《荣盛发展：2015年公司债券（第二期）信用评级报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《荣盛发展：2015年公司债券（第二期）信用评级报告.PDF（36页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 公司债券信用评级报告 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公” ）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告” ） ，兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提
2、供，大公对该部分资料的真实性、及时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。 六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 公司债券信用评级报告 3发债主体 发债主体 荣盛发展的前身为荣盛房地产开发有限公司(原名为廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司)，组建于 1996 年 12 月 30 日，初始注册资本为 60
3、0 万元，其中荣盛建设工程有限公司（以下简称“荣盛建设” ，原名为廊坊开发区荣盛建筑安装工程有限公司)出资 360 万元，占比60.00%，耿建明等自然人股东出资合计 240 万元，占比 40.00%。 2002 年 12 月，公司注册资本增至 5,935 万元，其中，荣盛控股股份有限公司 （以下简称 “荣盛控股” ） 持股52.06%， 荣盛建设持股22.76%，自然人股东持股 25.18%。2003 年 1 月，公司经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办【2003】4 号文件批准整体改制，将原荣盛房地产开发有限公司 2002 年 12 月 31 日经审计的净资产按 1:1 折股投入股份
4、公司，折成股本 11,000 万元，同时公司名称变更为现名。2007 年 8月，经中国证券监督管理委员会证监发行字【2007】181 号文核准，公司在深圳证券交易所上市（股票简称“荣盛发展” ，股票代码：002146.SZ） ，股票发行后，股本变更为 40,000 万元，其中荣盛控股持股 42.95%，荣盛建设持股 18.78%，自然人股东持股 20.77%，社会公众股东持股 17.50%。2009 年 8 月，经中国证券监督管理委员会证监许可【2009】745 号文核准，公司向 8 名特定投资者发行股票，股本增至89,600 万元。此后，公司在实施利润分配方案的同时以资本公积转增股本，并经过
5、多次股票期权激励对象行权，截至 2015 年 3 月末，公司股本总额为 1,905,519,803 元，注册地址为廊坊经济技术开发区祥云道 81 号荣盛发展大厦，荣盛控股直接持股 38.35%，荣盛建设持股15.74%，自然人耿建明个人直接持股 14.54%，其他股东持股均小于1.00%，荣盛控股为公司控股股东1；同时，耿建明直接持有荣盛控股59.68%的股权，为荣盛控股第一大股东，因此，公司实际控制人为耿建明。 公司于 2015 年 6 月 3 日发布关于 2015 年非公开发行股票预案（修订稿） 公告，公司通过了以下事项的修订：荣盛控股不再参与认购，调整本次发行的底价基准日与发行底价，并对
6、本次非公开发行方案中的“发行数量” 、 “发行对象及认购方式” 、 “定价基准日与发行价格” 、 “锁定期安排”及“募集资金数量和用途”条款进行了调整。2015年 6 月 11 日，公司发布关于 2014 年度利润分配方案实施后调整非公开发行股票发行底价和发行数量公告，指出，由于公司 2014 年度利润分配方案实施完毕，公司 2015 年非公开发行股票发行底价由19.39 元/股调整为 9.60 元/股， 股票数量由不超过 264,569,365 股 （含本数）调整为不超过 534,375,000 股（含本数） 。2015 年 7 月 1 日公司 1 截至 2015 年 3 月末，荣盛控股直接
7、持有公司股份 730,805,028 股，质押股份 706,970,000 股；荣盛建设持有公司股份 300,000,067 股， 质押股份 300,000,000 股； 耿建明持有公司股份 277,000,000 股， 质押股份 262,000,000股。 公司债券信用评级报告 4发布 关于 2015 年非公开发行 A 股股票申请获得中国证监会发行审核委员会审核通过的公告。 公司是一家房地产综合开发企业， 具有国家房地产一级开发资质，以设计研发和物业服务等为支撑，主要在中等城市进行中小户型普通商品住宅的规模开发和跨地区专业化经营。公司在 2014 年中国企业500 强排名中列第 258 位，
8、 在由国务院发展研究中心企业研究所、 清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同发布的“2015 中国房地产百强企业”排名中列第 18 位。截至 2014 年末，公司纳入合并财务报表范围的主体共 134 户。 发债情况 发债情况 债券概况 债券概况 本次债券是荣盛发展面向合格投资者公开发行的公司债券，发行金额不超过 59 亿元人民币（含 59 亿元） ，本期债券分为 2 个品种，品种一简称为“15 荣盛 02”，品种二简称为“15 荣盛 03“，品种一为 4年期，附第 2 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二为 5 年期，附第 3 年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权。本
9、期债券基础发行规模为 20 亿元（含 20 亿元） ，可超额配售不超过 21 亿元（含 21 亿元） 。其中，品种一基础发行规模为 10 亿元；品种二基础发行规模为 10 亿元。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，公司和主承销商将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内（含超额配售部分） ，由公司和主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权。公司和主承销商将根据网下申购情况，决定是否行使超额配售选择权，即在基础发行规模 20 亿元的基础上，由主承销商在本期债券基础发行规模上追加不超过 21 亿元的发行额度。超额配售部分引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制。公司和主承销商将根据
10、网下申购情况， 决定是否行使品种间回拨选择权 （包括基础部分和超额配售部分） ，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相同金额，回拨比例不受限制。本期债券票面年利率将根据簿记建档结果确定。其中，本期债券品种一的票面利率在存续期内前 2 年固定不变，在存续期的第 2 年末，公司可选择上调票面利率，存续期后 2 年票面年利率为本期债券存续期前 2 年票面年利率加公司提升的基点，在存续期后 2 年固定不变；本期债券品种二的票面利率在存续期内前 3 年固定不变，在存续期的第 3 年末，公司可选择上调票面利率，存续期后 2 年票面年利率为本期债券存续期前 3 年票面年利率加公司提升的
11、基点，在存续期后 2 年固定不变。若公司未行使上调票面利率选择权，未被回售部分债券在债券存续期后 2 年票面利率仍维持原有票面利率不变。单利按年计息，不计复利，利息每年支付一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券无担保。 公司债券信用评级报告 5募集资金用途 募集资金用途 本期公司债券拟募集资金将用于偿还公司借款及补充营运资金。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2014 年以来，国民经济运行总体保持平稳，经济增速有所放缓，但主要指标仍在合理区间；短期内，我国经济下行压力仍较大，长期来看仍将在中高速区间内持续运行 2014 年以来，国民经济运行总体保持平稳，经济增速有
12、所放缓，但主要指标仍在合理区间；短期内，我国经济下行压力仍较大，长期来看仍将在中高速区间内持续运行 2014 年，我国实现国内生产总值 636,463 亿元，同比增长 7.4%，增速同比回落 0.3 个百分点。 分产业看， 第一产业增加值 58,332 亿元，同比增长 4.1%；第二产业增加值 271,392 亿元，同比增长 7.3%，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长8.3%， 增速同比回落1.4个百分点，工业生产继续运行在合理区间；第三产业增加值 306,739亿元，同比增长 8.1%，占国内生产总值的比重为 48.2%，较上年提高1.3 个百分点，高于第二产业 5.6 个百分点
13、，产业结构更趋优化。2015年一季度，我国实现国内生产总值 140,667 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.0%， 增速同比回落 0.4 个百分点， 环比下降 0.3 个百分点，一季度国民经济运行总体仍保持平稳。分产业看，第一产业增加值7,770 亿元，同比增长 3.2%；第二产业增加值 60,292 亿元，同比增长6.4%；第三产业增加值 72,605 亿元，同比增长 7.9%。从产业结构看，第三产业比重进一步提高。整体来看，2014 年以来，我国经济增速有所回落，但主要指标仍在合理区间，结构调整仍稳步推进，转型升级步伐势头良好。 从经济景气度看，2015 年 3 月份中国制造业 PMI
14、 终值为 50.1%，比上月回升 0.2 个百分点，重回扩张区间。分企业规模看，大型企业表现依然稳定，PMI 为 51.5%，比上月上升 1.1 个百分点，稳中有升，是制造业生产增长的有力支撑；中、小型企业 PMI 双双回落，持续低于临界点，生产经营过程中的困难依然较大。虽然 PMI 小幅回升，但涨幅低于往年同期水平，同时新订单指数和新出口订单指数均小幅回落，国内外市场需求仍显偏弱，制造业存在一定下行压力。非制造业商务活动指数为 53.7%， 虽比上月小幅回落 0.2 个百分点， 但近期走势总体稳健，表明我国非制造业继续保持平稳增长态势。 从外部环境来看，全球经济仍处于深刻的再平衡调整期，总体
15、温和复苏，但增长动力依然不足，主要经济体经济表现和宏观政策分化明显，地缘政治等非经济扰动因素增多。具体来看，美国经济复苏势头较为强劲，欧元区经济整体走弱且面临通缩压力，日本经济受政策影响波动明显，新兴市场经济体增长普遍放缓。 针对经济下行压力增大，2014 年四季度以来，国家加大货币政策定向调控。在继续坚持积极的财政政策和稳健的货币政策基础上，央行通过下调人民币存贷款基准利率和降低存款准备金率、国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围等向市场补充流动性，改善社会融 公司债券信用评级报告 6资结构；同时国务院先后颁布促进互联网金融、电子商务、小微企业发展的优惠政策，不断改善企业经营所面临的融资贵
16、、融资难的问题。 总的来看，我国经济仍处在增速放缓、转型提质的“新常态” 。传统产业的去库存化、去产能化还需要一个过程，新生动力的成长和接续也需要一个过程，短期内经济下行压力仍较大。长期来看，随着新型工业化、城镇化、农业现代化和信息化协同推进，宏观政策的调控方式的创新和完善，我国经济仍将在中高速区间内持续运行。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产业是我国国民经济的重要产业之一，近年来其发展受国家政策调控的影响较大；房地产行业景气度波动下行，未来市场机制将在房地产领域发挥越来越重要的作用 房地产业是我国国民经济的重要产业之一，近年来其发展受国家政策调控的影响较大；房地产行业景气度波动下
17、行，未来市场机制将在房地产领域发挥越来越重要的作用 以商品住房为主的房地产业关系国计民生，是我国国民经济的重要产业之一。针对我国部分城市房价过快上涨的态势，2010 年以来，国家多次出台房地产调控政策，包括新“国八条”和“国五条”等，以限贷、限购、限制房价及提高房贷首付款比例等方式抑制投资投机性购房需求，增加住房有效供给。2012 年，限购政策不断出台，全国主要城市的房地产市场成交量出现不同程度的下滑。2013 年初，“国五条”及各地细则出台， “有保有压”方向明确； 2013 年下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革，不动产登记、保障房建设
18、等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，当地微调房地产政策以促进需求释放。整体来看，2013 年，房地产市场回暖，全国商品住宅销售面积和销售额的增速同比分别提高 15.5 个百分点和 15.7 个百分点。 2014 年，房地产行业进入结构性过剩阶段，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求，地方政府陆续采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或调整公积金贷款等方式促进商品房销
19、售。7 月 11 日，住房城乡建设部提出“千方百计消化库存”的政策指导思想后，多个地方已取消或放开限购，46个限购城市中仅有北京、上海、广州、深圳、三亚 5 个城市尚未放松限购政策。9 月 30 日，中国人民银行和银监会下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ，大幅放宽了对首套房的认定，并下调首套房贷款利率下限，在一定程度上刺激购房需求的释放。2014 年，全国商品住宅累计新开工面积同比减少 14.4%； 全国商品住宅累计施工面积同比增长 5.9%；商品住宅累计竣工面积同比增长 2.7%；商品住宅累计销售面积和累计销售额同比分别减少 9.1%和 7.8%， 房地产市场进入调整期。 公司债券信
20、用评级报告 7-20 -10 0 10 20 30 40 50 0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年%万平方米住宅房屋新开工面积累计值住宅房屋施工面积累计值住宅房屋竣工面积累计值住宅房屋新开工面积累计同比住宅房屋施工面积累计同比住宅房屋竣工面积累计同比图 1 20062014 年我国商品住宅建设情况 图 1 20062014 年我国商品住宅建设情况 数据来源：Wind 资讯 2014 年以来，国房景气指数不断下行，10 月份略有好转后继续下探，2015 年
21、 2 月份低至 93.77，我国房地产企业普遍面临较大的经营压力。2015 年 3 月初，李克强总理的政府工作报告指出“稳定住房消费” 、 “坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求， 促进房地产市场平稳健康发展” ， 同时强调 “公积金改革” 、 “户籍制度改革”等内容。3 月下旬，房地产行业迎来政策密集期。3 月 27 日，国土部、住建部关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知要求，2015 年住房供过于求的，要适当控制住房开发建设规模、进度；允许对不适应市场需求的住房户型做出调整；以及将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公
22、共租赁房房源等。3 月 30 日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布楼市新政，二套房贷最低首付比例降至四成， 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房， 最低首付 20%，拥有一套住房并已结清贷款的再次申请住房公积金购房最低首付 30%。同一天，财政部、税务总局联合发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ，明确个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的免征营业税。本轮房地产调控政策调整主要针对改善性需求，一定程度上能够改善热销地区的房屋供求关系，其中，降低二套房首付将增加有意购置改善住房的消费者积极入市，有助于缓解三、四线城市的高库存压力；二手房免征营业
23、税改至 2 年将盘活市场流动性，同时有利于首改人群降低资金成本。 公司债券信用评级报告 8-40 -20 0 20 40 60 80 100 050,000100,000150,0002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年住宅商品房销售面积累计值（万平方米）（左轴）住宅商品房销售额累计值（亿元）（左轴）住宅商品房销售面积累计同比（%）（右轴）住宅商品房销售额累计同比（%）（右轴）图 2 20062014 年我国商品住宅销售情况 图 2 20062014 年我国商品住宅销售情况 数据来源：Wind 资讯 总体来说，国家政策持续引导房地产市场合理
24、的消费需求，未来“微刺激”和“双向调控”将成为常态，刺激政策短期内可减缓房地产市场下滑的幅度，但难以改变市场整体趋势性变化，市场机制将在房地产市场领域发挥越来越重要的作用。 国家房地产调控导致行业整体利润水平下滑，同时也推动房地产行业集中度逐年上升，企业之间业绩分化明显，区域市场分化特征突出，整体上有利于有着良好产品定位的大型房地产企业的发展 国家房地产调控导致行业整体利润水平下滑，同时也推动房地产行业集中度逐年上升，企业之间业绩分化明显，区域市场分化特征突出，整体上有利于有着良好产品定位的大型房地产企业的发展 我国房地产行业进入门槛较低，市场结构较为分散，开发商规模普遍较小，国家房地产调控导
25、致行业整体利润水平下滑，根据 Wind 资讯，20122014 年房地产开发行业平均销售利润率分别为 19.60%、19.00%和 10.00%；根据中国指数研究院发布的2015 中国房地产百强企业研究报告 ，2014 年百强房企收入同比增长 17.1%，净利润同比增长 9.8%，整体净利润率水平明显下降，主要受到销售放缓及各类成本上升影响。另一方面，宏观调控也加快推进了房地产企业的优胜劣汰，竞争聚焦于资金、土地和品牌优势等，行业集中度逐年提升，企业业绩分化明显，大型房企优势突出，规模与业绩迅速增长。2014 年，房地产行业竞争更加激烈，处于市场第一梯队的 7 家千亿房企逆势中依然快速增长，全
26、年销售额均值高达 1,607 亿元，销售额增长率均值达到 24%，高出销售额处于 3001000 亿元和 100300 亿元的企业销售增速分别约为 8 个百分点和 12 个百分点。 从行业的区域结构来看，在政策调控的背景下，一线城市行业资源的聚集能力较强，需求仍比较旺盛；二三线城市占全国房地产开发投资额和商品房销售面积的比重有所上升；重点城市的销售集中度趋于上升；一些地区住宅产品库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足，软着陆时间可能较长。从行业产品结构来看，刚性需求占据市场主流，中低档房源市场份额占比明显扩大，由于产品结构直接影响房地产企业业绩，实施调控以来，以供应中低档房源为主、采取标准化开
27、发并且以“快速周转”为主要战略的企业销售业绩较好。预计未来在行业集中度持续上升的前提下，有着良好产品定位的大型房地产企 公司债券信用评级报告 9业的实力将继续增强。 我国中等城市数量众多，城镇化进程的加快、高速铁路的联网以及京津冀一体化的推进，为相关中等城市的发展带来机遇；拥有产业支撑的中等城市的商品住宅市场以自住型需求为主，具有项目资金需求较少、开发周期较短、资金回笼较快、可进行规模化开发等特点 我国中等城市数量众多，城镇化进程的加快、高速铁路的联网以及京津冀一体化的推进，为相关中等城市的发展带来机遇；拥有产业支撑的中等城市的商品住宅市场以自住型需求为主，具有项目资金需求较少、开发周期较短、
28、资金回笼较快、可进行规模化开发等特点 根据世界银行对城市的分类，我国中等城市数量占我国城市总量的四分之一以上，且主要分布在我国东部沿海区域（环渤海及长三角地区） ，其中京沪高铁经过的城市中人口在 100 万以上的达到 11 座，是我国社会经济发展最活跃的地区之一， 东部沿海城市尤其是长三角、珠三角地区城市居民平均可支配收入较高。现阶段中等城市由于历史和财政等方面的种种原因，无论在基础设施建设，还是在产业结构调整上都有很多需要弥补的地方，因而存在更大的发展潜力。2013 年以来，全国城镇化会议对城镇化战略的明确，以及李克强总理在政府工作报告中关于三个一亿人的表述： 今后一个时期， 着重解决好现有
29、 “三个 1 亿人”问题，促进约 1 亿农业转移人口落户城镇，改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村， 引导约 1 亿人在中西部地区就近城镇化。随着城镇化进程的加快、以高速铁路为主体的全国性快速交通网的联网和效果的显现，以及京津冀区域一体化的加速推进并上升为国家战略等等，部分中等城市的房地产业拥有很大的发展空间。 中等城市商品住宅市场相比大城市具有起步晚、起点低等特点，加之随着拥有产业支撑的中等城市的经济不断发展、中高收入家庭不断增多以及旧城区改造进程的加快，使中等城市居民改善居住条件的要求也愈加强烈，从而出现大量的自住型购房者，即中等城市拥有大量的存在改善性需求和被动性需求的购房者，此类购
30、房者对住房价格的敏感度较低。与之相比，大城市由于存在大量的投资型购房者，对房屋保值增值及投机的要求较高，故对房价的敏感度较高。因此，目前较适中的价格水平和以自住型为绝对主流的旺盛购房需求使中等城市的房价有一定的上升空间。 在房地产开发商开发项目的主营业务成本中，建筑安装成本和土地购置成本所占的比例最大，由于中等城市在建筑安装成本和土地成本方面相对于大城市要低，这为中等规模的房地产开发商进行住宅项目的规模开发提供了可行性，相比大城市，在中等城市进行房地产开发的资金需求规模也相对较低。另一方面，在中等城市进行房地产项目开发相对于大城市周期短、见效快，主要表现在：一是，根据中等城市的政府规划和居民消
31、费习惯，住宅项目楼层数一般较少，对实用面积要求高，因此，项目设计和施工建设的周期较大城市的住宅短；二是，为促进经济发展，许多中等城市为招商引资项目提供了优质的服务，在项目办理规划、设计等审批手续方面给予大力支持，办事效率较高，从而缩短了开发周期；三是，由于土地、建筑安装等成本较低，同样楼房总资金需求较少，便于开发商调动资金，合理安排开发 公司债券信用评级报告 10进度，可保证项目按时竣工。 经营与竞争经营与竞争 公司以房地产开发和销售为核心业务；通过打造高性价比产品来提升品牌地位和竞争力，2012 年以来公司营业收入和毛利润逐年增长 公司以房地产开发和销售为核心业务；通过打造高性价比产品来提升
32、品牌地位和竞争力，2012 年以来公司营业收入和毛利润逐年增长 公司主要从事房地产开发与销售、物业管理和酒店经营等业务，其中房地产业务是公司的核心业务，房地产收入和毛利润占营业收入和毛利润的比重均维持在 94%以上， 是公司收入和利润的主要来源； 其他业务为建筑设计和园林绿化工程等。公司定位于中等城市商品住宅的规模开发，在产品户型结构、产品质量和园林绿化、物业服务等相关产业链上，形成了具有特色的高性价比产品，所开发项目获得“国家康居示范工程示范项目”等称号，在各项目所在地建立了公司及主要产品线的品牌地位，从而提升公司整体竞争力。20122014 年，公司营业收入和毛利润均持续增长， 营业收入的
33、年增长率分别为 41.19%、42.90%和 20.59%， 毛利润的年增长率分别为 36.53%、 39.04%和 13.38%。 表 1 20122014 年及 2015 年 13 月公司收入、毛利润构成及毛利率情况（单位：亿元、%）表 1 20122014 年及 2015 年 13 月公司收入、毛利润构成及毛利率情况（单位：亿元、%）项目 项目 2015 年 13 月 2015 年 13 月 2014 年 2014 年 2013 年 2013 年 2012 年 2012 年 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 营业收入 30.2
34、7 100.00 231.19100.00191.71100.00 134.15 100.00营业收入 30.27 100.00 231.19100.00191.71100.00 134.15 100.00房地产 28.63 94.58 223.2596.57185.93 96.99 131.12 97.74 物业管理 0.50 1.64 1.860.811.52 0.79 0.91 0.68 酒店经营 0.52 1.71 2.010.871.86 0.97 1.73 1.29 其他业务 0.62 2.06 4.071.762.40 1.25 0.39 0.29 毛利润 9.72 100.00
35、 76.99100.0067.90100.00 48.84 100.00毛利润 9.72 100.00 76.99100.0067.90100.00 48.84 100.00房地产 9.17 94.34 73.2195.0965.19 96.00 47.24 96.73 物业管理 -0.08 -0.82 0.040.060.15 0.23 0.09 0.18 酒店经营 0.41 4.22 1.582.051.47 2.16 1.34 2.75 其他业务 0.22 2.26 2.162.811.09 1.61 0.17 0.34 综合毛利率 32.12 33.3035.42 36.40 综合毛利
36、率 32.12 33.3035.42 36.40 房地产 32.03 32.7935.06 36.03 物业管理 -16.67 2.3410.06 9.42 酒店经营 79.25 78.7579.07 77.77 其他业务 35.98 53.1145.52 42.95 数据来源：根据公司提供资料整理 从毛利率水平来看，公司综合毛利率逐年有所下降，主要因为房地产板块每年结转的高毛利率产品所占比重有所减少。 其中， 2014 年， 公司债券信用评级报告 11公司房地产业务毛利率为 32.79%， 同比下降 2.27 个百分点， 主要是结转前期销售的部分低毛利产品占比较大所致；同期，物业管理业务毛利
37、率同比下降 7.72 个百分点， 主要由于公司物业管理采取前置物业服务模式，2014 年新开工项目较多，物业前期整体投入超过接管面积所取得的收益，待项目集中完成交房后，物业接管面积将大幅增加，物业管理板块将恢复正常的盈利水平。 2015 年 13 月，公司营业收入 30.27 亿元，同比减少 5.60%；毛利润 9.72 亿元， 同比减少 11.33%； 综合毛利率 32.12%， 同比减少 2.08个百分点。上述指标变化的原因为市场不景气，产品价格及销售数量同比下降，人工及材料成本较高。 随着城镇化进程的加快、中等城市房地产市场的不断成熟，以及公司在主要战略城市占有率的持续提升，预计未来 1
38、2 年，公司业绩有望获得进一步增长。 公司以满足刚性需求的中小户型普通商品住宅为主导产品，市场布局以京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的二、三线城市为主，并向全国拓展；公司在主要项目城市具有较强的品牌影响力，市场占有率较高 公司以满足刚性需求的中小户型普通商品住宅为主导产品，市场布局以京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的二、三线城市为主，并向全国拓展；公司在主要项目城市具有较强的品牌影响力，市场占有率较高 公司房地产以满足刚性需求的中小户型普通商品住宅为主导产品，业务围绕廊坊和南京两个重点城市的周边及连线位置逐步扩张，形成了京津冀环渤海地区和长江三角洲两大经济圈的战略布局，积极拓展房价
39、上升潜力较大的二、三线城市，并向全国范围延伸。 表 2 20122014 年公司房地产板块收入与毛利率的区域分布（单位：亿元、%）表 2 20122014 年公司房地产板块收入与毛利率的区域分布（单位：亿元、%） 区域 区域 2014 年 2014 年 2013 年 2013 年 2012 年 2012 年 收入 收入 毛利率 毛利率 收入 收入 毛利率 毛利率 收入 收入 毛利率 毛利率 河北省 64.71 34.7162.78 38.6554.46 39.11山东省 35.20 34.2322.85 33.4316.11 38.64江苏省 54.08 35.8024.5729.4827.1
40、3 27.33安徽省 15.93 30.8215.8035.3417.49 39.27湖南省 3.58 36.032.3735.251.68 37.43广东省 6.68 36.2312.09 35.753.10 34.62辽宁省 25.43 27.8434.08 27.4011.14 32.83四川省 11.80 17.4611.39 52.380.00 0.00内蒙古 5.85 27.010.000.000.00 0.00合计 223.25 32.79185.9335.06131.12 36.03合计 223.25 32.79185.9335.06131.12 36.03数据来源：根据公司提
41、供资料整理 截至 2015 年 3 月末，公司房地产开发业务已拓展至河北、江苏、安徽、山东、湖北、湖南、辽宁、广东、内蒙古、四川等 9 个省和 1 公司债券信用评级报告 12个自治区的 23 个城市2。 20122014 年， 公司完工项目 22 个， 截至 2014年末，公司在建项目 62 个、拟建项目 9 个。 公司选择部分经济增长较快、人口承载力足、消费需求比较旺盛的二线城市及少数具有发展潜力的三线城市扩大市场份额。公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、南京、邯郸、聊城和湛江等地的品牌形象及市场占有率均较高，具有较强的市场影响力，其中南京、廊坊、沈阳和沧州均为公司传统开发城市及稳定的利润来源地
42、。2012 年以来，公司在南京、蚌埠、廊坊、沧州、石家庄、聊城、临沂等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，缓解了区域市场不景气可能给公司整体经营带来的不利影响。同时，公司在京沪高铁沿线的 6 座城市（廊坊、沧州、徐州、蚌埠、南京、常州）开发的项目总数占总项目数的比重超过一半。 公司具有高效的管理模式，项目开发“低成本、高周转”特点突出，进一步增强了公司市场竞争力 公司具有高效的管理模式，项目开发“低成本、高周转”特点突出，进一步增强了公司市场竞争力 房地产项目的开发建设成本主要由土地价款和建安工程款等构成。20122014 年，随着公司项目开发的持续推进，开发建
43、设的土地成本逐年提升；同期，由于劳务成本的持续上涨以及建设项目的不断增多，公司建安工程成本逐年增加。 表 3 20122014 年公司住宅地产成本构成情况（单位：亿元） 表 3 20122014 年公司住宅地产成本构成情况（单位：亿元） 项目 项目 2014 年 2014 年 2013 年 2013 年 2012 年 2012 年 开发建设成本 土地 41.8636.13 27.77前期工程 7.986.39 4.25建安工程 65.7655.88 38.26外线配套 11.399.58 5.31园林绿化 5.954.79 2.98其他 17.117.98 5.31销售费用 广告费用 1.95
44、1.59 1.06销售策划代理费 0.160.19 0.28经营税金及附加 17.8110.41 7.34经营期利息 1.560.66 0.82土地增值税 4.604.49 4.18资料来源：根据公司提供资料整理 公司具有国家建设部批准的房地产开发一级资质，但是主要采取公开招标的方式聘用独立承包商为项目提供施工总承包、监理等各项服务。公司长期合作的施工单位分为三类，第一类是国企和有国资背景的企业，其垫资能力较强，在超大型项目中可减少公司预付款，但 2 包括：廊坊、南京、沧州、沈阳、徐州、蚌埠、邯郸、涿州、石家庄、聊城、济南、临沂、宜兴、唐山、盘锦、成都、湛江、呼和浩特、秦皇岛、常州、长沙、黄山
45、、神农架。 公司债券信用评级报告 13成本偏高；第二类是江浙地区的大型施工集团，施工进度履约等方面有保证，与公司风格匹配程度较高，但极少垫资；第三类是常年与公司旗下分/子公司合作的小型施工企业，公司对其培训，在品质保障上公司需要投入较多精力。对于不同类型的施工单位，公司有不同的制度与管理方法。根据项目特点，公司选择较多的是第一类和第二类。 项目管控方面，公司具有高效的管理模式，推进标准化与规范化建设来提高工作质量与效率，通过生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期。公司通过合理安排项目前期工作，将开发节奏控制在拿地后“100 天开工、200 天开盘”，标准化产品复制
46、保证快速开发，项目周转效率高，一是因为公司专注中小型楼盘的开发；二是公司项目所在城市较宽松的预售条件，能够实现快速回款；三是公司坚持“不囤地、不捂盘”的原则，首先要求产品定位准确，其次强调销售节点管理和营销体验区建设，然后通过标准销售率进行节点考核，最终保障开发项目较高的周转效率。低成本方面，20122014 年，公司获取土地的楼面价在 1,2002,000 元/平米，平均溢价率均不超过 20%，土地成本较低。此外，公司从规划设计开始，对产品进行合理精准的配置，通过发挥总工办的技术优势引进新技术、新工艺，降低施工管理成本，并通过设计优化、定额设计和梳理设计规范等措施，减少变更签证。同时，公司推
47、进“优质优价”和“优质优薪”的集采工作，实现成本的合理控制。 公司凭借区位优势，加大在京津冀地区的购地力度，进一步扩大发展空间；公司土地储备较为充足，能够为持续发展提供有力的支撑 公司凭借区位优势，加大在京津冀地区的购地力度，进一步扩大发展空间；公司土地储备较为充足，能够为持续发展提供有力的支撑 在土地储备方面，公司对符合发展战略的优质土地进行储备，河北、 江苏和辽宁是公司的三大根据地， 在土地储备总量中占比超过 80%。 表 4 20122014 年及 2015 年 13 月公司新增土地储备情况 表 4 20122014 年及 2015 年 13 月公司新增土地储备情况 项目 项目 2015
48、 年 13 月 2015 年 13 月 2014 年 2014 年 2013 年 2013 年 2012 年2012 年权益建筑面积（万平方米） 119.74216.89 574.64 488.76权益建筑面积增幅（%） 158.67-62.25 17.57 174.29平均楼面地价（元/平方米） 1,4041,362 1,959 1,297平均楼面地价增幅（%） 3.08-30.47 51.04 10.10资料来源：根据公司提供资料整理 公司购买土地主要通过公开招拍挂方式，同时兼有股权收购和拍卖出让等方式。2013 年，公司通过与长沙市政府签订宗地招商开发协议书 ，介入土地一级整理市场，拓展
49、土地获取方式。2014 年，公司先后在秦皇岛、黄山、长沙、廊坊、沧州、临沂、神农架、聊城、徐州、香河等地获得 17 宗土地，并与南京市政府签订南京六合经济技术开发区土地综合整理投资合作协议 ，以及与徐州市政府签订徐商公路南侧淮海路西延棚户区改造项目合作框架协议书 ， 进行土地一级整理。2015 年一季度，公司先后在南京、廊坊、黄山等地获得 13 宗土 公司债券信用评级报告 14地。2015 年 6 月 30 日公司发布了关于签订廊坊市永清县 6600 亩土地整理合作协议的公告 。 由于总部紧邻京津，公司在环北京区域多年的房地产开发中积累了丰富的经验和较高的品牌知名度。2014 年以来，随着京津
50、冀一体化政策的出台，京津冀地区城镇化进程加速，公司发挥区位优势，加大在京津冀区域的土地储备比例，进一步扩大市场占有率，为业绩稳定增长提供保障。2014 年以来，公司通过招拍挂方式，先后在廊坊区域的霸州市、香河县、廊坊市区等地购得土地 1,539 亩，通过签订合作协议等方式初步锁定廊坊新兴产业示范区、香河县、永清县的三个项目共计 1.35 万亩。上述地块的取得及协议地块的相继落实，将为公司陆续提供丰富的土地资源。 20122014 年， 公司新增土地储备权益建筑面积的增幅持续下滑，主要因为在不同的土地市场形势下，公司拿地的节奏、方式和地点有所改变。截至 2014 年末，公司土地储备建筑面积累计