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1、 1 目录 九、技术部分.3（一）总体工作方案.3 1、项目组成人员结构合理、分工明确、责任清晰.3 2、内部控制制度.6 3、降低评估风险的建议和措施.30（二）机构设置与管理制度.36 1、企业内部架构及机构岗位设置.36 2、企业内部管理制度.39（三）运作机制及工作流程.63 1、接收委托，收集评估对象的有关资料.63 2、拟定工作计划.63 3、现场踏勘.63 4、分析整理资料，试算价格.63 5、确定评估结果.63 6、撰写报告.63 7、报告审核及复核.63 8、存档.64 9、工作流程图（见下页）.64 10、整体评估程序.66（四）工作关键性内容及重难点分析.67 1、评估的
2、特点与问题.67 2、评估的重点，难点.67 3、评估的对策.68（五）质量控制措施和程序.72 1、质量管理体系.72 2、评估项目各操作阶段质量控制.72 3、评估计划的拟订和批准.72 4、评估项目的时间、费用控制.73 2 5、重大、疑难问题请示报告.73 6、评估全过程的指导、监督和复核.73 7、委托单位管理当局声明书的获取.74 8、评估总结的撰写.74 9、评估报告的签发与修订审批.74 10、资产评估项目过程控制是资产评估工作质量控制的核心.75 11、质量控制措施.76（六）风险防范措施.79 1、评估风险识别及分类.79 2、评估风险分析.81 3、评估风险控制计划及防范
3、措施.83 4、本项目评估风险的控制及问责制度.85（七）针对项目的档案管理措施和方法.90 1、总则.90 2、组织管理.90 3、业务档案的整理.90 4、业务档案的保管.92 5、业务档案的调（借）阅.92 6、业务档案的销毁.94（八）服务承诺.95 1、时限和质量措施.95 2、人员承诺.97 3、保密措施.98 4、合理化建议.100 5、积极配合承诺.102（九）合理化建议.103 3 九、技术部分（一）总体工作方案 1、项目组成人员结构合理、分工明确、责任清晰 公司整体架构 1、项目组织机构设置 我方拟派出的项目部是受委托人委托为其提供评估服务的专业机构。在项目的实施过程中，该
4、项目部组织结构的设置将围绕委托人制定的工作目标进行。2、组织机构设置的方针 我方将遵循高效、精干、务实的原则，组建以项目负责人为管理核心的专门机构进行评估咨询工作。3、服务团队的构成 根据各个资产的特点，结合实际情况，我方拟选派优秀的骨干人员及外聘专家组成项目组，全力配合委托人作好评估工作；另外，为了更好地满足委托人对咨询服务的要求，在必要时我方启用资深专家组成项目专家顾问组，与我单位专总 经 理 副 经 理 副 经 理 资 产 评 估 部 业 务 开 发 部 质 量 监 管 部 综 合 部 人 力 资 源 部 档 案 室 财 务 部 综 合 办 公 室 4 业人员一起均作为项目部的强大技术支
5、持。考虑到不同资产类型的工作情况，服务团队中的人员将具有可调性。4、项目组织机构 5、项目组岗位职责 项目负责人 1)全面主持项目组工作，协调各岗位分工，完善内部组织建设，有计划地安排项目组的各项工作。2)负责落实委托人下达的与项目有关的一切任务、计划、指示，并向委托人如实反映各种情况。3)组织编制工作计划，编写相关报告，审核相关成果文件。4)参加各类合同的起草、评估、谈判和签署，监督合同执行情况并主持处理有关的问题。5)组织或参加重要的有关评估会议。各专业组组长 1)贯彻执行项目负责人的各项安排，协调处理本专业组岗位分工。2)编制本专业相关报告初稿，编制、审核本专业相关成果文件。评估执业/从
6、业人员 1)按照项目组长的部署和评估咨询工作方案的要求开展业务。2)负责评估日常工作的具体实施。项目负责人 各专业小组组长 各专业小组组长 各专业小组组长 专家顾问组 评估人员 评估人员 评估人员 信息资料员 5 3)负责各类咨询业务成果的编制。信息资料管理员 1)负责信息的收集、传递、整理和归档工作。2)收发管理工作中的往来文件，并做好收发文登记。3)按要求管理公司的文件和资料。4)按要求及时做好管理资料的收集、标识、分类、编目、组卷、归档等工作。5)做好评估管理工作会议的记录、整理和分发工作。专家顾问组 专家顾问组成员由公司专家顾问组派员组成，协助项目负责人处理评估咨询中的重大技术难题，解
7、决评估人员之间的分歧。6 2、内部控制制度（1）质量控制制度 1、质量管理体系 2、评估项目各操作阶段质量控制（1）评估业务约定书的签订 1）本所所接的评估业务均应与委托单位签订评估业务约定书。2）评估业务约定书应在本所委派注册评估师了解委托单位基本情况,初步评价评估风险,并与委托单位就约定事项进行商议,达成一致后签订。3）评估业务约定书应按照资产评估操作规范意见和本所评估规程的要求做到要素齐全,内容完整,责任明确。4）一般评估项目的评估业务约定书应经主管合伙人批准后签订,上市公司及其他重大评估项目的评估业务约定书应经首席合伙人后签订。评估业务约定书的修改补充,应比照上述审批手续办理。3、评估
8、计划的拟订和批准（1）本所承接的评估业务均应编制评估计划,对评估工作的组织实施作出规划和安排。（2）评估计划应对本所的评估项目从接受委托到出具评估报告整个过程基本工作内容及所需要的评估程序的性质、工作安排作出详细规划和说明。质量监管部 负责咨询成果的审定工作 总 经 理 评估部 负责咨询成果的复审工作 业主 1、咨询成果必须经三级复核；2、将咨询与项目的情况及时反馈给质量监控人，再转至总经理；3、及时汇报项目情况，认真填写工作底稿。7（3）评估计划应在进一步了解委托单位的有关情况,获取必要的资料,考虑应予关注的事项和因素,评价委托单位的内部控制制度、重要性和评估风险的基础上,严格按照资产评估操
9、作规范意见及相关法律、法规和本所评估规程的规定制定。（4）一般评估项目的评估计划,应报经项目负责合伙人审核、批准.上市公司及其他重大评估项目的评估计划,应报经首席合伙人审核、批准.评估计划的修订、补充,应比照上述审批手续办理。（5）项目负责人应将批准后的评估计划及时传达到评估项目小组的全体成员。4、评估项目的时间、费用控制（1）本所承接的评估业务,应对评估项目小组各级业务人员所需的工作时间作出合理预计,或按照有关收费标准,确定应收取的评估费用。（2）评估项目的工作时间超过预算的,应找出原因,明确责任,并及时向合伙人报告,以便采取必要的措施予以处理。5、重大、疑难问题请示报告（1）本所承接的评估
10、业务的项目负责人、助理人员有责任发现评估过程中的重大疑难问题,并逐级报告上一级的业务人员。（2）上一级业务人员应对重大疑难问题及时研究解决,并告知报告人员。6、评估全过程的指导、监督和复核（1）本所确定的评估项目负责人和负有督导责任的助理人员应当考虑助理人员的学识、经验、能力等因素,用其所长,合理分工,并确定对助理人员的工作进行指导、监督和复核的方式及程度。（2）评估项目负责人和负有督导责任的评估人员应对助理人员予以适当的指导,包括讲清他们的责任,要求其完成的程序及应达到的评估目标,委托单位的营业性质和需要特别关注的评估问题及其他可能影响评估程序的事项。（3）评估项目负责和负有督导责任的助理人
11、员应监督评估过程,确定助理人员是否具有执行完成该项分配任务所要求的必要熟练程度和业务能力,是否理解对其所做的评估指导,是否已按照评估计划完成评估任务；应根据助理人员提出的有关重要评估问题的报告,估计其重要性,确定如何适当修改评 8 估计划；应消除各助理人员职业判断的有关分歧。（4）评估项目负责人和负有督导责任的评估人员应对助理人员完成的工作进行复核,确定已完成工作是否遵守了资产评估操作意见和本所执业规程的规定则否对已完成的工作和形成的结论做了充分的评估记录,是否存在任何未解决的重要评估问题,评估程序的目标是否已实现,所表达的评估结论是否与评估的结果一致等。（5）本所对评估工作底稿实行三级复核,
12、包括外勤主管的详细复核、项目负责经理的一般复核、项目负责合伙人的重点复核。外勤主管应在外勤现场对助理人员的评估工作底稿逐页复核,发现问题及时指出,并督促助理人员修改完善。项目负责经理应对评估工作底稿中主要被估资产的评估程序的执行以及资产清查核实重大事项等进行复核。项目负责合伙人应对评估过程中的重大评估问题、重大清查调整事项及重要评估工作底稿进行复核。上市公司及其他重大评估项目的评估工作底稿还应经其他未参与该评估项目的合伙人或首席合伙人进行重点复核。7、委托单位管理当局声明书的获取（1）本所承接的评估业务在外勤工作结束前应获取委托单位管理当局声明书,以明确委托单位管理当局对其会计报表及所提供的相
13、关资料应负的责任。（2）管理当局声明书中对会计报表及评估工作具有重大影响的事项,应实施必要的评估程序予以证实。8、评估总结的撰写（1）本所承接的评估业务在评估外勤工作完成后均应撰写评估总结。评估总结应按照 资产评估操作规范意见 和本所评估规程的有关规定撰写,（2）做到要素齐全,内容完整,文字简洁。（3）在撰写评估总结时发现的评估过程中的重大疏漏,应查明原因,及时采取适当措施予以处理。9、评估报告的签发与修订审批（1）项目负责人应在对评估工作底稿进行重点复核,确信重要评估程序已经实施,评估目标已经实现,所有重大评估问题均已得到解决,期后事项的检查业已执行,其他未决事项业已全部澄清后签发。9（2）
14、若发现已发出的评估报告存在重大差错,需要重新修订的,应查明原因,分清责任,并报首席合伙人,以便采适当的措施予以处理.10、资产评估项目过程控制是资产评估工作质量控制的核心 完成资产评估项目都要经过“事前”、“事中”、“事后”三个阶段，我们不仅要注重开展评估业务“事中”（评估业务实施和报告）的风险防范和质量控制，也注重开展评估业务“事前”（评估业务承接、评估业务计划）风险的防范和开展评估业务“事后”（监控和改进、文件和记录）的改进与记录 （1）“事前”（评估业务承接、评估业务计划）1）评估业务的承接 业务洽谈后填写公司统一格式的项目洽谈记录表，该表要包括：项目名称、项目洽谈地点、参与人员、委托方
15、与资产占有单位的经济关系、评估目的、相关经济行为的背景情况、委托方对评估报告的使用方式等。填写公司统一格式的资产评估项目立项表，该立项表要包括项目名称、基准日、评估目的、评估对象、主要风险评估、重点难点问题等。2）评估业务计划 编制项目综合计划，该计划对本次资产评估所需工作人员、工作时间做出初步安排、利用专家和外部人员的聘用对项目风险提出控制方法、重点难点问题提出初步解决方案等。项目经理将项目洽谈表、立项表、评估业务计划报项目立项负责人（由公司副总担任），由其发给公司负责人、技术部负责人，上述人员针对风险控制和重点难点问题提出意见，问题解决后，项目立项负责人发回立项表（有立项号）。拟定业务约定
16、书，经项目立项负责人审核，与委托人签订业务约定书，业务约定书要报送财务部门。（2）“事中”（评估业务实施和报告）1）评估业务实施 编制评估工作时间表、参与评估项目的企业人员及评估人员通讯录。评估时审核被评估企业填写资产评估申报表、各种调查表，并与企业沟通完善资产评估申报表。利用专家工作时，应当评价专家的独立性、客观性、专业胜任能力等，1 0 来分析对专家工作的依赖是否恰当。引用其他专业报告结论，要对需引用的报告进行复核，编制复核报告报送技术部审核。疑难问题或者争议事项，项目组需编制评估过程中重大问题处理记录表报技术部处理。对于被评估单位之间的重大沟通事项，需编制沟通函，对特别重大事项，沟通函必
17、须要有企业盖章。对企业提供的评估资料，安排专人按照资产评估底稿准则的要求进行复核，及时补充缺少的资料。项目负责人应指导和监督项目组成员的工作。（2）报告 资产评估底稿报送技术部审核。建立评估报告三级复核制度，完善报告的内部审核。填写重大事项、期后事项调查表，判断企业是否存在重大事项、期后事项，以及上述事项对评估结果的影响。填写资产评估报告签发单，并与经审核后的评估报告一起报公司负责人签发。报告送达委托人，委托人填写资产评估报告客户签收表，客户服务评价表。（3）“事后”（监控和改进、文件和记录）（1）监控和改进 评估机构应编制详细的工作质量控制文件，组织全体员工学习和提出合理化建议。建立业务质量
18、控制领导小组，依据工作质量控制文件，对设定的控制程序的执行情况进行检查，对无效的控制程序进行调整。（2）文件和记录 各项控制节点所形成的文件和记录在审核评估底稿时要特别关注，没有底稿审核人员签字，无法出具报告。11、质量控制措施 1 1 （1）强大的专业评估人员队伍 本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。针对被评估单位工作量大、时间较紧等具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。根据项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任；因为本项目的专业性很强，因此
19、可以充分利用与本所有联系的业内人士资源，在必要时，将向这些业内人士寻求专业帮助。（2）三级审核制度 完备的组织结构和清晰的管理流程有效保证了问题的及时发现和上传，加强了项目核心组对现场情况把握的准确性，使核心组能够随着现场工作的深入，迅速完善评估方案和操作指令，保证其切实可行；将项目指令直接同步下达至项目组各层级，使现场工作规范、统一，问题得以解决，偏差得以修正，项目质量得到严格控制。我们通过项目执行过程中的项目三级复核制度和独立于项目执行之外的项目内核制度集中控制项目质量；通过完善的项目人员考核制度使项目人员充分重视项目质量。项目三级复核制度：由项目组内的总体负责人、现场负责人、项目核心组逐
20、级审核评估工作成果，保证项目质量。重大项目内核制度：由独立于项目执行之外的内核人员将监督、审查贯穿于项目事前、事中、事后，对项目方案、项目执行、项目重大事项的处理方式和评估工作成果质量提出意见和建议，避免项目组出现方向偏差和质量问题。项目人员考核制度：以项目执行质量作为人员考核的重要指标，以贯彻质量为先的指导思想。（3）工作底稿管理 从业人员应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，形成能够支持评估结论的工作底稿，编制、管理和保存工作档案。工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论。工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。从业人员可以 1 2 根据评估业务的具体情况，合理确定
21、工作底稿的繁简程度。工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其它介质形式的文档，从业人员可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。电子或者其它介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。严格按照本单位制定的资产评估业务档案管理制度进行工作底稿的编制与存档。（4）人员保障 根据项目情况合理安排经验丰富，专业素质过硬的人员进行评估咨询服务。项目进行中如有必要及时对人员进行调整。（5）组保保障 把拟参与的工作人员合理分配专家、评估师和一般工作人员，保证每个工作组均有一位经验丰富的评估师带领从
22、事评估业务；根据项目进度安排和劳动力需求合理组织人员及时进入本项目；实施奖惩制度，奖罚兑现，增强各小组的战斗力。实行评估结果确定的集体会审制和评估报告的三级审核制度，可有效地保证评估结果客观、公正。（6）技术保障 评估成果的质量除了评估师个人水平外，另外一个重要因素就是评估机构掌握的资料的内容、数量及分析处理能力。我单位成立了市场研究部，安排专人对评估中涉及各种因素、土地房产交易资料、机器设备等进行分析整理，科学、高效地为日常评估工作提供理论支持，可大幅度地提供工作质量和工作效率；建立项目进度例会制度，每星期召开一次项目进度例会，检查上次例会以来的计划执行情况，布置下次例会前的计划安排，对于拖
23、延进度要求的工作内容找出原因，并及时采取有效的措施保证计划完成；建立培训制度，规定对公司员工每月至少进行一到两次的专业技术培训，每次培训时间不得少于一天，培训方式为各项目负责人和评估师轮流自行准备课题进行讲解，讲解结束后留出一定时间自由发言，可提出日常工作中遇到的技术专业等难题，由评估师和专家研究后予以解答。（7）后勤保障措施 办公室负责资金和车辆的调配工作，并确保公司日常办公设备的正常运行和及时购买办公用品。1 3 （2）时效控制制度 1.时效安排计划制定原则 分阶段工作成果文件的提交时间与总体时间安排相协调 保证各类咨询成果的编制有合理的工作周期 服从整个建设项目的总体时间安排要求 时间管
24、理是项目管理任务的重要内容，管理工作的成果直接构成项目一项重要管理目标实现的程度，同时对项目的其他管理目标实现造成影响。建立项目负责制，由项目负责人时间安排控制计划安排并负全责。评估工作由项目团队进行时间安排控制，根据项目规模、难度安排人员，按委托人要求的时间完成，在保证咨询质量的前提下尽可能在较短的期限内完成。2.保证时效安排的措施 建立内部考核激励制度，对工作实绩进行经济奖罚。收集有关时间安排的信息，通过计划时间安排和实际时间安排的动态比较，定期分析进行内部执行情况，并不断调整与改进，保障工作时间安排服从总时间安排安排。（1）时间安排控制的组织保障 项目的参与者有委托人、被评估单位、监督单
25、位等，只有参与者之间保持密切有序的协作和配合，才能使项目各预期目标顺利实现。（2）时间安排控制的人员保障 充足的专业技术人员、成熟的项目团队、丰富的大型评估项目工作经验，将满足委托人委托的项目评估要求。3.保证时效安排的方法 主要依据项目总时间安排要求而进行控制的，采用前瞻性、预见性、以目标为导向的原则进行控制。（1）工作结构分解 工作结构分解WBS（Work Breakdown Structure）是项目管理中的一种基本方法。工作分解结构是按照项目发展的规律，依据一定的原则和规定，进行系统化的、相互关联和协调的层次分解。结构层次越往下层则项目部成的定义越详细，最后构成一份层次清晰，可以具体作
26、为组织项目实施的工作依据。WBS通常是一 1 4 种面向“成果”的“树”，该树状组织确定了项目的整个范围，其最底层是细化后的可交付成果。（2）里程碑计划 里程碑计划是以项目中某些重要时间的完成或开始点作为基准所形成的计划，是一个战略计划或项目框架，以中间产品或可实现的结果为依据。它显示了项目为达到最终目标而必须经过的条件或状态序列，描述了项目在每一阶段应达到的状态。里程碑计划是保证工作时间安排的重要方法之一。（3）横道图或网络图 又称甘特图，是一个二维平面图，横维表示时间安排或活动时间，纵维表示工作包内容。图中的横道线显示了每项工作的开始时间和结束时间，横道线的长度表示了该项工作的持续时间。甘
27、特图的时间维决定着项目计划粗略的程度，根据项目计划的需要，可以以小时、天、周、月等作为度量项目时间安排的时间单位。横道图直观、简单、容易制作、便于理解。但是，横道图也存在很多弱点，如不能系统地表达一个项目所包含的各项工作之间的复杂关系，难以进行定量的计算和分析，难以进行计划的优化等。所以，传统的横道图一般只适用于比较简单的小型项目。横道图可用于WBS的任何层次，除了用于时间安排计划的编制外，还可以用于时间安排控制。在项目管理的实践中，将与横道图相结合，使横道图得到了不断的改进和完善。除了传统横道图以外，还有带有时差的横道图和具有关系的横道图。采用计算机作为时间安排管理的辅助方法，方便时间安排检
28、查与改进，管理质量更高，手段更先进，是保证工作时间安排的重要方法。1 5 （3）风险控制制度 从事资产评估必然产生风险，资产评估风险不仅会对与评估有关的当事人造成不同程度的损失，而且还会造成资产评估行业社会公信力的下降，从而阻碍资产评估行业的发展。我们针对兴达路街道办事处评估项目特点，制定了可行的风险识别、风险分析、风险控制计划及风险防范措施等有效的措施认真应对和规避各种风险。（1）评估风险识别及分类 外部风险 1）法律法规欠缺带来的风险。截至目前，我国尚未制定 中国注册资产评估师法，评估行业本身也没有制定完整的法规体系。我国评估监督体系尚未形成，资产评估结果的客观公正性也很难验证。评估人员缺
29、乏充分的执业法律依据。2）政府行政管理行为带来的风险。目前我国资产评估的行政主管部门不统一，各部门在具体实施管理职能和制定执业标准时造成政出多门的局面，影响了资产评估工作正常有序地进行。一些地方政府和行业主管部门为特定目的干预评估活动，强行参与评估，甚至人为操纵评估结果，严重影响了评估结论的公正性，造成资产评估值的严重失实。3）客户信用风险。指被评估客户故意提供虚假材料或隐瞒重要事实或有能力支付评估费用而不愿支付；还有客户愿意支付而无力支付评估费用，如法院强制执行案件标的物拍卖评估，一般是在执行标的物拍卖后才能支付评估费用，但由于种种原因拍卖未能成功而导致评估费用的拖欠。4）市场风险。随着市场
30、经济秩序的健全和市场竞争程度的加剧，必然有部分评估机构经营失败所带来的市场风险。5）行业自身发展不成熟产生的风险。资产评估准则体系尚未形成，使评估师缺乏充分的执业依据而带来风险。6）自然风险。即因不可抗力或不可预见的原因造成的评估风险。这种风险的形成一般有两种情况，一种是被评估企业遭受水灾、地震、战争等自然灾害，致使被评估值与实际价值不符；另一种是与被评估企业有业务往来或账款往来的企业因遭受天灾、战争等不可抗力的影响，致使拖欠被评估企业账款到期无力偿还，甚至永远无法偿还的情况。虽然评估机构一般无须对上述两种自然风险所造成的评估值不实承担责任，但在执业过程中强化自然风险意识是十分必要的。1 6
31、内部风险。是资产评估机构和评估人员能够控制和防范的风险，这种风险取决于评估机构内部评估质量控制制度建设和评估人员自身综合素质的高低。主要表现在以下方面：1）道德风险。职业道德水平不高可能带来的风险。我国资产评估职业道德准则基本准则规定：注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。但在实际执业过程中，有些评估师过分依赖委托方提供的信息资料，忽视对资产价值尺度判断的市场性，无原则地满足委托方的不当要求，明显高估或低估委估资产的价值等等，由此导致评估风险。2）组织风险。由于评估机构经验不足、评估项目组织与管理不善、缺乏有效监督和控制评估质量的手段等原因导致的评估失误，评估机构必
32、须为此造成的后果承担责任。3）操作风险。主要指评估机构及其人员未能遵循严格的工作程序、未按照有关的国家法律法规、政策和行业标准、缺乏现代化的操作手段等操作环节上的失误而导致的评估风险。4）执业风险。资产评估执业风险是指评估人员在执业中，由于达不到专业标准而导致的风险。执业达不到专业标准，必然导致资产评估结果不合理，从而使资产评估当事人的利益受到影响，评估机构和评估人员由此参与诉讼或仲裁而发生的费用以及因败诉而承担的赔偿责任，这就是资产评估执业风险。（3）关联风险。即与资产评估或者资产评估业务单位的某些方面给评估带来的风险。主要表现为:1）共同承担大规模项目的合作。当某项资产评估业务规模太大、必
33、须由多个评估机构合作完成时，如果由于某个合作方工作不到位，而造成评估结论因使用该合作方错误的数据资料而产生偏差；2）引用他人的评估结果。有时由于资产评估业务的需要，评估机构在报告中要借鉴其他单位的评估结论或资料，这时如果对方出现差错，将导致自身评估失误的风险；3）被评估单位提供的基础资料如果有误，也将导致评估结果出现偏差；4）国有资产评估时，如果当地政府以防止国有资产流失为名强加干预，也会导致评估机构的客观公正立场受到侵犯，从而使评估结果失真。（2）评估风险分析 形成资产评估风险的原因是多方面的，根据上述对资产评估内涵界定和分类，1 7 可以将这些原因区分为客观原因和主观原因两大类。（1）客观
34、原因。形成资产评估风险的客观原因是指资产评估机构本身不能直接控制的，但又可能导致评估结果发生错误或重大偏差的因素。其表现形式主要有:1）资产评估业务性质决定风险的存在。资产评估业务性质具有价值判断性质，因而决定了评估风险的客观存在，人们只能通过加强自身经验积累并采取一定措施来降低风险发生的可能性，而不能绝对避免风险的发生。评估对资产价值的揭示需要利用多学科的知识和经验做出判断。而随着社会经济的发展，资产评估的对象日益增多，性质也日益复杂，对评估主体具备的专业知识和实践经验也提出了更高的要求，客观上增大了资产评估的风险。2）信息不对称的客观存在。资产评估主体对评估标的物价值的揭示是通过对信息的收
35、集、鉴定和分析来进行价值判断的。而现实生活中不对称现象的普遍存在，使得评估主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误，可能在信息不完整的情况下对评估标的物的价值做出与实际价值不一致的结论，从而产生评估风险。3）客观环境的影响。目前尚处于计划经济向市场经济转轨的特殊阶段，这种转轨体制的特点决定了处于起步阶段的资产评估事业将面临失范风险，如规模小、抗风险能力低的风险；政府干预强、外部利益集团压力大产生的风险；市场经济秩序不健全、行业管理体制混乱所导致的风险等。主观原因 形成资产评估风险的主观原因主要是指由于评估主体内部组织管理不当，评估执业人员自身素质和专业技能等主观因素所产生的风险。1）
36、评估机构经营管理不善是引发评估主体自身风险的主要原因，主要表现为评估机构内部管理制度不健全、法人治理结构不完善、信息资料收集整理不完备、工作底稿、三级审核不严格和评估报告不规范等一系列主观原因的存在，为评估主体的运营带来全方位的风险隐患。2）评估人员的职业道德和执业水平等因素也是导致评估风险的重要原因。除前述评估过程中的道德风险外，评估人员的执业水平也是形成资产评估风险的一个不可忽视的要素。因为资产评估工作是一个涉及面广、评估对象复杂、评估目的各异、价值标准和方法各有侧重的工作，要求执业人员具有较强的专业知识、丰富的实践经验以及对相 1 8 关法律和政策的熟练把握能力。但由于受到知识结构和政策
37、水平的限制，执业水平较低的评估人员不可避免地会在实践中发生程度不同的遗漏和差错，从而导致评估风险的产生。（3）评估风险控制计划及防范措施 资产评估的风险是一种客观存在，它以各种特有的式隐匿于资产评估的全过程中，不可能完全加以杜绝，但是我们牢固地树立风险意识，综合运用多种管理手段和方法，对资产评估活动涉及的风险实施有效的控制，就能够最大限度地规避风险或将风险降低到最低程度。建立和完善资产评估法律、法规体系。目前最主要的是制定中国注册资产评估师法。在我国，资产评估行业至今尚未颁布相关法律，这显然跟不上资产评估行业形势发展的需要。通过制定中国注册资产评估师法，把前述的资产评估管理方面存在的问题一并加
38、以解决。同时，建立和完善资产评估法律、法规体系有助于减少资产评估立法风险。政府的指导和监督。评估机构执业不受行业和地域的限制。政府要实行统一的行政管理，主要是依据国家的法律法规对评估机构进行宏观方面的指导和监督。行政部门应当积极为资产评估机构创造公平竞争的环境，支持评估机构走企业化的自主发展道路。政府行政工作人员要转变思想观念，树立为中介服务业服务的意识，禁止行政干预和人为障碍。建立健全资产评估风险管理机制。资产评估风险管理机制一般包括风险预测、风险控制和风险监督三个阶段。1)风险预测。即评估机构在制定项目实施计划时，增加风险预测的内容，如对被评估项目的可行性进行分析论证，找出其中可能存在的风
39、险因素，并制定出有针对性的规避措施。2)风险控制。这一阶段要求评估机构有科学、完善的内部风险控制计划和实施流程，贯彻于项目评估各个环节。如在评估项目的承揽阶段，要特别重视评估项目合同书的鉴定，以合同法为法律依据，对评估项目涉及到的主要问题特别是各项目的特殊情况，尽量列明双方的权利义务，以免事后引发经济纠纷。3)风险监督。这一环节的主要作用在于及时发现、反馈和规避风险。其主要内容应当包括建立风险责任制、评估报告的三级审核制以及风险监督奖罚制度，强化执业人 1 9 员的风险意识，确保将评估风险降低到最低限度。建立资产评估专家咨询委员会。由于资产评估涉及的评估范围太广，而每个评估人员的知识面相对有限
40、，因此，在资产评估行业协会的指导下，建立资产评估专家咨询委员会，对评估机构和评估人员进行专业指导，十分必要。资产评估专家咨询委员会可由财务会计、评估技术、经济管理、金融、法律以及特殊资产（如自然资源、珠宝文物等）方面的专家组成。其基本任务包括：对资产评估的基本理论、基本方法及其法律法规等进行研究；研讨资产评估执业中的难点、疑点问题；搜集与资产评估有关的信息资料并建立信息档案；接受评估机构、评估人员以及社会各界关于资产评估有关问题的咨询对无形资产评估进行研究；与国内外评估机构和评估人员交流与合作；评估人员的后续教育等等。建立资产评估专家咨询委员会有助于减少资产评估执业风险。防范关联风险，开展业务
41、创新。来自业务关联方的风险是资产评估风险中一个不可忽视的类型。要有效的规避这类风险，一方面评估机构应当在加强自身信用建设的同时，把业务经营目标锁定在具有良好发展前景、诚信度高的优质客户群体，以规避客户信用风险。另一方面，为应对日趋激烈的市场竞争，适应资产评估业不断变化的客观趋势，可以考虑在严格资产评估业务经营行为准则和经办条件的基础上，促使资产评估机构从自身生存与发展需求出发，积极开展业务创新，大力开拓企业管理咨询、企业并购策划、财务咨询等新兴业务，实现资产评估机构经营空间拓展的市场化和多元化，从而在客观上达到有效规避市场风险的目的。6、提高资产评估执业人员的综合素质。资产评估内部风险的产生与
42、执业人员的素质密切相关。目前我国评估机构执业人员的素质参差不齐，因此规避评估风险应着重提高执业人员的风险意识。资产评估人员要通过理论学习和实践锻炼，充分理解和掌握有关资产评估方面的法律法规，严格遵循资产评估操作规程，熟练掌握资产评估的理论以及各种类型资产评估的方法。资产评估人员要树立终身学习的意识，自觉参加职业教育培训，开展各种形式的业务交流，提高评估过程中处理和解决实际问题的能力。另一方面，完善注册评估师后续教育制度。随着资产评估行业市场竞争的日益加剧，对评估执业人员的业务素质提出了更高的要求。为此，不仅要求评估执业人员加强在职学习，努力提高自己的专业技能素质，熟练掌握有关资 2 0 产评估
43、方面的法律法规和先进的资产评估理论及方法，而且要求资产评估机构应积极创造条件，采用多种有效方式加强对执业人员的业务培训，积极开展与其他评估机构之间的业务交流活动，共同商讨应对资产评估风险的防范措施。2 1 （4）业务操作规程及工作流程 按照招标文件中对招标范围的界定，我们制订了主要业务流程如下：1、接收委托，收集评估对象的有关资料 在接收委托评估时，要明确的基本事项一般包括：评估对象、评估目的、评估基准日、价格类型、提交报告的日期等。需要收集评估对象的有关资料由委托方提供，根据评估目的的不同有所区别，一般包括委托评估书、评估对象的产权证明文件资料。2、拟定工作计划 受理委托后由项目负责人提出详
44、细的计划安排，明确评估小组各自的职责和分工。3、现场踏勘 现场纪录要真实、完整，不得有漏项，现场踏勘评估师应在现场工作底稿上签字及注明查勘时间。现场踏勘的内容包括：调查评估对象周边的土地利用情况，调查评估对象的现状利用情况。4、分析整理资料，试算价格 根据委托方提供的评估对象有关资料、评估师现场调查的有关资料，结合评估目的，按照相关操作规程的要求，选择合适的评估方法。5、确定评估结果 评估结果的确定，采用会审方式确定。一般评估项目由事务所总经理、项目负责人、执业评估师集体会审确定。重大项目或疑难项目邀请行业内知名专家参与会审。对于需要与委托方沟通的评估项目，要及时将会审确定的评估结果向委托方通
45、报，充分征求委托方的意见。6、撰写报告 由经验丰富的评估师，结合委托人及评估对象所在区域、评估对象的具体情况，撰写评估报告。7、报告审核及复核 评估报告书审核为确保评估报告书的准确性和科学性，每一份报告在提交委托方前，必须经过三级审核程序。a.评估师自审（初审）：在完成评估报告书后，必须对报告书的结构、文字描述、评估目的、对象、评估方法选用、公式运用、参数确定及评估结论等进行详细审核。b.部门经理（复审）：执业人员在自审后，提交部门经理审核，对审核过程中若发 2 2 现问题，则作相应记录后返回初审人员进行复核。c.公司总评估师最终审核（终审）：部门负责人在审核无误后，由部门负责人交公司总评估师
46、最终审核，在总评估师审核无误后，方可提供正式评估报告。报告审核后三道程序中若发现问题，都必须返回上一道程序进行复审。每次审核的质量都与审核人的工作评定挂钩，审核人员对报告书的审核结果承担相应的责任。8、存档 提交过的评估报告要及时存档。评估档案内容包括评估对象的权属资料和利用资料、现场踏勘表、评估报告、评估技术报告等。档案存储形式包括纸制档案和电子档案。9、工作流程图（见下页）2 3 有 无 根据要求或评估工作计划确定评估事项 选派人员组成评估组，编制评估工作方案 向被评估单位发送评估通知书 被评估单位提交评估相关的帐册、制度等书面资料、电子数据 评估组实施评估，填写评估工作底稿，取得评估证据
47、 评估组整理、归纳、汇总、分析评估证据和评估工作底稿 评估组编写评估报告 评估组征求被评估单位对评估报告的意见 评估报告、评估意见书、决定书送被评估单位，抄送相关领导及单位 被评估单位将评估建议或评估建议书、评估决定书的落实，对重要的评估事项进行后续（跟踪）服务 评估材料整理归档 对评估报告有无意见 评估处审定并签发评估报告 评估组出具评估意见书或评估决定，经评估处审定并签发 2 4 10、整体评估程序 整个评估工作一般分为三个步骤来进行：第一步，前期洽谈与准备：进行项目的前期洽谈，在了解项目具体情况后，考察自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的情况组织内部人员根据初步搜集的资料进行综
48、合分析，同时准备对于评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考虑本事务所内部评估师擅长情况进行安排。对于企业价值评估和其他资产组合的评估项目还需要考虑安排相关的评估机构协作问题。第二步，现场调查：评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关财务资料、权属证明资料、实物资产的运行资料，并与委托方相关专业人员一起讨论实物资产的清查方案或办法以及其他非实物资产存在性的问题，比如采取询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，所有现场调查的资料都应该及时整理和归纳并编制相应的分析意见以备后期审核和评定估算。在现场调查阶段最为重要的是明确是否存在收到限制的情况，如果存在某种程度的限
49、制，必须及时报告并与委托方沟通，从而明确评估报告的类型。第三步，市场询价、评估方法的选择、评定估算及形成报告。现场调查结束后，如果属于综合性的项目的，现场负责人应该分别不同的分工由项目组成员先整理好各自负责调查的资料后，召开总结分析会，由局部信息上升为全面的和整体的信息，在上述基础上，首先从方法的适用性方面进行分析和明确，其次是对参数的选择及其适用性进行分析和明确，第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最终的选择，第四是对单项资产或资产组及资产组组合的资产进行价格查询并在“货比三家”的思路下确定重置价值（成本法）等，第五是在上述基础上按照资产价值估算的计算办法进行计算，得出评评估
50、值。2 5 （5）档案管理制度 1、总则 第一条 为了规范本单位的业务档案管理，有效地保护和利用档案，明确业务档案的归档内容、归档形式（或方法）、保管期限、管理责任以及其他档案管理工作中的重要事项，根据中华人民共和国档案法、中国资产评估准则等有关规定，结合本单位实际制定本制度。第二条 本制度适用于本单位办理评估业务与办理与价值估算相关的其他业务形成的业务档案。本单位办理其他业务形成的业务档案，可参照本制度管理。第三条 业务档案是指资产评估师及其执业人员在执行业务过程中形成的，反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。本单位的业务档案，是评估证据的载体，是出具评估报告的主要依据。本