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1、情境二情境二 物业管理的策划物业管理的策划模块一模块一 物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业是指依法设立，具有物业管理资格根据物业服务合同的约定为业主提供物业服务的企业。物业服务企业的特征物业服务企业的特征1、物业服务企业必须依法成立2、物业服务企业是法人企业3、物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业服务4、物业服务企业应当获得经济报酬物业服务企业的性质物业服务企业的性质物业服务企业是为业主提供物业服务的，其性质是服务性企业。一、物业服务企业一、物业服务企业二、物业服务企业的设立二、物业服务企业的设立（一）物业服务企业设立的条件（一）物业服务企业设立的条件（取得营业执照之日起3
2、0日内，持有关资料到所在地政府物业行政主管部门备案）（二）物业服务企业的设立程序可行性研究（供求情况调查、了解国家和政府有关法律和法规、编写可行性报告）订立发起人协议申请企业名称预先核准出资验资、确立公司的组织机构申请工商注册登记申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立申请资质审核三、物业服务企业的资质管理三、物业服务企业的资质管理1999年年10月，国家建设部颁发了月，国家建设部颁发了物业服务企业资质管理试行办法物业服务企业资质管理试行办法，将物业服务企业资质分为一、二、三三个等级。将物业服务企业资质分为一、二、三三个等级。一级资质一级资质二级资质二级资质三级资质三级资质新建立的物业服务企业应按
3、有关规定到当地县级以上人民政府物业新建立的物业服务企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取管理行政主管部门申请领取临时资质证书临时资质证书，物业服务企业在领，物业服务企业在领取取临时资质证书临时资质证书后，方可从事物业管理业务。后，方可从事物业管理业务。临时资质证书临时资质证书有效期为一年。有效期满后，物业服务企业向物业管理行政主管有效期为一年。有效期满后，物业服务企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未通过的，物业管理行政主管部门应当部门申请三级资质的评定。未通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。取消其从事物业管理业务的资格。资质的申
4、报和审批资质的申报和审批物业服务企业资质的申报。申报时提交：物业服务企业资质的申报。申报时提交：物业服务企业资质的申报。申报时提交：物业服务企业资质的申报。申报时提交：物业服务企业资质的申报营业执照企业资质证书正、副本各类人员的资格证书和劳动合同物业服务合同复印件物业管理业绩材料物业服务企业资质的审批物业服务企业资质的审批物业管理公司经营资质的审批程序物业管理公司经营资质的审批程序物业管理公司经营资质的审批程序物业管理公司经营资质的审批程序.公司发起人或发起单位房地产主管部门工商行政管理部门30日内申办资质备案和资质等级证书三周内核发 批准文件审批核发营业执照注册登记四、物业服务企业的权利和义
5、务四、物业服务企业的权利和义务权利与义务概述权利与义务概述权利与义务的概念权利权利从权力的法律功能和社会价值的角度来说，权力是规定和隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。义务义务是设定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主题以相对受动的作为或不作为的方式保障权利主题获得利益的一种约束手段。权利与义务的关系权利与义务的关系结构上的相关的关系数量上的等值关系功能上的互补关系价值意义上的主次关系物业服务企业的权利物业服务企业的权利物业服务企业在物业管理活动中，享有以下权利：1.参与和资质要求相对应的物业管理招投标的权利2.承接物业时，对物业共
6、用部位、共用设施设备进行查验，并按规定接管相关资料的权利。3.根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务的权利。4.根据法规、规章、政策的规定和物业服务合同与委托合同的约定，收取物业服务等费用的权利。5.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的权利。6、可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，可以接受水、电、气、视、讯等公用事业单位的委托，提供水、电、气、视、讯等公用事业费用的代收服务的权利。7、与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬的权利。8、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律潮重规定的行为，予以制止的权利。9、协助做好物业管理区
7、域内安全防范工作的权利。10、向物业管理主管部门投诉物业管理活动中相关事项的权利。11、根据相关法规、规章的规定、房屋装饰装修管理服务协议，监督房屋装饰装修的权利。12、经业主、业主大会同意，可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的权利。13、法律法规规定的或物业服务合同约定的其他权利。物业服务企业的权利应主要来源于法律法规规定及物业服物业服务企业的权利应主要来源于法律法规规定及物业服务合同的约定，物业服务企业的权利行使必须以物业服务务合同的约定，物业服务企业的权利行使必须以物业服务合同的约定或业主大会的授权为依据。合同的约定或业主大会的授权为依据。物业服务企业的义务物业服务企业的义务按照
8、物业服务合同的约定，提供相应服务的义务。物业服务合同终止时，应将物业管理用房和承接物业时所接管的相关资料移交给业主委员会的义务。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间做好交接工作的义务。不得随意改变物业管理用房用途的义务。不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的义务。接受水、电、气、视、讯等公用事业单位委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用的义务。在制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时，有及时向有关行政管理部门报告的义务。协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时
9、，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作的义务。确需改变公共建筑和共用设施用途的，有提请业主大会讨论决定同意的义务。因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意的义务。将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。案案 例例 分分 析析 案例案例11 甲物业管理公司系乙实业公司的分公司，于2004年6月8日与丙公司签订物业服务合同，为丙公司开发建设的xx小区提供物业管理服务，物业服务合同承诺确保机动车场停车安全。在履行物业服务合同过程中，由于甲物业管理公司的安全维护人员疏忽，加之小区的红外报警系统失灵，致
10、使停放在停车场内的一辆高档轿车被严重破坏，车主找物业公司索赔未果后，向法院提起了诉讼，法院在审理过程中，发现甲公司是乙公司的一个分支机构，且为了骗取资质证书，借用了工程技术人员职称证书并伪签了劳动合同。法院依法做出判决，有力地维护了业主的合法权益。讨论：1、在该案中，乙公司是否该承担相应的责任?2、甲公司的资质证书是否该被吊销?3、甲公司对受损车辆应承担什么样的责任?4、甲公司该承担什么样的法律后果?复习思考题1、物业服务企业不同资质等级的条件是什么、物业服务企业不同资质等级的条件是什么?2、物业服务企业的义务是什么、物业服务企业的义务是什么?3、物业服务企业的权利是什么、物业服务企业的权利是
11、什么?一、招标与投标的概念、特点一、招标与投标的概念、特点一、招标与投标的概念、特点一、招标与投标的概念、特点招标招标是指招标人根据自己的需要，提出一定的标准或条件向社会或几个特定的供应商发出投标邀请的行为。投标投标是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。招投标的特点：招投标的特点：标价的保密性报价一次性法律约束性模块二 招投标的认识物业管理招标投标物业管理招标投标是指开发商或业主委员会为即将竣是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业服务企业而制定出符合其管工使用或正在使用的物业寻找物业服务企业而制定出符合其管理服务要求和标准的
12、招标文件，向社会公开招聘，并采用科学理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采用科学方法进行分析和判断，最终确定物业服务企业的全过程。方法进行分析和判断，最终确定物业服务企业的全过程。物业管理招标投标的意义物业管理招标投标的意义是市场发展的需要是市场发展的需要是房地产管理体制改革的需要是房地产管理体制改革的需要是促进物业管理行业发展的需要是促进物业管理行业发展的需要二、物业管理招投标（一）基本概念（二）物业管理招标（二）物业管理招标物业管理招标的特点物业管理招标的特点：超前性超前性长期性和阶段性长期性和阶段性物业管理招标的方式物业管理招标的方式公开招标公开招标邀请招标邀请招标协议招标协议
13、招标物业管理招标的原则物业管理招标的原则公平原则公平原则公正原则公正原则合理原则合理原则三、物业管理招标的程序三、物业管理招标的程序准备阶段准备阶段成立招标机构成立招标机构编制招标文件编制招标文件制定招标标底制定招标标底招标实施阶段招标实施阶段招标公告或邀请招标公告或邀请资格预审资格预审召开标前会议召开标前会议开标、评标、定标开标、评标、定标招标结束阶段招标结束阶段资料的整理与归档资料的整理与归档合同的签定与履行合同的签定与履行四、四、物业管理投标程序与方法物业管理投标程序与方法投标程序分三个阶段投标程序分三个阶段：投标的前期阶段投标的前期阶段投标的实施阶段投标的实施阶段投标的结束阶段投标的结
14、束阶段投投标标的的前前期期阶阶段段取得投标资格取得投标资格筹措资金筹措资金收集物业相关资料收集物业相关资料进行投标可行性分析进行投标可行性分析申请资格预审申请资格预审从事国际投标的资格要求从事国际投标的资格要求从事国内投标的资格要求从事国内投标的资格要求招标物业条件分析招标物业条件分析公司投标条件分析公司投标条件分析竞争者分析竞争者分析风险分析风险分析投标的实施阶段投标的实施阶段取得并熟悉招标文件取得并熟悉招标文件考察物业现场并参加标前会议考察物业现场并参加标前会议制定物业管理服务方案制定物业管理服务方案制定资金计划制定资金计划标价试算标价试算标价评估与调整标价评估与调整办理投标保函办理投标保
15、函编制标书编制标书封送标书与保函封送标书与保函现场答辩现场答辩投标的结束阶段投标的结束阶段中标后合同签定与履行中标后合同签定与履行未未 中中 标标 的的 总总 结结资资 料料 整整 理理 与与 归归 档档模块三模块三 物业管理服务方案策划物业管理服务方案策划一一 概述概述物业管理方案的种类物业管理方案的种类营销用项目管理服务方案营销用项目管理服务方案项目管理服务实施方案项目管理服务实施方案按专业类别的分类方案按专业类别的分类方案按管理性质的分类方案按管理性质的分类方案按时期阶段的分类方案按时期阶段的分类方案按物业用途的分类方案按物业用途的分类方案方案策划的作用方案策划的作用（1 1）合理定位）
16、合理定位（2 2）收支有数）收支有数（3 3）规范服务）规范服务（4 4）确保质量）确保质量（二）物业管理服务方案的内容（二）物业管理服务方案的内容1、物业概况基本概况设备设施概况业主构成概况2、管理服务事项3、管理目标4、管理标准5、机构设置与人员配备6、管理服务办法7、质量控制办法8、延伸服务办法9、物业服务收支预算10、公共能源收支预算（三）物业项目管理服务方案的编制与评审（三）物业项目管理服务方案的编制与评审项目管理服务方案的编制可分为五个步骤进行：项目管理服务方案的编制可分为五个步骤进行：项目调查项目调查方案构思方案构思方案编写方案编写方案讨论方案讨论形成初稿形成初稿管理服务方案的评
17、审管理服务方案的评审1 1）方案是否符合企业理念、企业目标和企业管理模式）方案是否符合企业理念、企业目标和企业管理模式2 2）方案是否符合现行物业管理的法律法规）方案是否符合现行物业管理的法律法规3 3）方案是否能保障物业服务合同的管理目标、管理标准）方案是否能保障物业服务合同的管理目标、管理标准的实现的实现4 4）各项管理服务费用的设立、预算是否合理）各项管理服务费用的设立、预算是否合理5 5）方案有无创新）方案有无创新6 6）方案是否可操作）方案是否可操作物业项目管理服务方案的实施物业项目管理服务方案的实施选择方案实施的负责人选择方案实施的负责人组织方案实施的工作班子组织方案实施的工作班子
18、做好方案实施的充分准备做好方案实施的充分准备案例分析案例分析某市某项住宅小区招标，在开标时，出现了4种情况:1、招标者发现A投标公司在递送投标书时未附投标保函，便拒绝该公司标书，并将其标书退还。2、B投标公司与C投标公司同时委托甲公司代理递交标书并参加开标会议，但招标者通知甲公司代表只能代理投递一份标书，请其撤回另一份标书。3、开标结束后，招标者认为各投标人的投标报价都高于标底价，不符合自己的预期，就当场宣布本次投标作废。4、在宣布本次投标作废后，招标者说明，应邀参加二次招标的本次投标公司所交纳的保证金一律不子退还，待二次招标结束再根据中标情况予以退还。讨论:在以上4种情况中，招标者的处理是否得当，并说明理由。复习思考题复习思考题复习思考题复习思考题1物业管理招标方式有哪几种?2物业管理招标的原则有哪些?3简述物业管理投标的程序与方法。4物业管理服务方案策划的内容有哪些?