一致；查仪表指示与正常要求值是否一致；(2)(2)查清看、听、闻、摸所发现的问题；查清看、听、闻、摸所发现的问题；(3)(3)查记录、原始数据；查记录、原始数据；设备巡视检查设备巡视检查“八字诀八字诀”测测测测：测量各种参数值，例：电流、绝缘电阻、水压、测量各种参数值，例：电流、绝缘电阻、水压、风压、温度、限位等各种物理量与化学量值。风压、温度、限位等各种物理量与化学量值。比比比比：(1)(1)设备正常使用中的数据与不正常的数据比较；设备正常使用中的数据与不正常的数据比较；(2)(2)正常设备与检查中设备的比较正常设备与检查中设备的比较 (3)(3)本设备的原始记录数据与检查时的比较。
19、本设备的原始记录数据与检查时的比较。记记记记：(1)(1)记录：将巡视检查的真实情况、问题的发现、记录：将巡视检查的真实情况、问题的发现、处理、报告情况、时间、结果、交接，并将记录对应处理、报告情况、时间、结果、交接，并将记录对应存入分类的档案中；存入分类的档案中；(2)(2)熟记：平时应该熟悉设备状况、工作原理、熟记：平时应该熟悉设备状况、工作原理、动作要求等并深深地记在脑海里，遇到设备出现问题动作要求等并深深地记在脑海里，遇到设备出现问题可快速反应与判断。可快速反应与判断。设备巡视检查设备巡视检查“八字诀八字诀”维护管理维护管理 完善之保养及维修，会令物业保值甚至增值。日常养护、定期检修、
20、计划保养；故障维修、紧急抢修；预防维修、更新改造。设备维擭管理的内容设备维擭管理的内容(1)(1)卫生和水电设备的日常性保养。物业管理公司卫生和水电设备的日常性保养。物业管理公司与房单位要负责管区范围内的计划养护、零星保与房单位要负责管区范围内的计划养护、零星保修和改善添装任务；水、电表的供应和修理要由修和改善添装任务；水、电表的供应和修理要由自来水公司、供电公司办理。零星损坏的卫生、自来水公司、供电公司办理。零星损坏的卫生、水电设备一般应按本单位规定期限及修理，人为水电设备一般应按本单位规定期限及修理，人为损坏则要由住用者自费修理。损坏则要由住用者自费修理。(2)(2)水泵和水箱设备的日常性
21、保养。每月或每季度保水泵和水箱设备的日常性保养。每月或每季度保养一养一 次，并定期列入大修或者更新计划。次，并定期列入大修或者更新计划。(3)(3)消防设备的常规性保养。对消防专用水箱一般在消防设备的常规性保养。对消防专用水箱一般在规定规定 期限内试水期限内试水 、放水，以防止出现缺水、堵、放水，以防止出现缺水、堵塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵的措施。的措施。设备维擭管理的内容设备维擭管理的内容(4)(4)暖气设备和其他特种设备的常规性保养。按冬季暖气设备和其他特种设备的常规性保养。按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次供暖期锅炉
22、生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、维修、养护，以及做好有关设备和管全面检查、维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻工作；对其他特种设备，按季度专道的包扎防冻工作；对其他特种设备，按季度专人负责管理、维修、养护。人负责管理、维修、养护。(5)(5)电梯设备的常规性保养。对电梯设备按专业分管，电梯设备的常规性保养。对电梯设备按专业分管，每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障必须每周加油、保养和检查。运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养组或厂家的专业人员负责，急修时，也要由保养组或厂家的专业人员负责，随叫随到进行抢修。电梯设备的大修随叫随到进行抢修。电梯设备的大修 更新，则要更新，则
23、要由专业力量或者发包给电梯修理厂进行。由专业力量或者发包给电梯修理厂进行。设备维护管理的要求设备维护管理的要求(1)(1)设备日常保养是以设备操作人员为主，主要是对设备日常保养是以设备操作人员为主，主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。查和预防性的保养措施。(2)(2)操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情行情 况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验油标、油位、压力表、温度表、指示信号、保险验油标、油位、压力表、温度表、指
24、示信号、保险装置、各系统安全装置，正常后方可投入使用。装置、各系统安全装置，正常后方可投入使用。(3)(3)操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，备操作规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，及时调整和紧固松动的机件。及时调整和紧固松动的机件。(4)(4)下班前或停机前，一般须留一定时间对设备进行下班前或停机前，一般须留一定时间对设备进行清扫、擦试、注油、整理、润滑、切断电源。清扫、擦试、注油、整理、润滑、切断电源。(5)(5)专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人专业维修人员的巡回检查，主要是检查操
25、作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员日常保养，制止违章操作行为。在促操作人员日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除。除。设备维护管理的要求设备维护管理的要求三严三严1.1.严格管理好设备及安全防擭装置，确保完好无损，严格管理好设备及安全防擭装置，确保完好无损，线路路平直整齐，接线端及线口不外露，开关及线路路平直整齐，接线端及线口不外露，开关及防擭端盖完好无缺，各种工具附件放置整齐，各防擭端盖完好无缺，各种工具附件放置整齐，各种标示清晰醒目美观。种标示清晰醒目美观。
26、2.2.严格执行安全操作规程，遵守交接班制度、工作严格执行安全操作规程，遵守交接班制度、工作制度，节约能源，降低物耗。制度，节约能源，降低物耗。3.3.严格执行设备保养制度，做好设备、设施维擭保严格执行设备保养制度，做好设备、设施维擭保 养工作，有详细完整的检查、保养项目内容及检养工作，有详细完整的检查、保养项目内容及检测数据记录。测数据记录。设备运行操作和维擭人员必须做到设备运行操作和维擭人员必须做到“三严、四会三严、四会”四会四会1.1.会使用专业设备，熟悉设备原理、结构、性会使用专业设备，熟悉设备原理、结构、性能、能熟练操作。能、能熟练操作。2.2.会保养设备，使设备保持无灰尘、无油污，
27、会保养设备，使设备保持无灰尘、无油污，铁见本色，漆见光，管辖范围环境清洁。铁见本色，漆见光，管辖范围环境清洁。3.3.会检查设备，确保管辖的设备性能良好、操会检查设备，确保管辖的设备性能良好、操作灵敏可靠。作灵敏可靠。4.4.会排除故障，能正确判断故障先兆及导致原会排除故障，能正确判断故障先兆及导致原因，掌握故障排除方法，准确及时修复。因，掌握故障排除方法，准确及时修复。设备运行操作和维擭人员必须做到设备运行操作和维擭人员必须做到“三严、四会三严、四会”完好之考核标准完好之考核标准三干净三干净 设备设施干净、机房干净、工作场地干净；四不漏四不漏 不漏电、不漏油、不漏气、不漏水；五良好五良好 密
28、封良好、润滑良好、性能良好、紧固良好、调整良好。计划保养维修计划保养维修 对建筑物本体及其相关的设备、设施，定期进行检查和测试，及时地进行保养和维修，以保证建筑物及其设备、设施的完好，有效延长其使用寿命。设备故障的规律设备故障的规律1.1.初期故障期；2.2.偶发故障期；3.3.磨损故障期。设备故障率曲线设备故障率曲线故障率使用年数磨损故障期偶发故障期初始故障期设备故障规律设备故障规律初期故障期。在设备开始运行的初期，由于设备初期故障期。在设备开始运行的初期，由于设备设计制造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练设计制造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大
29、概是等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大概是1 12 2年。经过一定时期故障已经排除，施工安装遗年。经过一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行阶段，留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行阶段，偶发故障期，这一时期的故障较少，大概是偶发故障期，这一时期的故障较少，大概是5 58 8年的时期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺年的时期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的，其故障率较平稳。这些故障可由维擭陷而引起的，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给予排除，因此这一时期是设备最佳保养工作随时给予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。工作期。
30、磨磨损损故障期，由于设备经过初期的运转，大部故障期，由于设备经过初期的运转，大部分零件已经磨损严重，因此设备的故障率又明显上分零件已经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要进行设备的大修或更新。升，这时需要进行设备的大修或更新。故障可预见性 故障 处理 总结 发现 故障 “先兆”及时处理故障预防性保养的好处预防性保养的好处预防发生重大故障减少故障次数减少维修费用维持高效率能源管理能源管理运用现代化先进科技综合管理统计设备、设施运行记录、分析数据；合理编排设备、设施运行时段；不断改良设备、设施技术状况；提高设备、设施运行效率。能源管理能源管理公共照明耗电报告公共照明耗电报告中央空调耗电报告中央空调耗电报告运输电梯耗电报告运输电梯耗电报告公共能源消耗分析公共能源消耗分析建筑物平均负荷参数(KWH/M2)综合楼写字楼别墅高层住宅多层住宅节能管理节能管理运行节能制度节能改造措施