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1、2023年促进物业管理行业健康有序发展的对策 促进物业管理行业健康有序发展的对策 江安县政协 刘明富 物业管理是城市发展的必然产物，与人们的生活息息相关，是群众普遍关注的热点和难点。随着城镇化建设的推进，人们对居住环境的品质要求越来越高，各种物业需求越来越多，如何规范物业管理，发挥其在营造和谐环境、构建和谐社会中的作用，具有重大的现实意义。为此，我们组织专门人员深入到城区单位和社区，与企业、部门和社会各界广泛接触，对城区物业管理市场、企业经营情况、住宅小区分布等情况进行了全面的调查和了解，基本摸清了发展现状，研究分析了存在的突出问题，探讨了促进物管发展的对策和建议。 一、物业管理发展现状 1、
2、管理粗放，行业发展处于初始阶段。物管行业在我县从兴起到发展只有短短的6年，虽然经过不断的探索和努力，服务领域有所拓展，从住宅区管理逐步扩展到办公楼、贸易市场等公共区域，物管项目已达21个；但是常规管理和服务仅限于水、电、气费收缴、垃圾处理、环境卫生等，对于健康教育、环境绿化、文化娱乐等方面的服务，以及其他延伸服务没有开展，且管理粗放，手段落后。 2、竞争机制初步形成，但物管企业资质参差不一。目前城区已注册登记的物管企业有6家，分别是联邦、新兴、阳光、协和、恒泰和川安宇嘉，其中符合三级物管企业标准的有联邦、新兴和协和，其余3家无资质。另有外来物管企业2家，分别是宜宾树高和怡安房地产开发公司下属企
3、业，参与市场竞争，形成了我县的物业管理竞争格局。 3、物业管理市场占有率低。全县物管覆盖面积已达20多万平方米，但市场占有率低，物管覆盖率只占城区物业总量的30%左右。物管形式大致分为三种类型：一是由物管企业统一接管进行有偿服务的，主要是在比较集中的小区，如银都小区、康乐巷4号小区、富仕苑、三和小区、江安镇住宅小区等。二是由业主自主管理的，主要是部分单位宿舍、居民楼院，如县委、县政府、地税局、国税局和人行宿舍等。三是由房地产开发公司代管的，主要有剧专路14号小区等。上述情形中只有第一类纳入物管市场。 现状调查表明，我县物业管理起步较晚，基础条件差，发展严重滞后，与发达地区相比，在市场竞争、规范
4、管理、服务水平等方面还存在较大的差距，从社会发展趋势和需求来看，推进物业管理行业的规范发展势在必行。 二、物业管理存在的困难和问题及原因分析 （一）存在的突出困难和问题 1、物业管理市场秩序较乱，管理不规范，影响企业合法经营和正常竞争。一是准入条件把关不严，一些没有资质的公司，进入市场，参与管理服务，客观上造成物业管理市场的无序状态和不良竞争；二是企业专业化程度低。具备资质管理人员少，缺乏规范服务和管理经验，导致服务质量不高。三是个别企业诚信较差，存在收费与服务不对等的情况，损害了消费者的利益。 2、物业管理的市场化推进缓慢，物业管理举步维艰。一是我县房产市场已经完全实现市场化，但物业管理市场
5、化没有相应跟上，人们对物管的接受程度低，城区纳入物管市场的住宅仅有30%左右，自管单位仍然大包大揽承担物业维修和服务。二是前期物业管理介入太迟，物管与建房开发脱节，致使后期管理难度增大。四是将物业管理的商业服务行为与社区管理的行政行为混为一谈。 3、物业管理不到位，小区安全卫生等方面的隐患较多。一是公共地段脏、乱、差现象较为突出，垃圾清运不及时，楼道墙面乱写、乱画、乱张贴现象较严重。二是存在安全隐患。如甬壁巷汉安小区，因住户预埋电线不当，引起火灾。富士苑临街饮食店的排烟管道着火，蔓延到二楼住户，造成一定损失。三是公共设施设备管理和维护较差。如银都小区广场路灯、公用垃圾桶、绿化地带人为破坏严重。
6、 4、城镇规划和建设水平较低，一定程度上制约了物业管理的发展。一是原来的城市规划和布局不尽合理，预留空间和绿化带面积较小，城市功能和公用设施不完善，对建设单位实施规划的监管不力。二是城市管网建设和改造滞后，城区电网架设尤为零乱，形成了城市上空的“蜘蛛网”。三是住宅小区封闭性差，单体建筑多，增大了物业管理的运行成本，不利于物业管理的发展。 5、规范物业管理的法制化进程缓慢，法律法规及规章实施较难。一是收费标准执行较难，省上相关文件标准缺乏针对性，县上没有制定统一具体的执行标准。二是专项维修资金管理不规范，制度不健全，物管后期公共设施和共用部位的维护难以保障。三是室内装修管理难度大，擅自改变结构、
7、小区内楼房房顶上乱搭乱建现象比较突出，缺乏监督制约机制。 6、在管理过程中，困难和矛盾凸显。在具体管理过程中，涉及业主自身利益、收费和服务等小区管理事务方面的矛盾和纠纷比较多。一是业主与物管企业之间的理解沟通少；二是业主与业主之间矛盾纠纷多；三是物业管理与社区管理脱节。 （二）成因分析 1、我县经济发展滞后，城镇居民消费水平偏低。由于我县经济发展总体水平较低，城镇化建设进程缓慢，人们的消费水平受到局限，居住环境品质提升不快，物业管理社会化、专业化服务难以体现，是制约物业管理发展的重要因素。 2、管理体制没有理顺，行政主管部门严重缺位。由于市县机构设置不同，市级物业管理的行政主管部门属于房管局，
8、县级是规划和建设局，县级与市级管理体制没有理顺，衔接脱节，加之县规建局职能多、任务重，客观上对物业行业的管理和监督指导少，县级物业管理实际上成了一块无人过问的“真空地带”。 3、人们的消费意识与物业管理的社会化需求存在差距。一方面随着住房条件的改善，人们从关注室内面积大小、功能质量，发展到对外部环境的舒适需求和实现房屋的保值增值，物业管理的社会需求客观存在。另一方面，人们又希望物管费交得越少越好，但要享受优质的服务。还有相当一部分人的思想认识、消费意识还停留在计划经济时代，习惯按公房和单位福利房的模式处理与物业的关系，忽略了物业的市场导向和功能作用。 4、宣传引导不够，物业发展缺乏舆论环境强有
9、力的支持。人们普遍对物业管理的社会角色和管理职能缺乏认识，一些社会舆论对物业管理的负面宣传多，缺乏正确的引导和正面宣传，致使业主维权误区多，片面追求低消费，引发物业纠纷和矛盾，给物业管理的规范设置了障碍。 5、物管服务水平较差，居民物管意识不强。一方面物管企业自身管理和服务水平跟不上形势发展的需要，难以适应不断增长的社会消费需求。另一方面市民的素质、认识水平和理解能力差异大，往往是重权利、轻义务，不能正确认识和处理与物业公司的关系，把物业等同于单位的后勤工作或社区管理。 6、配套政策和规章不健全，导致物业管理行业规范滞后。就我县而言，物业管理服务发生在先，相关规章出台在后，由于至今没有制定相应
10、的配套政策和措施。在法规不明确的情况下，物业公司的自我定位和自我主张存在一定的误区，在实际管理过程中，要么管理不到位，要么管理过头。 三、对策和建议 1、理顺体制，明确关系，加强对物管行业实施监督和管理。一是县级主管部门应认真履行职责，加强管理，严格按照市场准入和清出制度，加强企业资质管理，规范服务行为，对不具备资质的企业应依法取缔。二是规范前期物业管理，加强建设与物管的衔接，统筹协调物管与承建同步，逐步推进承建与物管分业经营，使物业管理真正独立进入市场，实施专业化管理服务。三是加强对管理服务水平低、收费不规范、社会形象较差的物管企业的整治力度。 2、加强宣传，营造良好的物业管理发展环境。一是
11、加大对物业管理条例和物业管理发展形势的宣传，引导广大居民树立正确的物业消费意识，充分认识规范物业管理在构建人居环境、促进经济社会协调发展中的意义和作用。二是加大对物管企业的宣传，树立典型和样板，对经营规范、服务优质的企业，应给予正面宣传和政策扶持，并鼓励物管企业走出江安，参与市场竞争。 3、坚持“质价相符”的原则，建立合理的服务收费机制。相关部门应结合我县具体实际，从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成。根据物业管理的服务内容、服务质量，制定适合大众消费的收费指导标准，使业主根据自己的消费水平，选择确定相应的物业管理。 4、加强职业道
12、德教育，提高物业管理水平和从业人员素质。大力开展诚信和职业道德教育，加快物业管理企业信用建设，提高企业管理服务水平。抓好管理人才和技术人才培训，加强企业关键岗位和一线职工的技能培训，提高从业人员素质，培养造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人才队伍。 5、坚持新区建设提升品位与加大旧城改造力度相结合，切实提高城市规划建设质量和水平。推进城镇化建设，提高人居环境质量，促进物业管理的发展，应切实提高城市规划建设质量和水平。一方面要加大旧城改造力度，当务之急是加强旧城管网改造，彻底清除城市“蜘蛛网”；另一方面要注重新区建设品质创新，推进新区住宅产业现代化，提高住宅的规划、设计和建设水平。同时
13、，加强对建设单位履行法定义务的监督，保证建设质量，并督促开发商严格按规划保证小区内的绿化容积率。 6、加快制定配套政策和规章，进一步规范物业管理行为。应结合我县实际，尽快制定和出台我县的住宅物业管理暂行办法及其他配套规章，规范物业管理行为。落实住房专项维修资金制度，严格按国家规定，督促单位和个人交纳专项维修资金，保证物业管理公用设施和共用部位完好，维护业主的长远利益。 7、坚持市场化导向，加大改革力度，引导和推进单位自管房纳入市场管理。县委、县政府应从建设节约型政府出发，根据我县的情况，制定相应的政策和措施，引导和推进单位自管房逐步进入市场管理，既减少单位支出，节约行政成本，又促进了物业市场的
14、规范有序。 8、坚持“社会效益、环境效益和经济效益”三位一体的发展目标，正确处理物业管理与社区建设的关系。充分认识物业管理在社区建设尤其在社区服务业发展中的重要作用，要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推进社区服务发展，拓展社区服务范围，建立管理有序，服务完善，环境优美，治安良好，生活便利，人际关系和谐的现代化社区。 促进物业管理行业健康有序发展的对策 汕头物业管理行业发展对策的思考之五 物业管理行业发展方向 物业管理行业年鉴 我国物业管理行业发展现状及其对策 物业管理行业的发展情况调研报告 极致分析全国物业管理行业发展 汕头市物业管理行业发展对策的思考之一 物业管理行业年鉴（材料） 市物业管理行业发展情况调研报告