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1、1/6 浅论物业管理中的安全管理 前言：安全管理在整个社会具有重要的地位和意义，是社会一切活动的基础和保障。在物业管理活动中，安全生产不仅关系着业主和用户的生命财产不受损害，而且保障了物业公司正常运作。然而，当前复杂的社会环境和治安状况，对物业管理的安全工作提出了严峻的挑战。加强安全防 X 的作用日趋突出，已经成为物业管理中的首要问题，因此，笔者从几个容易出现安全问题的角度，对物业小区的安全管理进行了浅述。安全是一个企业的效益源、生命线，而物业安全管理主要指在物业辖区内做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害等安全措施，防止给业主及用户造成损失及伤害。物业安全管理涉及内容多而 X 围广，具有专业性强
2、、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，动则几十万的赔偿，企业的损失很大。所以，建立起一支高效、专业的安全管理队伍，是物业管理活动中的重中之重，作为安全管理人员除了要具有良好的职业道德和业务素质、专业知识，还必须有高度的责任心、使命感。做到管理与服务并存，并不是一件容易的事，根据公司目前安全现况，我认为，安全管理还须进一步做好以下工作：2/6 一、健全安全管理制度和完善岗位责任制 制度是企业利益的保障，“没有规矩不成方圆”，制定完善详细的规章制度，不仅对今后的工作有指导意义，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题及漏洞，及时修改和
3、完善，最后才能制定出最符合实际操作的岗位制度。比如，在 XXx x 物业公司，在 ISO9000文件体系中，关于消防中心接听就这样规定：消防中心值班员必须在 24 小时严守岗位，铃声必须在三声内接听，否则视为脱岗处理。这种详细的操作规程，把工作细化、量化，用详细的数字表示出来,显示出物业管理公司严格的管理制度。在文件体系中，通过对公司岗位的实际操作情况，不断及时调整、修改，进行总结，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，这不仅是管理规 X 的体现，也是日后追溯责任留下的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度、中控值班记录等等，一旦发生纠纷，在判断物业公司有没有履
4、行安全保障义务的时候，就成为法律认定事实的重要依据。在建立、健全安全管理制度的基础上，更要重视制度的落实。安全管理人员需从严要求、严格管理，来促进安全管理制度的落实。每月可专门进行一次安全专题研讨活动，讨论安全隐患，制定防 X措施，对出现差错的个人给予安全处罚，对出现的问题要认真分析发生的原因，不断总结，持续改进。3/6 二、加强培训和思想教育，提高安全管理专业知识和技能 物业管理公司的管理、服务好坏，归根到底取决于员工队伍素质的高低，虽然我们在选择安全人员精挑细选，考虑了他们对职业的适应能力和岗位的需要，但由于员工在接受能力、思想认识等方面存在的个体差异因素；要想保证适应服务工作的需要，提高
5、人员素质，安全管理人员必须花大力气对他们开展培训与思想教育，只有掌握专业的物业管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率、保持积极的工作心态，由被动服从转为主动服务。例如：加强职业道德的培训，帮助其树立正确的人生观、价值观，培养敬业精神；加强礼仪知识培训，增强员工良好的服务意识，树立公司形象，建立起文明的服务“窗口”；加强物业管理知识、消防知识的培训，提高其业务知识和业务技能；加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。三、建立“群防群治”的机制，维护片区治安 任何物业，其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。物业管理公司应
6、与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。根据“群防群治”的原则，维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性 X 围。例如在 XXXX物业公司牵头，由辖区派出所组织的片区联防会议上，就取得了较好的效果。通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一4/6 方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全。另外，在遇到特殊紧急情况时，住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做
7、法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失。四、加强突发事件的预防与处理 应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的消防队，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。定期进行消防演习，不仅能检验小区内的消
8、防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。五、加强对停车场、车辆的管理 加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障用户人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，是物业管理活动中的重5/6 要环节和组成部分，同时也市场竞争的重要手段，可增加物业客流量，提高收入。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难，加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防 X设备，适当配备先进
9、的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。我国在 2004 年 5 月 1 日生效的最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释中规定：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度 X 围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，人民法院应给予支持。法条中虽然没有明确是物业管理，但从条款中看，物业管理应当属于“经营活动”，物业管理公司要对他的业主和用户承担安全保障义务是毫无疑问的，作为物业管理者，更应该加强管理，从严格责任的角度出发，树立良好的安全防 X 意识，确保物业经营活动的正常运行。目前，整个物业管理行业安全管理队伍人员年轻化、流动性强，素质参差不齐，这都给我们的安全管理带来难度。我觉得平时应该多组织一些业余文化活动，不一定都要花钱，但是能通过活动，增强集体荣誉感，培养良好的团队精神，加强引导，坚持对安全管理员6/6 的定期培训，硬件与软件一起抓的原则上，才能建立起一支优秀的团队，把安全工作做好，把服务工作做细。