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1、2023年上海房地产估价师考试模拟卷（2）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是_。A由专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好 2.投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资_的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性 3.下列不属于物业管理企业经营费用的是_。A保险费B房产税C法律费D贷款利息 4.银行个人住房贷款业务中发生的“假
2、按揭”属于_风险。A信用B管理C法律D操作 5.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有_。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性 6.某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是_元。A34000.00B83265.38C87867.78D91022.12 7.对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。A服务市场B合格有效市场C有效市场D潜在市场 8.随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈_波动的趋
3、势。A向下B平稳C不稳定D向上 9.现金流量表可以用来进行房地产开发项目的_分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力 10.银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是_元。A1428.74B1475.37C1482.74D2000.00 11.新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括_资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围 12.在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为_阶段。A租金增长率上升B新增供给小于新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降 13
4、.企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖 14.已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是_。A11.12%B11.36%C11.66%D12.95% 15.在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是_。A简单平均法B移动平均法C加权移动平均法D指数平滑法 16.银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2
5、%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是_元。A1843.86B1847.55C2279.87D2291.27 17.某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为_。A7.1%B12.0%C13.1%D19.1% 18.下列关于企业利润和收入的表述，正确的是_。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+
6、配套设施销售收入D可分配利润=税后利润-未分配利润 19.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括_。A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费 20.某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法 21.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_。A时间类参数B融资类参数C评价标准类指标D收益类指标 22.反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。A房地产平均价格B房地产中位数价格C房地产价格指数D房地产同质价格 23.投资者进行
7、房地产投资的主要目的一般是_。A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动D间接参与房地产开发经营活动 24.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括_分析。A最低租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最高土地取得价格 25.下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是_。A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D促销策略调查E分销渠道调查2.
8、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A投资机会寻找B市场分析C投资机会筛选D规划设计E财务评价3.写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照写字楼（）进行分类。A所处的位置B自然或质量状况C楼层结构D收益能力E面积规模4.在下面所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（）。AF=5A-PBF=A(F/A,i,5)-PCF=A(F/A,i,5)-P(F/P,i,6)DF=A(F/A,i,5)(F/P,i,1)-P(F/P,i,6)EF=A(P/A,i,5)-P(F/P,i,6)5.市场调查项目可分为（）。A试探性调查B基础性调查C背景性调查D因果性调
9、查E描述性调查6.产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为（）市场，相应的就会形成不同偏好的细分市场。A同质偏好B个别偏好C分散偏好D集群偏好E同量偏好7.企业确定广告预算的主要方法包括（）。A销售百分比法B目标任务法C谈判法D量力而行法E竞争对等法8.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。A单元估算法B多元估算法C单位指标估算法D概算指标法E工程近似匡算法9.下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D随行就市定价法E挑战定价法10.净租的形式一般有（）。A租户仅按比例分摊与物业有关的
10、税项B租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C所有的经营费用，都由租户直接支付D租户的租金可按不同时间支付给业主E租户应与业主制定出一个有准确数量的上限11.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A空置损失B租金损失C经营费用D潜在毛租金收入E其他收入12.关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有_。A大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C总代理可以委托分代理D房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式E房地产开发企业不能直接委托分代理 13.的制度安排来降低信息成本A房地产市场中的信息不完备程度较
11、高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入E房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益 14.下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有_。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D提交项目开工申请并获得批准E对项目的建设工程进行招标 15.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有_。A土地B劳动力C资本D环境E经验 16.采取
12、随行就市定价法确定价格的情形有_。A开发商处于市场领导者地位B开发商难以估算成本C开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D开发商具有向市场领导者挑战的实力E开发商打算与同行和平共处 17.房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括_。A工程质量保修书B可行性研究报告C竣工图D竣工验收备案表E住宅使用说明书 18.开发商的主要合同关系通常包括_等。A保险合同B分包合同C销售合同D加工合同E勘察设计合同 19.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有_。A土地B劳动力C资本D经验E环境 20.工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指_。A进度
13、管理B投资管理C合同管理D安全管理E质量管理 21.投资机会选择主要包括_。A投资设想B寻找和筛选投资机会C了解市场供求关系D细化投资设想E项目财务评价 22.房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括_。A工程质量保修书B可行性研究报告C竣工图D住宅使用说明书E竣工验收备案表 23.房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括_。A建设工程用地批准手续已经办理B建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%C已按规定办理了工程安全监督手续D已按规定确定了施工企业E施工图设计文件已按规定进行了审查 24.下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有_。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准 25.下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有_。A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期让房地产经纪机构及早介入