《2022年关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知.doc（6页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税咨询题的通知国税发200631号2006-03-06国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地点税务局：为了加强和标准房地产开发企业的企业所得税征收治理，依照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其施行细则、中华人民共和国税收征收治理法等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的运营特点，现就房地产开发的有关企业所得税咨询题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理咨询题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按估计计税毛利率分季(或月)计
2、算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整。（一）经济适用房工程必须符合建立部、国家开展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房治理方法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房工程的预售收入进展初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。（二）非经济适用房开发工程估计计税毛利率按以下规定确定：1、开发工程位于省、自治区、直辖
3、市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。2、开发工程位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。3、开发工程位于其他地区的，不得低于10%。 二、关于完工开发产品的税务处理咨询题（一）符合以下条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产治理部门备案的开发产品（本钱对象）；2.已开场投入使用的开发产品（本钱对象）；3.已获得了初始产权证明的开发产品（本钱对象）。（二）开发产品完工后，开发企业应依照收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税本钱，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际
4、销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税本钱，或未对事实上际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进展纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税本钱，据此进展纳税调整，并按中华人民共和国税收征收治理法的有关规定对其进展处理。（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关材料。上述差异调整情况鉴定报告的根本内容包括：开发工程的地理位置及概况、占地
5、面积、开发用处、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发本钱及事实上际销售本钱等。（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中获得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展治理。（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或获得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实
6、现。2采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提早付款的，在实际付款日确认收入的实现。3采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议商定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中商定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购置方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购置方三方共同签订销售合
7、同或协议的，假如销售合同或协议中商定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中商定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；假如属于前两种情况中销售合同或协议中商定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购置方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购置方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购置方三方共同签订销售合同或协议的，假如销售合同或协议中商定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中商定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之
8、日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直截了当从销售收入中减除；假如销售合同或协议商定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购置方直截了当签订销售合同的，则应按基价加上按规定获得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可依照包销合同的有关商定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应依照包销合同或协议商定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、
9、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进展结算，并在规定期限内向税务机关进展纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按中华人民共和国税收征收治理法的有关规定进展处理。开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间获得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间获得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。三、关于开发产品预租收入确实认咨询题开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、获得产权证前，与承租人签订租赁预定协议的，自开发产品交付承租人使用
10、之日起，出租方获得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进展税前扣除。四、关于合作建造开发产品的税务处理咨询题开发企业以本企业为主体结合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产工程，且该工程未成立独立法人公司的，按以下规定进展处理：（一）凡开发合同或协议中商定向投资各方分配开发产品的，开发企业在初次分配开发产品时，如该工程已经结算计税本钱，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，则将投资方的投资额视同预售收入进展相关的税务处理。（二）凡开发合同或协议中商定分配工程利润的，应按以下规定进展处
11、理:1.开发企业应将该工程构成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该工程的利润。同时不能因接受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方获得该工程的营业利润应视同获得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。五、关于以土地使用权投资开发工程的税务处理咨询题（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发工程的，按以下规定进展处理：1企业、单位应在初次获得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进展所得税处理，并按应从该工程获得的开发产品（包括初次获得的和以后应获得的）的市场公
12、允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。2接受土地使用权的开发方应在初次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该工程应分出的开发产品（包括初次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进展所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该工程的本钱。（二）企业、单位以股权的方式，将土地使用权投资房地产开发工程的，按以下规定进展处理：1企业、单位在投资买卖发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进展所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资买卖发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。2接
13、受土地使用权的开发方在投资买卖发生时，可按上述投资买卖额计算确认土地使用权的本钱，并计入开发产品的本钱。六、关于开发产品视同销售行为的税务处理咨询题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际获得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不
14、得低于15%,详细比例由主管税务机关确定。七、关于代建工程和提供劳务的税务处理咨询题（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同商定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采纳完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是依照合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同本钱占合同估计总本钱的比例、已经完成的合同工作量占合同估计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际获得时按市场公平成交价确认收入的实
15、现。八、关于开发产品本钱、费用的扣除咨询题开发企业在进展本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品本钱、开发产品会计本钱与计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱的界限。（一）开发企业在结算开发产品的计税本钱时，按以下规定进展处理：1开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入本钱对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定能够计入当期本钱对象的外，一律不得计入当期本钱对象。2开发产品必须按一般运营常规和会计惯例合理地划分本钱对象，同时还应将各项支出合理地划分为直截了当本钱、间接本钱和共同本钱。3开发产品完工前发生的直截了当本钱、间接
16、本钱和共同本钱，应按配比原则将其分配至各本钱对象。其中，直截了当本钱和能够分清本钱负担对象的间接本钱，直截了当计入本钱对象中；共同本钱以及因多个工程同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接本钱，应按各个本钱对象（工程）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。4计入开发产品本钱的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品本钱。5计入开发产品本钱的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进展调整。6开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税本钱，不得提早或滞后。如结罢了会计本钱，则应按税收规定将其调整为计税本钱。（二）以下工程按
17、以下规定进展扣除：1已销开发产品的计税本钱。当期准予扣除的已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱总可售面积已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱2开发企业发生的应计入开发产品本钱中的费用，包括前期工程费、根底设备建立费、公共配套设备费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应依照实际发生额按以下规定进展分摊：（1）属于本钱对象完工前发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定直截了当计入本钱对象。（2）属于本钱对象完工
18、后发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定，首先在已完工本钱对象和未完工本钱对象之间进展分摊，然后再将应由已完工本钱对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进展分摊。3应付费用。开发企业发生的各项应付费用，能够凭合法凭证计入开发产品计税本钱或进展税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设备设备）进展日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。5共用部位、共用设备设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设备设备维修基金按规定移交给有关部门、单
19、位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。6开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业治理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设备，按以下规定进展处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地点政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设备，其建造费用按公共配套设备费的有关规定进展处理。（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地点政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除开发企业自用应按建造固定资产进展处理外，其他一律按建造开发产品进展处理。7开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设备应单独核
20、算本钱，按以下规定进展处理：（1）由开发企业投资建立完工后，出售的，按建造开发产品进展处理；出租的，按建造固定资产进展处理；无偿赠与国家有关业务治理部门、单位的，按建造公共配套设备进展处理。（2）由开发企业与国家有关业务治理部门、单位合资建立，完工后有偿移交的，国家有关业务治理部门、单位给予的经济补偿可直截了当抵扣该工程的建造本钱，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。8开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为本钱对象进展核算的，可按自建固定资产进展处理，其他一律按建造开发产品进展处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，不管数额大小，均应计入其建造本钱。9保证金。开发企业采取银行按
21、揭方式销售开发产品的，凡商定开发企业为购置方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。10广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进展处理：（1）开发企业获得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在获得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，能够向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。11利息。按以下规定进展
22、处理：（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于本钱对象完工前发生的，应配比计入本钱对象；属于本钱对象完工后发生的，可作为财务费用直截了当扣除。（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构获得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。12土地闲置费。开发企业以出让方式获得
23、土地使用权进展房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同商定的土地用处、开工开发期限开发土地。因超过出让合同商定的开工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入本钱对象的施工本钱；因国家无偿收回土地使用权而构成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。13本钱对象报废和毁损损失。本钱对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入接着施工的工程本钱；如本钱对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。14折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。九、关于征收治理咨询题（一）开发企业在
24、年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除工程逐笔逐项进展核实。凡未按规定报批或备案以及手续、材料不全的，要及时补办有关手续、材料，否则，不得在税前扣除。（二）开发企业出现以下情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收、治理并逐步标准,同时按中华人民共和国税收征收治理法等税收法律、法规的规定进展处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进展征收、治理。1.按照法律、行政法规的规定能够不设账簿的；2.按照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税材料的；4.虽设置账簿，但账目混乱或本钱材料、收入凭证、费用凭证残缺不
25、齐，难以查账的；5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；6.纳税人申报的计税依照明显偏低，又无正当理由的。十、关于适用减免税政策咨询题依照房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。十一、关于本通知适用范围和执行时间咨询题本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地点税务局应结合制定详细施行方法，并报国家税务总局备案。本通知自2006年1月1日起执行，国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税咨询题的通知（国税发200383号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进展处理的税务事项，按本通知执行。 国家税务总局 二六年三月六日