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1、2023年江苏土地估价师考试真题卷（6）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.剩余法估价的程序是以_开始，到测算土地价格结束。A调查清楚待估宗地的基本情况B收集资料C确定土地的最佳开发利用方式D估计开发完后的不动产总价 2.房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值为_。A管理费B折旧费C维修费D税金 3.对土地使用者而言，随着使用者可使用年期减少和初始土地使用权价格的摊销，其土地使用权价格会_。A升高B降低C不变D受其他因素影响 4.根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定
2、不得抵押。下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象的是_。A工业用地B自用住宅用地C经济适用房用地D农民宅基地 5.在土地动工前要全部付清的是_费。A土地开发B保险C土地取得D土地取得费及其税 6.土地估价的形成具有多方面的因素但最终确定取决于_。A市场资料B土地交易双方C土地估价师D土地供求状况 7.某城市在一估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要原因是交易形式修正。该城市利用市场价格调查结果，确定修正系数：协议方式交易修正系数为0.5，招标方式交易修正系数为0.75，拍卖方式修正系数为1。若选择的某交易案例为协议交易方式，成交价为500元/m2，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，那么
3、修正后的交易案例价格为_元/m2。A500B1000C2000D3000 8.在中心地理论中，所谓“中心地”指的是_。A区域的几何中心B泛指的城镇或居民点C区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点D具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市 9.土地市场的不均衡主要是由于_造成的。A流通方式多样性B土地市场垄断性C土地市场地域性D土地资源稀缺性 10.某城市四级工业用地基准地价为300元/m2，设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通信和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元/m2、30元/m2。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通信、通热和
4、场地平整的状况，其基准地价将达到_元/m2。A300B340C370D330 11.剩余法估价中土地收益确定，是_原则的具体应用。A替代B最有效使用C预期收益D竞争和超额利润 12.对土地的开发建设并不仅仅表现为在被使用土地上进行投资和建设，它还表现在对城市_的改善和建设。A公用事业B交通C基础设施D环境 13.在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地_。A价格B使用价值C价值D用途 14.对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是_。A人口密度B土地制度C交通状况D基础设施和公用设施的完备程度 15.新古典主义城市地租理论的主要特征是将_分析应用于传统地租理论中。A供需B效用C
5、价值D边际 16.地价具有明显的_。A固定性B特殊性C区域性D地区性和个别性 17.土地估价所评估出的地价是该地块_的价格。A一段时间B永久性C某一时点D长期 18.某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元/m2，容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元/m2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为_。A容积率B10C2.0D2.5E3.0F4.0G5.0H修正系数I1.0J1.8K2.1L2.4M2.9N3.3 19.某人有一宗土地，价格为4000元/m2，土地还原率每年不变为10%，那么该块土地每年可产生的纯收益为_元/m2(土
6、地使用年期无限)。A1000B800C400D200 20.土地估价原则不包括_原则。A预期收益B比较C最有效使用D报酬递增、递减 21.级差地租是指租用_所获得的归土地所有者所占有的超额利润。A土地B劣等土地C中等土地D较优土地 22.商品的价格是由_所决定的。A反映该商品将来的总收益B市场对该商品的需求量C生产商生产该商品的数量D该商品对人们的实用度 23.土地交易的客体是_A土地的实体B土地的权利C土地及其附着物D土地生产的物质 24.马克思指出资本主义地租的特点是土地_的分离。A使用权和抵押权B抵押权和所有权C权利D使用权和所有权 25.由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的
7、贡献具有_。A优先性和完整性B显著性和完整性C显著性和特殊性D优先性和特殊性 26.杜能农业区位理论所要解决的问题归为一点是_增加利润。A如何通过改善土地质量从而最大限度地B如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地C如何通过增强生产者的农业知识，从而最大限度地D如何通过合理分配生产资料，节约成本，从而最大限度地 27.运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为500元/m2，对应的使用年期为30年，而待估宗地使用年期为20年，土地还原率为8%，则年期修正后的地价为_元/m2。A400B436C460D573 28.有一宗土地，第一年的纯收益为1100元/m2，土地
8、的还原率为10%，第二年的纯收益为1320元/m2，土地的还原率为20%，则用收益还原法计算该块地的价格为_元/m2。A2000B4000C1000D5000 29.土地价格反映的主要是土地作为资源和资产的_。A货币表现B经济效用C经济价值D价值 30.在剩余法评估中，下列成本中计算利息的周期最长的是_。A购地款和购地税费B购地费和不可预见费C建筑费用和专业费用D专业费和不可预见费 31.房地产开发项目和投资决策常常运用剩余法求取的是_。A投资者获取开发场地所能支付的最高价格B预期利润C开发项目中的最高空置成本费用D以上都是 32.剩余法评估中，在选择最佳的土地使用方式中，最重要的是选择最佳的
9、_。A容积率B覆盖率C土地用途D建筑高度 33.用剩余法估价时，确定地价款利息的计息时间应以_为准。A从购地至开工为止的时间B从开工至竣工为止的时间C从开工至租售完毕为止的时间D从购地至租售完毕为止的时间 34._一般不作为剩余法评估中计算投资利润的办法。A计算不动产总价一定比例B计算全部预付总资本的一定比例C计算年利润折现D计算建造费用的一定比例 35.剩余法评估中，不需要考虑_。A购地税费B不可预见费用C利息D以上都不是 36.剩余法评估中，确定开发完成后不动产价格的方法有_。A通过市场比较法求取B通过收益还原法求取C根据估价师的经验确定DA和B 37.某公司通过拍卖取得一块土地的综合开发
10、权，设土地开发周期为2年，分两期进行，建筑物建造周期为3年，分3期进行，则第2期建筑物开发费的计息期为_。A1.5B2.5C3D3.5 38.将剩余法评估中的现金流量折现到评估基准日，相当于计算了开发成本中_部分。A开发费B专业费C利息D税金 39.某公司打算购买一块商业用地用于开发，估计预计建成商场后出售的收益为1500万元，花费的建安及专业利税为500万元，在获得的利润不少于300万元的前提下，该公司的用于购地的金额最高为_万元。A300B800C700D1000 40.剩余法评估中，不可预见费用一般以_为计算基数。A总建筑费用和专业费B发包商的附加费用C承包商利润D以上都是 41.剩余法
11、是根据_来估算土地价格的一种估价方法。A房地产开发预期总价格与总支出的差额B房地产开发的总收益C房地产的年租收入D房地产的建造总成本和总利润 42.采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用_和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。A市场比较法B收益还原法C成本法D标准法 43.土地的开发周期一般根据土地开发的_。A面积规模B难易程度C资金来源D规模要求 44.剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于_。A房地产开发项目可行性分析B房地产纯收益估测C评估建筑质量D物业管理评估 45.采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付
12、资本为计息基础，其中预付资本主要包括_。A开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润D地价款、开发建筑费、折旧费、专业费 46.剩余法不适于评估_。A具有潜在开发价值的土地价格B不具有潜在开发价值的土地价格C现有新旧房地产中的土地价格D地上有写字楼的土地价格 47.运用剩余法前调查土地的权利状况，是为_服务。A选择最佳开发利用方式B估算建筑费用C确定开发完成后的不动产价值D确定建筑的规模、造型 48.评估对象土地上的_受政府规划的限制。A建筑高度B建造成本C建筑物装修档次D物业管理方式 49.剩余法更深的理论依据完全类似于_。A替代原B地租原理C收益原D以上都不是 50.剩余法评估中，开发建设周期的长短对_有影响。A租售价格B开发效益C开发成本D开发质量