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1、.2010 年维修工作总结 王佳松 本人自 2010 年 3 月 8 日由物业调入地产工程部负责售后维修工作，现将今年的维修工作做一个总结汇报。一、维修费用 序号 项目 金额（元）备注 1 青馨家园一区 48113 2 青馨家园二区 2086 扣劲固公司维保款 3 青馨家园四区 2408 扣建设公司工程款600元13-2-11顶维修 4 兴龙尚府 13955 其中扣新曙光 400 元维修款 15-1-102 车库电机维修；其中扣海一公司 650 维修10-2-201 墙体维修；扣海一 8-3-301 工程款 11000 元。5 兴龙国际城 856.9 6 御墅龙湾 63431 7、其他维修 2
2、755.2 8 维修费用合计 133605.1 含扣相关单位工程款 12650 元 9 地产支付维修费 120955.1 .二、房屋质量问题赔偿 1 青馨家园一区 20000 元 14E 地产支付 2 兴龙尚府 12000 元 8-3-301 扣海一工程款 3 御墅龙湾 1720 元 8-3-102 扣建设工程款 4、合计 33720 5 地产支付 20000 扣相关单位 13720 元 维修费用总计：16732.1 元(其中扣除相关单位 26370 元)三、维修项目统计 1、今年维修项目有记录的总计 346 项，电话联系由于当时已处理解决未做统计。其中青馨家园一区 54 项，青馨家园二区 4
3、5 项，青馨家园四区 106 项，兴龙尚府 20 项，北戴河御墅龙湾 88 项，兴龙国际城 33 项，维修赔偿 3 起。2、维修项目分类 序号 项目 数量 比例 1、防水维修 2 墙体裂纹维修 3 墙体发霉维修 4 给排水维修 5 电力维修 6 四、维修问题汇总 我公司现在开发的住宅主要分为：普通住宅（多层、高层）公寓、别墅三大类。房屋质量出现的问题主要为：.1、漏水的问题如：卫生间和屋面的防水、窗户漏水、别墅露台防水渗漏、地下室渗水及管道漏水等等；2、墙体裂缝问题，如：施工洞口裂缝、砼墙与砌块墙连接处的裂缝及砌块墙裂缝和抹灰层的裂缝、空鼓等；3、室内冬季窗口墙体、顶发霉及夏季地下室结露发霉问
4、题等等 4、门窗质量问题：玻璃漏气破损、窗框胶开裂，入户门刮蹭损坏，下房门开焊等。（1）、卫生间防水渗漏：主要是管根处渗漏。下水管线现多使用 PVC 排水管材，下水管与墙体接触，由于膨胀系数不同，有温度变化时，特别是遇冬季，塑料管与墙体间会拉开缝隙，造成漏水。小区住宅第一年冬季多数住户不住不采暖，造成室内温度较低，使墙体、地面产生温度裂缝直接造成卫生间防水层断裂产生缝隙，破坏防水功能，这是卫生间漏水主要原因之一；另外，卫生间防水上卷 250 公分防止水超过防水层渗漏，同时建议卫生间门口做 3 公分高防水挡水坝防止卫生间门口窜水。卫生间施工给水地暖管线后门口防水一定要处理好，由于管线进出卫生间门
5、口防水未处理好的造成渗漏的现象也很多。在今后的施工中应注意上述问题。（2）、屋面、露台渗漏：屋面、露台面层防水一定要注意坡度和施工前的基层清理。外露台由于处在外界冬季温度很低造成防水层随着水泥地面因温度低产生的温度裂缝断裂，第二年装修时作闭水试验漏水现象较严重，所以根据上述现象一定要用弹性较好的柔性防水材料。用造价较低的高分子防水层，或 SBS 改性沥青油毡防水层即可，不要做刚性防水。雨季防水渗漏问题：2010 年三季度进入夏季雨水增多，尤其今年 7 月份下的几场大雨。2010 年 7 月 19 日大雨，雨后各小区防水渗漏维修单大增，青一区、御墅龙湾小区最严重，经过现场勘察，发现大部分屋顶防水
6、渗漏，墙面渗水造成。有的维.修多次仍未维修好。各小区窗户渗漏严重，四区窗户漏水最严重，如 3-3-803、3-4-403、3-4-303 因窗户质量问题漏水业主室内流进大量雨水损坏室内装修和物品。业主提出索赔。分析原因有设计原因造成有施工原因造成也有业主装修不当照成，如北戴河一期联排别墅露台漏水，经现场维修后作闭水试验，不渗漏，但雨天露台顶还是渗漏，进现场勘查找结症发现墙体为泡沫苯板保温，雨水顺着苯板内侧漏到墙内流到防水层下边照成漏水。还有业主在装修中破坏窗口胶造成雨水渗漏，如业主镶窗台将窗框胶铲掉等使窗框密封不严。（3）、地下室：再维修中经常会遇到地下室渗水问题，建议施工过程中控制地下室用水
7、，防止雨水入浸。所以施工中地下室予留孔洞做好封堵，地下室顶板楼梯间和楼板孔洞作好临时遮雨，防止雨水大量流入，使用干燥土回填禁止用湿土回填。上述问题都是造成地下室潮湿的主要问题。业主在使用过程中应注意 69 月份室内外湿度变化大，地下室温度低于室外温度且室外空气湿度大含水量高如果地下室与外界空气接触后很快会在地下室内产生揭露现象，造成地下室墙体发霉等。如 2010-6-22 对北戴河御墅龙湾小区别墅地下室业主反映的发霉结露现象进行现场勘察后，进行原因分析，业主认为是地下室防水渗漏造成，地面墙面有结露积水现象，7-2-102 最严重地面积水约 0.5 公分高，水顺墙体流下来，业主认为是墙体渗漏引起
8、地面积水。经现场勘察后刘工决定做防水实验，采用泡沫苯板对结露发霉户严重的 7-2-102、8-2-102 两户做保温防水实验。2010-6-23 日进行实验，一周后2010-6-30 对上述两户实验进行观察，现场情况是做保温的地面干燥无积水，证明地下室防水不渗漏。未做保温的地面有水珠，有明水现象。通过实验证明别墅地下室发霉结露并不是地下室防水渗漏造成。所以建议物业应告知业主夏季尽量不要开地下室窗户通风，室外湿度大时应关闭门窗，防止潮湿空气进入地下室，天气晴朗室内比较潮湿时，应打开门窗，排除地下室潮气，建议业主购置除湿设备，夏季经常.除湿。这样经过二、三年使用后会走向正常。同时在施工中要重视地下
9、室地面墙体防水防潮层的施工。对下房防潮结露是有好处的。（4）、窗漏水：主要原因是施工过程中窗框与墙体结合处防水处理不到位是造成防水渗漏的主要原因，窗的下口要作裁口，不得返坡，外窗台应有向外不小于 1.52.0%的坡度，缝隙大的要加泡沫条或打泡沫胶再用密封胶封闭。窗框与洞口间缝隙连接与密封、作业质量好坏是保证窗缝不透气、不漏水的关键。所以一定要处理好窗口的施工。（5）、地暖分水器漏水、北戴河地下主管网跑水、热熔管接头处漏水原因分析：维修中经常遇到物业报修业主家中地暖漏水经现场查看分水器多数为冻裂造成，也存施工造成。地下管网漏水由于施工时接口为直接焊接未加管箍，材料质量不过关及回填土下沉挤压管材是
10、造成接口爆裂的主要原因。建议在今后的施工中对暗埋管件施工时采用质量好的管件，施工完工后注意成品保护。同时保证在施工中严格控制热熔时间，注意施工工艺。室内给水管件渗漏主要原因是施工时接口没熔好和冬季管内存水冻裂，施工时注意施工质量，冬季及时吹水保证管件不冻坏，物业及时提醒业主冬季不入住及时吹水。（6）、国际城、青馨家园四区地下室线管漏水问题 原因分析：国际成小区由于地下管线井穿线管未做封堵防水措施，造成雨水顺着管线套管漏到地下一层配电室、信息间地面再漏到地下二层业主家下房内，给业主造成损失。青馨家园四区线管漏水原因是网通公司穿线将物业密封好的线管通开后未做封堵。造成漏水。措施：建议施工时穿好线的
11、线管井内穿线管头做好防水封堵。再次施工后线管穿好线重做防水封堵。确保雨水不会顺着管线漏到地下室。在今后的施工中注意该处施工防水处理工作。(7)、墙体裂缝：施工洞裂缝，在封堵施工洞时在洞口的接缝用网格布在抹灰之.前粘一道，刮腻子之前再粘一道，效果会好些。现浇混您土与砌块连接处严格按照规范的植筋做法施工。砌块自身的变形而产生的裂缝。陶粒砖出厂必须有足够养护期，要保证强度达到标号要求。陶粒砖砌块砌筑后不能马上抹灰，要停留不小于 21 天，保证收缩变形完结。再补砌梁下的斜放填充砖墙，抹灰时在梁与砖构件连接处加钢丝网片。抹灰层的裂缝。一般控制好砂浆的配比就可避免。严格的施工流程及质量控制是减少裂纹的必要
12、条件。（8）、由于门窗安装后经常会出现窗户开启扇变形倾斜、玻璃漏气损坏等，入户门变形刮伤等。建议施工时注意成品保护，严格按照施工规范施工。在施工中必免不了穿插作业做好成品保护是非常重要的。（9）、室内墙体结露发霉问题，该现象多反映在多层 6 楼，原因是顶层保温层薄（雨水沟处）室内冬季窗口产生冷桥现象。在适宜的温度湿度下空气结露在窗四周墙体上产生结露发霉。冬季室内尽量不要晾晒衣物，保持室内适宜的干湿度。施工时注意房顶保温厚度。五、维修赔偿问题 各小区普遍存在因工程质量问题造成的公司经济赔偿，现今业主的维权意识在不断增强，出现工程质量问题是，业主第一要求是维修，造成的损失要求经济赔偿，装修入住的要
13、装修恢复费用，外加精神补偿；没有装修的要耽误入住时间的补偿等。通过这些业主的赔偿要求可以看出，如果我们的工程质量出现问题，将会给公司带来一系列经济损失。这就要求我们在施工质量控制上要加强质量控制，同时在售后维修上要及时处理质量问题，物业公司做好业主的安抚工作也必不可少。地产、物业、施工单位相互配合是必不可少的。上述情况是维修工作中出现的主要问题。六、维修工作中的主要矛盾.1、房屋质量问题的责任界定；在维修中经常会遇见维修事项责任方的界定工作无法确定责任主体，施工方在问题面前相互推诿，不承担责任。如室内窗户渗水在联系相关施工方到场后窗户厂家说是土建问题，土建说是窗户问题。双方互相推卸不承担责任。
14、致使维修工作无法进行，严重影响业主的正常装修入住，给业主和地产东造成损失。同时影响公司声誉。2、房屋质量问题物业公司上报后经地产公司联系相关维修方时大部分能够到场维修，但也存在维修质量和维修时限较差，尤其是门窗维修问题，如新曙光门窗公司维修质量较差维修人员态度不好，致使业主和物业公司意见较大，多次与该公司维修经理沟通但效果不好，保修期内的质量问题多次维修没有维修好，过了保修期再找，新曙光公司以过保修期为由不再维修，经电话与该公司维修经理沟通，该公司经理强词夺理说保修期早就过了，因为关系好才给你维修的。对于这种公司的保修行为已经严重地损害了兴龙的声誉，建议不再使用该公司的产品。这种维修时效性差，
15、维修问题联系施工方后施工单位不能及时到场维修，拖拉现象严重，影响业主的正常生活，同时也使公司声誉受到影响，业主买房出现质量问题直接对房地产公司，维修不及时业主只能认为地产公司的行为，责任要地产公司来承担，不会去直接与施工单位联系。所以及时维修是非常重要的，在保修期内的不予维修，保修期过后再找以已过保修期为由不再负责维修，这样的施工单位建议不再使用，自家的施工单位建议进行相应处罚当事人，维护兴龙品牌。兴龙的发展是我们大家的辛勤努力创造来得，在今后的发展中还要以社会为主，为了更好的展示兴龙的魅力，创造良好的公司形象，建议公司在选用承包方式优先选用信誉好的分包方。保证工程交工后保修工作跟得上，让客户
16、相信兴龙的品牌。使兴龙在地区市场上站稳脚。七、维修工作建议 1、建议公司成立售后维修队伍，配置相关维修工人，对房屋质量问题能够及时.处理维修，避免因施工方维修不及时带来的负面影响。在规定的时限内不到场维修的在公司下发维修通知单后不来的，由地产公司维修，费用双倍扣除。同时维修部门接一些工程施工工作，以维修和工程施工保证维修工人开支，这样可以减少公司费用支出。2、工程质量建议:在施工中加强施工质量控制严格按照施工规范执行，采用质量过硬的材料施工隐蔽工程，如地下给排水管线的施工材料选用等。明确责任，对出现问题的责任人要追究其责任。3、建议对客服及物业客服人员进行系统的维修工作培训，了解房屋的基本结果及报修流程。对业主提出的房屋问题能够基本解答，现场初勘小问题能够处理，知道问题责任方，提高业务技能。4、建议物业对将过保修期的工程提前一个月通知业主查验是否有质量问题，及时维修。对常见通病和注意事项以书面形式告知业主。以上是本人在一年的工作中的一些总结，不对之处敬请指正。