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1、桃源时代新城商住楼工程项目管理方案工程项目管理方案郑州福泰置业有限公司（工程部）二 O 一二年三月十五日工程项目管理方案一工程项目概况一工程项目概况（一）项目特征桃源时代新城项目地处郑州市大学路和桃源路交汇处，北临郑州大学，南靠康桥商业广场，是由住宅、停车场及各种配套设备、小区道路及环境工程组成的中高档次住宅及沿街商业，总建筑面积 45000M2，工程施工阶段的具体内容有：1平基土石方2建筑工程：包括基础工程、主体工程、装饰工程等。3给排水工程：包括室内外生活给水系统、室内外消防给排水系统、室内外生活污水、废水、雨水等排水系统。4电气工程：包括高低压供电系统、防雷接地系统、照明系统等。5自动化
2、工程（二）工程特点概述1此项目地处老城区商业中心区，施工过程中对周边环境必须给予充分的注意。2施工工期紧，且直接影响到商品房销售业绩，工期必须严格控制。3中高级住宅小区，施工质量和投资必须严格控制。二项目管理的组织机构二项目管理的组织机构（一）工程项目管理的组织格局（如图）监 监督 管理 监督 合同 合同 督管 管理 理监理（二）针对本项目的项目特点和工程特征，组建如下适合本项目的管理机构，在今后实施过程中，视工程进展情况，可进行适当的补充和调整。1管理组织的机构框图三职责范围三职责范围（一）施工阶段的质量控制1质量的事前控制1）掌握和熟悉质量控制的依据。政府有关部门项目业主工程 项目承建单位
3、监理单位工程部经理 工程部副经理合同预算部总工土建 结构 组园林 水电 组材料 供应 组信息 报表 组2）施工场地的质量检查验收。3）施工队伍的资质审查。4）工程所需原材料、半成品的质量控制。5）施工机械的质量控制。6）审查施工单位提交的施工组织设计。7）施工环境、管理环境改善的措施。A协助监理单位完善项目监理规划和实施细则。B协助施工单位完善质量保证工作体系。C主动与监理公司、质监站联系，争取工程建设中有关部门的支持和帮助。D审核施工单位关于材料、制品试件取样及试验的方法方案。E审核施工单位制定的成品保护措施。F协助监理单位完善质量报表、质量事故的报告制度。2质量的事中控制1）施工工艺过程质
4、量的控制。2）工序交接检查严格执行上道工序不经检查验收不准进行下道工序的原则，上道工序完成后，先由施工单位进行自检、专职检，认为合格后，再通知监理工程师和甲方现场工程师到现场会同检验，检验合格后签署认可方进行下道工序 。3）隐蔽工程检查验收隐蔽工程完成后，先由施工单位自检，初验合格后填报隐蔽工程质量验收通知单报监理工程师和甲方现场工程师检查验收。4）工程质量事故处理包括质量事故原因责任的分析、质量事故处理措施的商定、批准处理工程质量事故的技术措施或方案、处理措施效果的检查。5）配合监理单位行使质量监督权，下达停工指令。为保证工程质量，出现下述情况之一者，现场工程师有权督促监理单位指令施工单位立
5、即停工整改。A未经检验即进行下道工序作业者。B工程质量下降经指出后，未采取有效改正措施或采取了一定措施而效果不好，继续作业者。C擅自采用未经认可或批准的材料。D擅自变更设计图纸要求。E擅自将工程转包。F擅自让未经同意的分包单位进场作业者。G没有可靠的质量保证措施冒然施工，已出现质量下降征兆者。6）质量、技术签证凡质量、技术问题方面有法律效力的最后签证，只能由工程部经理（总监）一人签署，现场工程师可在有关的质量技术原始凭证上签字，最后由工程部经理核签后方有效。7）行使好质量否决权，为工程进度款的支付签署质量认证意见。施工单位工程进度款的支付申请，必须有监理工程师和甲方现场工程师的认证意见。8）建
6、立质量管理日志现场工程师应逐日记录有关工程质量动态及影响因素的情况。9）组织现场质量协调会现场质量协调会由监理公司主持，协调会后应即发会议纪要.10）现场工程师每月向工程部经理报告有关工程质量方面情况。3质量的事后控制1）单位工程竣工验收凡单位工程完工后，施工单位初验合格再提出验收申报表，验收程序按照上级主管部门要求进行。2）审核竣工图及其他技术文件资料。3）整理工程技术文件资料并编目建档。（二）施工阶段的进度控制1进度的事前控制做好工期预控，主要工作内容有：1）编制项目实施总进度计划项目实施总进度计划为对项目实施起控制作用的工期目标，是确定施工承包合同工期条款的依据，也是审核施工单位提交的施
7、工计划的依据，也是确定和审核施工进度、材料设备供应进度、资金计划是否协调的依据。2）审核施工单位提交的施工进度计划主要审核是否符合总工期控制目标的要求；审核施工进度计划与施工方案的协调性和合理性等。3）审核施工单位提交的施工方案主要审核保证工期，充分利用时间的技术组织措施的可行性、合理性。4）审核施工单位提交的施工总平面图。主要审核施工总平面图与施工方案、施工进度计划的协调性和合理性。5）制定甲供材料、设备的需用量及供应时间参数，编制有关材料、设备部分的采供计划。2进度的事中控制进度的事中控制，一方面是进行进度检查、动态控制和调整，另一方面及时进行工程计量，为向施工单位支付进度款提供进度方面的
8、依据。工作内容有：1）建立反映工程进度的施工日志逐日如实记载每日形象部位及完成的实物工程量。同时，如实记载影响工程进度的内外、人为和自然的各种因素。2）工程进度的检查审核施工单位每半月、每月提交的工程进度报告，审核的要点：A计划进度与实际进度的差异。B形象进度、实物工程量与工作指标完成情况的一致性。C按合同要求及时进行工程计量验收。D有关进度、计量方面的签证。进度、计量的签证是支付工程款、计算索赔、延长工期的重要依据，必须由现场工程师会同公司有关部门会同参加。E工程进度的动态管理当实际与计划进度发生差异时，应分析产生的原因，并提出进度调整的措施和方案，并相应调整施工进度计划，材料、设备的进度计
9、划，必要时调整工期目标。F为工程进度款的支付签署进度、计量方面认证意见。G组织现场协调会。H每月向工程部经理报告有关工程进度情况。3进度的事后控制1）制定保证总工期不突破的对策措施。2）制定总工期突破后的补救措施。3）调整相应的施工计划、材料、设备、资金计划。4奖惩机制除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、主体封顶、外架拆除等。工期目标处罚措施：1）施工过程中的节点计划处罚标准：每一栋楼的每一个关键节点每拖延一天处罚 20000 元。每一栋楼设三个关键节点，即结构封顶、外脚手架拆除、单体竣工。2）整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚 5 万元
10、，不足一天按一天算。提前一天奖励 5 万元。（三）施工阶段的投资控制1投资的事前控制该阶段的控制目的是进行工程风险预测，并采取相应的防范性对策，尽量减少预算外的投资及施工单位提出索赔的可能。1）协助预算部审核施工图预算，明确投资控制的重点。2）按合同要求，如期提交施工现场，保证施工单位正常施工。3）按合同要求，如期按质按量供应由甲方负责的材料、设备到现场。4）按合同要求及时提供设计图纸等技术资料。2投资的事中控制1）按合同规定，及时答复施工单位提出的问题及配合要求，不要造成违约和对方索赔的条件。2）施工中主动搞好设计、材料、设备、土建、安装及其它外部协调、配合。3）工程变更、设计修改要慎重，提
11、醒公司有关部门作好事前的经济合理性分析。4）严格经费签证凡涉及经济支出的停窝工签证、用工，使用机械的签证，以及材料调价等签证，必须由工程部经理最后核签后方有效。5）定期向公司工程部经理报告工程投资动态情况。3投资的事后控制1）审核施工单位提交的工程结算书并报预算部审定。2）协助监理公司处理施工单位提出的索赔。四工程部各级人员的职责与权限四工程部各级人员的职责与权限1工程部经理、副经理工程部经理是建设单位委派的工程负责人，在项目施工阶段工作有最后的决定权，根据工程项目实施的具体情况，可书面授权副经理行使经理的部分职责和权力，副经理还将协同监理单位负责工程项目的安全监督。1）执行公司的指令和交办的
12、任务，组织领导工程部人员开展项目管理工作，负责编制工作计划，组织实施，并督促检查执行情况。2）保持与工程建设中有关的部门、单位负责人联系，确定工作中相互配合问题。3）审查承包单位选择的分包单位的资质。4）审查施工单位的施工组织设计。5）督促、检查施工单位开工准备工作，会同监理公司总监审核开工报告。6）参加设计单位向施工单位的技术交底会。7）参加与项目有关的生产、技术、安全、质量、进度等会议。8）审签监理公司所签发的工程质量通知单，工程质量事故分析及处理报告，返工或停工命令以及往来公文函件及各种综合报表。9）签署变更设计审查意见。10）检查工程部各业务组的工作情况。11）参加竣工验收，审查工程初
13、验报告。12）审查工程竣工决算。13）分析项目管理工作状况，做好各项工作的年度总结报告。14）副总经理另外。2驻地现场工程师现场工程师是工程部派驻施工现场的专业负责人，在工程部经理的领导下对所分管的项目工作进行管理。1）执行工程部经理的指令和交办的任务，编制所分管事项目的工作计划，组织实施并检查落实执行情况。2）按工程施工规范和验收标准检查施工单位执行承包合同情况，按监理规划检查监理单位的工作情况并及时提出改进意见。3）归口审查各类变更设计，提出审查意见后呈报工程部。4）提出本段范围内的返工、停工命令报告，报工程部经理审批。5）对分项、分部工程抽验和参加监理公司组织的验收。6）现场检查工程质量
14、、进度；复测、检测试验数据，核实所有工程所需材料的采购供应情况，检查进场材料是否符合要求。7）关键部位做好旁站监督工作。8）收集施工过程中的资料，作好记录。9）组织各部门有关人员做好工程计量。10）掌握工程质量、进度、施工管理、安全生产、文明施工情况，及时填写工作记录。3材料采购供应人员职责1）掌握材料信息，优选供货厂家。负责甲供材料、设备的采购，定货前向工程部经理及公司有关部门报送选择供应商的评估报告书。2）根据合同、图纸和审定的施工组织设计及施工进度计划，编制甲供材料供应计划，合理组织材料、设备的供应，确保施工正常进行。3）合理组织材料的使用，加强运输、仓库保管工作，健全材料管理制度。4）
15、加强材料进场检查验收，对用于工程的主要材料，进场时必须具备正式的出厂合格证和材质化验单。5）负责协调材料供应，设备安装厂家和施工单位的关系，做好材料、设备现场移交记录。6）对不符合要求的甲供材料、设备，及时向供应商提出索赔。4信息报表组人员职责1）对各工程项目的建设前期资料、施工资料、监理资料进行分类汇总，存档。2）参加工程部主持召开的各种会议，并编写和整理会议纪要。3）收发各方信函、图纸、文件资料，并编目归档。4）负责工程书籍、办公用品的管理工作。五、对施工单位的质量及材料管理五、对施工单位的质量及材料管理要求施工单位必须建立健全质量保证体系，落实各级质量责任制，并书面报送建设单位及监理单位
16、；施工单位应明确工程质量目标，并有切实可行的保证措施。项目必须建立严格的“三检”制度，加强施工过程的质量控制，保证监理单位、建设单位一次验收合格。严格执行工序报验制度。施工单位必须在每道工序自检后，书面报请监理验收，经监理签认后，方可进行下道工序。加强施工单位的工程质量监督及检查，检查结果在工程项目内部进行通报，对发生的质量缺陷及质量问题（一般质量事故） ，除限期整改外，由建设或监理单位通报批评及处以罚款 5001000 元/次，并同时将处理结果上报建设单位及监理单位的上级公司，同时作为建设单位对承包单位资格考核的重要指标之一。每月将检查结果进行汇总，并在建设单位项目办公室予以张榜公布。施工单
17、位工程质量不合格、偷工减料或对工程弄虚作假的，建设单位有权要求其进行停工整顿，并处以 100010000 元/次罚款，直至清退出场。如发现施工单位将不合格材料或未经建设方认可的材料用于工程上，除无条件返工外，并处以 500010000 元的罚款。如原材料、成品、半成品、构配件等经检验不合格，应要求承包单位立即组织对不合格品进行标识、记录，采取隔离堆放等措施。要求施工单位必须加强施工现场材料的使用管理。对于场地内的材料，必须对其进场时间、材料名称、规格、批号、检验状态、数量、厂家等进行标识。对于涉及工程结构安全的材料，如水泥、钢筋、混凝土等，必须建立材料的可追溯记录。六、施工管理配合售楼的措施六
18、、施工管理配合售楼的措施一一) )工程质量管理措施1、施工图审查制度施工图出图前，由设计部组织，项目部配合，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。开工前，由项目部组织，承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查。2、施工单位质量保证体系施工单位在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制项目质量计划 ，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要
19、工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。3、样板验收制度应作施工样板的施工项目包括：支护锚杆、桩基工程（试桩） 、钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、饰面砖粘贴工程、铝合金窗安装、木门安装、栏杆工程、防水工程、保温工程、电梯大堂装修工程、油漆工程、转换层施工，以及其他有必要作施工样板的工程。对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司及工程部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。4、质量通病处理针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以
20、及在施工中暴露出的管理问题，由项目部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。5、日常质量管理工程部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。每周监理例会，施工单位负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助施工单位分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。6、设计协调问题对于在设计中应注意的问题，工程部以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。7、质量事故处理对严重的
21、质量事故，由施工单位提出技术处理方案，并经监理公司和工程部部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。对于一般的质量事故，由施工单位按技术处理方案处理后，重新检查验收。8、入住前质量检查和维修根据完工后内部检查的流程和方法，工程部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。二)建筑装饰装修阶段文明施工管理措施1、建筑装饰装修阶段的材料进场前，施工单位应向监理公司及甲方报送材料堆放场平面图，并按审批意见堆放进场的材料；2、施工单位报送建筑垃圾的堆放场地，如未报送，则按甲方
22、指定的地点进行垃圾堆放；3、施工单位每天必须工完场清，当日产生的垃圾只能集中堆放于指定位置，不得堆于它处；4、禁止向门窗外直接倾倒、抛洒建筑垃圾；5、各种材料、设备的包装纸、包装箱、塑料保护膜等不得随意乱丢，当天工作完成后由专人进行清理处理；6、铝合金安装时的破损玻璃必须每天清理至垃圾堆放点，不得随意丢弃；7、铝合金门框扇必须在指定位置堆放，不得散落放置；8、外墙砖必须集中切割，每天将切割废料清理至垃圾堆放点；9、外墙砖粘贴后，落入基脚的废料和砂浆必须每天清理至10、 甲方及监理单位不定期抽查、采用现场拍照的方式，留下记录；每周由监理提交检查违章记录和照片给建设单位，由建设单位统一汇总整理以处
23、罚单的形式发监理和施工单位； 三)成品保护措施1) 铝合金门窗： 运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件。进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风。禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。 在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。应防止利器划伤门
24、窗表面；防止电、焊花烧伤或烫伤面层。门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。2) 入户门： 运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风。进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬
25、挂重物。应防止利器划伤门窗表面；防止电、焊花烧伤或烫伤面层。3) 防水层 基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。合理安排施工流向，避免过早上人走动。已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。4) 涂料与油漆 在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结
26、涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标志牌，防止触摸。5) 地坪 安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面。粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。6) 地砖 急促砂浆尚未达到强度前，其他各种不得进入同一施工区操作。不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。7) 电梯 电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行保养。