《2023年房地产营销策划书精选.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产营销策划书精选.docx（78页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产营销策划书精选 第一篇：房地产营销策划书精选 房地产营销策划书精选 营销策划对于广告行业市场的竞争日趋激烈，营销策划愈发显得重要。成为一名精彩的营销策划人，除了需要丰富的工作阅历和专业学问外，还要懂的制作一份完备的营销策划书。下面我为大家带来了房地产营销策划书，仅供参考，盼望能够帮到大家。 篇1：房地产营销策划书 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质迥然不同的区分，不同于买件衣服那样为所欲为，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出确定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会变更方法，买主思索的问题，内容丰富，错综困难，
2、既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、平安等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必需加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要到达尚方宝剑的强大韧劲和力度，必需在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性相识和理性相识相处融洽; 5、留意历史，敬重现实，睽重将来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品尝和意念; 2)呈现楼盘的综合优势;
3、3)表达楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素养进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体微小环节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中表达到：吸取园外、境外高档物业阅历，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美支配;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完备。 好东西总有不同之处，因此“不同二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比方：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，进展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数
4、量不同，小区规划不同。这“八种不同的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 2、主要卖点： 对楼盘进行全面分析探讨，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关切的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、微小环节丰富、品尝高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对将来的想象，多数事实范例证明，精致的效果图对营销起了事半功倍确实定性作用。 4、广告知求点： 1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐
5、述楼盘交通条件;4)阐述楼盘人口密度状况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的好用率;10)阐述楼盘的付数支配;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。 5、广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推宽阔致划分为三个阶段： 第一阶段(预期到首期交楼入住)：此阶段广告宣扬以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品尝、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。
6、其次阶段(首期交楼至二期完工)：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。 第三阶段(二期工程交楼至整体竣工)：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。 总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的支配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应根据具体状况灵敏运用和调整。 6、广告表现： 在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更
7、新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈如今群众及过往行人面前。届时，乐队奏出奇异好听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。(具体揭幕仪式内容支配及微小环节，另视情策划)。 预报广告以渲染气氛为主，协作精彩的揭幕预售仪式先期刊登。 7、首期广告内容刚好间间支配： 内部认购展示会和首期展销会定期实行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下： 楼盘效果图。 楼盘售价表和汇款方式确实定与制作。 售楼宣扬册和促销宣扬单的设计制作。 工地围板的设计、绘制。 展销场地宣扬旗帜、宣扬画和横幅的设计制作。 展销场地道路指导
8、牌的制作。 展板(两套，每套12张)的设计、制作和摆放。 影视广告创意构思及拍摄制作。 报纸广告首5期的设计、完稿及定版。 围绕展示会其它促销宣扬用品。 五、勾画卖点途径。 1、确立行销要求： 楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满意购屋群众独有的品尝与风格。故楼盘在行销上须完全符合时代的进展，才能在市场上造成影响，成为群众争先抢购的产品，以下几点是营销方面应重点考虑的问题。 时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。 生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。 平安性：各项设备充溢，设施完善，以强化生活
9、安定性。 便利性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。 舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。 选择性：多样化的产品供应多样化选择。 自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。 2、进行消费者背景分析： 选购本楼盘的动机： a、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。 b、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。 c、想在此地许久居住者。 d、认为本区域有远景，地段有进展潜力。 e、信任业主的企业规模与财力潜力。 f、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购置动机。 排斥本楼盘的理由： a、消费者本人经济实力缺乏。 b、比较之后认为旁边有志向的楼盘。 c、购置个体者较少，对后市看
10、空。 购置本楼盘的理由： a、对本区域环境熟识念旧者。 b、满现居环境品质者。 3、设计完备的行销动作： 塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能确定自己的品尝和地位，而造成社会影响。 强势吸引宽阔的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导其次次购屋、换屋或投资客进场购置。 根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的将来高价值及增值潜力。 慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的看法外。更要以耐性、亲切、恳切的劝服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标
11、在短期之内顺当实现。 销售人员应默契协作，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、恳切、坦诚、自尊的销售气氛。以实现“订屋便不退订，“补足便能签约“签约便能代为介绍挚友来买的完善销售体系。 六、房地产营销广告推广业务的策略： 1、引导期： 首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的新颖，引发其购置欲 工地现场清理美化，搭设风格新颖悠然的接待总部(视情形需要，制作样品屋)。 合约书、预约单及各种记录表制作完成。 讲习资料编制完成。 价格表完成。 人员讲习工作完成 刊登引导广告 销售人员进驻。 留意事项： 对预约客户中有望客户做ds(干脆探望)。 现场业务销售方向
12、、方式若有不顺者要即时修正。 定期由业务主管召开销售人员策划会，激昂士气。 不定期实行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，确定是否修正企划策略。 有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照光明度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。 主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户特别顺畅地经过。 2、公开期及强销期： 公开期(引导期之后715天)及强销期(公开后第7天起)。 、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与协作各种强势媒体宣扬，聚集人潮，并施呈现场销售人员团
13、队与个人销售魅力，促成订购，另可支配鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购置信念。 、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲解并描述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。 、每周周一由业务部，企划部实行策划会议，讲解并描述本周广告媒体策略、促销活动(sp)项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣扬单支配。 、拟定派发宣扬单支配表，排定督报人员表及(sp)活动人员编制调度表。 、于sp活动前3天，选定关心销售人员及假客户等，并预先支配讲习或演练。 、若于周六、周日或节日sp活动，则需要提前一天召集销售管理人
14、员关心销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何协作。 、每逢周六、周日或节目sp活动期间，善用35组假客户，应留意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛到达最高点。 、周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。 、实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司马上颁发奖金，以资激励。 、随时驾驭补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或
15、签约手续者，马上催其办理补足或签约。 、客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施ds(直销)、出外追踪探望客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否到达预期销售目标。 、每逢周日，节日或sp期间，公司为协作销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订(电话线若为两条，则轮番打)以刺激现场销售气氛。 3、持续期(最终冲刺阶段)： 、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之相识程度应不浅，销售人员应协作广告，重点追踪以期到达成交目的。 、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍胜利公司将提成确定数额的“介绍奖金作为激励。 、回
16、头客户主动把握，其成交机会极大。 、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。 、销售成果确定于是否在最终一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气凹凸不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。 篇2：房地产营销策划书 地产营销随着不断完善、拓展和延长，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。 一、营销策划书编制的原则 为了提高策划书撰写的精确性与科学性，应首先把握其编制的几个
17、主要原则： (一)规律思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，依据规律性思维的构思来编制策划书。首先是设定状况，交代策划背景，分析房地产发呈现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容具体阐述;三是明确提出解决问题的对策。 (二)简洁朴实原则：要留意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深化分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。 (三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性特殊重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必定要耗费大量人、财、物，
18、管理困难显效低。 (四)创意新颖原则：要求策划的“点子(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。 二、营销策划书的基本内容 策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有转变。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。 因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，封面： 策划书的封面可供应以下信息：策划书的名称;客户名称;策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有确定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。 策划书正文部分主要包括： (一)策划目的 要对本
19、营销策划所要到达的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。 企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面： 初步房地产业，缺乏实际cao作阅历。尚无一套系统营销方略，因此需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销支配。 某地产项目变更功能和用处，原有的营销案已不适应新的形势，因此需要重新设计新的营销方案。 企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。 进展商原营销实施方案严峻失误，不能再作为企业的行销支配。 房地产市场行情发生转变，原经销案已不适应转变后的市场。 进展商在总的营销实施方案下，需在不
20、同的时段，根据市场的特征和行情转变，设计新的阶段性方案。 一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的特殊具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，托付我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深化市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向特殊明确、突出。 (二)、分析当前的营销环境状况 对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏
21、观环境要有一个醒悟的相识。它是为制定相应的营销策略，实行正确的营销策略供应根据，“知己知彼方能百战百胜，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析： 1、当前市场状况及市场前景分析 房地产市场总体概述; 区域竞争性楼盘分析; 楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况; 市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求转变对产品市场的影响。 目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已驾驭的资料分析产品市场进展的前景。 2、对楼市影响因素进行分析。 主要是对影响楼盘销售的不行控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、
22、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的转变，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业点分布状况及片区商业业态形成等进展趋势。 (三)市场机会与问题分析。 所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就胜利了一半。 1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：进展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。 项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落; 项目包装太差，提不起目标客户群体的购置爱好; 楼盘价格定位不当; 目标客户群体定位缺乏科学性
23、，使销售渠道不畅; 促销方式不佳，客户不了解楼盘; 广告投入太少，难以启动市场; 销售人员服务质量不高，客户有不满心情; 售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满意，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 (四)营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标到达：总销售率为%，意料销售日期为XX天。 (五)营销战略 1、营销
24、宗旨 一般进展商在企业策划案中留意这样几方面： 以强有力的广告宣扬攻势顺当拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，实行差异化营销策略。 以楼盘主要目标客户群体为销售重点。 建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。 2、竞争策略 通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，到达最正确效果。 1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中找寻一个空位，使楼盘快速启动市场。 2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是特别具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售供应了有力的保证。 3)楼盘
25、品牌：要形成确定知名度、美誉度，树立宽阔置业者心目中的知名品牌，必需有剧烈的创建意识。 4)楼盘包装：楼盘作为不行移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，特别重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满足的包装策略。 5)价格策略：这里强调几个一般性原则; 销售当时的市场环境; 周边楼盘的质量及销售状况; 楼盘自身的客观条件; 销售战略及销售进度支配; 进展商的本钱及营销目标; 以本钱为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若进展商以楼盘价格为销售优势的则更应留意价格策略的制定。 3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有
26、何支配，实行一些实惠政策激励销售代理商的销售主动性或制定适当的嘉奖政策。 4、广告宣扬支配。 (1)、原则 听从公司整体营销宣扬策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。 强调项目品牌形象的特性化，要求在广告知求中统一广告风格，在确定推广阶段应推出一样的广告宣扬。 强调选择广告宣扬媒体多样化的同时，留意抓宣扬效果好的方式。 不定期地协作阶段性的促销活动，驾驭适当时机，刚好、灵敏的进行。 (2)、广告目标 建立并树立项目品牌形象。 明确提出将项目包装成何种效果。 有力促进楼盘销售。 (3)、广告方式 全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。 (4)、广告风格 自始至终将楼盘推广语、L
27、OGO等贯穿楼盘销售推广过程中; 重点突出项目的各项优势; 留意积累进展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴; 强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。 (5)、卖点整合 项目适合炒作的概念。 楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教化环境、商业气氛、智能化物业管理等综合卖点。 (6)实施步骤可按以下方式进行： 策划期内前期推出产品形象广告 各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开出售期、稳固期(入伙期)。 节假日、重大活动前推出促销广告。 把握时机进行公关活动，接触消费者。 主动利用新闻媒体，擅长创建利用新闻时间提高楼盘知名度。 5、具体行动方案 根据策
28、划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵敏性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应当留意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。 六、策划方案各项费用预算。 这一部分记载的是整体营销方案推动过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借阅历具体分析制定。 其次篇：房地产营销策划书 前 言 一、龙马潭区宏观经济 全区幅员面积33264平方千米，年末总人口31.5万人，其中非农业人口10.44万人。全年完成国内生产总值1
29、4.8亿元，增长12.5%，其中：第一产业增加值3.19亿元，增长4.5%；其次产业增加值4.93亿元，增长19.5%；第三产业增加值6.68亿元，增长11.5%。完成财政收入10,584万元，增长17.1%。农夫人均纯收入增加150元，到达2871元。诞生人口2296人。 泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到稳固。全区各类商品交易市场42个，营业面积42.5万平方米，集贸市场成交额14.32亿元，增长12.8%。全年完成社会消费品零售额7.11亿元，增长13.5%。 龙马新城已具雏形，新城建设共完成投资2.80亿元，“一横三纵主次干道混凝土路面浇筑完毕，商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快
30、速推动。旧城面貌发生较大转变，小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位为一体的综合改造全部完毕，改造旧城18万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金6.40亿元，新改扩建房屋258万平方米，全区城镇化水平31.1%。全区启动中心村建设25个，特兴镇魏园村、清静镇良丰村被列为市级重点中心村。 二、龙马潭区房地产总体市场状况 城市建设依据“规划、建设、管理、经营四位一体的工作思路，走“优先进展新城区，逐步改造老城区，加快城市西伸北进，塑造城市特色之路，全面提高城市综合功能，努力打造泸州既具现代文明又有历史古韵，既有完善的城市功能又有充分进展空间的城市特性和城市特色。2023年继建成隆纳高
31、速公路、泸纳高等级公路和泸州蓝田机场扩建工程后，加快城北新区(含龙马大道中心区)的开发建设，完成城西新区的开发准备工作，加快纳溪河东新区、蓝田重湾小区、江阳西路南区、江阳西路北延线及百子图片区、杜家街以北的开发建设。沱江滨江路完成沱一桥至沱二桥开工段孔桩(80多柱)和地梁，工程累计完成投资396.2万元。 沱二桥至三角花台道路整治2023年8月正式开工，至年底全面结束。全长2千米，工程内容包括改造排水系统、人行道路面、供电电缆下地、路灯改造及道路绿化美化。 三、综述 从上述进展目标来看，大力进展经济，调整产业结构，限制人口，解决就业，加快城市建设，努力提高居民生活水平，社会进展等六大方面均有明
32、确的目标和规划，其中加快城市化进程和加快现代化多功能城市化建设尤其值得我们留意。这说明不仅从国民经济进展自然带动龙马潭区进展，更加从城市宏观进展目标方面对龙马潭区的进展提出了明确的规划和目标。项目位于龙马潭区最大的商贸集散重地回笼湾批发市场和王氏批发市场之间，必将是城市化进展的最大受惠者。 由于城市人口基数大，确定增长数量还是比较大的。浩大的城市户籍人口加上大量的流淌人口，为项目供应了有利的人口资源保证。 国家和泸州市房地产相关政策法规的不断出台，使泸州市房地产业的进展更加规范化、市场化，从更多方面给一般消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在更加公开、透亮、规范的条件下进行交易，充分爱惜了
33、在交易中弱势群体的利益；在政策的压力下，促使开发商不断成熟，不断壮大实力，也必将淘汰部分实力弱、运作不规范的开发商，从而特别有利于房地产业朝健康的方向进展。 一项目概况 一项目地理位置评估 项目位置 泸州市龙马潭区五交化一条街 项目区位评估 在泸州市市区地图中我们不难看出五大区位板块，中心半岛、城北新区、城南、城东、城西。项目位于中心半岛与城北新区和城东结合部位，辖三地出入口中心地带，交通特别便捷，覆盖区域宽广，受众面大。 仅从龙马潭区区位中分析，我们可将其分成四大板块：小市旧城区、回笼湾街区、龙马新城区和城北新区。在这四大板块的房地产宏观市场中，很明显可以看到城北新区属于开发质素较高，房地产
34、市场形成最快的一个高端区域；龙马新城区属于中等质素，不管价格，建筑质量，建筑整体规划，小区面积，都较城北新区稍逊一筹；小市旧城区因为老城区面积较大，道路状况单一，多年来进展较为缓慢，始终阻碍房地产市场的进展；回笼湾街区因其独特的地理位置优势，多年来形成了川南最大的商贸集散地，城市交通四通八达，流淌人口数量大。由于该区域商贾众多，始终以来都为商家所必争之地，商业气氛特别深厚，在相当一段时间内阻碍了房地产住宅市场的健康进展，目前向阳街、五交化一条街、汇金路一带的楼盘即可视作该区域房地产住宅市场的典型特征： 规模普遍较小； 新开发建设项目较多且密集； 项目开发质素普遍较低； 该区将来开发总体规划较为
35、乐观进展空间大。 二项目定位 一项目优势分析 1、龙马潭区宏观经济良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增加了居民的实际购置力 2、龙马潭区人口基数大，流淌人口量大，具备优良的人口基数保证； 3、本案不干脆临街，但进出又比较便利，利于居家； 4、户型面积搭协作理； 二项目定位 在对本案周边项目进行大量调查以及针对目前项目的园林景观设想效果并结合居住质素的分析后，我认为本案在定位上应当区分于目前位于回笼湾街区的全部项目，并且应当在居住质素和居住环境上高于同区域的全部项目，借此形成项目卖点，与同区域竞争项目产生差异化优势。因此我认为本案应定位成欧陆建筑风
36、格与中式园林景观相结合的中档纯居住性小区。 主题命名：凤林山庄 1消费群体定位 第一类：年龄层次在20-35周岁的中低收入阶层或新青年，迫于事业上的起步或新家庭组成，资金本不富有，其首选应当是经济实惠的价格以及交通利于工作的居住场所； 其次类：经商多年有确定经济基础的批发商家等，由于在外经商的不定性常年居处难定，在有确定的经济基础后，多益期盼一种归属感； 第三类：住宅投资者，这部分客户群对自己而言不缺乏居住地，甚至于有数套属于自己的产业，看中的是地段的优势以及城市今后进展的产业增值空间，对于口岸住宅宜住、宜租、宜增值的优势将是他们置业购房的志向之处。 2目标消费市场定位 公交批发市场食品、服装
37、、鞋类、五交化一条街、王氏批发市场、三九灯饰城、鹏达 建材市场、沱江建材市场、科维商城、小市旧城居民区、江阳区旧城居民区。 3诉求范围定位 回龙湾街区、商贸区；小市旧城居民街区；城北新区和龙马新城部分街区；北城旧城居民街区；南城旧城居民街区。 三、项目各阶段销售策略及促销策略 制定此销售策略以及协作销售策略所实行的相应宣扬推广策略，是为了让本案的销售到达志向的效果，让本案在销售的过程中能更好地、更简洁地实施销售限制，并且针对每一个销售阶段都能够有支配、有原则、有目的的行动，而不是盲目地、冲动地想然而然的想到什么做什么。因此在销售的全过程中盼望销售一线主管人员和销售人员能够有效地充分执行行动方案
38、，同时盼望开发商、建筑商能够在项目工程、项目施工进度、银行按揭办理和广告宣扬力度上以及各类原始资料的供应上赐予最多、最大的协作与工作支持。 一项目总销售方针与目标 1、项目销售方针 1在本案的全程销售中，销售部门应当主动主动地探讨和探讨，并擅长刚好总结项目在任何销售阶段中的优势和劣势，分析问题并归纳上报可行性建议； 2在各类问题的处理中应当保持主动主动的工作看法和乐观的心态，擅长找寻问题、分析问题、解决问题；遇到任何销售困难时应当刚好上报主管部门或与开发商、建筑商进行有效沟通，共同寻求解决方案； 3在销售全过程中应当维护好开发商、建筑商及本公司形象，认真贯彻执行公司管理制度和项目部销售管理的相
39、关纪律制度，坚决听从上级领导支配，履行个人听从集体的宗旨，努力建设明星团队和销售明星，争创明星团队和销售明星“双金荣誉。 2、项目销售目标制定 项目销售目标主要受到：项目工期、银行按揭、广告宣扬力度、销售人员的销售力四大因素左右。目前，本案到如今为止并不能供应银行按揭的精确根据；项目工期也只能是意料在2023年3月份左右主体封顶，园林景观建立更迟之一步；另外在广告宣扬力度上能不能充分依据即定方案完全执行和认真对待。受这三大因素的影响和制约，我为本案在8个月的销售周期内制定了两种目标：1保守销售目标；2最正确销售目标。 保守销售目标：完成总销售量的60%左右；销售周期89个月。 最正确销售目标：
40、完成总销售量的90%左右；销售周期6个月左右。 二认购期销售策略及宣扬推广策略 结合本案周边项目的实际销售价格指数，对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众，在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位低的状况下，假如较早地将本案价格公布及销售，简洁造成消费者在没看到项目任何建筑物、景观效果的状况下将本项目与同区域内竞争项目互相混淆不清，导致差异化优势不能形成，从而使消费者尚失对项目的购置信念和购置的决心。 在项目的工程刚刚起先之初及没有任何园林景观的状况下，从实际操作效果来看，我认为在认购的早期，应当重点考查市场对项目初步设想价格的接受程度。实行摸底的工作思路，在介绍的过程中全部只告知消费
41、者项目今后的规划建设、户型结构、园林景观设计和或许的价格，销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视，严守项目机密，留意对外宣扬的措词，统一口径。严格遵守：对项目不明确的地方，不予承诺；与本案不相符的状况，不能夸大事实。 1、认购期留意事项 1对认购阶段的来访和来电客户必需严格做好具体的客户登记； 2现场销售中每天所暴露出来的问题以及客户提出的建议应在每日归纳总结成文，定时上报主管部门； 3不定期实行业务、销售与策划部门之间的多向联系和沟通。对于各项销售指标统计认真分析，刚好进行市场调查，抓住重点，按人落实任务并设立量化目标； 4项目主管应经常与开发商和建筑商保持良好双向沟通，反映问题，提
42、出建议； 5项目主管应有效监督和管理行销人员的宣扬实效。 2、认购期目的认购期是项目绽开正式认购和销售工作前不行或缺的重要一环，在这个阶段，不管是销售部门还是策划部门全部工作的核心都应当集中在对项目理念的传输和消费者对项目看法或建议的反馈、分析、汇总的基础之上，尽量多的让市场了解本案，同时也要尽可能多地收集到反馈信息。这是验证项目定位和制定销售价格的最为有利的时期。因此在认购期我们只做三件事：1传达项目理念； 2采集信息； 3引导消费者进入正式认购。 3、认购期时间 2023年11月1日2023年11月30日 4、销售场地支配 凤林山庄售楼中心 5、认购期实施方法 1在认购期内原则上是不进行任
43、何形式的订购，大量的通过行销手段，适当的进行一些广揭发布和网络信息的发布，传达本案的开发理念，同时制造项目悬念； 2凡有意向进行认购的客户一律交纳￥5000元排号费，领取相应的排号卡一张； 3在认购期排号的促销政策上，不管是销售部、开发商还是建筑商都应保持高度的统一。由于本案在认购期不行能赐予客户在价格、面积、户型、位置上作出任何承诺，为了充分调动客户购置需求，凡在认购期排号的客户，都可以在正式认购时将￥5000元的排号费转为￥8000元的认购金； 4全部排号客户如在正式认购时选择不到自己所满足的户型、位置，可如数退还所交纳的￥5000元排号费。 三强销期销售策略及促销策略 认购阶段利用广告宣扬和促销攻势的立体化“抢滩登陆战，让项目在市场上造成了确定热度后，为项目强销期作好了良好的市场铺垫，但在强销期内的销售任务是困难的，超过销售总量50%的任务量将在这一阶段中得以消化，但是在这阶段中我们不行能再像认购时大量地投入广告宣扬，在广告宣扬方面我们应当因地制宜的寻求最恰当的市场推广机会和盲点，适时地与中国传统的民风、民俗节庆日互相连接推出项目。 在认购阶段过后对于项目销售价格和促销策略将作相应的调整，价格的制定将会更将细化到位置、楼层、结构上；促销原则保持在认购均价三个百分点的上升空间或三个百分点的下降范围内最主要根据认购阶段市场