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1、9 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 Shenzhen Ridge Engineering Consulting Co., Ltd. （深圳市龙岗区坂田街道雅宝路 1 号 A 栋 A3101、A3103、A3108 号） 首次公开发行股票并在创业板上市 招股说明书 保荐人（主承销商） 第一创业证券承销保荐有限责任公司 住所：北京市西城区武定侯街 6 号卓著中心 10 层 创业板风险提示：本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的创业板风险提示：本次股票发行后拟在创业板市场上市，该市场具有较高的投资风险。创业板公司具有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定投资
2、风险。创业板公司具有创新投入大、新旧产业融合成功与否存在不确定性、尚处于成长期、经营风险高、业绩不稳定、退市风险高等特点，投资者性、尚处于成长期、经营风险高、业绩不稳定、退市风险高等特点，投资者面临较大的市场风险。投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所面临较大的市场风险。投资者应充分了解创业板市场的投资风险及本公司所披露的风险因素，审慎作出投资决定。披露的风险因素，审慎作出投资决定。 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-1 声声 明明 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对注册申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整
3、性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据证券法的规定，股票依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责；投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担股票依法发行后因发行人经营与收益变化或者股票价格变动引致的投资风险。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其他信息披露资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 发行人控股股东、实际控制人承诺本招股说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 公司负责人和主管会计工作的负责人、
4、会计机构负责人保证招股说明书中财务会计资料真实、完整。 发行人及全体董事、监事、高级管理人员、发行人控股股东、实际控制人以及保荐人、承销的证券公司承诺因发行人招股说明书及其他信息披露资料有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券发行和交易中遭受损失的，将依法赔偿投资者损失。 保荐人及证券服务机构承诺因其为发行人本次公开发行制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者损失。 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-2 发行概况发行概况 （一）发行股票类型 境内人民币普通股（A 股） （二）发行股数 本次
5、公开发行数量 1,120 万股，为发行后公司总股本的 25% 。本次发行股份均为公开发行的新股，公司原有股东不公开发售股份。 （三）每股面值 1.00 元 （四）每股发行价格 89.66 元 （五）预计发行日期 2021 年 4 月 7 日 （六）拟上市的证券交易所和板块 深圳证券交易所创业板 （七）发行后总股本 4,480 万股 （八）保荐人、主承销商 第一创业证券承销保荐有限责任公司 （九）招股说明书签署日期 2021 年 3 月 30 日 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-3 重大事项提示重大事项提示 公司特别提醒投资者注意，在作出投资决策之
6、前，务必仔细阅读本招股说明书正文内容，并特别关注以下重大事项。 一、与本次发行相关的重要承诺 根据现行适用的中华人民共和国公司法、中华人民共和国证券法、中国证监会关于进一步推进新股发行体制改革的意见、深圳证券交易所创业板股票上市规则、上市公司股东、董监高减持股份的若干规定、深圳证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则、关于首发及再融资、重大资产重组摊薄即期回报有关事项的指导意见等法律、法规、规章及规范性文件的有关规定和要求，发行人、发行人股东、实际控制人、发行人的董事、监事、高级管理人员以及本次发行相关的中介机构等分别出具了如下承诺： （1）本次发行前股东所持股份的锁定
7、承诺； （2）公司持股 5%以上的股东持股及减持意向承诺； （3）公司稳定股价的预案、措施及承诺； （4）股份回购、依法承担赔偿或者补偿责任的承诺； （5）关于欺诈发行上市的股份购回承诺函； （6）填补被摊薄即期回报的措施及承诺； （7）利润分配政策的承诺； （8）对相关责任主体承诺事项的约束措施； （9）避免同业竞争、规范关联交易等其他承诺事项。 上述承诺详见本招股说明书“第十节 投资者保护”之“五、相关责任主体作出的重要承诺、履行情况及未能履行承诺的约束措施”。 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-4 二、发行前滚存未分配利润的分配 经公司 20
8、19 年第五次临时股东大会及 2020 年第二次临时股东大会决议通过，公司股票发行成功后，公司公开发行股票前滚存未分配利润由发行完成后的新、老股东按其持股比例共同享有。 三、公司发行上市后股利分配政策 本公司提醒投资者关注公司发行上市后的利润分配政策，具体详见招股说明书“第十节 投资者保护”之“二、发行人股利分配政策”之“（三）发行上市后的股利分配政策”。 四、公司特别提醒投资者关注“风险因素”中的下列风险 （一）创新风险 公司致力于传统行业与新业态的深度融合，坚持以市场与客户需求为导向、以创新驱动发展，在业务模式和产品线布局上创新创造，通过不断地研发创新实现公司业务与信息化、大数据等新技术的
9、深度融合。未来，如果公司业态创新无法获得市场认可、产品创新跟不上客户与市场需求的变化，则可能面临新旧产业融合失败、被竞争者替代等风险，进而可能导致公司经营业绩出现下滑。 （二）社会固定资产投资、房地产投资规模波动风险 公司所从事的工程评估、驻场管理和管理咨询业务属于建设工程管理服务，行业发展与国民经济运行状况、社会固定资产投资规模特别是房地产投资规模密切相关，受宏观调控政策、经济运行周期等因素的影响较为明显。 2015 年以来我国经济步入新常态，国民经济面临一定的下行压力，全社会固定资产投资增速有所放缓，而同期国家对房地产行业的调控政策力度有增无减，尤其是随着 2016 年前后我国各大热点城市
10、房价较快上涨，各地政府陆续出台了限购、限贷、提高首付比例等一系列调控措施，一定程度上抑制了房地产投资需求，影响房地产开发规模和进度。 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-5 2018 年以来，随着全国主要城市房价走势平稳，以及城市化进程不断推进，房地产调控政策呈现出热点城市从严从紧，市场下行城市局部放松的因城施策的局面。根据国家统计局数据，2017 至 2019 年度，我国房地产开发投资额分别为 10.98 万亿元、12.03 万亿元和 13.22 万亿元，分别较上年增长7.0%、9.5%和 9.9%。在经历了 2016 年严格调控后，房地产开发投资
11、再次出现回暖态势。但未来若宏观经济出现不利变化或房地产行业调控政策进一步收紧，可能会导致社会固定资产投资规模持续放缓，房地产企业减少土地投资，项目开发推迟，从而对公司现有业务的推进、未来市场的开拓造成不利影响。 （三）应收账款不能及时收回风险 2017 年末、2018 年末、2019 年末以及 2020 年 6 月末公司应收账款净额分别为 7,539.55 万元、14,335.16 万元、21,960.71 万元和 22,871.48 万元，占总资产的比例分别为 58.50%、58.54%、57.73%和 61.65%，应收账款金额及在总资产中所占比重均偏高。 虽然公司主要客户为国内大型房地产
12、开发企业和公共工程建设单位，客户信誉较好，公司应收账款产生坏账的风险较低。但房地产行业属于资金密集型行业，房地产开发企业资金需求量大，在房地产行业融资环境及调控政策趋紧的情况下，房地产开发企业面临着较大的债务危机，公司房地产客户可能会面临一定的资金链紧张、信用情况恶化的情形，主要体现为房地产客户可能存在债务违约情形，可能面临大额逾期债务无力偿还，信用评级被下调等方面，在公司房地产客户存在上述情形时，公司可能无法及时收回应收账款，从而产生坏账。 随着未来公司业务收入的持续增长，预计应收账款余额将同步继续上升，若公司不能及时收回资金，进而影响公司经营性现金流入，将对公司未来财务状况及经营成果造成不
13、利影响。 （四）市场竞争风险 公司所在的第三方工程评估业属于工程管理服务领域的新兴业态，目前国内竞争企业较少，公司具备较强的市场竞争力。随着经济体制改革的深化、政深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-6 府“放管服”职能的转变以及工程管理服务市场化进程的加快，未来从事工程监理业务或其他工程管理相关业务的单位可能进入第三方工程评估行业，建设工程质量评估服务商的数量可能增多。公司也可能面临房地产公司加强自身能力后减少相关业务需求、同类公司发展壮大、科技进步对行业的冲击等情况，从而加剧第三方工程评估行业的竞争，对公司的优势地位造成一定挑战，如果公司提供产品和
14、服务不能持续满足市场和客户需求，公司可能将面临未来市场空间被挤占、市场竞争更激烈、业务量减少或收费标准降低、主营业务毛利率下滑等风险，对公司未来经营状况和盈利能力产生不利影响。具体分析如下： 1、未来市场空间被挤占或缩减的风险 第三方工程评估业属于工程管理服务领域的新兴业态，行业发展有待进一步成熟，新进入的行业参与者例如监理公司、发展壮大的同类公司可能会发现新业务模式、业务机会，或针对客户的需求研发出新的产品解决方案，若公司无法适应市场的发展与竞争，则存在未来市场空间被挤占的风险。此外，房地产集团客户和区域客户可能进一步加强自身项目管理能力，压缩公司第三方工程评估业务的市场空间。 2、市场竞争
15、更激烈风险 发行人所在的第三方工程评估业属于工程管理服务领域的新兴业态，目前国内竞争企业较少，未来随着行业影响力逐步扩大，参与者逐步增加，例如未来监理公司进入第三方工程评估行业、同类公司发展壮大等可能导致公司面临市场竞争更激烈的风险。工程监理公司由于面临着国家监理机制改革带来的转型压力，可能会尝试进入第三方工程评估行业，从而可能加剧行业市场竞争水平，导致发行人市场份额缩减、盈利能力下降。 其次，若房地产公司加强自身能力后减少相关业务需求，将进一步强化行业内不同公司的竞争局面。此外，行业新进入者或者同类第三方工程评估公司可能更快地利用或掌握更新的图像识别技术、数据收集与分析技术等，改变行业竞争格
16、局，加速行业从业者优胜劣汰。 3、主营业务毛利率可能下滑风险 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-7 2017 年、2018 年、2019 年以及 2020 年 1-6 月，公司主营业务综合毛利率分别为 52.10%、56.11%、52.03%和 41.14%。随着行业参与者的增加，为了维护客户、给客户创造更多的价值，需要公司不断深入了解客户需求并迅速做出反应，如果相较于新进入的行业参与者例如监理公司、发展壮大的同类公司，公司提供产品和服务不能持续满足市场和客户需求，公司可能将面临业务量减少或收费标准降低、主营业务毛利率下滑的风险。此外，若房地产公司
17、加强自身能力后减少相关业务需求，也可能降低服务价格，造成主营业务毛利率下滑。该等因素均可能对公司未来经营状况和盈利能力产生不利影响。 （五）新型冠状病毒肺炎疫情对公司经营业绩带来的不利影响 公司主营业务为建设工程第三方评估、管理和咨询服务，项目实施地遍布全国，2020 年 1 月以来，新型冠状病毒肺炎疫情自湖北省武汉市快速蔓延至全国，为保证人民群众身体健康和生命安全，党中央、国务院、各地方政府及相关行政管理部门采取果断措施，出台了若干关于加强疫情防控工作及延期复工的通知。受此影响，公司 2020 年一季度项目开工率明显下降，2020 年上半年净利润出现同比下滑。 目前，公司业务开展逐步恢复正常
18、，管理层将继续根据国家政策要求，结合疫情控制情况，通过提高项目执行效率、合理安排人员、加大业务开拓力度及进一步提升服务品质等方式，努力降低疫情对公司经营业绩产生的负面影响。国内疫情已逐步得到控制，但国外疫情陆续爆发，未来若因国外疫情影响，国内疫情反复，导致公司各地项目无法正常开展，下游客户需求量发生重大变化，则将会对公司后续经营成果带来进一步不利影响。 五、财务报告审计截止日后的主要财务信息和经营状况 （一）申报会计师的审阅意见 公司经审计财务报表的审计截止日为 2020 年 6 月 30 日。申报会计师对公司 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母
19、公司利润表、合并及母公司现金流量表以及财务报表附注进行了审阅，并出具了中深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-8 汇会阅20210332 号审阅报告，审阅意见如下：“根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信深圳瑞捷公司 2020 年度财务报表没有按照企业会计准则的规定编制，未能在所有重大方面公允反映深圳瑞捷公司的合并及母公司财务状况、经营成果和现金流量。” （二）审计截止日后主要财务信息及经营状况 公司截至 2020 年 12 月 31 日、2020 年度经审阅的主要财务信息如下： 1、合并资产负债表主要财务数据 单位：万元 项目项目 2020
20、 年年 12 月月 31 日日 2019 年年 12 月月 31 日日 变动比例变动比例 资产总计 49,532.79 38,037.79 30.22% 负债总计 11,906.56 11,454.33 3.95% 所有者权益总计 37,626.22 26,583.46 41.54% 截至 2020 年末，公司资产总额 49,532.79 万元，较上年末增加 30.22%，主要系公司经营性应收项目增加所致；负债总额 11,906.56 万元，较上年末增加 3.95%，主要系经营性应付项目略有增加所致；所有者权益总额 37,626.22万元，较上年末增长 41.54%，主要系未分配利润增加所致。
21、 2、合并利润表主要财务数据 单位：万元 项目项目 2020 年年度度 2019 年年度度 变动比例变动比例 营业收入 57,267.08 49,647.66 15.35% 营业利润 14,082.35 16,162.59 -12.87% 利润总额 14,096.76 16,163.31 -12.79% 净利润 12,042.76 13,886.28 -13.28% 归属于母公司所有者的净利润 12,042.76 13,886.28 -13.28% 扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润 11,315.67 13,649.07 -17.10% 2020 年度，公司实现营业收入 57,26
22、7.08 万元，净利润 12,042.76 万元，扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润 11,315.67 万元，毛利率为44.51%，净利率为 21.03%。 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-9 收入方面，在国内疫情受到逐步控制后，公司逐步恢复业务开展，虽然由于受疫情影响公司项目一季度开工率明显下降，但得益于国家政策的支持及良好的行业机遇，公司各项业务服务广度和深度均有所加强，业务规模持续扩大，使得营业收入较上年同期上升 15.35%。 成本费用方面，其一，受疫情影响，全国绝大部分企业复工复产较晚，致使公司短期内经营受到较大影响。为筹备
23、疫后复工，公司在维持原有员工数量的基础上大幅度增加了人才储备；其二，为践行“客户增值，产品创优、组织协同”的年度经营策略，公司加大了研发及品控投入力度，使得人员薪酬、房租等期间费用大幅增加。 综上所述，发行人 2020 年度净利润下降 13.28%，扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润下降 17.10%。 3、合并现金流量表主要财务数据 单位：万元 项目项目 2020 年年度度 2019 年年度度 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 7,353.96 9,443.69 -22.13% 投资活动产生的现金流量净额 -708.79 6,577.59 -110.78% 筹资活动产生
24、的现金流量净额 -1,734.35 -3,987.51 -56.51% 2020 年度，公司经营活动产生的现金流量净额为 7,353.96 万元，较上年同期下降 22.13%，主要系公司为满足业务规模持续扩大的需求，新招聘较多员工，支付给职工以及为职工支付的现金较上年同期增加 10,231.06 万元所致；投资活动产生的现金流量净额为 -708.79 万元，较上年同期下降110.78%，主要系上期收回理财产品投资 7,000.00 万元，本期无新购或收回理财产品所致；筹资活动产生的现金流量净额为-1,734.35 万元，现金净流出较上年同期减少 56.51%，主要系本期公司分配股利、利润或偿付
25、利息支付的现金较上年同期减少 2,144.89 万元所致。 4、非经常性损益表主要财务数据 单位：万元 项目项目 2020 年年度度 2019 年年度度 变动比例变动比例 非流动资产处置损益 - -0.85 -100.00% 计入当期损益的政府补助(与企业业务163.24 168.61 -3.18% 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-10 项目项目 2020 年年度度 2019 年年度度 变动比例变动比例 密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外) 委托他人投资或管理资产的损益 5.68 74.87 -92.41% 除上述各项之外的其
26、他营业外收入和支出 14.41 0.72 1900.99% 其他符合非经常性损益定义的损益项目 709.33 36.08 1865.98% 小小 计计 892.66 279.43 219.46% 减：所得税影响数(所得税费用减少以“-”表示) 165.56 42.22 292.14% 非经常性损益净额非经常性损益净额 727.10 237.21 206.52% 其中：归属于母公司股东的非经常性损益 727.10 237.21 206.52% 2020 年度，公司归属于母公司所有者的非经常性损益净额为 727.10 万元，较上年同期增加 206.52%，主要系因疫情社保减免、租金减免，使得其他符
27、合非经常性损益定义的损益项目金额较去年同期增加所致。 5、审计截止日后主要经营状况 2020 年年初以来受新冠疫情影响，全国绝大部分企业复工复产较晚，致使公司短期内经营受到了一定影响，目前国内疫情已得到有效控制，各地大多已复工复产，公司业务开展逐步恢复正常，公司财务报告审计截止日后的经营状况良好，公司生产经营的内外部环境未发生重大不利变化。 （三）2021 年第一季度业绩预计 公司 2021 年第一季度的业绩预计及与上年同期对比情况具体如下： 单位：万元 项目项目 2021 年年 1-3 月月 （未经审计）（未经审计） 2020 年年 1-3 月月 （未经审计）（未经审计） 变动比例变动比例
28、营业收入 8,500 至 11,000 4,087.50 107.95%至169.11% 归属于母公司股东的净利润 -700 至 500 -955.62 - 扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润 -750 至 450 -1,106.50 - 注:由于 2020 年 1-3 月净利润为负数，故未比较 2021 年一季度与其变动比例。 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-11 公司预计 2021 年 1-3 月营业收入为 8,500 万元至 11,000 万元，同比上升107.95%至 169.11%，预计归属于母公司股东的净利润为-700 万元至
29、 500 万元，同比明显改善，预计扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为-750 万元至 450 万元，同比也明显改善。 一季度受春节和北方冬歇影响,客户工程项目业务开展量相对较少,公司业务规模也相对较小,同时，公司业务特点决定了主要成本是人员薪酬的支出，该成本具有一定的刚性，所以一季度属于公司传统业务淡季,收入和利润规模均相对较小。此外,2020 年受国内新冠疫情的影响，2020 年第一季度营业收入规模有所下降，净利润呈现亏损状态。2020 年国内新冠疫情已逐步得到控制，疫情的影响逐渐减弱，公司的业务开展已逐步恢复正常，同时，得益于国家政策的支持及良好的行业机遇，公司各项业务服务广度和
30、深度均有所加强，业务规模持续扩大，预计 2021 年第一季度新冠疫情对于公司业务开展的影响较小，因此，公司营业收入预计将实现同比增长，归属于母公司股东的净利润和扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润较 2020 年一季度将明显改善。 上述 2021 年第一季度业绩预计为公司初步估算的结果，未经会计师审计或审阅，不构成公司的盈利预测或业绩承诺。 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-12 目目 录录 声 明 . 1 发行概况 . 2 重大事项提示 . 3 一、与本次发行相关的重要承诺 . 3 二、发行前滚存未分配利润的分配 . 4 三、公司发行上市后
31、股利分配政策 . 4 四、公司特别提醒投资者关注“风险因素”中的下列风险 . 4 五、财务报告审计截止日后的主要财务信息和经营状况 . 7 目 录 . 12 第一节 释义 . 17 第二节 概览 . 22 一、发行人及本次发行的中介机构基本情况 . 22 二、本次发行概况 . 22 三、主要财务数据及财务指标 . 24 四、发行人主营业务经营情况 . 25 五、发行人自身的创新、创造、创意特征，科技创新、模式创新、业态创新和新旧产业融合情况 . 26 六、发行人选择的具体上市标准 . 30 七、发行人公司治理特殊安排 . 31 八、募集资金用途 . 31 第三节 本次发行概况 . 32 一、本
32、次发行的基本情况 . 32 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-13 二、本次发行的有关当事人 . 32 三、发行人与本次发行有关中介机构的关系 . 34 四、本次发行时间安排 . 34 第四节 风险因素 . 35 一、创新风险 . 35 二、经营风险 . 35 三、财务风险 . 39 四、内控风险 . 40 五、技术风险 . 41 六、发行失败风险 . 42 七、其他风险 . 42 八、无法享有相关税收优惠的风险 . 43 第五节 发行人基本情况 . 45 一、发行人基本信息 . 45 二、发行人改制设立情况 . 45 三、发行人报告期内的重大资产
33、重组情况 . 52 四、发行人股权结构 . 54 五、发行人控股、参股公司情况 . 55 六、持有发行人 5%以上股份的主要股东及实际控制人基本情况 . 58 七、发行人股本情况 . 65 八、发行人董事、监事、高级管理人员及其他核心人员 . 67 九、发行人已制定或实施的股权激励及相关安排 . 79 十、发行人员工情况 . 80 第六节 业务与技术 . 102 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-14 一、公司主营业务、主要产品及其变化情况 . 102 二、公司所处行业的基本情况及竞争状况 . 187 三、公司销售情况及主要客户 . 225 四、公
34、司采购情况及主要供应商 . 239 五、公司的主要固定资产和无形资产 . 243 六、公司的特许经营权 . 255 七、公司核心技术及研发情况 . 255 八、公司境外生产经营情况 . 259 九、发行人廉洁自律建设工作开展情况 . 259 第七节 公司治理与独立性 . 266 一、公司治理结构的建立健全及运行情况 . 266 二、公司管理层及注册会计师对公司内部控制的评价 . 270 三、公司报告期内违法违规行为情况 . 271 四、公司报告期内资金占用和对外担保情况 . 272 五、独立经营情况 . 272 六、同业竞争 . 276 七、关联方及关联交易 . 277 第八节 财务会计信息与
35、管理层分析 . 286 一、财务报表 . 286 二、审计意见、关键审计事项及重要性水平的判断标准 . 293 三、合并报表的编制基础、合并范围及变化情况 . 296 四、对发行人未来盈利（经营）能力或财务状况可能产生影响的因素 . 298 五、分部信息 . 302 六、报告期内采用的主要会计政策和会计估计 . 302 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-15 七、非经常性损益明细表 . 355 八、主要税种及税收政策 . 356 九、报告期内发行人主要财务指标 . 358 十、期后事项、或有事项及其他重要事项 . 360 十一、盈利能力分析 . 3
36、60 十二、财务状况分析 . 430 十三、现金流量分析 . 462 十四、影响公司持续经营能力的重大不利变化或风险因素 . 466 十五、本次发行对每股收益的影响以及填报回报的措施 . 466 十六、股利分配政策 . 468 十七、新冠疫情对发行人业务经营、财务业绩的影响 . 469 十八、财务报告审计截止日后的主要财务信息和经营状况 . 470 第九节 募集资金运用与未来发展规划 . 480 一、募集资金运用概况 . 480 二、募集资金投资项目对公司发展的影响 . 482 三、募集资金投资项目具体情况 . 484 四、募投项目拟购置房产的合理性与必要性 . 506 五、董事会对募集资金投
37、资项目可行性的分析意见 . 509 六、募集资金运用对公司主要财务状况及经营成果的影响 . 510 七、公司未来发展规划及拟采取的措施 . 511 第十节 投资者保护 . 516 一、发行人关于投资者关系的主要安排 . 516 二、发行人股利分配政策 . 518 三、发行前滚存利润的分配安排 . 524 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-16 四、股东投票机制的建立情况 . 524 五、相关责任主体作出的重要承诺、履行情况及未能履行承诺的约束措施 . 525 第十一节 其他重要事项 . 539 一、重大合同 . 539 二、对外担保情况 . 543
38、 三、诉讼和仲裁事项 . 543 四、其他 . 545 第十二节 声明 . 546 发行人及全体董事、监事与高级管理人员声明 . 546 发行人控股股东、实际控制人声明 . 547 保荐机构（主承销商）声明 . 548 保荐机构执行董事、总经理声明 . 549 发行人律师声明 . 550 审计机构声明 . 551 验资机构声明 . 552 验资复核机构声明 . 553 资产评估机构声明 . 554 第十三节 附件 . 555 一、备查文件 . 555 二、文件查阅时间 . 555 三、文件查阅地点 . 555 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-17
39、 第一节第一节 释义释义 除非文义另有所指，本招股说明书中以下简称具有如下含义： 普通术语 瑞捷咨询、本公司、公司、发行人 指 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 瑞捷有限 指 公司前身深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司 瑞生工程 指 深圳瑞生工程研究院有限公司，发行人全资子公司 瑞诚工程 指 深圳瑞诚工程科技有限公司，发行人全资子公司 瑞信科技 指 深圳瑞信建筑科技有限公司，发行人持股 20%的参股公司 瑞皿投资 指 深圳市瑞皿投资咨询有限公司，持有发行人 11.475%股份 瑞可投资 指 深圳市瑞可投资咨询有限公司，持有发行人 11.025%股份 瑞宏捷 指 深圳市瑞宏捷投资合伙企业（有限合伙），发
40、行人员工持股平台，持有发行人 5.00%股份 瑞华捷 指 深圳市瑞华捷投资合伙企业（有限合伙），发行人员工持股平台，持有发行人 5.00%股份 万科集团 指 万科企业股份有限公司 华润置地 指 华润置地有限公司 保利发展 指 保利发展控股集团股份有限公司，曾用名“保利房地产（集团）股份有限公司” 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 融创中国 指 融创中国控股有限公司 龙湖集团 指 龙湖集团控股有限公司 金地集团 指 金地（集团）股份有限公司 万达集团 指 大连万达集团股份有限公司 中海地产 指 中海企业发展集团有限公司，曾用名“中海地产集团有限公司” 越秀地产 指 越秀地产股份有限
41、公司 雅居乐 指 雅居乐集团控股有限公司 远洋集团 指 远洋集团控股有限公司 碧桂园 指 碧桂园控股有限公司 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-18 绿城中国 指 绿城中国控股有限公司 新城控股 指 新城控股集团股份有限公司 保利置业 指 保利置业集团有限公司 腾讯 指 腾讯控股有限公司 招商银行 指 招商银行股份有限公司 泰康保险 指 泰康在线财产保险股份有限公司 上海携程 指 上海携程宏睿国际旅行社有限公司 南京途牛 指 南京途牛国际旅行社有限公司 优行航空 指 深圳市优行航空服务有限公司 宝库在线 指 北京宝库在线网络技术有限公司 利星行望京
42、 指 北京利星行酒店有限公司望京分公司 华测检测 指 华测检测认证集团股份有限公司 时时测 指 深圳时时测技术服务有限公司 亿科检测 指 亿科检测认证有限公司 德商名车 指 深圳市德商名车销售有限公司 上海平大 指 上海平大建筑工程管理咨询有限公司 南通建研 指 南通市建研工程咨询有限公司 北京赛瑞斯 指 北京赛瑞斯国际工程咨询有限公司 深圳博云 指 深圳博云工程管理咨询有限公司 永明管理 指 永明项目管理有限公司 邦迪工程 指 深圳市邦迪工程顾问有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 现行有效的深圳瑞捷工程咨询股份有限公司章程 公司章程（草
43、案） 指 本公司本次发行上市后生效实施的深圳瑞捷工程咨询股份有限公司章程 国家发改委 指 中华人民共和国国家发展和改革委员会 住建部 指 中华人民共和国住房和城乡建设部 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-19 一创投行、主承销商、保荐人、保荐机构 指 第一创业证券承销保荐有限责任公司 发行人律师 指 广东信达律师事务所 发行人会计师、中汇会计师事务所 指 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） 本次发行 指 公司本次向社会公众公开发行不超过 1,120 万股人民币普通股的行为 元
44、、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 报告期 指 2017 年度、2018 年度、2019 年度及 2020 年 1-6 月 疫情 指 新型冠状病毒肺炎疫情 专业术语 第三方工程评估、第三方评估 指 依据与委托单位联合确认的评估体系、评价标准，定期或不定期前往委托单位下辖项目，以独立第三方的名义开展现场检查，对工程实体、工程材料质量进行随机取样抽查检测，对工程质量、安全等方面存在的明显或潜在工程风险进行评判，并形成系列评估报告，提出系统改善建议的工作过程。 评估报告 指 发行人在工程评估业务中出具的工作成果，包含评估简报、评估总结报告等系列评估报告。 标段 指 发行人工程评估服务
45、出具一组评估数据的基本单位，例如土建过程评估以单个土建总包承建的单个分期或地块为单位出具评估报告，则该分期或地块作为一个标段；交付评估以单个交付批次为单位出具评估报告，则该批次作为一个标段。在实际业务开展中，一个标段可能需要进行多次评估，报价通常以元/标段/次为单位。 五方责任主体/建筑工程五方责任主体 指 建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位，五方责任主体项目负责人按照国家法律法规和有关规定，在工程设计使用年限内对工程质量承担相应责任。 工程管理 指 对工程建设的全过程进行有效的计划、组织、控制和协调的系统管理活动。 建筑工程实测实量 指 应用激光测距仪、激光投线仪、靠尺等测量工
46、具，通过现场测试、丈量而得到能真实反映建筑工程质量（如墙面平整度、垂直度、楼板厚度、房屋开间尺寸、墙地面开裂等）数据的一种方法。 材料实测实量 指 应用游标卡尺、千分尺等测量工具，通过现场测试、丈量而得到能真实反映建筑原材料质量（如管材壁厚及内径、钢筋直径、防水涂膜厚度等）数据的一种方法。 一户一验 指 指在住房交付入伙前，对即将交付给业主的房屋一户一户地、一个房间一个房间地进行检查验收，将发现的房屋质量问题进行标识和记录，以利于承包商进行针对性整改。 安全文明 指 “建筑工程施工安全生产管理”和“建筑工程文明施工管深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1
47、-20 理”的简称。“安全文明评估检查”，系指依据安全文明相关规范、标准要求，对工程安全文明施工管理方案进行比对审查，对施工现场中易发生伤亡安全事故的主要环节、部位等进行检查，包括基坑支护与模板工程、脚手架工程，施工用电等，对物料提升机、外用电梯、塔吊等施工机具的装卸与运行状态进行检查，对参建方相关管理与技术人员的执证合规上岗情况等进行检查等，是协助委托方防范工程安全风险的手段之一。 观感质量 指 通过观察和必要的测量，从设计、施工规范和美学的角度来评价、审视工程项目的外在质量，如乳胶漆墙面是否存在色差、铝合金门窗是否存在刮花、洗手盆边缘打胶是否平顺等。 客户关系评估 指 以客户视角，通过对房
48、地产客户的合同文书、装修样板房、宣传物料、销售说辞、沙盘模型等进行核对评估，排查产品本身缺陷、不实销售承诺等，达到防控交付风险的目的。 交付后评估 指 工程项目交付后三个月左右或在委托方指定时间进行的相关评估检查，以业主的角度，根据业主、物业公司提出问题的台账记录，逐项核对工程项目户内、公共部位、外立面、园林等各部位存在问题是否闭合整改，主要测评方式为现场检查、电话问询，通过反馈数据、统计分析问题解决情况等，反映该项目交付后工程维修、客户关系维护是否到位。 分部分项工程 指 分部工程是单位工程的组成部分，通常一个单位工程可划分为若干个分部工程，如房屋建筑单位工程可划分为基础工程、主体工程、屋面
49、工程、装饰工程等。分项工程是指分部工程的细分，是构成分部工程的基本项目，一般是按照选用的施工方法、所使用的材料、结构构件规格等不同因素划分施工分项，如主体分部工程可细分为钢筋、混凝土等分项工程。 供方考察 指 委托方在招标确定入围供应商前，委托发行人通过对参加投标的供应商正在或曾经承接的工程项目质量风险状态进行评估，将评估结果作为供应商是否有资格入围的参考依据之一。 委托单位、委托方 指 购买工程评估、驻场管理、管理咨询服务的主体，如建设单位或其上级管理单位、建设行政主管部门等。 建设单位 指 又称“业主单位”或“项目业主”，指建设工程项目的投资主体，如房地产开发企业、政府工务部门等。 施工单
50、位 指 又称“承建单位”，是承担基本建设工程施工任务，具有独立组织机构并实行独立经济核算的单位。 监理单位 指 依法成立并取得建设主管部门颁发的工程监理企业资质证书，从事建设工程监理与相关服务活动的服务机构。 工程监理 指 监理单位受建设单位委托，根据法律法规、工程建设标准、工程设计文件及合同，在施工阶段对建设工程质量、造价、进度进行控制管理，并履行建设工程安全生产管理深圳瑞捷工程咨询股份有限公司 首次公开发行股票并在创业板上市招股说明书 1-1-21 法定职责的服务活动。 去化率 指 在特定时期内产品的销售量占总量的百分比，在房地产行业销售中使用频率较高。 工程质量潜在缺陷保险（IDI） 指