《《物业经营管理》第二章讲义ppt课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《物业经营管理》第二章讲义ppt课件.ppt（60页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。本章在2010年考试中，单项选择题分值3分，多项选择题2分。第二章 房地产投资及其区位选择本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。第二章 房地产投资及其区位选择本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热
2、汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。掌握 房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。熟悉 房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。了解 不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。考试要求第二章 房地产投资及其区位选择本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。1.房地产投资的目的与内容2.房地产直接投资的内容3.房地产开发投资的内容4.房地产投资信托基金运作方式5.房地
3、产投资的主要特征及利弊6.房地产投资市场风险和非市场风险的区别7.狭义的区位与广义的区位的区别知识要点第二章 房地产投资及其区位选择本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资第二节房地产投资的风险第三节房地产投资区位的选择第二章 房地产投资及其区位选择本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。一、房地产投资的概念二、房地产投资的形式
4、三、房地产投资的特性四、房地产投资的利弊第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。1、概念：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。一、房地产投资的概念第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投
5、资2、目的：为了使其财富最大化。投资者可以获得作为房地产业主的荣誉；获得较高的收益和资本增值；降低其投资组合的总体风险；抵抑通货膨胀的影响。一、房地产投资的概念本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。投资者进行房地产投资的主要目的是（）。A、获得作为房地产业主的荣誉B、降低其投资组合的总体风险C、抵消通货膨胀对其资产的影响D、使其财富最大化【正确答案】D【例题单选题】第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指
6、标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。（一）房地产直接投资指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。房地产直接投资包括：房地产开发投资和房地产置业投资。第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（一）房地产直接投资1、房地产开发投资概念：房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，
7、通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。理解：房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。二、房地产投资的形式第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是（）。A房地产企业债券和投票投资 B房地产置业投资C房地产开发投资 D购买房地产投资信托基金【
8、正确答案】C【典型考题单选题】本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资（一）房地产直接投资2、房地产置业投资概念：房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。对象：可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。二、房地产投资的形式本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标
9、准执行，并增补指标。第一节 房地产投资（一）房地产直接投资2、房地产置业投资目的：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。二、房地产投资的形式本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资（一）房地产直接投资2、房地产置业投资特点：在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。3、开发投资和置业投资比较开发投资属于短期投资，投资者主要是赚取开发利润
10、，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。二、房地产投资的形式本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资（二）房地产间接投资概念：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。二、房地产投资的形式本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽
11、轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）房地产间接投资1、房地产企业债券和股票投资房地产企业通过资本市场融资时，其债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。二、房地产投资的形式第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）房地产间接投资2、投资于房地产投资信托基金概念：房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产
12、的公司。通过REITs，投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。REITs将其收入现金流的主要部分分配给投资者，而本身仅起到一个投资代理的作用。二、房地产投资的形式第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。关于房地产投资信托基金（REITs）的表述，不正确的是（）。A、REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者 B、REITs只将少量收入分配给投资者C、REITs本身仅起到一个投资代理的作用 D、R
13、EITs是投资者间接投资房地产的重要工具【正确答案】B【例题单选题】第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）房地产间接投资2、投资于房地产投资信托基金优点：第一，收益相对稳定，REITs的投资收益主要来源于其所拥有的物业的经常性租金收入；第二，流动性较好，REITs股份可以在证券交易所交易。房地产投资信托公司类型：按资产投资的类型划分，分为权益型、抵押型和混合型三种形式。二、房地产投资的形式第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂
14、纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）。A、权益型 B、抵押型 C、质押型 D、保证型 E、混合型【正确答案】ABE【例题单选题】第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）房地产间接投资 3、购买住房抵押支持证券概念：住房抵押贷款证券化（MBS）是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债券转化为可供投资者持有的住房
15、抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。第一节 房地产投资二、房地产投资的形式本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有（）。A房地产企业债券和股票投资 B房地产置业投资C房地产开发投资 D购买住房抵押支付证券E购买房地产投资信托基金【正确答案】ADE【典型考题多选题】【2010年真题】第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余
16、热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。三、房地产投资的特性（一）位置固定性或不可移动性（二）寿命周期长（三）适应性（四）各异性（五）政策影响性（六）专业管理依赖性（七）相互影响性第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（一）位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。第一节 房地产投资三、房地产投资的特性本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机
17、组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。房地产区别与其他投资品最重要的特性是（）。A、政策影响性B、专业管理依赖性C、相互影响性D、位置固定性或不可移动性【正确答案】D【例题单选题】第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资（二）寿命周期长1、房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。2、房地产寿命-经济寿命和自然寿命经济寿命：是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的
18、持续时间；三、房地产投资的特性本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资（二）寿命周期长2、房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命自然寿命：是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。比较：自然寿命一般要比经济寿命长得多。三、房地产投资的特性本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可
19、参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资（二）寿命周期长3、房地产的经济寿命与其使用性质相关 公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命：40年 工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命：45年 银行、零售商业用房的经济寿命：50年 仓储用房的经济寿命：60年 乡村建筑的经济寿命是：25年三、房地产投资的特性本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（）年。A、40 B、50 C、60 D、70【正确答案】A【例题单选题】第一节 房地产投资本
20、标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。注意：税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。第一节 房地产投资三、房地产投资的特性本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（三）适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。对于置业投资者来说，如果其投
21、资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。第一节 房地产投资三、房地产投资的特性本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。A、适应性B、差异性C、长期性D、政策性【正确答案】A【例题单选题】第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（
22、四）各异性各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。第一节 房地产投资三、房地产投资的特性本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（五）政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免政策调整所带来的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。第一节 房地产投资三、房地产投资的特性本标
23、准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（六）专业管理依赖性房地产投资离不开专业化的投资管理活动。（七）相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。第一节 房地产投资三、房地产投资的特性本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性
24、中的（）。A不可移动性 B地租递减性C政策影响性 D相互影响性【正确答案】D第一节 房地产投资【典型考题多选题】本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。四、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利、相对较高的收益水平；、能够得到税收方面的好处；置业投资的所得税是以毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数以固定税率征收的。会计上的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出
25、。第一节 房地产投资本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（一）房地产投资之利、易于获得金融机构的支持；由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持。、能抵消通货膨胀的影响；房地产投资具有保值性和增值性，能抵消通货膨胀的影响。第一节 房地产投资四、房地产投资的利弊 本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（一）房地产投资之利
26、、提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。第一节 房地产投资四、房地产投资的利弊 本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（一）房地产投资之弊、变现性差（或称流动性差）；、投资数额巨大；、投资回收周期较长；、需要专门的知识和经验。第一节 房地产投资四、房地产投资的利弊 本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以
27、及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第一节 房地产投资关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。A房地产投资具有相对较高的收益水平B房地产投资回收期较长C房地产投资不需要专门的知识和经验D房地产投资数额巨大【正确答案】C【典型考题多选题】【2010年真题】本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。一、房地产投资风险的基本概念二、房地产投资风险类型三、风险对房地产投资决策的影响第二节 房地产投资的风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发
28、电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。一、房地产投资风险的基本概念1.风险的定义从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。第二节 房地产投资的风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。2.风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮
29、助投资者回答下述问题：预期收益率是多少，出现的可能性有多大?相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?预期收益的变动性和离散性如何?第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。3.房地产投资风险房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。一、房地产投资风险的基本概念第二节 房
30、地产投资的风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、房地产投资风险房地产投资的风险分为：系统（市场）风险和个别风险。（一）系统风险1、定义：市场风险又称系统风险，是指与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制。第二节 房地产投资的风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、房地产投资风险（一）系统风险2、种类：通货膨胀风险
31、：市场供求风险：周期风险：复苏与发展、繁荣、危机与衰退变现风险：利率风险：政策风险：政治风险：或然损失风险：第二节 房地产投资的风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）个别风险1、定义：即微观风险，又称个别风险或非系统风险，由于投资者自身原因造成的风险，是指投资者可以控制的风险。第二节 房地产投资的风险二、房地产投资风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照
32、本标准执行，并增补指标。（二）个别风险2、种类：收益现金流风险：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。未来运营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。第二节 房地产投资的风险二、房地产投资风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）个别风险资本价值风险：预期资本价值与现实资本价值的差异风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和未来经营费用水平。比较风险：又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机
33、会，同时也失去了相应可能收益的风险。第二节 房地产投资的风险二、房地产投资风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）个别风险时间风险：时间风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、改造时机的选择，转售时机的选择等。持有风险：与房地产投资持有时间相关的风险。持有期越长，遇到的影响收益的不确定性因素可能性越大，风险越大。第二节 房地产投资的风险二、房地产投资风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经
34、济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（）。A、购买力风险 B、比较风险 C、收益现金流风险 D、或然损失风险 E、时间风险、持有期风险【正确答案】BCE【例题单选题】第二节 房地产投资的风险本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。第二节 房地产投资的风险三、风险对房地产投资决策的影响1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。2、
35、根据风险管理的能力选择投资方向，使投资者尽可能规避、控制或转移风险。3、根据风险周期变化特点把握投资时机。本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。一、区位的含义 狭义的区位，是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置、微观位置。广义的区位，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系。第三节 房地产投资区位的选择本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热
36、汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。二、不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求（一）居住物业居住物业：为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间。考虑的因素：市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度环境因素居民人口与收入第三节 房地产投资区位的选择本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（二）写字楼物业考虑的因素：与其它商业设施接近的程度：聚集效应周围土地利用情况和环境易接近性第三节 房地产投
37、资区位的选择二、不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（三）零售商业物业考虑的因素：可能的顾客量消费行为喜好和偏爱购买力第三节 房地产投资区位的选择二、不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。（四）工业物业考虑的因素有：当地提供主要材料的可能性交通运输是否方便技术人才和劳动力供给的可能性水电等资源供给的充足程度控制环境污染的政策第三节 房地产投资区位的选择二、不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。本章学习结束谢谢观看高清HD视频讲座地址：http:/