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1、房地产企业主要税收主要策划方法房地产企业主要税收主要策划方法可行性和风险性分析可行性和风险性分析 大成方略纳税人俱乐部2主要内容主要内容 一、房地产业税收筹划的内容和主要思路一、房地产业税收筹划的内容和主要思路 二、土地增值税优惠政策筹划分析二、土地增值税优惠政策筹划分析 三、土地不动产投资税收筹划及分析三、土地不动产投资税收筹划及分析 四、公司分立转移不动产税收筹划四、公司分立转移不动产税收筹划 五、公司合并转移不动产税收筹划五、公司合并转移不动产税收筹划 六、股东利用股权转让低税率筹划分析六、股东利用股权转让低税率筹划分析 七、房地产核定征收方式税收筹划分析七、房地产核定征收方式税收筹划分
2、析 八、利用低税率筹划工资年终奖分析八、利用低税率筹划工资年终奖分析大成方略纳税人俱乐部3 九、营业收入分解的筹划及风险分析九、营业收入分解的筹划及风险分析 十、分解房屋租金收入的筹划及风险分析十、分解房屋租金收入的筹划及风险分析 十一、项目开发成本税基筹划风险分析十一、项目开发成本税基筹划风险分析 十二、公司股东身份税率筹划分析十二、公司股东身份税率筹划分析 十三、税款追征期限截止期风险分析十三、税款追征期限截止期风险分析 十四、股东不按出资比例分红筹划分析十四、股东不按出资比例分红筹划分析 十五、分公司与子公司筹划分析十五、分公司与子公司筹划分析 十六、转让开发楼盘筹划分析十六、转让开发楼
3、盘筹划分析 十七、企业融资的主要方式及税收筹划分析十七、企业融资的主要方式及税收筹划分析 十八、代建还建房的风险点及税收筹划分析十八、代建还建房的风险点及税收筹划分析 大成方略纳税人俱乐部4一、房地产业税收筹划的内容和主要思路一、房地产业税收筹划的内容和主要思路 税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，事前选择税收利益最大化的纳税法规的前提下，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的筹划行为。纳税筹划的主要内容：筹划行为。纳税筹划的主要内容：避税筹划，如不按持股比例分红、关
4、联方避税筹划，如不按持股比例分红、关联方交易避税等。交易避税等。节税筹划，如投资免税、物业分公司等节税筹划，如投资免税、物业分公司等 转嫁筹划，如签税后合同、提高价格等转嫁筹划，如签税后合同、提高价格等 涉税零风险。涉税零风险。纳税评估意见纳税评估意见.doc.doc大成方略纳税人俱乐部5 财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知位城镇土地使用税等政策的通知.doc.doc 国家税务总局关于企业混合性投资业务企业国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告所得税处理问题的公告.doc.doc 财政部国家税务总局关于房
5、产税城镇土地使财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知用税有关问题的通知.doc.doc大成方略纳税人俱乐部6 税收筹划的途径：一是选择低税负方案；二税收筹划的途径：一是选择低税负方案；二是滞延纳税时间是滞延纳税时间 税收筹划的思路：税收筹划的思路：税额式：利用税法规定的减税、免税优惠税额式：利用税法规定的减税、免税优惠达到减少应纳税额的方法达到减少应纳税额的方法 。税率式：利用国家税法制定的高低不同的税率式：利用国家税法制定的高低不同的税率制定纳税计划减少纳税的方法。税率制定纳税计划减少纳税的方法。税基式：通过缩小（分解或转化）税基的税基式：通过缩小（分解或转化）税基的方式来
6、降低税负的筹划方法方式来降低税负的筹划方法 大成方略纳税人俱乐部7二、土地增值税优惠政策筹划分析二、土地增值税优惠政策筹划分析 土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第八条规定，有下第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：列情形之一的，免征土地增值税：1.1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额超过扣除项目金额20%20%的；的；2.2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产因国家建设需要依法征用、收回的房地产 因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征由纳税人自行
7、转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。土地增值税。大成方略纳税人俱乐部8 举例举例1 1：某公司开发：某公司开发B B项目为普通住宅，已经项目为普通住宅，已经办理大部分项目成本费用结算，处于销售阶段。办理大部分项目成本费用结算，处于销售阶段。经测算：取得土地使用权经测算：取得土地使用权20002000万，开发成本万，开发成本20002000万，开发费用按万，开发费用按10%10%计算，预计取得销售收计算，预计取得销售收入入70007000万，营业税金及附加万，营业税金及附加385385万。万。扣除金额扣除金额2000200020002000（2000+20002000+2000）10%10
8、%385385（2000200020002000）2020=5585=5585 增值额增值额70007000558555851415 1415 增值率增值率14151415558555851001002121 应纳土地增值税应纳土地增值税141514153030424.5424.5 大成方略纳税人俱乐部9 筹划方案筹划方案1 1：B B项目尚未全部完工，假设再投项目尚未全部完工，假设再投入入X X万元，符合万元，符合70007000（558555851.3X1.3X）（558555851.3X1.3X）100%20100%20 计算得出：计算得出：X X191 191，再投入，再投入20020
9、0万元，重新万元，重新计算如下：计算如下：扣除项目金额扣除项目金额200020002200+2200+（2000200022002200）1010100100385385（2000200022002200）2020=5845=5845 增值额增值额70007000584558451155 1155 增值率增值率115511555845/14375845/143710010019.819.8大成方略纳税人俱乐部10 筹划方案筹划方案2 2：新设立一家公司，整体收购该项：新设立一家公司，整体收购该项目。假如收购价为目。假如收购价为X X，符合：（，符合：（X-X-55855585）55855585
10、1001002020，即可免税。，即可免税。计算得出：计算得出：X X67026702 如，房地产企业按如，房地产企业按66006600万元销售给自己设立万元销售给自己设立的销售公司，销售公司再按的销售公司，销售公司再按70007000万元整体销售给万元整体销售给最终客户。土地增值税计算结果如下：最终客户。土地增值税计算结果如下：大成方略纳税人俱乐部11 房地产公司普通标准住宅增值额为房地产公司普通标准住宅增值额为10151015（6600-55856600-5585），增值率为），增值率为18%18%，本环节免，本环节免征土地增值税。征土地增值税。如销售公司按如销售公司按4%4%缴纳契税为缴
11、纳契税为246246万元万元（660066004%4%），按），按70007000万销售后，营业税：万销售后，营业税：（7000-66007000-6600）5.5%=225.5%=22 土地增值税增值额为土地增值税增值额为132132（7000-6600-246-7000-6600-246-2222），土地增值税为），土地增值税为39.639.6（13213230%30%）。）。筹划结果：筹划结果：424.5-246-39.6=138.9424.5-246-39.6=138.9大成方略纳税人俱乐部12 举例举例2 2：某生产企业地处城市中心，由于城市：某生产企业地处城市中心，由于城市改造建设
12、的需要，政府城市规划要求企业搬迁，改造建设的需要，政府城市规划要求企业搬迁，其生产土地可以变更性为商业用地，用于城市住其生产土地可以变更性为商业用地，用于城市住宅开发建设。取得该土地时该土地使用权价值较宅开发建设。取得该土地时该土地使用权价值较低，如每亩低，如每亩1010万元，现土地使用权价值为每亩万元，现土地使用权价值为每亩100100万元。万元。分析：企业生产基地搬迁后，如该土地用于分析：企业生产基地搬迁后，如该土地用于房地产开发，因成本价较低，开发后，计算土地房地产开发，因成本价较低，开发后，计算土地增值税和企业所得税时，将会实现巨额的增值和增值税和企业所得税时，将会实现巨额的增值和所得
13、，项目税负较重。所得，项目税负较重。大成方略纳税人俱乐部13 筹划方案：筹划方案：1 1、企业先设立一家自己控股的房地产开发公、企业先设立一家自己控股的房地产开发公司，或收购参股一家房地产公司。司，或收购参股一家房地产公司。2 2、将土地按市价每亩、将土地按市价每亩100100万开发票转让给新万开发票转让给新设房地产公司。生产企业实现所得设房地产公司。生产企业实现所得9090万元，缴纳万元，缴纳企业所得税，但免征土地增值税。企业所得税，但免征土地增值税。3 3、新房地产公司受让该项土地后，取得土地、新房地产公司受让该项土地后，取得土地并支付价款每亩并支付价款每亩100100万元，计税成本为万元
14、，计税成本为100100万元。万元。大成方略纳税人俱乐部14三、土地不动产投资税收筹划及分析三、土地不动产投资税收筹划及分析 财政部国家税务总局关于股权转让有关营业财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知税问题的通知.doc.doc 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知体问题规定的通知.doc.doc 财政部国家税务总局关于土地增值税若干问财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知题的通知.doc.doc 避税案例避税案例.doc.doc大成方略纳税人俱乐部15四、公司分立转移不动产税收筹划四、公司分立转移不动产税收筹划 企
15、业分立，是指一家企业将部分或全部资产企业分立，是指一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。分立包括以下两种形式依法分立。分立包括以下两种形式:1 1、存续分立、存续分立(派生分立派生分立)，是指原企业存续，是指原企业存续，而其一部分分出设立为一个或数个新的企业。而其一部分分出设立为一个或数个新的企业。2 2、新设分立、新设分立(解散分立解散分立)，是指原企业解散，是指原企业解散，分立出的各方分别设立为新的企业。分立出的各方分别设立为新
16、的企业。大成方略纳税人俱乐部16银亿房地产股份有限公司关于宁波市镇海银亿房产银亿房地产股份有限公司关于宁波市镇海银亿房产开发有限公司分立的公告开发有限公司分立的公告 一、公司及项目概况一、公司及项目概况 二、分立目的二、分立目的 三、分立方式：镇海银亿分立方案拟采用派生三、分立方式：镇海银亿分立方案拟采用派生分立方式，即在保留镇海银亿的情况下，再派生出分立方式，即在保留镇海银亿的情况下，再派生出三个新公司，分别是宁波银亿海尚酒店管理有限公三个新公司，分别是宁波银亿海尚酒店管理有限公司、宁波银亿财通商业管理有限公司、宁波银亿通司、宁波银亿财通商业管理有限公司、宁波银亿通达商业管理有限公司（以上公
17、司名称以工商核准为达商业管理有限公司（以上公司名称以工商核准为准）。准）。大成方略纳税人俱乐部17 四、分立基准日四、分立基准日 五、分立前后公司注册资本五、分立前后公司注册资本 六、业务分立六、业务分立 七、财产分割七、财产分割 1.1.海尚广场项目的海尚大酒店房产由海尚酒海尚广场项目的海尚大酒店房产由海尚酒店享有，欧尚超市房产由财通商业享有，文体娱店享有，欧尚超市房产由财通商业享有，文体娱乐楼房产由通达商业享有，海尚广场项目其余房乐楼房产由通达商业享有，海尚广场项目其余房产及海悦花苑项目继续由镇海银亿享有。产及海悦花苑项目继续由镇海银亿享有。2.2.截至分立基准日账面上所有的货币资金均截至
18、分立基准日账面上所有的货币资金均继续由镇海银亿享有。继续由镇海银亿享有。3.3.固定资产及无形资产继续由镇海银亿享有。固定资产及无形资产继续由镇海银亿享有。大成方略纳税人俱乐部18税收处理税收处理关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告.doc.doc关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告.doc.doc土地增值税土地增值税 青岛市地方税务局青岛市地方税务局.doc.doc关于企业事业单位改制重组契税政策的通知关于企业事业单位改制重组契税政策的通知.doc.doc关于企业改制过程中有关印花税政策的通知关于企业改制过程中有
19、关印花税政策的通知.doc.doc关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知知.doc.doc大成方略纳税人俱乐部19五、公司合并转移不动产税收筹划五、公司合并转移不动产税收筹划 合并，是指一家或多家企业（称为被合并企合并，是指一家或多家企业（称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业（称为合并企业），被合并企业股东换取设企业（称为合并企业），被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。以上企业的依法合并。公司法公
20、司法规定，公司合并可以采取吸收合规定，公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。大成方略纳税人俱乐部20 浙江金帝房地产集团有限公司吸收合并杭州钱浙江金帝房地产集团有限公司吸收合并杭州钱江花木城房地产开发有限公司公告江花木城房地产开发有限公司公告 经本公司股东（出资人）决定：浙江金帝房经本公司股东（出资人）决定：浙江金帝房地产集团有限公司与杭州钱江花木城房地产开发地产集
21、团有限公司与杭州钱江花木城房地产开发有限公司合并。合并前浙江金帝房地产集团有限有限公司合并。合并前浙江金帝房地产集团有限公司的注册资本为一亿元，实收资本为一亿元；公司的注册资本为一亿元，实收资本为一亿元；合并前杭州钱江花木城房地产开发有限公司的注合并前杭州钱江花木城房地产开发有限公司的注册资本为九千万元，实收资本为九千万元。册资本为九千万元，实收资本为九千万元。大成方略纳税人俱乐部21 本次合并的形式为吸收合并，浙江金帝房地本次合并的形式为吸收合并，浙江金帝房地产集团有限公司续存钱江花木城房地产开发有限产集团有限公司续存钱江花木城房地产开发有限公司注销，合并后，浙江金帝房地产集团有限公公司注销
22、，合并后，浙江金帝房地产集团有限公司的注册资本为壹亿玖仟万元。浙江金帝房地产司的注册资本为壹亿玖仟万元。浙江金帝房地产集团有限公司和杭州钱江花木城房地产开发有限集团有限公司和杭州钱江花木城房地产开发有限公司的债权债务由合并后的浙江金帝房地产集团公司的债权债务由合并后的浙江金帝房地产集团有限公司承继。请债权人自接到本公司书面通知有限公司承继。请债权人自接到本公司书面通知之日起之日起3030日内，未接到通知书的自本公告之日起日内，未接到通知书的自本公告之日起4545日内，有权要求本公司清偿债务或者提供相应日内，有权要求本公司清偿债务或者提供相应的担金保，逾期不提出的视其为没有提出要求。的担金保，逾
23、期不提出的视其为没有提出要求。特此公告。特此公告。浙江帝房地产集团有限公司浙江帝房地产集团有限公司大成方略纳税人俱乐部22税收处理税收处理关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告.doc.doc关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告.doc.doc关于土地增值税若干具体问题的通知关于土地增值税若干具体问题的通知.doc.doc关于企业事业单位改制重组契税政策的通知关于企业事业单位改制重组契税政策的通知.doc.doc关于企业改制过程中有关印花税政策的通知关于企业改制过程中有关印花税政策的通知.doc.doc关于企业重组业
24、务企业所得税处理若干问题的通关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知知.doc.doc大成方略纳税人俱乐部23六、外资股东利用股权转让低税率筹划分析六、外资股东利用股权转让低税率筹划分析 私募黑石集团股权转让避税漏洞私募黑石集团股权转让避税漏洞.doc.doc 国税函国税函20002000687687号号 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司实业有限公司100100的股权，且这些以股权形式表的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物
25、及附着现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。问题分析：如何应对筹划？问题分析：如何应对筹划？大成方略纳税人俱乐部24 咨询：在咨询：在国家税务总局关于公布现行有效国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告的税收规范性文件目录的公告（公告（公告20102010年第年第2626号）中未提及国税函号）中未提及国税函20006872000687号，请问在我号，请问在我省如何把握？省如何把握？福建省地方税务局在福建省地方税务局在20122012年年1 1月月11 11日回复：国日回复：国税函税函20006
26、872000687号文件属个案批复，未抄送我省。号文件属个案批复，未抄送我省。按按土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例及其实施细则规定，及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。定。大成方略纳税人俱乐部25七、房地产核定征收方式税收筹划分析七、房地产核定征收方式税收筹划分析 举例：某公司销售商住楼收入举例：某公司销售商住楼收入1000010000万，土万，土地使用权及开发成本计为地使用权及开发成本计为48004800万。万。扣除金额扣除金额=480
27、0+4800=4800+480010%10%5505504800480020%=653020%=6530 土地增值额土地增值额=10000=100006790=32106790=3210 增值率增值率=3210=321067906790100%=47%100%=47%土地增值税土地增值税=3210=321030%=96330%=963 征收率：征收率：9639631000010000100%=100%=9.63%9.63%大成方略纳税人俱乐部26 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发的通知（国税发201053201053号）号）核定征收必须
28、严格依照税收法律法规规定的核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位不得擅自扩大核定征收范围。条件进行，任何单位不得擅自扩大核定征收范围。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于原则上不得低于5%5%，各省级税务机关要结合本地，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型
29、制定核定征收率。实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。大成方略纳税人俱乐部27 山东省地方税务局关于加强土地增值税核定山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告征收管理的公告（山东地税公告山东地税公告20122012年第年第4 4号号.doc.doc）第三条规定，凡符合核定征收条件的，核定第三条规定，凡符合核定征收条件的，核定征收率原则上不得低于征收率原则上不得低于5%5%，具体比率由各市根据，具体比率由各市根据当地房地产经营状况自行确定，并报省局备案后当地房地产经营状况自行确定，并报省局备案后执行。其中，对房地产开发企业应区分不同房地执行。其中，对房地产开发企业应区分不同房地产类
30、型分别确定核定征收率。房地产类型的划分，产类型分别确定核定征收率。房地产类型的划分，由各市根据本地实际情况，参考预征率类型的划由各市根据本地实际情况，参考预征率类型的划分确定。分确定。大成方略纳税人俱乐部28八、利用低税率筹划工资年终奖分析八、利用低税率筹划工资年终奖分析 国家税务总局关于调整个人取得全年一次性国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知.doc.doc 举例分析：某企业管理人员年薪举例分析：某企业管理人员年薪180000180000（扣（扣除五险一金后所得），发放方式为除五险一金后所得），发放方式为 1 1
31、至至1212月每月发月每月发1500015000元。元。每月应缴个税：（每月应缴个税：（150001500035003500）25%25%1005=18701005=1870 全年纳税全年纳税1870187012122244022440大成方略纳税人俱乐部29 每月发每月发1350013500元，年终奖元，年终奖1800018000 每月纳税（每月纳税（135001350035003500）25251005100514951495 年终奖年终奖18000180003%3%540540 全年全年=1495=149512125405401848018480 每月发每月发1050010500元，年终
32、奖元，年终奖5400054000 每月纳税（每月纳税（10500-350010500-3500）20%-555=84520%-555=845 年终奖纳税年终奖纳税540005400010%10%105=5295105=5295 全年全年8458451212529552951543515435大成方略纳税人俱乐部30 每月发每月发60006000元，年终奖元，年终奖108000108000 每月纳税（每月纳税（6000 6000 35003500）10%10%105=145105=145 年终奖纳税年终奖纳税10800010800020%20%555=21045555=21045 全年全年145
33、145121221045210452278522785 工资与年终奖最优分配表工资与年终奖最优分配表.doc.doc 年终奖区间年终奖区间.doc.doc大成方略纳税人俱乐部31九、营业收入分解的筹划及风险分析九、营业收入分解的筹划及风险分析 （一）实行价格折扣促销（一）实行价格折扣促销 举例：某开发公司举例：某开发公司“买一赠一买一赠一”促销，即在促销，即在一段时间内，实行买一套住房无偿赠送电器，合一段时间内，实行买一套住房无偿赠送电器，合计送出金额计送出金额100100万元。万元。筹划方案：企业采取价格折扣的方式，即在筹划方案：企业采取价格折扣的方式，即在客户购房时，这种优惠体现在售房价格
34、折扣上，客户购房时，这种优惠体现在售房价格折扣上，则企业总的销售收入减少则企业总的销售收入减少100100万元，这部分收入少万元，这部分收入少缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税，缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、印花税，也不涉及个人所得税。也不涉及个人所得税。大成方略纳税人俱乐部32 1 1、营业税：、营业税：100000010000005 5=50000=50000 2 2、土地增值税：、土地增值税：1000000100000030%=30000030%=300000 3 3、印花税：、印花税：100000010000000.05%=5000.05%=500 4 4、节约上述税收、
35、节约上述税收350500350500，缴纳企业所得税，缴纳企业所得税8762587625。减少。减少100100万节约企业所得税万节约企业所得税2525万，计减少万，计减少企业所得税企业所得税162375162375元（元（25-8762525-87625）。）。以上合计减少税收以上合计减少税收512875512875，减少税收占折扣，减少税收占折扣现金流出现金流出100100万元比例的万元比例的51.3%51.3%。价格折扣方式现。价格折扣方式现金流出的实际比例为金流出的实际比例为48.7%48.7%。大成方略纳税人俱乐部33 （二）分解装修（设计）款（二）分解装修（设计）款 举例：某公司销
36、售住房，每平米举例：某公司销售住房，每平米2300023000，总成，总成本为本为1000010000元元/平米，其中装修成本平米，其中装修成本10001000。每平米。每平米税收计算如下：税收计算如下：营业税：营业税：23000230005.5%=12655.5%=1265 扣除项目金额扣除项目金额=10000+10000=10000+1000010%+1265+10%+1265+100001000020%=1426520%=14265 增值额增值额=23000-14265=8735=23000-14265=8735 增值率增值率=8735=87351426514265100%=61.2%1
37、00%=61.2%土地增值税土地增值税=8735=873540%-1426540%-142655%=26375%=2637 以上两税合计以上两税合计39023902大成方略纳税人俱乐部34 筹划方案：销售不动产按每平米筹划方案：销售不动产按每平米2000020000元，装元，装修款每平米修款每平米30003000元。每平米应缴纳相关税收计算：元。每平米应缴纳相关税收计算：营业税：营业税：20000200005.5%+30005.5%+30003.3%=11993.3%=1199 扣除项目金额扣除项目金额=9000+9000=9000+900010%+1100+10%+1100+90009000
38、20%=1280020%=12800 增值额增值额=20000-12899=7200=20000-12899=7200 增值率增值率=7200=72001280012800100%=56%100%=56%土地增值税土地增值税=7200=720040%-1280040%-128005%=22405%=2240 以上两税合计以上两税合计34393439元，每平米少缴税收元，每平米少缴税收463463元元（3902-34393902-3439）大成方略纳税人俱乐部35 国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复收营业税问题的批复.doc.doc 国
39、家税务总局关于物业管理企业的代收费用国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知有关营业税问题的通知.doc.doc 国家税务总局关于个人与房地产开发企业签国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复问题的批复.doc.doc大成方略纳税人俱乐部36 （三）代理机构分解收入（三）代理机构分解收入 1 1、分解代收款项、分解代收款项 营业税暂行条例营业税暂行条例第五条规定，纳税人的第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产
40、收取的全部价款和价外费用。者销售不动产收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括符合罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。大成方略纳税人俱乐部37 国税发国税发19951995076076号号 四、关于代理业营业额问题规定，代理业的四、关
41、于代理业营业额问题规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。的报酬。财税财税200316200316号号 从事物业管理的单位，以与物业管理有关的从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。的余额为营业额。大成方略纳税人俱乐部38 2 2、分解销售收入、分解销售收入 举例举例:某房地产公司单套房屋实际销售价格为某房地产公司单套房屋实际销售价格为100100万
42、元，销售形势很好。购房者买房时，公司规万元，销售形势很好。购房者买房时，公司规定单个购房的，每套住房的售价为定单个购房的，每套住房的售价为105105万元，而通万元，而通过房地产公司指定销售公司购买（团购）的，可过房地产公司指定销售公司购买（团购）的，可以折扣以折扣5 5万元，按万元，按100100万元销售。万元销售。该项销售措施使大部分购房者愿意选择通过该项销售措施使大部分购房者愿意选择通过销售公司买房，但购房者缴纳销售公司买房，但购房者缴纳100100万元购房款时，万元购房款时，销售公司需从中收取代理费销售公司需从中收取代理费3 3万元，售房合同为万元，售房合同为9797万元。万元。大成方
43、略纳税人俱乐部39 3 3、房租冲减收入、房租冲减收入 举例：某房地产开发公司每销售一个商铺价举例：某房地产开发公司每销售一个商铺价值值200200万元。为鼓励购房者购房，公司制定促销万元。为鼓励购房者购房，公司制定促销措施规定，商铺销售后，可以返租给房地产公司，措施规定，商铺销售后，可以返租给房地产公司，每年租金每年租金1010万元，租赁期限万元，租赁期限5 5年。但售房合同购房年。但售房合同购房价为价为150150万元，同时约定购房者将商铺无偿提供给万元，同时约定购房者将商铺无偿提供给房地产公司使用房地产公司使用5 5年。该合同实际上是房地产公司年。该合同实际上是房地产公司直接将直接将5
44、5年租金提前支付冲抵售房价款行为。年租金提前支付冲抵售房价款行为。大成方略纳税人俱乐部40 方案：房地产公司成立一家物业管理经营公方案：房地产公司成立一家物业管理经营公司，代理房地产公司专门经营商铺的回租业务，司，代理房地产公司专门经营商铺的回租业务，达到避税目的。达到避税目的。或者，房地产公司与购房者签订的售房合同或者，房地产公司与购房者签订的售房合同约定的免租返租约定的免租返租5 5年的条款取消，改由出租者与物年的条款取消，改由出租者与物业管理经营公司签订合同，每年支付租金业管理经营公司签订合同，每年支付租金2 2万元，万元，房地产公司按房地产公司按160160万元销售价纳税，商铺出租行为
45、万元销售价纳税，商铺出租行为按按1010万元纳税。万元纳税。上述筹划事实上存在返租行为。上述筹划事实上存在返租行为。大成方略纳税人俱乐部41十、分解房屋租金收入的筹划风险分析十、分解房屋租金收入的筹划风险分析 案例：案例：B B商业管理公司向房产业主商业管理公司向房产业主A A租租来房产来房产100100万元，万元，B B公司再以公司再以120120万元转租给万元转租给客户客户C C。税收分析：税收分析：1.1.业主业主A A按按100100万元缴营业税、房产税万元缴营业税、房产税 2.B2.B公司按公司按120120万元缴营业税，转租行为万元缴营业税，转租行为一般不缴纳房产税。一般不缴纳房产
46、税。大成方略纳税人俱乐部42 中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例第二条第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务典
47、人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。人（以下简称纳税人）。大成方略纳税人俱乐部43 筹划一：业主筹划一：业主A A委托委托B B公司公司120120万元租给客户万元租给客户C C公司，付公司，付B B公司公司2020万元中介费。万元中介费。税收分析：业主税收分析：业主A A按按120120万元缴房产税、营业万元缴房产税、营业税；税；B B公司按公司按2020万元缴营业税。万元缴营业税。筹划之二：客户筹划之二：客户C C公司委托公司委托B B公司公司100100万元承万元承租业主租业主A A房产，付房产，付2020万元中介费给万元中介费给B B公司。公司。税收分析：业主
48、税收分析：业主A A按按100100万元缴房产税、营业万元缴房产税、营业税；税；B B公司按公司按2020万元缴营业税。万元缴营业税。大成方略纳税人俱乐部44十一、开发项目税基筹划风险分析十一、开发项目税基筹划风险分析 1 1、关联方交易避税、关联方交易避税 2 2、增加项目管理人员、增加项目管理人员 3 3、增加装修支出、增加装修支出 4 4、利息费用扣除问题、利息费用扣除问题 5 5、项目公司注销选择问题、项目公司注销选择问题 瞰都卖楼避税内情瞰都卖楼避税内情.doc.doc大成方略纳税人俱乐部45 国税发国税发20062006187187号号 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送房地产
49、开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。法由省税务机关确定。江西省地方税务局公告
50、江西省地方税务局公告.doc.doc 大成方略纳税人俱乐部46 举例举例1 1：某公司销售商品房，收入：某公司销售商品房，收入1400014000万，万，项目成本中土地使用权及开发成本合计项目成本中土地使用权及开发成本合计48004800万。万。开发费用扣除比例开发费用扣除比例10%10%。营业税金及附加。营业税金及附加770770万：万：扣除项目金额扣除项目金额=4800=48004800480010%10%7707704800480020%=701020%=7010 增值额增值额=14000=140007010=69907010=6990 增值率增值率=6990=6990701070101