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1、深圳市房屋建筑面积测绘计算讲座主 讲石 强 高级工程师 深圳市地籍测绘大队联系电话：82946978 83139053 83139055深圳市房屋建筑面积测绘计算1、为什么要进行房屋建筑面积测绘？2、房屋建筑面积测绘的对象与分类3、目前实施的技术规定及其相互关系4、国标与相关补充技术规定的基本内容5、特殊问题的处理1.为什么要进行房屋建筑面积测绘？建筑规划管理的需要 审批建筑施工图、建筑规划验收房地产市场管理的需要 审批预售许可证、备案房地产买卖合同房地产产权登记管理的需要 房地产产权初始登记、产权登记发证房地产市场的需要 销售、转让、咨询2.房 屋 建 筑 面 积测绘的对象与分类2.1 房屋
2、建筑面积测绘的对象建筑施工图 未经建管部门审批的建筑施工图（设计单位、报建）经建管部门审批的建筑施工图（测绘单位、预售审批、预售、施工）建筑实体或现状 参照建管部门审批的建筑施工图或竣工图；现状测量（有一定的时间性的特点，现状与规范均可能改变）2.2 房屋建筑面积测绘的分类房屋建筑面积预售测绘预售测绘 测绘对象：经审批的建筑施工图 用 途：预售审批房屋建筑面积竣工测绘竣工测绘 测绘对象：建筑竣工现状 用 途：竣工规划验收、产权登记房屋建筑面积现状测绘现状测绘 测绘对象：建筑现状 用 途：核实建筑是否违章、核实产权界限、产权登记房屋建筑面积报建测绘报建测绘 测绘对象：待审批的建筑施工图 用 途：
3、审批建筑设计3.目前实施的各种技术标准、规定及其相互关系3.1 国标房产测量规范发发 布：布：国家质量技术监督局发布制制 定：定：建设部、国家测绘局实施时间：实施时间：2000年8月1日施行。相关文件：相关文件：建设部 建住房2000166号文，要求 规范实施后，原有关房屋面积测算的规定与规范相矛盾的，以规范为准；各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可参照规范的基本原则，制定本地的实施细则或技术规定。我国第一个房产测量的国家标准 以1991年国家测绘局发布实施的行业标准房产测量规范为基础；结合近期的科技发展和生产需求；参照国内外有关标准和规定；3.2 建设部建住房200274号文关于
4、房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知2002年5月1日执行。对国标房产测量规范的补充。3.3 深圳市建筑设计技术经济指标计算规定颁颁 布：布：深圳市规划与国土资源局相关文件：相关文件：深规土1999255号文。实施时间：实施时间：1999年7月1日施行。目目 的：的：为了统一深圳市建筑设计技术经济指标的计算。适用范围：适用范围：深圳市行政辖区内从事规划设计、建筑设计、房地产开发销售、房地产商业广告、房地产产权登记活动中进行建筑技术经济指标统计和计算时，均按本规定执行。3.4 深圳市房屋建筑面积测绘技术规程颁颁 布：布：深圳市规划与国土资源局相关文件：相关文件：深规土2000463号文。
5、实施时间：实施时间：2000年10月28日施行。目目 的：的：为了规范全市房屋建筑面积测绘工作，统一全市房屋建筑面积计算标准等。适用范围：适用范围：全市的建筑设计、房地产开发、房地产销售、房地产商业广告、房地产产权管理、建设工程规划设计验收和房屋拆迁赔偿等活动中有关各类房屋建筑面积指标的计算和统计。引用标准：引用标准：房产测量规范、深圳市建筑设计技术经济指标计算规定3.5 特殊性的技术规定深圳市建设工程规划许可证深圳市土地使用权出让合同深圳市建设用地规划许可证产权分割协议3.6 各技术规定的关系强制性标准 房产测量规范；关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知参考技术指标 深圳市建设工
6、程规划许可证 深圳市土地使用权出让合同 深圳市建设用地规划许可证补充性技术规定 深圳市建筑设计经济指标计算规定 深圳市房屋建筑面积测绘规程优先级依次为：强制标准、参考技术指标、补充性技术标准。4.国标与相关补充技术规定的基本内容4.1 房屋建筑面积的基本定义4.2 房屋建筑面积的相关名词4.3 计算全部建筑面积的范围4.4 计算一半建筑面积的范围4.5 不计算建筑面积的范围4.6 公用建筑面积分类4.1 房屋建筑面积的基本定义4.1.1 基本定义4.1.2 定义的内涵4.1 基本定义房屋的建筑面积房屋的建筑面积 系指 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台、挑廊、地下室、室外
7、楼梯等，且 具备有上盖、结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。4.1 定义的内涵有上盖；层高大于等于2.20米；结构牢固；有围护结构；适合人类生活及生产活动等；4.1 房屋建筑面积的定义的内涵有上盖有上盖：一般可以计算建筑面积无上盖：一般不计算建筑面积如何判定是否无上盖?上盖的高度2个自然层高度；4.1 房屋建筑面积的定义的内涵层高2.20米层高2.20米：一般可以计算建筑面积 反例：外倾墙体 层高2.20米：一般不计算建筑面积 反例：室内楼梯间4.1 房屋建筑面积的定义的内涵结构牢固结构牢固的 一般可以计算建筑面积 结构不牢固的 一般不计算建筑面积 如：简易铁皮车棚等 4
8、.1 房屋建筑面积的定义的内涵有围护结构有围护结构的 一般可以计算建筑面积 反例：进深 0.6米；高 度 2.2米；窗台高度 0.4米；上述三个条件必须同时满足，才计算建筑面积。特殊形状的凸窗 进深：室外墙面至凸窗的外边沿的水平距离（按最突出部位计）；高度：窗台台面至凸窗顶板板面的垂直距离；窗台高度：房屋室内地面至窗台台面的垂直距离（室内地面应除去装修贴面厚度25mm）5.7 玻璃幕墙一般规定 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。补充规定 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的外围水平投影面积计算。为方便起见，框架突出主体结构或外墙一律按150毫米计算。5.8 落地窗计算全部建筑面积，（高度应不小于2.20米）落地凸窗，应按落地窗计算。