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1、房地产法学习详细资料房地产法学习详细资料学习内容学习内容学习内容学习内容第一章第一章 房地房地产业产业第二章第二章 建建设设用地制度与政策用地制度与政策第三章第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策城市房屋拆迁管理制度与政策第四章第四章 房地房地产产开开发经营发经营管理制度与政策管理制度与政策第五章第五章 规规划划设计设计及工程建及工程建设设管理制度与政策管理制度与政策第六章第六章 房地房地产产交易管理制度与政策交易管理制度与政策第七章第七章 房地房地产权产权属登属登记记制度与政策制度与政策第八章第八章 房地房地产产中介服中介服务务管理制度与政策管理制度与政策第九章第九章 物物业业管理制度与政策管理
2、制度与政策第十章第十章 房地房地产产税收制度与政策税收制度与政策第十一章第十一章 住房公住房公积积金制度与政策金制度与政策1/12/20232参考书参考书参考书参考书n中中国国房房地地产产估估价价师师与与房房地地产产经经纪纪人人学学会会沈沈建建忠忠房房地地产产基基本本制制度度与与政政策策全全国国房房地地产产估估价价执执业业资资格考试用书中国建筑工业出版社格考试用书中国建筑工业出版社2010.52010.5n李延荣.房地产法.中国人民大学出版社.2005.9 n符启林.房地产法.北京：法律出版社，1997n房绍坤.房地产法典型判例研究.北京：人民法院出版社，20031/12/20233o（二）、
3、房地产业与建筑业的区别与联系（二）、房地产业与建筑业的区别与联系o1 1、区别、区别o房地产业是第三产业，建筑业是物质生产部门，属第二房地产业是第三产业，建筑业是物质生产部门，属第二产业产业o2 2、联系、联系o房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系，房地产业房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/20237o二、房地产业的作用（七大作用）二、房地产业的作用（七大作用）n为国民经济发展提供重要物质条件为国民经济发展提供重要物质条件n房地产业关联度高，带动力强，可
4、带动相关产业的房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（发展（GDPGDP要靠房地产的拉动作用）要靠房地产的拉动作用）n可改善人民的住房条件和生活环境可改善人民的住房条件和生活环境n可加快旧城改造和城市基础设施建设可加快旧城改造和城市基础设施建设n有利于优化产业结构，改善投资环境有利于优化产业结构，改善投资环境n可扩大就业可扩大就业n可增加政府财政收入可增加政府财政收入o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/20238o三、房地产业的细分（两大行业三、房地产业的细分（两大行业3 3大类）大类）o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/20239（一）、房地产开发经营业
5、（主体地位）（一）、房地产开发经营业（主体地位）房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。（二）、房地产服务业（二）、房地产服务业1 1、房地产中介服务业、房地产中介服务业（1）房地产咨询业知识密集型和劳动密集型的行业房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有：接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、体业
6、务有：接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202310（2）房地产估价业知识密集型行业知识密集型行业房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。值参考依据。（3）房地产经纪业知识密集型和劳动密集
7、型的行业知识密集型和劳动密集型的行业房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。运行的润滑剂。（成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体）（成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体）o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202311o1 1、物业管理业、物业管理业知识密集型和劳动密集型的行业知识密集型和劳动密集型
8、的行业o物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202312o房地产业的历史沿革（五个时期）（了解）19491949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业 1949 194919551955年，确立产权，建设房地产管理机构，改年，确立产权，建设房地产管理机构，改善生活条件的房地产稳定期善生活条件的房地产稳定期 1955 195519651965年，国家经租与公私合营，确立了公有制年，国家
9、经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位在房地产中的主体地位 1966 196619781978年，房地产混乱停滞年，房地产混乱停滞 1978 1978至今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使至今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场（注意两个时间）地产市场（注意两个时间）o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202313o房地产业的历史沿革（五个时期）（了解）房地产业的历史沿革（五个时期）（了解）19871987年年1010月月2525日，中国共产党第十三次全国代表大会日
10、，中国共产党第十三次全国代表大会宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。o20032003年年8 8月月1212日，国务院印发了国务院关于促日，国务院印发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知进房地产市场持续健康发展的通知(国发国发200318200318号号)指出房地产业已经成为国民经济的支指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，柱产业，o 第一节房地产业概述第一节房地产业概述1/12/202314第二节住房制度概述第二节住房制度概述o一、城镇住房制度改革（了解）n传统城镇住房制度 国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度n根本问
11、题 不能有效满足城镇居民的住房需求 以租无法养房n城镇住房制度改革的阶段（三阶段）n探索和试点阶段提出走住房商品化道路（19781991）n改革的全面推进和配套改革阶段（19911994）n改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）1/12/202315第二节住房制度概述第二节住房制度概述o二、现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）（熟悉）o新增住房供应方面（两条脚走路）o存量住房方面（房改）o政府住房保障职能n国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知1/12/202316第二节住房制度概述第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握）o经济适用房n性质n出售价格确
12、定n经济适用住房的成本（八项）征地和拆迁补偿费征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费建安工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费住宅小区基础设施建设费企业管理费，一般控制在企业管理费，一般控制在前4项的的2%以下以下贷款利息贷款利息税金税金开发利润，按开发利润，按前4项的的3%以下以下1/12/202317第二节住房制度概述第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握）o经济适用房n政府的优惠政策哪些措施降低开发成本（主要五项）n建设的规定n供应的规定n集资、合作建房1/12/202318第二节住房制度概述第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握
13、）o普通商品房（两个“70%”政策）o廉租房n内含n保障方式n人均廉租房面积标准n租金标准n租赁住房补贴标准n廉租住房房源（四项来源）n廉租住房保障资金来源（五项来源）1/12/202319第三节土地制度概述第三节土地制度概述o一、土地所有制（土地实行社会主义公有制）（掌握）o国有土地n内含n国有土地的范围（土地管理法实施条例）n特殊情况n取得建设用地使用权的途径（四种）n关于国有建设用地的相关规定o集体土地n内含n三种具体形式n集体所有土地的范围1/12/202320第三节土地制度概述第三节土地制度概述o土地管理基本制度（四大制度）（掌握）o土地登记制度o土地有偿有限期使用制度o土地用途管制
14、制度o耕地保护制度1/12/202321第二节土地制度概述第二节土地制度概述o城镇土地使用制度改革（了解）o原有的土地使用制度核心（两方面）o原有土地使用制度的弊端不利于土地的合理利用不利于土地的合理利用不利于正确评价企业的绩效不利于正确评价企业的绩效有违按劳分配原则有违按劳分配原则不利于城市建设不利于城市建设产生不正之风产生不正之风1/12/202322第二节土地制度概述第二节土地制度概述o城镇土地使用制度改革（了解）o城镇土地使用制度改革的进程（五方面）n征收土地使用费土地使用税每平方米年税额如下：土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9
15、元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。n开展土地使用权有偿出让和转让n制定地方性土地使用权出让、转让法规1987年年11月月29日，上海市土地使用权有偿转让日，上海市土地使用权有偿转让办法办法 n修改宪法和土地管理法n制定全国性的土地使用权出让和转让条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 1/12/202323第三节土地制度概述第三节土地制度概述o现行城镇土地使用制度的基本框架（熟悉）n在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土用权有偿、有限期出让给土地使用者（有偿有期限）n土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或
16、者用于其他经济活动（使用权市场化）n需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价（可延期）1/12/202324第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设房地产法律体系（六类）（掌握）法律人大通过（四法律）行政法规国务院令（六条例）地方性法规地方人大及其常委会制定 部门规章国务院部委部长令 地方性政府规章地方政府制定 规范性文件和技术规范1/12/202325第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设房地产相关法律（四法律）（掌握）城市房地产管理法城市房地产管理法 土地管理法土地管理法 城乡规划法城乡规划法 物权法物权法1/12/202326第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设o
17、房地产行政法规（六条例）（掌握）土地管理法实施条例 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋拆迁管理条例 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 住房公积金管理条例 物业管理条例1/12/202327第四节房地产法制建设第四节房地产法制建设o房地产部门规章房地产部门规章（掌握）（掌握）n房地产开发企业资质管理办法房地产开发企业资质管理办法n城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法n商品房销售管理办法商品房销售管理办法n城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定n城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法n城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法n城市房地产中介服务管理规定城市房地产中介服务管理
18、规定n房屋登记办法房屋登记办法n廉租住房管理办法廉租住房管理办法n建筑装饰装修管理规定建筑装饰装修管理规定1/12/202328o学习内容学习内容n第一节第一节 集体土地征收集体土地征收n第二节第二节 建设用地使用权出让建设用地使用权出让n第三节第三节 建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨n第四节第四节 闲置土地的处理闲置土地的处理o 第二章第二章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策1/12/202329o征收集体土地的特点（了解）o集体土地概述农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有 集体土地的使用权不得出让、转让或者出租
19、用于非农建设 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202330o征收集体土地的特点（了解）o征收集体土地的概念是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为实质是土地所有权由集体所有变为国家所有第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202331o征收集体土地的特点（了解）o征收与征用的共同与不同之处n共同之处n 都具有一定强制性n 都要经过法定程序n 都要依法给予补偿n不同之处不同之处n 征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所
20、有权 n 征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人 第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202332o征收集体土地的特点（了解）o征收的特点强制性土地征收是国家行为妥善安置被征地单位和人员的生产和生活要给予被征地单位经济补偿被征收的土地所有权发生转移集体所有土地转变为国家所有土地第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202333o征收的原则（了解）n珍惜耕地，合理利用土地的原则n保证国家建设用地的原则 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用n妥善安置被征地单位和农民的原则对征收的土地要适当补偿对农民造成的损失要适当补助对因征地造成的剩余农业劳动力要
21、适当安排妥善安置拆迁户n有偿使用土地的原则土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应n依法征地的原则第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202334o征收的原则（了解）n珍惜耕地，合理利用土地的原则n保证国家建设用地的原则n妥善安置被征地单位和农民的原则n有偿使用土地的原则n依法征地的原则必须有县级以上政府的批准文件按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续禁止以租代征第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202335o征收、征用集体土地的政策规定（掌握）n征收土地的范围为了公共利益的需要，可以征收集体土地 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权第一节集体
22、土地征收第一节集体土地征收1/12/202336o征收、征用集体土地的政策规定（掌握）n征收土地批准权限听证制度在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证 征收土地实行两级审批制度国务院和省级政府（所有权转变）农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）由国务院审批的 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 其他用地由省级政府审批并报国务备案第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202337o征收、征用集体土地的政策规定（掌握）n申请征地不得化整为零征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用铁
23、路、公路、输油等管线工程可以分段征收n对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202338o征收、征用集体土地的政策规定（掌握）n临时用地政策由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）临时用地期限最多不超过2年不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/1
24、2/202339o征收、征用集体土地的政策规定（掌握）n联营使用集体土地政策（两种方法）联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请两种处理方式批准后可以改变土地性质，实行征收也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202340o征收、征用集体土地的政策规定（掌握）征收土地公告（主要是两个公告）由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告征地公告内容（四项）征地公告内容
25、（四项）征收批准机关、文号、时间和用途（批文）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）办理征地补偿的期限与地点（手续）第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202341o征收、征用集体土地的政策规定（掌握）n征收土地公告（主要是两个公告）征地补偿安置方案公告内容征地补偿安置方案公告内容被征地土地情况土地补偿费标准、数量、支付对象和方式安置补助费的标准、数量、支付对象和方式地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式农业人口具体安置途径其他措施未进行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202342o征收
26、、征用集体土地的政策规定（掌握）n征地补偿费的使用补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）耕地占用税用于土地开发和农业发展菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支特殊征地政策第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202343o征收、征用集体土地的政策规定（掌握）n特殊征地政策大中型水利水电工程补偿国务院另行规定征收林地、园林林业管理部门规定征收中发现文物、古迹、古树报相关部门处理后方可征地烈士墓、华侨墓按主管部门办理用地范围内有国防设施经协商后方可征收第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/20
27、2344o土地征收补偿范围和标准（掌握）第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202345o土地征收补偿范围和标准（掌握）o土地补偿费n内涵内涵n 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）n 由用地单位支付土地补偿费n补偿标准补偿标准n 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍（按原用途补偿）n 其他土地标准，由省级规定第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202346n安置补助费n内涵内涵 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）n补偿标准补偿标准耕地补偿标准 安置补助费需要安置的农业人口数每一个需要安
28、置的农业人口的安置补助费标准 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍非耕地标准 由省级规定第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202347o安置补助费n征地补偿费的特殊规定征地补偿费的特殊规定人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的
29、30倍土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴n政府的管理政府的管理省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价征地补偿做到同地同价国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202348o土地征收补偿范围和标准（掌握）o地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘o临时
30、用地补偿标准o补偿费用的使用第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202349o土地征收补偿范围和标准（掌握）o临时用地补偿标准征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和临时用地补偿相当于租金征地补偿费相当于销售价格如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202350o土地征收补偿范围和标准（掌握）o补偿费用的使用土地补偿费农村集体经济组织所有地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者安置补助费（三种方式）由农村
31、集体经济组织安置人员的由农村集体经济组织管理和使用其他单位安置的人员支付给安置单位不需要统一安置的人员发放给个人第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202351o土地征收工作程序（了解）n申请用地o申请机构申请机构土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门p申请的依据申请的依据经批准的设计任务书或初步设计年度基本建设计划（立项）其它第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202352o土地征收工作程序（了解）n申请用地p所需附上有资料所需附上有资料建设单位有关资质证明项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件土地行政部门出具有用地预审报告初步设计或其他有关材料建设项目总平面布置图
32、占用耕地的，提出补充耕地方案项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告提供地价评估报告第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202353o土地征收工作程序（了解）o受理申请并审查有关文件（一书四方案）n审查时间受理的30日内n编制（一书）建设项目用地呈报说明书n拟定（四方案）农用地转用方案（用途转变）补充耕地方案征地方案（所有权转变）供地方案（使用权转变）n流程经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202354o土地征收工作程序（了解）o审批用地（一制度）实行土地管理部门内部会审制度审批土地批文必须是政府的，而不是土管部门的
33、o征地实施n实施机构实施机构被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门注意不是土管部门）n程序程序征地公告支付征地费安置农业人口协调征地争议第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202355o土地征收工作程序（了解）o签发用地证书（合同+登记）有偿使用土地的签订土地使用权出让合同以划拨方式使用土地的，签发国有土地划拨决定书和建设用地批准书用地单位持上述文件办理土地登记手续第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202356o土地征收工作程序（了解）o征地批准后的实施管理n时间时间用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理n措施措施会同有关部门落实安置措施督促被征地单位按期移交土地
34、处理征地过程中的各种争议填写征地结案报告（表示征地工作结束）第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202357o土地征收工作程序（了解）o建立征收土地档案（三项要求）整理和收集征收过程中形成的各种文件收集存档的文件一律是原件市、县范围内的土地档案应统一格式第一节集体土地征收第一节集体土地征收1/12/202358第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202359o一、建设用地使用权出让的概述（掌握）建设用地使用权出让的概念是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家
35、经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202360o一、建设用地使用权出让的概述（掌握）使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书集体土地不经征收不得出让出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点（民事关系）第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202361o一、建设用地使用权出让的概
36、述（掌握）n出让金出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202362o二、建设用地使用权出让计划、方式和年限（掌握）o出让计划的拟定和批准权限n出让土地的三符合符合土地利用总体规划符合城市规划符合年度建设用地计划n批准的程序省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/2023
37、63n建设用地使用权出让方式及规定（掌握）o出让的一般规定（招拍挂的共同要求）招拍挂都必须发布公告招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价标底或底价不得低于国家最低标准确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202364n建设用地使用权出让方式及规定（掌握）o出让的一般规定（招拍挂的共同要求）第二节建
38、设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202365n招标出让n招标出让的含义招标出让的含义是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。结果确定国有建设用地使用权人的行为。本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让较大地块的出让n程序投标投标开标投标人少于三人，应终止招标活动开标投标人少于三人
39、，应终止招标活动评标评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上评标评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上单数单数中标基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中中标基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人格最高的投标人，应当确定为中标人第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202366n拍卖出让含义拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点
40、进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为使用权人的行为拍卖有利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权拍卖有利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让较大灵活性的地块的出让竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖应当终止拍卖第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202367n拍卖出让n程序主持人点算竞买人主持人点算竞买人主
41、持人介绍拍卖宗地情况主持人介绍拍卖宗地情况主持人宣布拍卖规则主持人宣布拍卖规则主持主人报出起叫价主持主人报出起叫价竞买人举牌应价或者报价竞买人举牌应价或者报价主持人确认应价或者报价后继续竞价主持人确认应价或者报价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人落槌表示成交的，主持人落槌表示成交主持人宣布最高应价或报价者为竞得人主持人宣布最高应价或报价者为竞得人第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202368o协议出让含义协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商协议出让是指政府作为土地所有者与选
42、定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为有偿出让土地使用权的行为特点自由度大，不利于公平竞争自由度大，不利于公平竞争适用范围适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地用地和某些特殊用地处罚应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的，应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪，追究刑事责任成犯罪，追究刑事责任第二节
43、建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202369n挂牌出让含义是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为挂牌时间不少于10个工作日挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202370o挂牌出让n程序在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布符合条件的竞买人填写报价单报价挂牌主持人确认该报价后，更新显示持牌价格挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定
44、竞得人（可有现场竞价环节）挂牌确认成交的规则在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人报价相同的，先提交报价单者为竞得人（必须高于底价）在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202371第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 1/12/202372o确定土地使用人之后的步骤确定土地使用人之后的步骤出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改
45、变竞得结果或中标人放弃中标宗地，应当承担法律责任按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使用权出让合同出让人应在10个工作日内公布结果受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202373o二、建设用地使用权出让计划、方式和年限（掌握）n出让年限（掌握）o法定出让最高年限o居住用地70年o工业用地50年o教育、科技、文化、卫生、体育用地50年o商业、旅游、娱乐用地40年o综合或者其他用地50年第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让
46、1/12/202374o建设用地使用权的收回（四种情况）（掌握）n期限届满的处理期限届满的处理n住宅期限届满自动续期n非住宅应当至迟于届满前一年申请续期除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准续期。批准的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，按规定办理第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202375o建设用地使用权的收回（四种情况）（掌握）n期限届满前提前收回期限届满前提前收回期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地提前收回土地使用权应对其上
47、的房屋及不动产给予补偿，并退还相应的出让金n因土地使用者不履行合同而收回因土地使用者不履行合同而收回不履行合同的情况土地使用者未如期支付地价款（60日内付清）土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地n司法机关决定收回司法机关决定收回因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收财产，收回土地使用权建设第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202376o建设用地使用权的终止（掌握）n因土地灭失而终止（标的物不存在）n因土地使用者的抛弃而终止（权利人不要了）第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202377o建设用地使用权出让合同（了解）o
48、签订合同的主体o合同类型（三类）o合同的主要内容n合同n附件o合同的履行n闲置的处理n用途改变n未达到出让合同约定的开发条件o合同的解除（双方，均为60日）第二节建设用地使用权出让第二节建设用地使用权出让1/12/202378o建设用地使用权划拨的含义（掌握）划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为。包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式（成本价或无偿）划拨土地一般无期限，但未经许可不得流转取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定程序办理手续国有土地主要是出让用地和划拨用地两
49、种第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨1/12/202379o建设用地使用权划拨的范围（六类）（掌握）国家机关用地（具体）（具体）军事用地城市基础设施用地公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律规定的其他用地第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨1/12/202380o划拨的管理（掌握）o划拨土地的转让n转让的两种形式由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家，凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理n原划拨土地进行经营性开发建设或转让的按市场价补缴土地出让金出让金低于市场交易价的，政府应
50、当行使优先购买权第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨1/12/202381o划拨的管理（掌握）o划拨土地使用权的出租以营利为目的的出租，应将租金中所含土地收益上缴国家不宜办理出让的，可实行租赁租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨1/12/202382o划拨的管理（掌握）o划拨土地使用权的抵押其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属第三节建设用地使用权划拨第三节建设用地使用权划拨1/12/202383o划拨的管理（掌握）o国企改制中的划拨土地