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1、设施设备及房屋本体维护管理方案 1/34 第三节 房屋管理 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是四川省成都市第三中学物业管理的重要内容。针对四川省成都市第三中学的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：1、绝对保证有一个正常的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。2、保证四川省成都市第三中学与外部信息交流及内部信息交流的畅通。3、保证四川省成都市第三中学对外的形象。对于能体现四川省成都市第三中学形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的
2、清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。4、杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，消灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对四川省成都市第三中学的有效管理。一、房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：（一）房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护计划和实施方案 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1
3、房屋承重及抗震结构部位 每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理（1）由于使用不当造成结构局部受损较轻由技术科按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施。（2）因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。（1）安全牢固，正常使用；（2）功能完好。设施设备及房屋本体维护管理方案 2/34 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 2 外墙面 每月检查一遍，发现问题，及时维修 由技术科按有关修缮规程实施（1）无鼓无脱，无渗水、无裂纹；（2）无违章，边角线齐整；（3）整洁、无污迹、锈迹。3 公共屋面 每天检查一遍，发现问题，及时维修 由技术科按相应作业规程
4、实施维修（1）无积水、无渗漏；（2）隔热层完好无损；（3）避雷网无间断，缺损；（4）天面水箱无破损，无渗漏；（5）无违章，无乱堆放。4 公用照明 每月检查一次，发现问题，及时维修 由技术科按照相应作业规程实施维修（1）线路无乱搭接；（2）照明灯具正常有效；5 本体消防设施 每月检查一次，发现问题及时维修 由技术科按相应技术作业规程实施维修（1）箱体完好，标识清楚；（2）设施能有效使用；（3）灵敏，准确报警。6 公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层 每天检查一次，发现问题及时维修 助理室、技术科和清洁管理部负责组织实施。（1）墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；（2）室内设施齐全；（3
5、）整洁、无灰尘、无霉迹；（4）无违章、无乱堆放。7 卫生间、茶水间 每天检查一次，发现问题，及时维修 由技术科按相应技术作业规程实施维修（1）墙体、窗户顶棚 完好，无缺损；（2）设施、设备完好，无缺损，使用正常；（3）整洁、无污迹，无积尘，无积水；（4）无堵塞，无异味。8 上、下水管道 每天检查一遍，发现问题，及时 维修 由技术科负责维修（1）上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；（2）无污渍，无锈蚀；（3）无违章私接私断管道。9 冷、暖气管道通讯线路，顶每月检查一次，发现问题，及时维修 技术科负责维修（1）完好，无破损，无开裂；（2）线路畅通，使用正常。设施设备及房屋本体维护管理方案 3/34 序号
6、 项目 计划 方案 标准及实施效果 棚 （二）房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护计划及实施方案 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1 房屋承重及抗震结构部位 每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害 技术科负责组织实施（1）结构安全，正常使用；（2）结构性能完好。2 外墙面（1）每年对外墙面清洗一次；（2）每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；（3）每年对国徽进行一次维护；（4）每三年对外窗台进行一次安全性检查 技术科负责组织实施（1）平整、无渗水、无裂纹；（2）整洁统一。3 公共屋面（1）每年粉刷避雷网一次；（2）每年全面修补天面隔热层一次；（3）每年
7、对屋面防水层检修一次，每 5 年翻新老化部分；（4）每半年疏通屋面雨水管一次；（5）每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。技术科与清洁管理部协同实施（1）屋面无积水，无渗漏；（2）隔热层完好；（3）避雷系统完好；（4）水箱水质清洁，无污染。4 公用照明 每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具 由技术科按照相应作业规程实施维修（1）线路无老化；（2）灯具正常使用，照明完好。5 本体消防设施（1）每半年进行一次烟感试验；（2）每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；（3）每年对消防疏散标志进行一次维护。技术科负责组织实施（1）设施完好率 100；（2）报警系统灵敏，有效。6 公共通道、门厅、楼梯
8、间、会 议室、会（1）每半年对公共地面进行一次维护；（2）每年对楼梯踏步进行一次全面维护；（3）每三年对通道、门厅、墙面、由技术科按相应技术作业规程实施（1）美观完好，无缺损；（2）整洁、清爽。设施设备及房屋本体维护管理方案 4/34 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 展厅、架空层 天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护；（4）每年对公共窗户进行一次全面维护。7 卫生间、茶水间（1）每年对卫生用具进行一次全面维护；（2）每年对水、电设施进行一次全面维护；（3）每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由技术科按相应技术规程实施维修。（1）完好、无缺损；（2）使用正常；（3）整洁、清爽 8 上、下
9、水管道（1）每年粉刷管道一次；（2）每年检修一次，并坚固管道固定码；（3）每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由技术科按相应技术规定实施维修（1）美观完好；（2）上、下水通畅；（3）无渗漏。9 冷、暖气管道通讯线路，顶棚（1）每年对冷、暖气管道进行一次全面维护；（2）每年对顶棚进行一次全面维护；（3）每年对通讯线路进行一次全面检修。技术科负责组织实施（1）完好、无损坏；（2）线路畅通、使用正常。二、房屋本体维修服务标准 为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照四川省成都市第三中学物业管理公司 09001（2000）的要求来
10、执行：1教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修 2 小时内完成，至多也要保证当天完成；2遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在 10 分钟内赶往现场维修（维修工正处理其它急修没有人手的情况除外）；3厕所堵塞要在 24 小时内完成（需换洁具的除外）；4风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；5特殊原因不能及时维修的必须要向报修人说明，并告知能够完成所需的时设施设备及房屋本体维护管理方案 5/34 间。设施设备及房屋本体维护管理方案 6/34 第四节 配套设施设备的维护保养 四
11、川省成都市第三中学是一所聚产学研于一体的高等教育发展区，机电设施设备管理的质量直接影响着教学质量和生活品质。为此，四川省成都市第三中学物业管理公司将严格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行 9001：2000 质量管理体系，对各类机电设施设备进行高质有效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案，处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度的实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为广大师生提供一个安全、舒适的高品位学习和生活空间。一、供配电系统的管理 如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的大动脉。为
12、了保障系统供电的连续性，四川省成都市第三中学物业管理公司将根据校区内不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。（一）设备的定期维护保养方案和标准。（1.1）每日巡视保养项目 1、电力变压器（干式）序号 部位 内容 要求 1 外壳 1、查低压连接母线；2、检查壳体。低压母线不发热、无变色，外 壳清洁、无杂物、无放电痕迹 2 温度计 1、检查是否完好；2、观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超 过 140 3 声响 监听变压器声响 发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音 4 变压器室 1、检查门窗、地面、四壁；2、检查通风道、
13、通风设施；3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施 无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常 2、低压开关柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查空气开关 4、检查闸刀开关、操作机构；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常 设施设备及房屋本体维护管理方案 7/34 序号 部位 内容 要求 5、检查分闸、合闸指示灯。2 柜背面 1、观察母线、连接点、引出线；2、检查电度表 连接良好、接点无发热变色，电 度表铝盘转动正常 3
14、、电容器柜 序号 部位 内容 要求 1 柜正面 1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯 无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好 2 柜内 1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度 电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过 45 4、柴油发电机 序号 部位 内容 要求 1 机身 清扫机身及周围地面 无灰尘、杂物 2 控制屏 1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。机组处于正常备用状态，符合运行规程要求 3 蓄电池 1、检查浮充电压、电流值；2、检
15、查蓄电池液比重及液位。浮充电压 261V，浮充电流 12A（观察充电电流表），电池液比重 1.261.30（采用吸式比重计），液位不低于极板 4 冷却水箱 检查水位 水位在正常刻度范围 5 储油箱 检查油位 保证储油至少能供机组运行 24 小时 6 润滑油 检查润滑油位 润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内 7 通风 检查机房通风设施 风机运行正常、室内通风良好 5、强电井 序号 部位 内容 要求 1 插接箱 1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。2 强电井室 1、检查房顶、四壁、地面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电
16、缆、母线槽 无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。设施设备及房屋本体维护管理方案 8/34（1.2）每周保养项目 1、电力变压器 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目 无灰尘、污迹 2 接地线 1、检查接地线 2、检查连接点 无断股，无锈蚀，接触良好。2、低压开关柜 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目 2 柜背面 检查闸刀开关 检查自动开关 检查保险丝具 检查电缆及电缆头 检查母线支撑固定装臵 不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味 无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热
17、，固定可靠，无破损，无松动 3 地线 检查接地线，接线头 接地线无锈蚀断股，接线桩头紧 固 4 地下电缆室 检查室内环境 检查电缆托盘 检查电缆 无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹 3、电容器柜 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视项目 2 柜正面 手动（用转换开关）逐组投切电容器 控制正常功能良好，指示仪表及信号正确 3 接地 检查接地线 无松动，无断股 4 柜内 检查熔断器、接触器、热继电器及其接线 接触良好，无过热，无损 坏 4、柴油发电机 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视项目 2 冷却水系统 检查冷却水箱水位 检查各管路及连接部位
18、水位距注水口约 50 连接良好，无渗漏 3 燃油系统 检查油箱油位 检查各管路及连接部位 油位正常（保证 24 小时运行）联接良好，无渗漏 设施设备及房屋本体维护管理方案 9/34 序号 部位 内容 要求 4 润滑系统 检查油尺、油位 检查机油油质 检查润滑系统各接头 油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接 良好无渗漏 5 空气流阻指示器 检查空气流阻指示器 色标应为绿色 6 控制系统 手动空载试运行 1、按操作规程要求手动启动机组 2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯 启动迅速，开关正常，运转无异常声响 电压、频率正常，信号灯指示正常 油压、水压正常，油温、水温正常 7
19、 （1.3）年度保养项目 1、电力变压器 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目 2 变压器 1、全面清扫、擦拭 2、全面紧固螺栓连接部分 3、测量绕组直流电阻 4、测量线圈绝缘电阻 5、相间绝缘电阻 清扫，无油垢 牢固无松动 三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之 4%，线间差别不大于三相平均值之 2%）采用 2.5 兆欧表，阻值符合有关规定 3 电气联接 1、调压联接片 2、一次电缆接头 3、二次母线槽接口 调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好 4 变压器室 全面清扫 清扫、检查高压负荷开关 检查修理室内照明、通风、消防设施 清洁，无蛛网、积尘 清洁，动作正常，
20、安装牢固，无损坏缺失 功能正常，无故障 2、低压开关柜 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视保养项目 2 仪表 校验仪表、校验电度表 3 柜内 全面清扫灰尘 整理二次线 无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰 设施设备及房屋本体维护管理方案 10/34 序号 部位 内容 要求 补齐、更换二次线接线号 检修闸刀开关 检修自动开关 全面检查紧固螺栓连接点 补刷相位漆 三相同期到位、接触面（线）大于2/3 以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定 4 地下电缆室 全面清扫、整理 无垃圾、杂物、电缆排列整齐 3、电容器柜 序号 部位 内容 要求 1 完成每
21、日巡视项目 2 柜内 全面清扫灰尘 整理二次线，更换字迹不清晰的接线号 检修控制元器件 无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰 完好无缺损、动作可靠 3 电容器 检查电容器壳体及瓷瓶 测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器 壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用 1000V 摇表用微法 表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值10%4、柴油发电机 序号 部位 内容 要求 1 完成每日巡视项目 2 柴油发电机 检查紧固各连接部螺栓 检查连接导线 更换冷却水 更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器 无松
22、动 连接完好 手动试机，观察各种参数是否符合 运行规程 5、供配电接地系统 序号 部位 内容 要求 1 接地线 检查接地线螺栓及连接情况 紧固良好 2 接地体 检查接地体焊接头 焊接良好、无锈蚀 3 接地电阻 用接地电阻测量仪测量接地电阻 系统的接地电阻小于 4 6、防雷接地系统 设施设备及房屋本体维护管理方案 11/34 序号 部位 内容 要求 1 接地体 各金属管网的防雷接地焊接 无松动、焊点无锈蚀 2 接地电阻 用接地电阻测量仪测量接地电阻 接地系统的接地电阻小于 10（二）供电系统应急抢修、处理方案（2.1）供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修
23、限时规定：1、变压器发生故障后，运行值班人员 5 分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过 3 小时。2、变压器在 3 小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员 5 分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若 60 分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在 5 分钟内赶到事故现场，30 分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10 分钟内到达故障现场，排除故
24、障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（2.2）停电应急处理措施 1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在 5 分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施
25、和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。设施设备及房屋本体维护管理方案 12/34 4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。（三）校园区电力节能措施 为了更好的服务大学城，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，技术科将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：1、对所有的露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开头不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间
26、的变化，调整定时时间。2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。3、地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可，灯具全部采用节能型。4、根据校区内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。二、消防系统的管理 消防设施设备的运行管理，将直接影响到四川省成都市第三中学全体师生的安全感和舒适感，因此四川省成都市第三中学物业管理公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要
27、的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据大学城的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大学城的消防安全。（一）消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期 消 防 控 制 台 1 各类指示灯（含电源、信号）直观目测 指示灯指示正常 1 个月 2 各类开关 直观目测 处于开启或自动状态 1 个月 3 各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，无烧损 半年 4 各电器元件接线端子及端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固无烧损 半年 设施设备及房屋本体维护管理方案 13/34 设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期 排端子
28、 5 各电源、信号线 如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换 导线无破损、烧焦现象 半年 6 控制台内部除尘 控制台内部除尘 无尘 半年 7 控制台表面除尘 用干擦布、毛刷除去表面灰尘 无尘 每日 区 域 报 警 器 1 指示灯 直观目测“”（绿色）指示亮其余指示灯不亮 2 电源电压 在按下内部电源电压/后备电压切（或外部 键）换键前后，目测指示灯是 否正常 指针指示+24V（+5V）1 个月 3 报警功能 按下“”键 ”指示灯和“”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响 1 个月 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端连接牢固，不松动 1 个月 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝
29、缘胶带包扎，破损或老化严重时更换 导线无破损、老化 半年 6 表面及内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 7 击碎玻璃按钮盒 直观目测 按钮盒完好，无松动 1 个月 集 中 报 警 器 1 指示灯 直观目测 ”（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮 1 个月 2 电源电压 在按下内部电源切换键或外部键“”前后，目测指针指示 是否正常 指针指示+24V（+5V）1 个月 3 报警功能 按下“”键“”指示灯和“”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响 1 个月 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固、不松动 半年 5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶带导线无破损、老化 半年 设施设备
30、及房屋本体维护管理方案 14/34 设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期 包扎，破损或老化严重时更换 6 表面及内部除尘 导线无破损、老化 无尘 半年 烟感探头 1 烟感探头 用力吸一口香烟，在距探测器 20 处喷向探头 红色指示灯亮 半年 2 温感探头 用 750W 电吹风，在距探测器 500 处，向探测器吹热风 区域报警器上相应位臵的报警指示灯亮 半年 防 火 卷 帘 门 1 控制箱内部各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨 触点完好，无烧损 半年 2 控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 3 机械部分（齿轮、锋条）如有锈损用
31、煤油清洗，然后加润滑油 无锈损且表面涂有润滑油 1 年 4 卷帘门门体 用煤油清洗锈损部分 无锈损 1 年 5 电机接线端子 用螺丝刀紧固 端子无松动 半年 6 击碎玻璃按钮盒 直观目测 完好无损 1 个月 防 火 门 1 防火门门体 直观目测 完好无损、无变形 半年 2 防火门弹簧铰键 有损坏、更换备件；若无损，加机油 完好，弹性适度 半年 3 消防通道、防火门 直观目测，并开关防火门 消防通道通畅，防火门开闭自如 1 周 排 烟 系 统 1 排烟风机表面除尘 用擦布、毛刷除尘 无尘 1 个月 2 控制柜内部各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换 触点完好，控制启停正常 半年 3
32、 控制柜内各接线端子及端子排 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 4 控制柜电源指示灯 如不亮，更换指示灯灯泡 电源指示灯指示正常 1 个月 5 排烟阀（1）微动开关及内部接线端子 用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子 端子无松动、微动开关固定良好 1 个月（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴 用油壶给导轮、钢丝、转轴加油 复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活 1 年 加 压 送 1 加压送风机除尘 用擦布、毛刷除尘 无尘 1 个月 2 控制柜内部各电器触点 如有烧损，拆下后用砂纸打磨 触点完好，控制启停正常 半年 设施设备及房屋本体维护管理方案 15/34 设备 序号 维护保养项目 检查保养方法
33、 标准 周期 风 系 统 3 控制柜内各接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 端子无烧损或松动 半年 4 各送风口百叶窗 直观目测 送风口百叶位臵正确 3 个月 5 控制柜电源指示灯 如不亮，更换指示灯灯炮 电源指示灯亮 1 个月 消 防 系 统 控 制 柜 1 控制柜上电源指示灯及各类开关 直观目测 电源指示正常，开关处于开启或自动状态 1 个月 2 控制柜内部各电器触点 如有烧损，拆下后用砂纸打磨 触点完好、无松动 半年 3 各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢固、无烧损 半年 4 电源（信号）线 如有破损，用绝缘胶带包扎 导线无破损或老化 半年 5 控制柜除尘
34、 用毛刷、皮老虎除尘 无尘 每日 消防指示灯 1 指示灯 直观目测 指示灯亮、且处于等待状态 1 个月 2 指示灯 按测试键 按测试键后，指示灯亮 1 个月 消 防 应 急 广 播 系 统 1 主机各电源信号、控制信号及音量调节键 直观目测 信号指示正常、音量调节位臵合适 1 个月 2 各切换器、控制器 通电试验 转换工作正常 1 个月 3 各放大器 放音试听音质、音量 音质、音量良好 1 个月 4 各接线端子及线路 用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎 端子无松动，各导线完好 1 年 5 压带轮主导轴，磁带机磁头 用清洗带清洗 表面无粉尘 3 个月 6 各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否
35、完好 如松动，用螺丝刀紧固 各扬声器接线牢固、纸盒无破盒 半年 7 主机柜内除尘 用毛刷、皮老虎除尘 无尘 半年 设 备 机 房 1 机房卫生 用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面 机房整洁、干净 1 个月 2 机房内照明、电话 开关电灯、通话检查 照明完好、电话通话正常 1 个月 3 地漏 排水试验 地漏排水通畅 1 个月 灭 火 器 1 推车式灭火器 直观目测 完好无损，压力在正常范围 1 个月 2 干粉灭火器 直观目测,并用手摇动瓶体 压力正常，指针指示1 个月 设施设备及房屋本体维护管理方案 16/34 设备 序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期 材 在绿色安全区内 3 手提式 1
36、211 灭火器 直观目测 压力正常，指针指示在绿色安全区内 1 个月 喷 淋 系 统 1 水泵 手动盘车 转轴转动灵活 2 个月 2 水泵添加盘根 添加盘根 点动时不漏水 半年 3 水泵加润滑油 更换并添加润滑油 水泵运转灵活 半年 4 阀门 添加盘根或更换垫片，清洁阀杆 开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀 半年 5 水泵和电机 用擦布和毛刷 无尘 1 个月 6 各信号阀 直观目测 在区域报警器上的相应位置无报警信号 1 个月 7 各水流指示器 放水试验 消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警 3 个月 8 喷淋头 直观目测 喷淋头表面油灰不可过多 1 个月 （二）消防火警应急处理措施（2.1）对接报
37、火灾的处理：1、管理部任何人员接到或发现火警时，立即向管理部办公室值班人员报告。2、现场指挥员马上通知管理部经理、助理、消防控制中心及各部门负责人。3、现场指挥员集合校园区内所有在场员工，若部门负责人不在场，则由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。4、各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。、消防控制中心值班员根据火场情况，按校园区灭火应急规程进行处理；技术科负责人指挥技术科员工作各种应急处理。、技术科负责人指挥技术科员工关闭起火楼宇的供电系统，启用应急电源。、其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。5、现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：
38、火势大，自身难以扑救。即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资。设施设备及房屋本体维护管理方案 17/34 火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资。火灾扑灭后，技术科负责将机电设备和消防系统恢复正常。责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写火警/匪警处理情况登记表。（2.2）校园区灭火应急方案 为使校园区在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制订如下应急规程：1、消防控制中心接到消
39、防报警信号：利用对讲机通知辖区保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络。火警误报通知中心消除警号。火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。2、火警信号被证实，情况严重，中心应急事项：通知管理部办公室值班员和安全管理部长,由其决定是否打“119”电话报警。启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救。利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散。迫降电梯至首层。切除非消防电源，启用应急电源。启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。消防值班员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即手动起动各设备，保证水电供应不间断，所有消防设施必须在57 分钟之内投入运行。（2.3）拔打“119”电
40、话报警程序：1、拿起话筒拔打“119”号键，准确讲清起火单位名称，所在位臵。2、讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。3、讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑（几栋几层）。讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系；如需安排接消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。设施设备及房屋本体维护管理方案 18/34（三）落实防火安全“三级”检查制度 一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。二级检查由消防主管组织实施，管理部领导每周组织班组长对本处管理地段、设备物资进行一次检
41、查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消防安全情况。三级检查由公司安全主管实施，每月由公司安全主管对管理部进行重点检查或抽查，每年不少于一次检查。三、电梯管理 随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。四川省成都市第三中学物业管理公司将严格按照校方的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。（一）电梯的定期维护及检修方案（1.1）曳引机的保养 1、减速箱（1）箱体内的油量应保持在油针或油镜的标定范围，油
42、的规格应符合要求；（2）润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；（3）应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油；（4）应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显窜动时，应采取措施减小轴承的轴向游隙；（5）应使轴承的温升不高于 60，箱体内的油温不超过 85，否则应停机检查原因；（6）当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应考虑更换轴承；（7）当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是调整中心距或换掉蜗轮蜗杆。设施设备及房屋本体维
43、护管理方案 19/34 2、制动器（1）应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑，对电磁铁，必要时可加石墨粉润滑；（2）制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大不超过 0.7 毫米，当间隙过大时，应调整；（3）制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧；（4）当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。3、曳引轮（1）应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；（2）对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于 2 毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。4、曳引电动机及速度皮反馈装置（1）应保证电动
44、机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘；（2）对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁；（3）当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；（4）应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机亮的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈 0.5 兆欧，其它部分 0.25 兆欧），应采取措施提高绝缘性能。（1.2）曳引绳与绳头组合的保养 1、应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在 5%以内）；2、曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽
45、，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油；3、应经常注意曳引绳有否机械损伤，有否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳；4、应保持曳引绳的表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干设施设备及房屋本体维护管理方案 20/34 净；5、在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事；6、应保证电梯在顶层端站平层时，对重与缓冲器间应有足够间隙，当由于曳引绳伸长，使间隙过小甚至碰到缓冲器时，可将对重下面的调整垫摘掉（如果有的话），如不能以此解决问题，则应截短曳引绳，重新浇注绳头。（1.3）限速
46、器与安全钳的保养 1、应保证限速器的转动灵活，对速度变化的反应灵敏，其旋转部分润滑应保持良好，一般一周应加油一次，当发现限速器内部积有污物时，应加以清洗（注意不要损坏弹簧上的铅封）；2、应使限速器张紧装臵转动灵活，一般每周应加油一次，每年清洗一次；3、应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。（1.4）导轨和导靴的保养 1、对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；2、滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的运行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过 1 毫米（双侧），内端面不超过 2 毫米，超过时应更换；3、应
47、保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；4、应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换；5、在年检中，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；6、当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。（1.5）轿门、厅门和自动门锁的保养 1、当门滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位臵，保证合适间障；2、应经常检查厅门联动装臵的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝设施设备及房屋本体维护管理方案 21/34 绳松驰时，应予张紧，对于摆杆
48、式和撑臂式联动机构，应使各转动关节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；3、应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；4、应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、假接及粘连现象。（1.6）自动门机的保养 1、应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；2、对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；3、自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。（1.
49、7）缓冲器的保养 1、对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；2、对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加（保证油的粘度相同）3、油压缓冲器柱塞外露部分应保持清洁，并涂抹防锈油脂；4、每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。（1.8）重量补偿装臵的保养 1、当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；2、对于补偿绳，其设于底坑的张紧装臵应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。（1.9）寻向轮及反绳轮的保养 1、应经常用软刷和吹风清除屏体及全部电器件上的积尘，保持
50、清洁；2、应经常检查接触器、继电器触头的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；设施设备及房屋本体维护管理方案 22/34 3、应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑（忌用砂布），并将屑未擦净；4、更换控制屏内熔断器时，应保证熔断丝的额定电流与回路电源额定电流相一致，对电动机回路，熔丝的额定电流应为电动机额定电流的 2.53 倍。（1.10）三相桥式硒整流器的保养 1、为保护整流堆不发生超负荷短路，应注意选用正确的熔断丝；2、整流堆工作一定时期后，会产生老化，输出功率有所降低时，可提高变压器次级电压而得到补偿。