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1、2023年提高物业管理服务水平调研报告（精选） 第一篇：提高物业管理服务水平调研报告精选 收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费根据。终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的运用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、网上的损耗由供应单位担当，不能向业主分摊。上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位担当，供应单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。上述单位向业主或者其它运用人收取服务费用的，可以托付相关物业服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。第五十八条“供水、供电、
2、供热、供气、通信、有线电视等单位，担当物业管理服务区域内共用管线和设施设备修理、养护责任。托付物业服务企业代为修理、养护的，应当与物业服务企业签订托付合同，并支付修理、养护费用。前款规定的单位因修理、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并刚好复原原状。造成损失的，应当予以赔偿。实际工作中，相关企业单位并没有依据以上条款执行。 四物业管理服务工作宣扬不到位。首先，表如今业主的参与程度不高，业主对于物业管理服务接受市场化运作的意识不强。市场化运作管理服务的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管服务的小区仍有很多，部分小区甚至是完全失去管
3、理，而这些小区居住的业主，依靠性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业服务市场化运作有较强的抵抗心理。其次，表如今业主对于物业服务企业的要求过高，业主和物业服务企业的责权不清，服务内容不明，服务收费根据未公开公示。第三，表如今业主对于物业服务收费实行政府指导价和市场调整价的原则不理解，收缴的物业费没有依据要求进行开支公示，在业主心中形成了“收费不办事的印象。物业管理服务工作的宣扬不到位干脆导致业主与物业服务企业对立心情较大，冲突集中。如安民小区南区双利物业公司由于宣扬不到位，导致业主与物业企业冲突加深，业主拒交物业费，物业企业运转困难，服务质量不能保证，导致恶性循环。 五物业管理工作
4、人员依法行政的实力不强。物业管理服务中心现有工作人员7名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右，年龄结构偏大，文化层次较低，对于物业管理相关法律法规不甚明白，不擅长运用行政和法律的手段化解物业管理中产生的问题，依法行政实力不强，依法行政的意识不高。各街道办事处、社区居委会的物业管理服务相关工作人员不具备相应的专业学问，且人员变动性较大，也存在依法行政的实力不强的现象。 六物业服务企业服务行为不规范。部分物业服务企业管理松散无序。很少依据企业资质等级标准去实施物业管理服务，绝大多数物业服务企业虽然制定了相关的一系列物业服务规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。物业服务企业普遍面临的逆境是：1
5、现行市价发102号物业管理服务收费基准指导价标准偏低。2物价、人工工资本钱不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳定，员工流淌性大，特别是保安人员的流淌性更大；3老旧小区推行物业管理难度大，物业收费率低；4供水、供电、供热企业职能界定不清，行使不力，服务不到位，造成物业服务企业在此方面的亏损较大。 七修理资金保障问题有待解决。 1、旧老住宅小区由于历史诸多缘由，使得住宅专项修理基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的有效处理和实施，干脆导致旧老住宅小区整体环境形象面貌慢慢衰退，运用
6、功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很好的进行旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维艰，最终退出服务。 2、新建住宅小区住宅专项修理基金虽然能够全部归集到位，但是不能按时申请运用，没有完全发挥出应有的作用。久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成恶性循环。 三、改良管理的措施。 一、整章建制，修改完善xx市物业管理暂行方法，制定符合xx中心城区实际的xx城区物业管理服务实施细则。 根据国务院物业管理条例、甘肃省物业管理方法、等规定，修改完善xx市物业管理暂行方法、xx市住宅专项修理资金管理方法，明确xx区房产局物业企业资质审核权限、住宅专项修理资金交存、运用等职责。
7、结合xx城区实际，制定切实可行的xx城区物业管理服务实施细则。进一步明确市区物业管理部门职责，进一步明确业主及业主大会与物业管理服务企业的权利义务，进一步明确前期物业管理、物业管理服务与收费、物业的运用和维护、资金保障和管理运用等方面的内容。 二明确职责，完善“区、街道、社区三级管理体系。 遵循“重心下移、属地管理的原则，针对我区物业管理业态的困难性，健全以街道乡镇为主的“区、街道、社区村三级物业管理体系，推动物业服务行业走上规范健康进展轨道。区物业管理服务中心要配强配齐工作人员。各街道办事处乡镇要成立住房保障和物业服务工作站，配备专职工作人员，社区要配备住房保障和物业管理服务工作专干。 三加
8、强宣扬，加深业主对物业管理服务工作的理解和支持。 主动组织开展以贯彻物业管理条例、xx市物业管理暂行方法为主题的宣扬活动，让宽阔业主和社会各界了解物业管理相关政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐的良好气氛。各有关部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业要通力合作，亲热协作，切实抓好宣扬教化落实工作，进一步加深业主对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评比活动，树立典范，起到以点带面、典型示范的作用，促进全区物业工作健康进展。 四突出重点，严格规范相关物业管理行为。 一是规范前期招投标管理。强化建设单位取得商品房预售答应证之前的招投标
9、管理，凡3万平方米以上的非单一业主物业项目必需通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，区 物业主管部门要对单一业主物业项目的选聘物业服务企业行为进行监督。投标人少于3个或建筑面积小于3万平方米的，经物业主管部门批准，建设单位可以接受协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。 二是规范物业服务用房配置。物业服务用房建筑面积严格依据建设工程项目总建筑面积2的标准予以配置，且最少不低于40平方米，必需具备水、电、采光、通风、通讯等正常运用功能，物业服务用房由建设单位无偿供应，属全体业主共有。物业主管部门依法对物业服务用房的配置状况进行验收，验收不合格的不得交付运用。 三是规范业
10、主大会筹备组及业主委员会的组建。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体的工作机制。凡拟参加业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会的业主必需模范履行业主义务，上述组织的组成人员应从物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有确定组织协调实力的业主中举荐。针对业主委员会成立过程中的管理区域确定问题，应结合建设用地规划答应证确定的红线图范围，本着“敬重历史、敬重现实的原则，由物业主管部门和街道办事处共同探讨确定。 四是规范物业交接工作。物业交接工作要在区物业管理服务中心、街道办事处、社区居委会的共同监督下，依据物业管理相关规定依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，不予办理竣工验收；对前
11、期物业服务企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的问题，由物业联席会议协调解决，经协调仍拒不移交的，可根据相关法律法规规定，分别由行政执法和公安部门关心移交，业主或业主委员会可依法通过法律途径维护自身权益。 五创新管理，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制。 区政府要加强对区物业主管部门、各街道办事处等相关部门的工作监督和考核，并把物业管理工作考核状况纳入区政府年度目标考核体系。建立物业企业与物业主管部门的信息传递机制，物业企业要根据要求刚好将相关信息报送到区物业管理服务中心。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、街道办事
12、处及物业服务企业进行表彰，区政府每年拿出确定资金用于嘉奖相关职能部门、街道办事处和优秀物业服务企业，全面调动各方面主动性，推动全区物业管理工作科学进展。 六留意实效，定期对物业管理从业人员进行岗位培训，确保从业人员持证上岗，规范运行。 物业服务企业要学习先进的管理阅历，树立全新的服务意识，不断提高服务质量，提升企业形象。物业服务企业要加大对物业管理服务人员专业技能培训。物业从业人员要通过多种学习渠道提升本职工作实力，牢固树立服务意识。物业管理服务中心要对持证上岗人员定期不定期的检查，规范从业人员的持证上岗。 四、看法及建议。 一是提高物业费收费标准。xx城区现行的物业费收费标准偏低，物业服务企
13、业反映剧烈。应根据小区建设规模、环境绿化、治安管理、服务质量、业方法见等具体状况，通过听证会、征求各方看法，经物价部门审批，提高物业服务收费标准。相关部门应严格执行甘发改服务2188号文件第八条“物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次；其次十一条“1对供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用由市、州政府价格主管部门结合当地实际确定；2物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费。 二是规范管理运用住宅专项修理基金。区物业管理服务中心应当主动争取将住宅专项修理基金的交存和运用管理职责落实到位。由区财政、审计、房管部门和业主委员会共同监督，便于规范、快捷、高效的运用。 三是形成联动运行
14、机制。进一步明确供水、电、暖、气等单位职责，催促其担负起应有的社会责任。刚好修改供水、电、暖、气等行业管理方法与国务院物业管理条例中有冲突的地方。市区房屋行政主管部门、街道办事处主动加强与供水、电、暖、气等单位的协调与沟通，共同为物业服务企业供应良好的运营环境，确保物业服务企业正常运行。 四是建立考核嘉奖机制。每年度对xx城区物业服务企业管理运行状况进行一次全面考核，对于管理规范、服务到位、业主反映良好，通过以奖代补的形式予以嘉奖。对于职责不明、缺乏服务意识、服务质量差，经常引起业主投诉上访的，予以警告指责，情节严峻的取消其物业管理资质。 五是多方筹措应急资金。首先要争取从市房产局收缴的住房专
15、项修理基金收益中提出确定比例资金，返还xx区作为老旧住宅区基础设施应急修理专项资金。其次要从保障性住房产权出让金中提取确定比例资金，作为政府对物业服务企业的后期服务管理的扶持补贴资金，专项用于保障性住房公共设施维护和物业服务工作。三是要在政府年度支配的旧老城区改造资金中提取确定比例资金，专项用于物业管理服务工作经费。 作者 吴有春 其次篇：提高物业管理服务水平调研报告 根据中心、省、市、区委关于开展其次批党的群众路途教化实践活动的统一部署和中共xx区城建党总支深化开展党的群众路途教化实践活动实施方案活动支配，带着查找物业管理服务中存在的“四风问题和提升物业管理服务水平，维护业主、业主运用人、物
16、业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境的目的，通过走访群众、专题座谈、问卷调查等方式广泛征求看法建议。调查觉察群众对xx城区物业管理服务方面存在诸多看法，而体制机制不顺、市政基础设施欠账严峻、水电暖等行业未实行终端收费终端服务、物业企业管理行为不规范等问题已经严峻制约我区物业管理服务工作的正常进展，物业管理服务水平亟待提高。 一、物业管理服务现状。 调研期间，调研组认真走访了xx区物业管理服务中心，恒德物业、新地物业、新世纪物业等多家物业服务企业，并深化业主家中了解具体状况。3月25日召开了由区住建局局长主持，市区部分人大代表、政协委员、市住建系统相关部门负责人、各街道办事处、社区
17、居委会负责人、物业服务企业代表、业主代表共同参加的座谈会。座谈会上各方就物业管理服务方面的现状、存在的问题、解决的措施、进行了探讨。 (一)物业管理机构现状。xx区2023年4月17日成立xx市xx区物业管理服务中心，核定副科级领导职数1名。物业管理中心的主要职责是：实行物业管理的政策、法规和有关规定；负责开展全区物业管理的达标考核和项目创优活动；负责指导组建业主大会、业主委员会并进行备案；负责住房专项修理基金的归集和运用监管工作；负责物业管理从业人员的培训工作；负责协调和处理物业管理冲突纠纷。实际工作中住房专项修理基金的归集和运用监管工作、物业管理从业人员的培训工作由市房产管理局相关职能部门
18、负责开展。同时因为各种缘由物业管理服务中心仍直管区属47栋住宅楼的水电暖等费用的收缴工作、二级管网的修理维护工作。 二物业服务企业现状。xx区城区现有物业服务企业46家，其中：取得物业企业资质证书二级资质的1家；三级资质的34家；暂定三级的8家，申请资质3家。共开展物业服务项目123个，服务面积800.80万平方米，其中托管住宅小区69个，服务面积680.42万平方米；托管办公区物业44.56万平方米；托管商业区物业服务32.63万平方米；托管其他物业服务项目43.19万平方米。实行物业管理的小区成立业主委员会的有10个，占住宅小区比例的14.49%。现有物业服务从业人员1500人。其中：企业
19、管理人员284人，企业管理人员中持证上岗人员214人，取得全国物业管理师职业资格证书20人。 三物业管理市场现状。 xx区物业管理市场经过近年来的不断规范和完善，现已逐步走向成熟阶段。物业管理市场规模不断扩大，各种高精技术人才逐步走向物业管理市场。部分物业企业起先探究多元化进展的渠道。旧有的一些管理模式还有待于进一步的提升。 1、前期物业管理所占比重较大，占据了物业管理服务市场的90%以上。多数前期物业管理服务企业由建设单位原职工或亲属担当负责人，在实际管理运行中主要运营经费靠建设单位补贴运营。 2、物业服务企业经营状况不容乐观。所调研的企业中，处于正常经营运行的只有5家，其余皆为亏损企业。
20、3、“专、“精、“强物业企业在市场的比重中所占较小，“杂、“乱、“差物业企业占据了市场的主导地位，物业服务市场总体呈现出散乱的状态。物业服务市场中专业的、精干的、强大的企业只有不到全部的20%，更多的物业企业只是被动的代收取水电暖等费用，对真正属于物业公司的服务项目如环境卫生、小区绿化、公共设施的维护等反而呈现出“杂、“乱、“差的现象。 二、存在的问题。 一管理体制不健全，机制不顺。主要表现为职权不清、机构不全、运转不畅。 职权不清。xx市房地产管理局物业管理工作下放xx区房产管理局，但部分职责与权限没有做到同步下放。xx区房产管理局没有xx区行政区划内的房屋产权登记、交易、办理权限，没有住房
21、专项修理基金的收缴，管理和审批权限，没有物业企业资质的审批权限。 机构不全。物业管理服务中涉及的面广、问题多，管理机构存在上下脱节的现象严峻。根据国务院物业管理条例等法律法规的规定，街道办事处、社区居委会应当在物业管理服务中担当相应的责任，但实际中没有成立相应服务工作机构，没有配备专职工作人员，不能对物业企业的服务行为做到有效的监管。 运转不畅。区物业管理服务中心成立时间短，人员年龄结构偏大，专业文化素养相对较低，对全区的物业管理服务工作指导实力不强。在管理上没有形成上下联动机制，缺乏必要的嘉奖和制约机制。 二市政设施配套欠账较多。xx因矿设企，因企设市，在上世纪七八十年头，由于城市总体规划建
22、设滞后，旧城区大部分房屋没有归集住宅专项修理资金，没有物业服务企业，基础设施严峻受损，没有刚好维护修缮，房屋无人管理，形成诸多“失管小区。 三物业管理服务政策落实执行不到位。根据2023年6月8日中华人民共和国国务院第379号令，物业管理条例第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受托付代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，第五十二条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法担当物业管理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任，甘肃省物业管理方法 物业管理条例第三十六条“供排水、供电、供气、供热等
23、经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备业主自行增加的设施设备除外的修理、养护和更新： 一业主终端计量水表及以外的供水设施设备； 二业主终端计量电表及以外的供电设施设备集中设表的，为用户户外的供电设施设备； 三业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备； 四业主户外分户阀及以外的供热设施设备； 五业主楼外排水井及以外的排水设施设备，xx市物业管理暂行方法第五十一条“物业管理服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户 收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费根据。终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户
24、产权的运用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、网上的损耗由供应单位担当，不能向业主分摊。上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位担当，供应单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。上述单位向业主或者其它运用人收取服务费用的，可以托付相关物业服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。第五十八条“供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，担当物业管理服务区域内共用管线和设施设备修理、养护责任。托付物业服务企业代为修理、养护的，应当与物业服务企业签订托付合同，并支付修理、养护费用。前款规定的单位因修理、养护等需要，临时占用、
25、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并刚好复原原状。造成损失的，应当予以赔偿。实际工作中，相关企业单位并没有依据以上条款执行。 四物业管理服务工作宣扬不到位。首先，表如今业主的参与程度不高，业主对于物业管理服务接受市场化运作的意识不强。市场化运作管理服务的小区只占60%的比例。市区企事业单位自建自管和街道社区代管服务的小区仍有很多，部分小区甚至是完全失去管理，而这些小区居住的业主，依靠性较大，总想依靠政府或者企业解决物业问题，对于物业服务市场化运作有较强的抵抗心理。其次，表如今业主对于物业服务企业的要求过高，业主和物业服务企业的责权不清，服务内容不明，服务收费根据未公开公示
26、。第三，表如今业主对于物业服务收费实行政府指导价和市场调整价的原则不理解，收缴的物业费没有依据要求进行开支公示，在业主心中形成了“收费不办事的印象。物业管理服务工作的宣扬不到位干脆导致业主与物业服务企业对立心情较大，冲突集中。如安民小区南区双利物业公司由于宣扬不到位，导致业主与物业企业冲突加深，业主拒交物业费，物业企业运转困难，服务质量不能保证，导致恶性循环。 五物业管理工作人员依法行政的实力不强。物业管理服务中心现有工作人员7名，全部为工人编制，平均年龄50岁左右，年龄结构偏大，文化层次较低，对于物业管理相关法律法规不甚明白，不擅长运用行政和法律的手段化解物业管理中产生的问题，依法行政实力不
27、强，依法行政的意识不高。各街道办事处、社区居委会的物业管理服务相关工作人员不具备相应的专业学问，且人员变动性较大，也存在依法行政的实力不强的现象。 六物业服务企业服务行为不规范。部分物业服务企业管理松散无序。很少依据企业资质等级标准去实施物业管理服务，绝大多数物业服务企业虽然制定了相关的一系列物业服务规章制度，但是真正能够落实到位的却寥寥无几。物业服务企业普遍面临的逆境是：1现行市价发102号物业管理服务收费基准指导价标准偏低。2物价、人工工资本钱不断上升，与物业的收费标准不对称，物业行业员工工资无法提高，使物业管理企业留不住人，员工队伍相对不稳定，员工流淌性大，特别是保安人员的流淌性更大；3
28、老旧小区推行物业管理难度大，物业收费率低；4供水、供电、供热企业职能界定不清，行使不力，服务不到位，造成物业服务企业在此方面的亏损较大。 七修理资金保障问题有待解决。 1、旧老住宅小区由于历史诸多缘由，使得住宅专项修理基金难以归集。从而无法确保旧老住宅小区住房共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的有效处理和实施，干脆导致旧老住宅小区整体环境形象面貌慢慢衰退，运用功能日渐退化，而作为物业企业，又没有经济实力去很好的进行旧老住宅小区软硬件设施维护，只能是愈发举步维艰，最终退出服务。 2、新建住宅小区住宅专项修理基金虽然能够全部归集到位，但是不能按时申请运用，没有完全发挥出应有的作用。
29、久而久之，新建住宅小区只能步旧老住宅小区的后程，造成恶性循环。 三、改良管理的措施。 一、整章建制，修改完善xx市物业管理暂行方法，制定符合xx中心城区实际的xx城区物业管理服务实施细则。 根据国务院物业管理条例、甘肃省物业管理方法、等规定，修改完善xx市物业管理暂行方法、xx市住宅专项修理资金管理方法，明确xx区房产局物业企业资质审核权限、住宅专项修理资金交存、运用等职责。结合xx城区实际，制定切实可行的xx城区物业管理服务实施细则。进一步明确市区物业管理部门职责，进一步明确业主及业主大会与物业管理服务企业的权利义务，进一步明确前期物业管理、物业管理服务与收费、物业的运用和维护、资金保障和管
30、理运用等方面的内容。 二明确职责，完善“区、街道、社区三级管理体系。 遵循“重心下移、属地管理的原则，针对我区物业管理业态的困难性，健全以街道乡镇为主的“区、街道、社区村三级物业管理体系，推动物业服务行业走上规范健康进展轨道。区物业管理服务中心要配强配齐工作人员。各街道办事处乡镇要成立住房保障和物业服务工作站，配备专职工作人员，社区要配备住房保障和物业管理服务工作专干。 三加强宣扬，加深业主对物业管理服务工作的理解和支持。 主动组织开展以贯彻物业管理条例、xx市物业管理暂行方法为主题的宣扬活动，让宽阔业主和社会各界了解物业管理相关政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐的
31、良好气氛。各有关部门、街道办事处、社区居委会、物业服务企业要通力合作，亲热协作，切实抓好宣扬教化落实工作，进一步加深业主对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评比活动，树立典范，起到以点带面、典型示范的作用，促进全区物业工作健康进展。 四突出重点，严格规范相关物业管理行为。 一是规范前期招投标管理。强化建设单位取得商品房预售答应证之前的招投标管理，凡3万平方米以上的非单一业主物业项目必需通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，区 物业主管部门要对单一业主物业项目的选聘物业服务企业行为进行监督。投标人少于3个或建筑面积小于3万平方米的，经物业主管部门批准
32、，建设单位可以接受协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。 二是规范物业服务用房配置。物业服务用房建筑面积严格依据建设工程项目总建筑面积2的标准予以配置，且最少不低于40平方米，必需具备水、电、采光、通风、通讯等正常运用功能，物业服务用房由建设单位无偿供应，属全体业主共有。物业主管部门依法对物业服务用房的配置状况进行验收，验收不合格的不得交付运用。 三是规范业主大会筹备组及业主委员会的组建。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体的工作机制。凡拟参加业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会的业主必需模范履行业主义务，上述组织的组成人员应从物业管理区域内热心公益事业、责
33、任心强、具有确定组织协调实力的业主中举荐。针对业主委员会成立过程中的管理区域确定问题，应结合建设用地规划答应证确定的红线图范围，本着“敬重历史、敬重现实的原则，由物业主管部门和街道办事处共同探讨确定。 四是规范物业交接工作。物业交接工作要在区物业管理服务中心、街道办事处、社区居委会的共同监督下，依据物业管理相关规定依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，不予办理竣工验收；对前期物业服务企业不向业主委员会移交、新旧业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的问题，由物业联席会议协调解决，经协调仍拒不移交的，可根据相关法律法规规定，分别由行政执法和公安部门关心移交，业
34、主或业主委员会可依法通过法律途径维护自身权益。 五创新管理，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制。 区政府要加强对区物业主管部门、各街道办事处等相关部门的工作监督和考核，并把物业管理工作考核状况纳入区政府目标考核体系。建立物业企业与物业主管部门的信息传递机制，物业企业要根据要求刚好将相关信息报送到区物业管理服务中心。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、街道办事处及物业服务企业进行表彰，区政府每年拿出确定资金用于嘉奖相关职能部门、街道办事处和优秀物业服务企业，全面调动各方面主动性，推动全区物业管理工作科学进展。 六留意实效，定期对物业管理从业人员进行岗位培训，确保从业人员持证上岗，规
35、范运行。 物业服务企业要学习先进的管理阅历，树立全新的服务意识，不断提高服务质量，提升企业形象。物业服务企业要加大对物业管理服务人员专业技能培训。物业从业人员要通过多种学习渠道提升本职工作实力，牢固树立服务意识。物业管理服务中心要对持证上岗人员定期不定期的检查，规范从业人员的持证上岗。 四、看法及建议。 一是提高物业费收费标准。xx城区现行的物业费收费标准偏低，物业服务企业反映剧烈。应根据小区建设规模、环境绿化、治安管理、服务质量、业方法见等具体状况，通过听证会、征求各方看法，经物价部门审批，提高物业服务收费标准。相关部门应严格执行甘发改服务2188号文件第八条“物业服务收费基准价及浮动幅度，
36、原则上3年调整公布一次；其次十一条“1对供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用由市、州政府价格主管部门结合当地实际确定；2物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费。 二是规范管理运用住宅专项修理基金。区物业管理服务中心应当主动争取将住宅专项修理基金的交存和运用管理职责落实到位。由区财政、审计、房管部门和业主委员会共同监督，便于规范、快捷、高效的运用。 三是形成联动运行机制。进一步明确供水、电、暖、气等单位职责，催促其担负起应有的社会责任。刚好修改供水、电、暖、气等行业管理方法与国务院物业管理条例中有冲突的地方。市区房屋行政主管部门、街道办事处主动加强与供水、电、暖、气等单位的协调与沟通，共
37、同为物业服务企业供应良好的运营环境，确保物业服务企业正常运行。 四是建立考核嘉奖机制。每对xx城区物业服务企业管理运行状况进行一次全面考核，对于管理规范、服务到位、业主反映良好，通过以奖代补的形式予以嘉奖。对于职责不明、缺乏服务意识、服务质量差，经常引起业主投诉上访的，予以警告指责，情节严峻的取消其物业管理资质。 五是多方筹措应急资金。首先要争取从市房产局收缴的住房专项修理基金收益中提出确定比例资金，返还xx区作为老旧住宅区基础设施应急修理专项资金。其次要从保障性住房产权出让金中提取确定比例资金，作为政府对物业服务企业的后期服务管理的扶持补贴资金，专项用于保障性住房公共设施维护和物业服务工作。
38、三是要在政府支配的旧老城区改造资金中提取确定比例资金，专项用于物业管理服务工作经费。 作者 吴有春 第三篇：关于如何提高农发行服务水平的调研报告 关于如何提高农发行服务水平的调研报告 一、背景与现状 (一)基本状况 中国农业进展银行是全国唯一一家农业政策性银行，1994年成立致今已有20年历史。20年来，农发行认真履行国务院给予的职责，全力支持“三农，主动落实国家粮棉油流通改革政策和宏观调控政策。在全面建设社会主义新农村的新形势下，国务院明确提出进一步深化政策性银行改革，要求农发行在做好国家粮棉收购储备信贷资金供应的基础上，进一步完善职能定位，增加支农功能，在农村金融体系中发挥骨干和支柱作用。
39、近年来，农发行坚持以科学进展观统领工作，明确了按现代银行要求打造农发行的进展战略，大力推动内部综合改革，主动拓展业务范围，创新业务品种，取得较大成果。 以市分行营业部的状况来说，截止2023年9月底，该行各项贷款余额462715万元,其中：政策性贷款企业3家，贷款余额208515万元，占总贷款45%;商业性贷款企业2家，贷款余额8200万元，占总贷款2%;农业综合开发中长期贷款企业1家，贷款余额195000万元，占总贷款42%;农村土地整治中长期贷款企业1家，贷款余额51000万元，占总贷款11%。由上可见，农发行主动响应国家号召，与时俱进，不断进展新业务，调整贷款结构和种类，目前农发行已经形
40、成了以粮棉油收购储备贷款业务为主体，以农业产业化龙头企业和农业综合开发、农村基础设施建设贷款业务为两翼的“一体两翼信贷进展格局，初步形成了政策性贷款业务和商业性贷款业务共同进展的良好局面。 随着“建设社会主义新农村、“实现城镇化、“加强农业基础设施建设等国家一系列号召，农发行正面临着前所未有的进展机遇，同时也面临着严峻的挑战。能否抓住机遇，加快进展，迎接挑战，不辱使命，开创农发行改革进展的新局面，关键要看农发行如何提高服务水平。下面根据农发行的实际，深化问题，科学分析。 二、科学分析 (一)对农发行服务手段的科学分析。 随着“双轮驱动政策的全面铺开，我行业务得到了长足的进展，大批粮棉油收储企业
41、、政府融资平台企业、棉油加工企业、农业小企业等纷纷与我行建立了信贷关系，业务量和业务种类突飞猛进，对我行传统结算方式形成了新的挑战。 目前，我行结算服务主要是运用人行大小额支付清算系统、同城清算系统和系统内网络等手段进行结算，随着大企业、大项目时代的到来，我行某此结算方式的滞后成了业务进展的瓶颈，举例来讲：对于大企业而言，其资金流淌性强，流淌量大，随机性强，大额资金来往频繁，动辄成百上千万，而我行规定大额资金取现，汇兑皆需提前一天报支配，且需层层签字审批。当遇突发事情，企业未报支配但急需取钱、转钱时，我行因为制度缘由往往满意不了，或者不能刚好处理，从而给企业造成麻烦，基于此，许多大企业把大额头
42、寸转存于汇、取便利的商业银行，致使我行宝贵的存款流失，存款任务完成困难，员工工资受损。 (二)对农发行人员素养的科学分析。 近年来，随着我行新业务的不断拓展，新学问、新制度、新操作层出不穷，这就需要全部人员加强学习，不断提高，做到与时俱进。目前农发行人员老化现象严峻，40、50人员较多，存在学问老化，思想保守现象，对学习新业务有恐惊感，操作上反应迟钝。 三、有效措施： (一)升级结算手段，优化结算工具。 我行必需牢固树立“以客户为中心的经营理念，进一步增加服务意识，从客户的角度动身，不断增加结算种类，完善结算工具，改良内限制度，提高服务水平，加强部门连接，简化内部手续，提高结算质量，才能更好地
43、服务“三农，才能在激烈的竞争中立于不败之地。 (二)强化员工培训，引进优秀人才。 有针对性地开展各项培训和考核，真正做到学有所用、学以致用。同时，在系统内大力开展“比、学、赶、超活动，充分调动员工的学习主动性和主动性。市分行营业部对员工实行“月考绩奖制度，每月组织全部员工进行有针对性的考试，对成果优秀者赐予适当嘉奖，对于成果差者提出指责，催促其加强学习，取得较好效果。针对人员老化的状况，总行应审时度势地出台人才引进战略，对外聘请应届高校生，以充溢员工队伍，改善人员结构，优化年龄层次，提高综合素养。 (三)转变传统思维，打适新型服务 一是由“传统型向“创新型转变。在自由竞争的市场经济大环境下，发
44、行人要抛弃过去封闭、保守的传统思想，服务方式要由“传统型向“创新型转变。由于过去我行与国有粮棉购销企业建立的是一种捆绑式银企关系，企业没有其它选择的余地，如今由于业务范围的延长，客户主体、贷款性质都发生了深刻的转变，过去那种等客上门的模式已然落后。假如服务跟不上，市场就可能会被人家抢占。要想留住客户，首先必需克服坐门等客的思想，要主动走出去，接近客户，营销客户，探讨客户，在供应信息服务的同时，利用农发行的优势，提高对客户的结算和信息服务水平。其次是要实行不同层次的特性化、差异化服务，真正为企业供应“一企一策的“私人定制式服务，提升企业的市场竞争实力。 二是由服务粮油棉企业到服务市政项目的转变。
45、随着“双轮驱动政策的全面铺开，我行业务得到了长足的进展，许多由政府主导的大项目与我行建立了信贷关系，如：南水北调项目、郑焦城际铁路项目、城中村改造项目，这些项目贷款金额大，服务要求高，牵涉部门多，项目工期长，这就要求我行相关部门提高服务水平，创新服务手段，适应由服务粮油棉企业到服务市政项目的转变，一是要对承贷企业和政府相关部门细致地讲解我行中长期信贷业务支持的范围、贷款模式、申报流程、申报材料等内容，各部门在充分了解我行信贷政策的前提下，才能扎实全面地做好贷款各个流程。二是严格贷款手续。市政工程的贷款材料涉及政府多个部门，确定要严格把关，实事求是，特别是涉及土地项目，要严查“四证的真实性和齐全
46、性。三是全程监管资金运用。客户经理要严格监管贷款资金，全程跟踪贷款去向，确保贷款专款专用。四是紧盯还款来源。假如项目贷款第一还款来源为财政资金，客户经理要紧盯还款来源，定期分析财政还款实力，通过“三率(负债率、偿债率、债务率)测算，评估第一还款来源的牢靠性。对担保企业实行动态监测，亲热关注企业经营，定期测算担保实力。五是细心做好还款工作。由于还款额往往较大，我部要及早着手准备贷款到期催收的各项工作，按时向借款人下达贷款到期催收通知书，催促借款人提前做好还款准备。 农发行自成立到如今，风雨历程二十年，在这二十年里，发行人发扬“团结、信任、和谐、创新的精神，牢记“始于客户需求，最终客户满足的服务理
47、念，主动进取，勇于创新，为我国“三农的快速进展做出了巨大的奉献。放眼将来，农发行必将“百尺竿头，更进一步，努力进取，追求卓越，用更好的服务来完成农发行的使命，为实现“中国梦而奋斗不息! 第四篇：关于如何提高社区管理服务水平的调研报告 提升社区服务水平 营造和谐服务环境 关于如何提高社区管理服务水平的调研报告 随着城市化进程的加快，社区居民对公共服务的需求越来越多，要求也越来越高，社区服务的地位和作用显得越来越重要。因此，做好社区服务工作对提高居民生活质量、扩大就业、化解社会冲突、促进和谐社会建设都具有特别重要的意义。为此，结合实际就如何进一步提升社区管理服务水平进行了探讨和探讨。 一、社区管理服务的现