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1、第一部分市场对工程的妨碍一、长春市总体市场状况对工程的妨碍剖析1、长春市房地产总体市场状况11、市态简析长春市履行市带县治理体系后，经过不时调剂，下辖南关、宽城、二道、向阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县市。1、生齿形成2000年全市生齿户籍生齿为699.6万人,比上年增加了1.2%。全市生齿诞生率1.03%,诞生生齿7.2万人,生齿逝世亡率0.55%,逝世亡生齿3.9万人。天然增加率为0.48%,比上年增加了2.8个千分点。全市生齿中，市辖区生齿292.8万人,四县(市)生齿406.8万人。总生齿中男性355.7万人,占50.8%；农业生齿411.8万人,占58.9%。20
2、00岁终，全市家庭总户数为195.6万户,均匀每户家庭生齿3.6人,其817人,四(县)市每平方公里239人。中市辖区每平方公里2、政策微不雅经济情况2000年是“九五时代公平易近经济跟社会开展速率最快、品质效益最好的一年。全市国际花费总值GDP824亿元，增加13.1%。此中,第一产业实现添加值120.9亿元,比上年下落5.1%；第二产业实现添加值365亿元,增加17.4%；第三产业实现添加值338.1亿元,增加14%。经济构造调剂取得阶段性功效，全市三次产业占国际花费总值的比重由1995年的21.6:42.4:36调剂到14.7:44.3:41。1760，社会花费品批发总额实现上年增加16
3、%,物价水平接着在低位运转,住平易近花费价钱总指数为人均国际花费总值到达311.2亿元,比98.8%,商品批发价钱总指数97.5%。国平易近生涯水平年夜幅度进步，都会住平易近人均可安排收入跟农夫人均纯支出分不到达5550元跟2420元。3、当局对房地产的相干政策近阶段，央行逐渐调低银行存款利率。1999年10月，依照国度将房地产业作为新的经济增加点跟花费热门的有关规则，长春市出台了对于搞活长春市房地产市场假定干规则，片面摊开了房地产市场，年夜幅度落低了房地产买卖的契税，同时加年夜了房改力度。2001年上半年，再次调低屋宇买卖费，要紧是为了拉动内需，安慰经济增加。增量房让渡税费由成交额的1.9%
4、调剂到1.8%，即契税1.5%，手续费0.3%。经济实用房、解困房，手续费还减半收取，总额仅为1.65%；存量房让渡税费由成交额的5.4%调到4.5%，此中契税1.5%，手续费1%，地皮收益金1%，团体所得税1%。购房一年以上的公房再让渡，税费只收3.5%，即契税1.5%，手续费1%，团体所得税1%；不到一年的按4.5%征收，即契税1.5%，手续费1%，团体所得税1%，业务税1%。到2000岁尾，长春市房改售房注销发证21.7万户，触及面积1269.3万平方米，往年还将接着加年夜私有住房出卖的力度，市房改办已决议采用响应办法，4月份出台了?对于进一步放慢私有住房出卖任务的弥补规则?，对公房出卖
5、采用了强迫性办法，也确实是说，已购公房房改房市场将因添加房源而愈加昌盛，响应的公房应用权让渡市场将因房源增加而萎缩。货泉分房是对房市妨碍较年夜的一个举动，它直截了当关联到注入房市的资金几多。到2000年岁尾，长春市已有56个单元的7118名职工应用1.46亿元住房补助资金，参与单元构造的集资协作建房或购置建房。并且货泉分房所得的资金岂但能够购置增量房，还能够购置二手房跟公房应用权。别的，住房公积金存款也是购房资金的一部分，虽然应用这种存款要存在必定前提，但能够确信它将会增进我市房市的进一步昌盛。经过银行按揭的方法，取得住房的户数逐年增多，据统计，的8006套商品房中有2321套属于按揭购房，占
6、整年售出商品房总量的2001年上半年按揭购房1750套，共22.1万平方米，占上半年商品房贩卖总量的近五成。2000年售出29%，12、市平易近根本花费神思及趋向1、市平易近花费神思：“吃穿花销弗成少，投资资金渐渐瞧长春住平易近在饮食跟衣着方面的开支比拟年夜，在住平易近可安排支出中留给投资所用的资金就相称少，因而花费指数不时居高不下。增收本钱税对长春市平易近储备不年夜的打击，手头的余款根本存入银行。2、市平易近花费趋向向享用型迈进统计部分供给的抽样考察后果阐明：“九五时代长春市城镇住平易近花费结构曾经辞不根本型花费，正向享用型花费构造迈进，国平易近生涯水平曾经从温饱到达小康，现在正迈向富有。“
7、平易近以食为天，吃的变更是花费转型的主要表白。近5年中长春市食粮117元添加人均花费从1995年的279下落到224元，而副食物人均花费那么从到240元，副食物占食物花费比重从7.6%回升到11.2%。依照恩格尔定律，跟着家庭团体支出的添加支出顶用于食物方面的支出比例就越来越小，系数到达40%-50%，生涯水平即到达小康。长春市的恩格尔系数从95年的62%下落到2000年的49%，这阐明住平易近的生涯水平允在不时进步。考察后果还表现，长春市住平易近的衣着花费总量逐年下落而构造趋于优化，文娱文教花费疾速增加，交统统讯花费稳中有升。总结：1、虽然长春市总体经济水平趋上，但其购置力仍显缺少，非常难对
8、高级物业形成支撑，且行业开展的不均衡及其效劳行业的所占经济比重的过年夜，妨碍经济的继续开展，短时刻内非常难拉动购置力的回升。2、工程位置于都会边沿的高新技巧开辟区，周边的寓居氛围非常差，配套缺少，卫生状况堪忧，至多现在比拟缺少开展室庐物业的根底因子；同时，景不雅及交通前提的限度，开辟崇高室庐商品房，开展商需要加鼎力度改良项目情况。3、从都会的计划开展角度动身，由高新技巧开辟区计划环保局金修建师处得悉，由现在计划状况看，需要两年后才有较年夜的开展远景。该片区的开展有须要请求当局对本工程供给支撑，放慢本区的经济开展。13、房地产市场A.2001年室庐商品房市场开辟觉状1.开辟投资总额：全市开辟投资
9、48.5亿元，比上年添加60.1%。2.总修建面积：达400万平方米。3.总施工面积：为666.7万平方米，新动工面积4.动工面积：294万平方米。514.9万平方米。5.总贩卖额：贩卖134.7万平方米，实现贩卖额30.9亿元比上年增加63.5%。此中贩卖给团体134.1万平方米，占贩卖总量的99.6%。6.空置量：2001年往常市场总体空置量为600余万平方米，2001年为2002年长春市楼盘总量的空置在144.9万平方米的屋宇空置，估计800万平方米阁下。阐明：以上数字出自当局2001年年鉴跟当局有关部分的统计资料。B.全体市场的供给压力剖析1)从静态剖析：以上数据能够看出，2001年长
10、春市房地产年供给量远年夜于年贩卖量。同时，长春市房地产市场全体空置量较年夜，市场供给压力年夜，房地产市场情势严格。2)从静态剖析：第一，都会全体经济的良性运转保障了房地产市场安康开展的年夜情况；第二，现有市平易近的寓居状况对房地产市场的开展有利；第三，当局的房地产相干政策的落实对房地产市场的开展有利。3)房地产需要状况2002年长春市均价3000元/平方米以上的新楼盘上市总量约万平方米不含本工程。长春市3000元/平方米以上的室庐商品房130现存量约100万平方米；2001年长春市3000元/平方米以上的室庐商品房贩卖量约为21万平方米。依照对长春市房地产市场相干调研的后果猜测：2002年长春
11、市住宅商品房实践需要量约120万平方米。此中对均价3000元/平方米以上的室庐商品房实践需要量不超越30万平方米。C、房地产开展趋向长春市房地产市场情势严格，中档类楼盘竞争剧烈，且市场购置力较弱，开辟构造分歧理，产物档次跟集体产物严格离开市场。长春市全体高级室庐商品房市场需要还未正式启动，长春明珠凭一己之力，也不才干挽狂澜。长春市房地产市场的开展，需要进步跟更多房地产的热门，才干深化地发掘长春市平易近的购房需要，真正启动长春市房地产高级市场。1-4、目标客户考察剖析、潜伏客户群的年纪特点依照本工程是长春崇高室庐区的定位规范推理，本工程的客户群应具有必定的经济根底跟牢固的支出起源，依照长春市平易
12、近的经济技巧目标，本工程的目标客户群将会合在30岁至45岁之间，约占45%,他们有必定的文明、经济根底，有因定的支出起源。、潜伏客户群的文明教导水平。从文明水平上剖析，购置本工程的目标人群其学历应在中专学历以上包含年夜专、本科、硕士、博士以上约为65%，他们有较高的文明修养，对室庐的品质、格式、小区情况、周边生涯配套等都有较高的请求。、潜伏客户群的职业及职位本工程的市场定位为崇高室庐区，单套屋宇总价在50万以上，这限定了目标客户要有必定的经济根底跟牢固的经济支出起源。潜伏花费者从职业及职位状况上剖析，应是有必定范围的集体经贸易主，有波动收的企业单元的高层治理跟高技巧人员，另有金融证券人士跟当局
13、的公事员。由此可见，购房的花费群有比拟好的经济根底。、潜伏花费者现在现有家庭成员从潜伏花费群体的年纪跟文明修营养析，其现有家庭成员数目以三口之家为主约占50%，因而三人范围家庭为要紧花费工具，这类家庭比拟年老，对室庐的请求也较高。、潜伏客户群的家庭支出相对于长春市而言，潜伏花费者家庭年支出普通不高，但仍有非常年夜部分高支出人群，如买卖人、企业高层治理跟高技巧人员、当局人员及证券界人士，他们等待高级精美的寓所。依照本工程的屋宇单价跟目标人群的界定，咱们以为其家庭年支出普通在受访者广泛对本人支出的守旧心思，受访者的实践家庭年支出应超越本次考察的数据3-5万。7万元以上,约占10%。因为、潜伏客户群
14、的现有住房户型特点。从现在花费者现有住房性子来看，自有住房的占七成以上，寓居面积根本在100以下，如此的室庐曾经不克不及满意花费者的需要。A、潜伏客户群的购房的要紧用处潜伏花费者的要紧用处是改动寓居情况。B、潜伏客户群的计划购房的巨细户型据调研统计目标客户喜爱的户型构造：复式的占7，四房三厅二卫的占9，四房二厅二卫的占13，三房二厅二卫的占30，三房二厅一卫的占23，二房二厅二卫的占18。C、潜伏花费者对各户型的面积请求。统计阐明，在潜伏花费者中，计划购置的面积会合在其占73.3%，别的，80100的购置者在花费者中占花费者中比拟认同室内宽阔的室庐。100160，13.3%，阐明潜伏D、潜伏客
15、户群喜爱的夏季取暖和方法依照对目标市场的调研统计，目标客户所喜爱的取暖和方法为：分户采暖占58，会合供暖占42。E、购置者选择交楼装修规范动向考察后果阐明，选择复杂装修的住平易近，占40%，选择毛坯房所占比例也不小，快要35%，奢华装修占15，按树模单元装修规范10。F、潜伏客户群的对开辟商品牌的承认度。考察表现，70%以上的花费者请求开辟商有好的品牌及有名度；20%左右的花费者请求开辟商有必定的品牌跟有名度；别的，少少部分人对开发商品牌持无所谓立场。这阐明花费者购房时受开辟商企业的品牌、知名度妨碍较年夜，好的品牌及有名度的产物将会妨碍选择偏向。G、潜伏客户群的购房资金准备及付款方法a)潜伏客
16、户群的估算购房资金首付款从估算购房资金来看，潜伏目标群首期款在5万以下的占10%，5-7万的占12%，7-10万的占34%，10-13万的占22%，13-15万占11%，15万以上的占11%。据对竞争工程的考察表现，花费者购房时选择按揭的需要量比拟年夜。b)潜伏客户群的购房资金要紧起源所调研的目标花费群体的购房资金要紧是储备跟投资收益，分不占资金起源的35%跟40%，家庭赞助的占20%，其余道路占5%。c)潜伏客户群所选择的付款方法从购房的付款方法来看，需要按揭购房跟分期付款的花费者群体分不占58%跟22%，一次性付款仅占20%。d)潜伏客户群所选择的月供款额本工程的购置工具为有牢固支出的当局
17、公事员、企奇迹单元的高层管理人员跟高技巧人员，另有必定比例的集体业主。从考察数据统计表现，月供款根本操纵在3000元以下。H、购置者对工程地点地区的承认水平a)潜伏客户群对工程地区交通的评估。从市场调研表现，考察对像对行进广场往西评估来看，有近六成的人表示不称心，表示称心跟普通的分不占27%，这阐明本工程片区的交通及便利当，这对本工程的推行带来非常年夜压力。500米范畴的交通状况的16%跟b)潜伏客户群对本工程地区市政配套的评估。购置者对地区市政配套的评估来看，有近四成的花费者表示不称心，只要近两成的人表示称心。因而，咱们必需在这一方面加鼎力度，如此才干博得市场。c)潜伏花费者对周边生涯配套状
18、况的评估。从潜伏花费者对本工程片区生涯配套的评估来看，有近五成的花费者表示不称心，只要9%的人表示称心。d)潜伏花费者对地区开展远景的评估。从潜伏花费者对本工程地区的开展远景的评估来看，有近五成的花费者表示称心，只要的开展远景看好。14%的人表示不称心，这阐明年夜部分花费者对本片区e)潜伏花费者对地区情况的评估。从潜伏花费者对本工程片区情况的评估来看，只要近示称心，34%的人表示普通。25%的花费者表以为称心跟普通的占感到不称心的将f)潜伏客户群对地区寓居氛围的评估。从调研对像对本工程片区的寓居氛围评估来看，五成阁下，分不为12%跟35%，其余的表示不称心。g)潜伏花费者对地区商务氛围的评估。
19、从潜伏花费者对本工程片区的商务氛围的评估来看，近五成，以为普通的占35%，以为称心的仅占11%。h)潜伏客户群对地区物业价钱的评估。从潜伏花费者对本工程地区的价钱评估来看，觉掉掉普通的有23%，感到不称心的超越五成，感到称心的才13%。i)潜伏客户群心目中工程地点地区的综合评估。从潜伏花费者对本工程片区的综合评估来看，近六成分不占17%跟36%，感到不称心的占感到称心跟普通的占将36%，从这些统计数据来看，长春市购房花费者对购房理念成熟，有必定的购房根底常识，这对本工程的推行带来必定的压力。附：考察资料统计表工程百分比(%)工程百分比(%)年纪购房资金25岁以下25-29岁30-34岁35-3
20、9岁40-44岁45-49岁50岁以上20.528.219.110.57.2储备家庭赞助投资收益其余351836117.77.8职业盼望寓居的地区奇迹单元企业治理人员公事员6.69.6向阳区231719117南关区二道区3.2私业务主普通人员金融证券人士自在职业者其余45.713.92.6宽城区绿园区经济开辟区高新开辟区101310.68.8学历何时购置或投资室庐高中以下高中22.329.124.115.29.3半年内一年内24351922年夜专一至两年二年以后本科本科以上家庭年支出喜爱的室庐范例3万以下3-5万6323多层29.816.7小高层57万79万6332高层13.5连排不墅独破不墅
21、10-12万12万以上家庭成员选择的房型范例茕居5破体层跃层453718二人间界三口之家怙恃、兄妹三代同堂2052203错层喜爱的面积喜爱的室庐户型80-1004828164二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式4326156100-120120-150160-170200阁下24300以上2不墅6能承受的屋子的单价购楼要素2500以下6919修建表面地段9.52500300015.43001350035014000400145004500以上6.53.56价钱户型14.58.214情况1交通13.64.14.53.53.79能承受的屋子的总价付款方法朝向25万以下25-35万3
22、5万-45万45-55万55-70万70万以上配套贬值潜力物业治理小区的配套装备菜市场黉舍11148承受的付款方法一次性付款银行按揭分期付款273637泅水池健身房泊车场小型超市会所9121211109交楼规范毛坯房298按树模单元装修复杂装修银行4716诊所奢华装修其余10了解楼盘的媒体电视告白报纸告白户外告白17239亲朋2021售楼处2、总体市场对工程的支撑跟障碍21、总体市场对工程的支撑A：当局相干政策跟办法对房地产的增进。B：长春市全体经济水平不时回升，团体支出逐渐进步。C：长春郊区生齿290万，人均寓居面积13平方米，房地产花费市场较为宏年夜。D：长春市是吉林省的省会都会，省市构造
23、浩繁，都会投资力度较年夜。同时对外来生齿跟资金的吸引力较年夜，特不是周边地域有产阶级。22、总体市场对工程的障碍A：长春市房地产市场现阶段购置力较弱、开辟量年夜、开辟构造分歧理、集体产物计划高出于市场之上等景象阐明长春市房地产市场严格离开了市场法则，畸形开展。B：长春市屋宇空置量约800万平方米，市场压力年夜，消化周期长。C：长春市全体施工水平较低，商品房品质赞扬率较高。23、类比工程的调研A、类比楼盘断定、富苑华城、筑业阳光城、我的故里、威尼斯花圃二期、富苑花圃、维多利亚庄园、富豪花圃、星宇名家、长春明珠、万科都会花圃、亚泰花圃杏花苑B、调研内容、物业根本元素调研：开辟商、代办商、范围、位置
24、、价钱等。、物业产物根本状况调研：修建作风、户型构造、面积等。、各物业的营销战略：价钱战略、上市战略、综合战略剖析C、调研后果剖析见下表、富苑华城、根本状况：开辟商长春乱世房地产开辟无限公59153885915188司代办商长春乱世物业治理根本资料行政地区楼盘性子容积率向阳区室庐具体位置南湖小道28号总修建面积总用空中积22.8公顷313848M2修建层数24栋小高层,4栋中高,一栋高层1.2室庐会所285223M2得房率85%层高2.9米有物管公司乱世治理费0.8元/月3600元/米2贩卖价钱车位数目泊车泊位车位单价32918米绿化率面积61%20M22800个8万元/个、营销战略：价钱战略
25、工。:低开高走。上市战略:期房,估计2002年8月竣、综合批评：富苑华城位置较偏,正在施工,现场治理普通。四周不景不雅,其售楼处未设在工程地,而是设在富苑花圃，因富苑花园全体素养较好,必定水平上能晋升楼盘档次。贩卖步队建设采纳培训新人的方法,着眼于波动性、久远性值得开辟周期较长的楼盘自创。现在贩卖未做重点推举，意在贩卖现楼。、筑业阳光城、根本状况：开辟商长春筑业地产开辟56224605172777深圳众厦房地产代办无限公司代办商根本资料行政地区楼盘性子向阳区商住具体位置卫星路交汇处西北角总修建面总用空中积15.4公顷23万M2积室庐容积率1得房率会所修建层数85%多层、小高层绿化率48%层高2
26、.9m有物管公司乱世治理费0.8元/月2700元/米贩卖价钱车位数目泊车泊位车位单价28万元/个面积20M2、营销战略：价钱战略盘。:待定。上市战略:期房,估计2002年5月1日开、综合批评：原计划2001年收盘，但因为种种缘故耽搁至今。2001年展调研任务，定位为中高级室庐小区。由深圳众厦代办，存在理念指点上风。、我的故里、根本状况吉林联华房地产开辟无限公开辟商代办商司深圳国际企业效劳5338666根本资料行政地区楼盘性子南关区商住具体位置亚泰年夜巷与昌盛路交汇处总修建面总用空中积18.7公顷23万M2积贸易面积层高容积率1.19修建类不90%多层、小高层、不墅1.2万M2得房率绿化率37%
27、2.8M0.6元/月会所4000M2物管公司乱世治理费2888元/米地上465贩卖价钱车位数目泊车泊位车位单价地下370个2个9.2万元/835个面积20M2个、营销战略价钱战略:低开高走,报价未变,扣头增加上市战略:期房,一期2001年10月动工、综合批评:楼盘位置普通。修建品质、景不雅、集体产物较好。深圳专业公司代办，存在理念指点上风。、威尼斯花圃二期、根本状况长春乾源房地产开辟无限公开辟商5395999司根本资料行政地区楼盘性子向阳区商住具体位置总用空中积昌盛路总修建面积22万M229.5万M2容积率0.86修建类不小高层贸易面积8000M2得房率会所绿化率53%层高2.9M6200M2
28、物管公司吉林年夜禹治理费0.7元/月贩卖价钱3500元/米泊车泊位29.2万元/220M车位数目725个车位单价面积个、营销战略：价钱战略：中开高走，上市战略：月入伙2000年动工,2001年8、综合批评：花圃情况较好,制造精巧。各个细节都表白出开辟商的细心与周密。修建品质普通,新工艺应用教少。主力户型面积2过年夜是贩卖不畅的要害，余176套未售出，此中一套119M，2其余均在160M以上。为适应中年夜户型需要，2002年5月2130M。花圃三期预备动工，主力户型定为、富苑花圃、根本状况：长春乱世房地产开辟无限公开辟商5915288司根本资料行政地区楼盘性子向阳区室庐具体位置总用空中积延安年夜
29、路3号总修建面积4.2万M27.2万M2容积率1.7修建类不多层得房率会所85%绿化率52%层高2.9M有物管公司乱世治理费1.5元/月2贩卖价钱4600-7000元/米泊车泊位:1:115万元/车位数目290个车位单价面积个、营销战略：价钱战略:高开低走。上市战略:2001年12月动工,期房入市。、综合批评：花圃情况较好,制造精巧。区位上风分明，距市核心较近，80%，按户数计算售出50%。重视售楼处包装。售楼处治理无效性普通。濒临南湖。楼盘总量按修建面积盘算售出、维多利亚庄园、根本状况：开辟商长春恩维房地产开辟无限公5395999司根本资料行政地区楼盘性子向阳区室庐具体位置总用空中积延安年夜
30、路15号总修建面积3.8万M26万M2容积率1.6修建类不多层、小高层室庐面积层高38000M22.9M得房率会所80%绿化率30%物管公司恩维物业治理费1.2元/月4500元/米贩卖价钱车位数目泊车泊位车位单价210万元/100个面积个、营销战略：价钱战略:明升暗落扣头加年夜。上市战略:期房上市、综合批评:位置好，位于延安年夜路15号，面对南湖，情况幽雅。配套完美温馨，多层均有电梯。送地下贮藏室，便利住平易近生涯。D绿化率小。贩卖率低于50%。、富豪花圃、根本状况：开辟商长春新年夜地房地产开辟无限5925676公司根本资料行政地区楼盘性子向阳区商住具体位置抚松路50号总用空中积总修建面积15
31、万M2多层740万M2高层19层容积率2.7修建类不室庐面积层高层得房率会所84%绿化率43%2.9M0.45元/月有物管公司年夜地物业治理费贩卖价钱2950-4100元/米2车位数目96个车位单价3500元/米2、营销战略：价钱战略:低开高走。上市战略:分期开辟,现房入市.8年,老业主对小区承认度较强。近期推出、综合批评：六期开辟阅历2栋高层现楼，配以完美的小区配套,对本工程形成必定的需求替换。、星宇名家、根本状况开辟商长春星宇团体房地产开辟无限公5920588司根本资料行政地区楼盘性子向阳区室庐具体位置总用空中积开运路与湖西路订交处总修建面14万M229万M2积容积率修建类不小高层、多层、
32、高层室庐面积2.25得房率会所绿化率35%层高2.9M有物管公司治理费0.6元/月贩卖价钱2800-3600元/米22:低开高走(现价比收盘时高100元/米)。上市、营销战略：价钱战略战略:期房上市。、综合批评：位置较好，交通便当。售楼现场包装尚可,树模装修普通。送地下贮藏室，便利住平易近生涯。户型计划适中,与我方市场调研后果邻近。、长春明珠、根本状况：开辟商年夜连万达团体长春公司5397888根本资料行政地区楼盘性子南关区商住具体位置国平易近年夜巷198号总用空中积总修建面积100万M2容积率1.0多层6层、小高层11修建类不室庐面积层得房率会所绿化率61.7%层高2.9M18000M2物管
33、公司万达治理费0.6元/月2800元/米贩卖价钱车位数目泊车泊位车位单价10:12200个8.5万元/个面积、营销战略：价钱战略:低开高走。上市战略:期房上市,一期分三次运作:2000年6月推出,2000年12月动工；2000年9月推出，2001年6月动工；2001年4月推出,2001年10月动工。、综合批评：位置好，交通便当。品牌上风发扬分明。价位适中。名校不雅点师年夜。工程品质存在必定征询题。二期40万平方米，估计2002年5月推出20万平方米，订金3000元/套，已订出200套，业务推行做得较好。、万科都会花圃、根本状况：开辟商长春万科房地产开辟无限公4663355司根本资料行政地区楼盘
34、性子二道区商住具体位置总用空中积自在年夜路79号总修建面积14万M218万M2容积率1.2修建类不小高层11多层6得房率绿化率层高2.9M会所有物管公司万科自管治理费不决贩卖价钱3000-4000元/米2地下450车位数目车位单价面积个、营销战略：价钱战略:现未收盘。上市战略:期房上市。、综合批评：置业参谋素养精良。万客会运做状况精良。周边情况安排存在精良的宣扬后果。品牌上风分明。、亚泰花圃杏花苑、根本状况开辟商长春亚泰房地产开辟无限公4867888司根本资料行政地区楼盘性子二道区商住具体位置总用空中积吉林年夜路281号总修建面积35万M26万M2容积率2.55修建类不小高层12多层7得房率绿
35、化率45%开辟商自管层高2.8M2000平方0.65元/会所物管公司治理费米月贩卖价钱车位数目2500-4500元/米2地下5658.8万元/车位单价面积个个、营销战略：价钱战略伙。:低开高走。上市战略:2002年7月动工,12月入、综合批评：交通便当，但距离市核心较远。外部情况较优同时配套完善。周边缺少精良的外部情况。亚泰品牌在贩卖进程中起到了精良的感化。3、工程地点地区市场概略3-1、地区市场态势工程地区内的楼盘较多，长春市近5年内的楼盘有45%阁下会合在工程地区内。长春市中档楼盘有75%阁下会合在工程地区内。因而，我们能够看出，工程地区内的中档楼盘的竞争是特不剧烈的，给压力较年夜。地区市
36、场供3-2、地区室庐商品房营销市场特色1价钱水平地区室庐商品房的价钱可分为三个档次：2500-3000元/平方米3000-4000元/平方米4000元/平方米以上。2户型及面积地区室庐商品房的面积按市场承认水平可分作三种范例：特不承认：130平方米以下，二室-三室普通：130-160平方米，三室-四室承认水平较低：160平方米以上，四室以上3修建作风层高：2.8-3.1米修建作风：欧陆作风、古代作风等年夜众装备：泊车场、园林绿化、路途等4配套购物：较差金融：较差文娱：较差餐饮：中等医疗：较差教导：较好通信：中等5交通工程地区内的交通状况较兴旺，公交线路较多，但路政装备老化。6景不雅天然景不雅较
37、好。3-3、地区前提对本工程的支撑跟障碍、地区前提对本工程的支撑：A、房地产市场存眷热门向向阳区南湖周边跟向南卫星路沿线转移。B、轻轨的修建使交通愈加便当，快捷。C、因为产业政策倾歪，出台了一系列优惠政策，鼓舞高新技巧企业入住园区。D、年夜专院校的迁入，如：吉年夜南校，吉林工学院等。E、马上建成的沃尔玛超市对住平易近能够带来诸多便当。F、长春高新技巧产业开辟区于1991年3月被国务院同意为国度级30平方公里。高新技巧产业开辟区，总面积G、开辟区内根底装备完整、交通便当、技巧力气雄厚。53家高新区2000年度的经济目标统计,11位,产业添加值,依照国度科技部火把核心对天下长春高新区技工贸总支出跟
38、产业总产值均列第列第8位,利润跟税金列第5位。H、高新区有整日制初等院校18所，部委直属科研机构院12所，盘算测试核心8个；有11个国度重点试验室，区内每1660人。存在科研力气、迷信仪器装备、图39所，计划万生齿有科技人员书谍报信息、科研后果等上风，是天下有名的高智力麋集区。高新区对本工程品质晋升跟带来客源将起到非常年夜协助。、地区前提对本工程的障碍A、本工程位于热门地区的延长段，区位上风不分明。B、本工程周边配套匮乏，周遭200米内无年夜型菜市场、病院、银行、邮局、小学、文娱场合等生涯配套，距本案年夜型超市“沃尔玛尚未动工。200米阁下的C、地块四周有农田，棚户区；棚户区住户乱抛的废料，使
39、四周的水、氛围跟地皮都遭到必定水平的污染；环卫处的渣滓寄存处，也形成了必定水平的污染。D、轻轨会带来必定的乐音污染。E、现在硅谷年夜巷路灯少，夜间较黑，直不雅感触上平安性不高。二、全体产物定位比年来，长春房地产业年夜吹“欧陆风，所谓地中海风情、澳年夜利亚风情亦或西班牙风情，添加一些欧式“标记跟标记，从修建作风自身而言，无可非议，但从各个楼盘在修建作风的年夜要思绪跟表示上，根原形同，只是在一些细部的处置上有所区不，现在的很多楼盘在修建上无甚特点。对市场而言，由修建作风而发生的印象不会有非常年夜区不。花费者在建筑跟园林上请求一些新的“元素，以满意他们的求“新心思。而添加工程自身的修建计划外延，不但
40、纯指修建跟园林上的一些加减法、面积的空档开辟、外部功用的公道化完美，更主要的是在修建跟园林作风实现突破。鉴于以上的思索及联合对承认情况的目标市场的剖析，在我司筹划部门的齐心协力下，依照工程地块特点，提出计划不雅点定位。1-1、工程计划不雅点定位从长春全体房地产市场室庐的供给来看，一是物业有较年夜的供给量，并以其所处的黄金位置而吸引全长春乃至长春以外的客群；二是各片区割据独破，也形成了较年夜的供给量，要紧吸引地区客群。从周边已开辟工程产物的档次、修建作风、园林计划、户型、面积等方面来看根本同质，无太多特点化特点，且客户根底根本一样。另一方面，思索到本工程上市时竞争的剧烈，而工程自身的容量较年夜，从工程定位自身的特点化上做思索，进步工程崇高的附加代价，晋升工程抽象。1-2、全体产物筹划倡议1、总体情况倡议地块情况、园林作风、景不雅小品、“以工资本情况的有用性、生态环保的营建、寓居氛围，品尝营建等研讨倡议。买房先看情况，这是市场购房决议的第一步，长