南山控股：公司债券2018年跟踪评级报告.PDF

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1、 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2 所提高，拉动公司整体毛利率提升，公司整体盈利能力有所增强。 3公司正通过换股方式吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司， 重大资产重组完成后，公司将增加物流业务，业务规模和范围将有所扩大，资本实力和竞争力有望增强。 4担保方南山开发盈利规模保持平稳增长，整体财务实力较强，仍具有很强的偿债能力， 其担保对本次债券的信用水平仍具有积极影响。 关注 1公司2017年房地产协议销售面积和协议销售均价均有所下降， 公司地产项目开发进度对公司未来利润结转有一定影响。 2受行业景气度下降影响，公司船舶舾装业务收入下降； 受原材料价格上升等因素影

2、响，公司集成房屋业务利润空间有所减小。 32017 年，公司拿地规模增长，经营活动现金流表现为净流出。 苏州区域土地获取成本较高， 需关注区域政策调控带来的项目盈利波动风险。 分析师 王安娜 电话：010-85172818 邮箱： 王进取 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 4 一、主体概况 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“南山控股” ）前身系深圳市雅致轻钢房屋系统有限公司，后更

3、名为“雅致集成房屋股份有限公司” （以下简称“雅致股份” ） ，雅致股份于 2009 年 12 月在深圳证券交易所中小企业板上市挂牌交易（证券代码：002314.SZ；证券简称：雅致股份） 。2014 年 5 月 21 日，雅致股份变更为“雅致集成房屋（集团）股份有限公司”（以下简称为“雅致集团” ） 。 2015 年 4 月，雅致集团向指定投资者非公开发行普通股 113,975.50 万股，并通过同一控制下企业合并取得深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产” ）100%股权、上海新南山房地产开发有限公司（以下简称“上海新南山” ）80%股权及南通南山房地产开发有限公司（以下简称“南

4、通南山” ）100%的股权，并于 2015 年 6 月完成重大资产重组标的资产过户，至此，房地产开发业务新增成为公司主营业务之一，总股本增至 187,753.03 万股，控股股东变更为南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山开发” ） ；2015 年 9 月 22 日，公司名称变更为现名，证券简称变更为“南山控股” ，证券代码维持不变。 截至 2017 年底，公司注册资本为 187,753.03 万元，控股股东及实际控制人均为南山开发（持股 50.03%） ，如下图所示。 图 1 截至 2017 年底公司股权结构图 资料来源：公司年报 截至 2017 年底，公司下设信息部、证券事务部、审计

5、部、财务部、企业管理部和行政人事部6 个部门；截至 2017 年底，公司合并范围子公司 42 家；截至 2017 年底，公司在职员工 3,494 人。 截至 2017 年底，公司合并资产总额 165.33 亿元，负债合计 98.24 亿元，所有者权益（含少数股东权益）67.09 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 58.90 亿元。2017 年，公司实现合并营业收入 66.02 亿元，净利润（含少数股东损益）9.52 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 6.42亿元；经营活动产生的现金流量净额-4.92 亿元，现金及现金等价物净增加额为-10.03 亿元。 截至 2018 年 3 月底，

6、公司合并资产总额 175.67 亿元， 负债合计 108.56 亿元， 所有者权益 （含少数股东权益）67.12 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 58.55 亿元。2018 年 13 月，公司实现合并营业收入 7.91 亿元，净利润（含少数股东损益）0.03 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润-0.35 亿元；经营活动产生的现金流量净额为-18.50 亿元，现金及现金等价物净增加额为-10.09 亿元。 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 5 公司注册地址：深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼 A 室；法定代表人：田俊彦。 二、债券发行

7、及募集资金使用情况 经中国证监会证监许可2012120 号文核准， 雅致股份于 2012 年 4 月 10 日以公开方式发行公司债券 8 亿元。本次债券分为 5 年期和 7 年期两个品种。品种一为 5 年期（3+2） ，发行规模为 3亿元，附第 3 年底发行人上调利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 6.5%；品种二为 7 年期（5.+2） ，发行规模为 5 亿元，附第 5 年底发行人上调利率选择权和投资者回售选择权，票面利率6.7%。2012 年 5 月 15 日，本次债券在深证证券交易所挂牌上市，其中 5 年期品种证券简称“12雅致 01” ，证券代码“112075.SZ” ， “12

8、雅致 01”于 2017 年 4 月 10 日期满 5 年，公司已于 2017年 4 月 10 日兑付其 2016 年 4 月 10 日至 2017 年 4 月 9 日期间的利息及本金。7 年期品种证券简称“12 雅致 02” ，证券代码“112076.SZ” ，2017 年， “12 雅致 02”票面利息未变，仍为 6.7%，回售数量为 3,500 张，回售金额为 373,450.00 元（含利息） ，截至本报告出具日， “12 雅致 02”在中国结算深圳分公司剩余托管量为 4,996,500 张。 截至本报告出具日， “12 雅致 02”的募集资金（5 亿元）在扣除发行费用后的余额已全部用

9、于归还银行贷款及补充流动资金。公司已于 2018 年 4 月 3 日支付 2017 年 4 月 10 日至 2018 年 4月 9 日期间利息 3,347.66 万元。 本次债券由南山开发提供全额不可撤销的连带责任保证担保，本次债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。 三、行业分析 1房地产行业 （1）行业概况 2017 年，全国房地产开发投资 109,799 亿元，同比增长 7.04%，增速较上年回升 0.16 个百分点；其中，住宅投资 75,148 亿元，同比增长 9.38%，增速提高 3.02 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.44%；办公楼投资 6,761

10、亿元，同比增长 3.49%，增速降低 2.87 个百分点，占房地产开发投资比重为 6.16%；商业营业用房投资 15,639 亿元，同比减少 1.26%，占房地产开发投资比重为 14.24%。从地区分布看，2017 年，东部地区房地产开发投资 58,023 亿元，同比增长3.18%； 中部地区投资23,884亿元， 同比增长2.57%； 西部地区投资23,877亿元， 同比增长3.54%；东北地区投资 4,015 亿元，同比增长 1.00%。随着限价政策的严格执行，房价的预期逐渐平稳，有助于房企的拿地、开工、建设按计划进度进行，房地产开发投资保持平稳增长。 土地供应方面，2017 年，全国 3

11、00 个城市土地供应小幅回升，热点城市增加土地供给，稳定市场预期，拉升成交量及出让金上涨，楼面均价涨幅较上年有所收窄，平均溢价率同比下降。除二线城市土地推出面积同比增加 8%外，一线城市和三线城市同比分别减少 20%和 6%；土地成交面积方面，一线城市同比微增 3%，二线和三线城市同比分别减少 3%和 15%；一、二、三线城市的土地出让金均同比增加，其中一线和三线的土地出让金同比增幅较大，分别为 28%和 39%；楼面均价方面，一线和三线城市增幅较大，分别为 30%和 57%，二线城市增幅为 13%；溢价率方面，一线和三线城市略有下降，二线城市下降了 11 个百分点。 资金来源方面，2017

12、年，全年房地产开发企业到位资金 156,053 亿元，同比增长 8.20%，增 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 6 速较上年下降 7.00 个百分点。其中，国内贷款 25,242 亿元，同比增长 17.30%；利用外资 168.19亿元，同比增长 19.80%；自筹资金 50,872 亿元，同比增长 3.50%；其他资金 79,770 亿元，同比增长 8.60%。在其他资金中，定金及预收款 48,694 亿元，同比增长 16.10%；个人按揭贷款 23,906亿元，同比下降 2.00%。 市场供需方面，2017 年，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积 169

13、,408 万平方米，同比增长 7.70%。其中，住宅销售面积同比增长 5.30%，办公楼销售面积同比增长 24.30%，商业营业用房销售面积同比增长18.70%； 住宅销售额同比增长11.30%， 办公楼销售额同比增长17.50%，商业营业用房销售额同比增长 25.30%。 从供应来看， 2017 年房地产开发企业房屋施工面积 781,484万平方米，同比增长 3.00%；房屋竣工面积 101,486 万平方米，同比减少 4.40%；商品房待售面积58,923 万平方米，同比减少 15.30%，其中住宅待售面积同比减少 25.10%，办公楼待售面积同比增加 0.90%，商业营业用房待售面积同比

14、减少 4.00%。 销售价格方面，2017 年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年初的 21.37%大幅下降至年底的 1.43%， 二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年底的 7.70%，一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到 12%左右水平。 竞争格局方面，2017 年，房地产市场集中度继续提高，前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为 24.10%和 32.50%，分别较上年提高 5.29 和 7.17 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别为 15.38

15、%和 20.03%，分别较上年提高 3.19 和 4.09 个百分点。据克而瑞统计，2017 年千亿房企阵营增加到 17 家，销售额 Top10 的门槛提升到 1,500 亿元，再次呈现强者恒强局面。 总体看，2017 年房地产开发投资平稳增长，热点城市土地供给增加，市场预期较稳定，一、二线房地产市场明显降温，全国商品房销售增速放缓，融资渠道再度收紧，行业集中度进一步提升。 （2）行业政策 2016年国庆期间密集调控之后，房地产市场并未回归平稳健康发展轨道，房价上涨压力并未减弱，2017年3月以来一、二线城市以及一线周边的热点三线城市密集出台新一轮调控政策，本次调控以预防性动机为主，从限购、限

16、贷等政策工具降低房地产泡沫。2017年4月6日，住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；3618个月的，要减少供地；126个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。2017年7月下旬，中共中央政治局召开了会议，提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。培育和发展住房

17、租赁市场是建立长效机制的一个重要方向：我国首部住房租售法规已公开征求意见， 立法步伐正在加快； 住建部等9部委近日支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场，并选取12个城市先行试点。2017年8月3日，北京市城乡和住房建设委对北京市共有产权住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）的通知面向社会各界公开征求意见，希望通过引入政府与购房人按份共有产权，有效调节产权比例，对引导新的住房消费理念有重要影响。 2017年10月18日，习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全国代表大会上向 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 7 大会

18、作出报告，明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，十九大报告对于房地产行业调控的基调并未发生变化。2017年12月18日，中央经济工作会议提出，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。2018年3月“两会”期间，政府工作报告提出“更好解决群众住房的问题”和“稳妥推进房地产税立法”两大方面，政府政策基调延续此前提出的“因城施

19、策”、“长效机制”等宗旨，在棚改、区域协调发展、差别化调控和房地产税等具体领域释放政策信号。 总体看，2017年，政府强调稳定房地产市场，实行差别化调控，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，提出加快建立长效机制。 （3）行业关注 行业资产负债率较高，发债规模激增，需防集中到期偿付风险行业资产负债率较高，发债规模激增，需防集中到期偿付风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。截至2017年9月底，Wind资讯的地产行业资产负债率为79.01%，较2016年底提高了2.24个百分点，房地产板块整体债务率较高。2015年，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑，房企融资

20、环境明显改善，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2015年各房企债券类融资金额4,473.20亿元，是上年总额的四倍。2016年，房地产企业再次把握融资窗口期，债券类融资金额4,653亿元，较上年增长4.02%。2015年和2016年房地产企业发债规模的激增，未来可能出现集中到期偿付的风险。 房地产调控政策不放松，但实行差异化调控房地产调控政策不放松，但实行差异化调控 2016年10月至2017年8月，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控，一、二线城市房地产明显降温。2017年底，兰州、武汉、南京等城市限购政策开始放松，但调控的

21、整体基调未发生改变。 中小房企面临被整合风险中小房企面临被整合风险 中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为大型房企提供了收购项目加速扩张的助力，实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。 （4）行业发展 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头

22、企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 总体看，未来我国房地产集中度仍将继续提高，短期政策调控仍会持续，行业内龙头企业、具有区域优势和特色的房地产企业会获得生存空间。 2集成房屋行业 公司主营业务包括集成房屋的销售和租赁业务，公司主要产品用于建筑企业施工过程中，与建筑行业和房地产行业联系紧密。 2017 年，全国固定资产投资完成额 631,683.96 亿元，比上年增长 7.20%，增速下滑 0.90 个百 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 8 分点。其中，地方项目完成 608,132.41 亿元，比上年增长

23、7.70%，增速下滑 0.60 个百分点。分产业看，第一产业投资 20,892.35 亿元，比上年增长 11.80%，增速下滑 9.30 个百分点；第二产业投资 235,751.40 亿元，增长 3.20%，增速下滑 0.30 个百分点；第三产业投资 375,040.22 亿元，增长9.50%，增速下滑 1.40 个百分点。受投资增速回落、下游需求不足和行业竞争激烈的影响，集成房屋行业发展受到一定影响。 集成房屋行业的主要客户为建筑工程企业，与建筑工程行业企业众多、流动性高、现金流情况欠佳相对应，集成房屋行业整体呈现“小、散、乱”的格局。由于初始资金、技术要求不高，进入该行业的企业数量多，竞争

24、激烈。许多中小型企业不断以低价进行恶性竞争，加剧了行业的粗放发展。 2017 年，房地产开发投资平稳增长，热点城市土地供给增加，市场预期较稳定，一、二线房地产市场明显降温，全国商品房销售增速放缓，融资渠道再度收紧，行业集中度进一步提升。政府强调稳定房地产市场，实行差别化调控，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，提出加快建立长效机制。 整体来看，我国集成房屋行业发展正处于成长期，面临着行业竞争激烈，受经济周期影响较大。考虑到未来中国经济转型持续推进，集成房屋行业增速和盈利能力持续低迷状态短期内无较大改观空间。 四、管理分析 2017 年 5 月，公司副董事长李刚因任期满离任

25、，股东大会选举王世云为公司董事，董事会选举其为副董事长，公司高管团队整体稳定，相关管理制度延续以往模式。 五、经营分析 1经营概况 2017 年，公司业务仍主要以房地产为主，集成房屋业务和船舶舱室配套业务等为辅。2017年，公司实现营业收入 66.02 亿元，同比增长 32.41%，主要系当期房地产业务结转收入规模增长所致；净利润 9.52 亿元，同比增长 58.44%，其中归属于母公司所有者的净利润 6.42 亿元。 从业务板块来看，2017 年公司房地产业务、集成房屋业务和船舶舱室配套业务收入分别占公司营业收入的 81.76%、11.21%和 5.12%，为公司主要收入来源，其中房地产业务

26、占比较上年上升了 3.20 个百分点。2017 年，公司房地产业务实现营业收入 53.97 亿元，同比增长 37.80%，系当期公司房地产结转收入项目规模较大所致；其中，商品房销售实现营业收入 53.11 亿元，同比增长38.21%； 伴随开发完成， 业主入住项目增长， 物业管理实现营业收入 0.87 亿元， 同比增长 16.36%。2017 年，公司集成房屋业务实现营业收入 7.40 亿元，同比增长 40.46%，系业务规模有所增长以及原材料价格上涨推动所致。2017 年，公司船舶舱室配套业务实现营业收入 3.38 亿元，同比下降15.56%，主要系受经济环境影响，全球海工及商船市场低迷所致

27、。公司塔机租赁业务受经济下滑、开工项目减少及塔机资产处置等影响，2017 年实现营业收入 1.05 亿元，同比下降 11.27%。公司其他业务包括托管业务、 活动板房租赁及拆装业务， 2017 年实现收入 0.21 亿元， 同比下降 9.74%，整体收入规模较小。 从毛利率情况来看，2017 年，公司房地产业务毛利率为 51.12%，较上年上升 7.48 个百分点，主要系利润空间较大的深圳地区项目于 2016 年销售，2017 年交房结转收入所致；集成房屋业务 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 9 毛利率为 11.21%，较上年下降 5.44 个百分点，主要系成本上涨

28、，利润空间有所压缩所致；船舶舱室配套业务毛利率为 16.62%，较上年下降 7.92 个百分点，主要材料钢材成本大幅上涨，业务利润空间有所压缩；塔机租赁业务毛利率为 7.77%，较上年继续下降 1.14 个百分点，主要系市场环境经济下滑，塔机租赁市场低迷所致。综合来看，受房地产行业景气度较高影响，2017 年公司综合毛利率为 44.08%，较上年上升 5.72 个百分点。具体数据如下表所示。 表 1 20162017 年公司营业收入及利润率情况（单位：亿元、%） 业务板块业务板块 2016 年 2017 年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 1）房地产业务 3

29、9.17 78.56 43.64 53.97 81.76 51.12 商品房销售 38.42 77.07 44.25 53.11 80.5 51.73 物业管理 0.74 1.49 12.53 0.87 1.31 13.36 2）集成房屋业务 5.27 10.57 16.65 7.40 11.21 11.21 3）船舶舱室配套业务 4.00 8.03 24.54 3.38 5.12 16.62 4）塔机租赁业务 1.18 2.37 8.91 1.05 1.59 7.77 5）其他业务 0.23 0.47 23.64 0.21 0.32 18.44 合计合计 49.85 100.00 38.36

30、 66.02 100.00 44.08 资料来源：公司年报 2018 年 13 月，公司营业收入 7.91 亿元，同比大幅增长 1.46 倍，主要系当期结转项目较上年同期增长所致， 毛利率为 39.71%， 较 2017 年有所下降， 回归 2016 年毛利率水平。 营业利润 0.43亿元，净利润 280.08 万元，由负转正；归属于母公司所有者净利润为-0.35 亿元，仍然为负。 总体看，2017 年公司房地产业务收入平稳增长，带动公司整体收入规模有所增加；集成房屋业务收入有所增长；集成房屋业务和船舶舱室配套业务利润空间有所压缩，但受益于房地产业务毛利率的提高，公司综合毛利率提升，整体经营状

31、况较好。 2房地产业务 2017年，公司房地产业务模式变化不大。 （1）土储情况 公司建立了严格的项目风险控制体系，保持着稳健的土地储备获取方针，以确保自身具备足够的能力和资源应对各类经营风险以及外部市场的变化。 公司土地获取的方式以公开招拍挂为主。 2017 年以来，公司拿地节奏加快，共拿地 6 块，主要位于苏州、长沙、合肥和武汉，新拿地规划面积 65.62 万平方米，业态以住宅为主。从拿地成本看，近年来拿地成本呈现上升态势，2017年公司在苏州地区拿地成本较高。 表 2 2017 年以来公司新增土地储备情况（单位：万平方米、元/平方米、%） 项目名称项目名称/公司名称公司名称 所在地所在地

32、 获取时间获取时间 权益比例权益比例 物业类型物业类型 占地面积占地面积 规划建面规划建面/尚尚未开发面积未开发面积 楼面价楼面价 十里星空 武汉 2017.5.23 100 住宅 2.54 5.34 6,014.71 南山柠檬郡 合肥 2017.7.21 100 住宅 3.83 7.66 7,544.36 苏州联鑫置业有限公司 苏州 2017.10.19 16.66 住宅 3.32 3.99 23,631.87 苏州宏景置业有限公司 苏州 2017.11.16 20 住宅 6.00 13.21 11,567.09 长沙梅溪湖 长沙 2017.12.29 100 住宅+商业 4.75 24.2

33、5 6,152.00 苏州南山新阳房地产开发有限公司 苏州 2018.1.8 100 住宅+幼儿园 5.51 11.18 21,342.71 合计合计 - - - - 25.96 65.62 - 资料来源：公司提供 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 10 截至 2017 年底，公司土地储备尚未开发的建筑面积共 116.07 万平方米，主要分布在苏州和和长沙等二线城市，房地产市场形势尚可，土地储备较为充足，能够满足未来 3 年的开发需求。从楼面均价看，十里天池拿地时间较早，楼面均价较低，2016 年以来拿地成本逐步提高，总体看公司土地储备均价所有升高。苏州区域土地获取成

34、本较高，需关注区域政策调控，带来的项目盈利波动风险。 表 3 截至 2017 年底公司土地储备情况（单位：万平方米、元/平方米） 序序号号 项目名称项目名称 所在所在地地 获取时间获取时间 权权益益比例比例 物业物业类型类型 占地面积占地面积 规划建面规划建面 楼面地价楼面地价 尚未开发的尚未开发的建筑面积建筑面积 1 南山维拉 苏州 2014-4-15 100% 住宅 17.36 48.75 2,830.65 19.84 2 南山楠（南山新程） 苏州 2016-4-7 100% 住宅 9.51 19.01 14,164.87 19.01 3 南山十里天池 长沙 2006-12-14 100%

35、 住宅 39.62 44.10 503.42 34.06 4 三食六巷 合肥 2015-10-20 100% 商业 6.32 3.85 2,215.30 3.03 5 南通南山 南通 2012-9-20 100% 住宅 9.08 27.03 1,857.51 2.98 6 武汉为侨 武汉 2017-1-19 100% 工业 7.07 10.30 4,126.21 10.30 7 长沙梅溪湖 长沙 2017-12-29 100% 住宅 4.75 24.25 6,152.00 24.25 8 南山柠檬郡 合肥 2017-7-21 100% 住宅 3.83 7.66 7,544.36 7.66 9

36、十里星空 武汉 2017-5-23 100% 住宅 2.54 5.34 6,014.71 5.34 合计合计 - - - - 100.08 190.29 - 116.07 资料来源：公司提供 注：武汉为侨项目系通过收购方式获得 整体看，2017 年公司拿地节奏加快，土地成本有所上升，公司土地储备主要位于二线城市，土储总规模基本能满足公司未来 3 年的开发需求。苏州区域土地获取成本较高，需关注区域政策调控，带来的项目盈利波动风险。 （2）项目开发 从开发数据来看，2017年，公司当期新开工项目4个，新开工面积22.95万平方米，当期新开工面积较2016年有所下降，主要2016年公司新开工项目较多

37、，以及受公司项目储备和开发进度安排影响所致；竣工项目3个，竣工面积27.08万平方米，当期竣工面积较大。2017年公司加大了拿地规模，截至2017年底，公司在建面积50.17万平方米，在建面积较大对公司地产业务开发和销售有一定支撑作用。为持续发展，2017年公司拿地规模增长，预计2018年开工建设面积较2017年将有一定增长。 表 4 20162017 年公司房地产业务开发情况（单位：个、万平方米） 项项目目 2016 年年 2017 年年 当期新开工项目数 5 4 当期新开工面积 36.03 22.95 当期竣工项目数 2 3 当期竣工面积 6.74 27.08 期末在建项目数 5 6 期末

38、在建面积 54.30 50.17 资料来源：公司提供 表 5 截至 2017 年底公司在建、拟建项目情况（单位：万平方米） 序序号号 项目名称项目名称 权益权益比例比例 总建总建面积面积 开工开工 时间时间 工程进度工程进度 已竣工建已竣工建筑面积筑面积 已售建已售建筑面积筑面积 土地储土地储备建面备建面 在建在建 待售面积待售面积 已取得已取得预售证预售证 未取得未取得预售证预售证 1 南山雨果 80% 15.9 2013.01 已完工 15.9 15.59 - - 0.31 - 2 南山柠檬城 100% 20.87 2013.11 已完工 20.87 20.87 - - - - 3 南山雍

39、江汇 100% 21.56 2012.12 已完工 21.56 25.85 - - 0.16 - 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 11 4 南山苏迪亚诺 100% 32.11 2006.11 已完工 32.11 31.6 - - - - 5 南山柠府 100% 15.01 2015.09 在建 7.91 13.96 - 7.11 1.05 - 6 南山维拉 100% 48.75 2015.04 在建 16.86 22.47 19.84 12 4.01 19.94 7 南山楠（南山新程） 100% 19.01 2017.12 在建 - - 8.61 10.4 - 19

40、.01 8 南山国际社区（一、二期） 100% 27.03 2013.06 在建 13.66 22.05 2.98 10.35 1.61 - 9 南山十里天池 100% 43.82 2016.12 在建 - 9.05 34.06 9.76 0.36 - 10 山语海 100% 6.59 2014.02 在建 6.04 5.32 - 0.55 0.52 0.56 11 南山三食六巷 100% 3.85 2016.03 已完工 0.71 - 3.03 - - - 12 武汉光谷自贸港（一期） 69.23% 10.30 - 未开工 - - 10.3 - - - 合计合计 - 264.8 - - 13

41、5.62 166.76 78.82 50.17 9.08 39.51 资料来源：公司提供。 注：武汉光谷自贸港和和南山三食六巷为出租项目 从公司各项目的投资情况来看，截至2017年底，公司各房地产项目预计总投资251.83亿元，实际已投资179.31亿元，未来尚需投资72.52亿元，资金支出压力一般。 表 6 截至 2017 年底公司主要地产项目投资情况（单位：亿元、%） 序号序号 项目名称项目名称 所在地所在地 权益比例权益比例 预计总投资预计总投资 实际已投资实际已投资 1 南山雨果 上海青浦区 80 28.00 32.11 2 南山柠檬城 苏州高新区 100 17.69 17.24 3

42、南山柠府 苏州高新区 100 15.69 12.04 4 南山维拉 苏州吴中区 100 43.31 24.02 5 南山楠（南山新程） 苏州高新区 100 43.62 28.95 6 南山苏迪亚诺 B 地块 长沙望城区 100 1.10 0.94 7 南山雍江汇 长沙岳麓区 100 17.11 14.73 8 南山十里天池 长沙岳麓区 100 25.90 5.88 9 南山国际社区一期 南通港闸区 100 10.00 9.26 10 南山国际社区二期 南通港闸区 100 11.00 4.80 11 山语海 深圳南山区 50.98 14.03 16.00 12 南山三食六巷 合肥庐江县 100

43、3.13 1.41 13 D 地块租赁用地 合肥庐江县 100 1.20 0.19 14 南山柠檬郡 合肥新站区 100 10.30 6.01 15 武汉光谷自贸港 武汉东湖高新区 69.23 3.25 2.27 16 十里星空 武汉黄陂区 100 6.50 3.46 合合 计计 - 251.83 179.31 资料来源：公司年报，联合评级整理 注：武汉为侨产业园项目案名于2017年9月更新为“武汉光谷自贸港”. 整体看，2017 年，公司新开工面积有所下降，但竣工面积增长，期末在建面积略有下降；公司各项目未来资金支出压力一般。 （3）销售情况 2017 年，公司协议销售面积为 35.33 万

44、平方米，较 2016 年略有下降，受项目储备和项目开发进度安排影响所致，协议销售金额为 52.49 亿元，为 2016 年全年的 77.76%。2017 年协议销售均价下降，主要系 2016 年销售价格较高的深圳地区项目较多所致。从结转收入看，2017 年公司结转收入较 2016 年增长 38.24%，结转均价有所上升。 表 7 20162017 年公司房地产业务的销售情况 项目项目 2016 年年 2017 年年 期末达预售项目（个） 5 10 当期协议销售面积 （万平方米） 39.32 35.33 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 12 当期协议销售金额（亿元）

45、67.50 52.49 协议销售均价（万元/平方米） 1.71 1.49 当期结转面积（万平方米） 26.40 28.64 当期结转收入（亿元） 38.42 53.11 当期结转均价（万元/平方米） 1.46 1.85 资料来源：公司提供 从公司可售项目来看，截至 2017 年底，公司主要在售项目已售面积 166.76 万平方米，公司已完工项目剩余待售主要为剩余尾盘；待售面积 48.59 万平方米，待售面积中已取得预售证的面积为 9.08 万平方米，未取得预售证的面积为 39.51 万平方米。公司在售项目能够支撑公司未来 1年的销售。 此外，公司开发的南山三食六巷商业项目（持股比例100.00

46、%）2016年9月开业，项目总建筑面积3.85万平方米，截至2017年底已竣工0.71万平方米，可租面积0.68万平方米，已出租面积0.42万平方米，出租率为62%。武汉光谷自贸港项目（持股比例69.23%） ，总建筑面积10.30万平方米，目前尚无竣工部分。待项目竣工对外出租，将会对公司利润形成一定补充。 总体看，2017 年公司房地产业务协议销售面积、协议销售金额和协议销售均价均有所下降，受到项目储备和开发进度安排的一定影响；公司房地产项目的去库存情况较好，公司在售项目能够支撑公司未来 1 年的销售，2017 年公司加大了拿地力度，预计未来销售将有所回升。公司自持项目竣工对外出租后，将对公

47、司利润形成一定补充。 3集成房屋业务 2017 年公司集成房屋业务实现营业收入 7.40 亿元，同比增长 40.46%；其中，集成房屋业务板块中仍以销售业务为主，占比达到 90%以上，较上年变动不大。 从毛利率情况来看， 2017 年集成房屋业务中的销售业务毛利率微降至 14.01%； 其他业务出现成本倒挂，系其他业务中的租赁业务萎缩，收入降低，但是成本为已购入的资产每年的分摊成本所致。 表 8 20162017 年公司集成房屋业务的收入及毛利率情况（单位：亿元、%） 项目项目 2016 年年 2017 年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 销售业务 4.4

48、9 85.25 16.68 6.82 92.11 14.01 其他业务 0.78 14.75 16.48 0.58 7.89 -21.45 合计合计 5.27 100.00 16.65 7.40 100.00 11.21 资料来源：公司年报 注：其他业务主要包括拆装业务和租赁业务 原材料采购方面，2017 年，集成房屋原材料采购量整体呈增长态势，带钢同比增长 27.94%至 5,648.15 万吨， 型钢采购量同比增长 1.04 倍至 20,044.03 万吨， 彩钢卷略微下降 2.40%至 4,989.92万吨。从采购均价看，原材料采购均价均有所上涨，彩钢卷、带钢和型钢采购均价分别为 6,1

49、14.95元/吨、3,799.14 元/吨和 4,533.53 元/吨。 表 9 20162017 年公司集成房屋业务的原料采购情况（单位：万吨、元/吨） 原料原料 项目项目 2016 年年 2017 年 彩钢卷 采购量 5,112.64 4,989.92 采购均价 4,586.08 6,114.95 带钢 采购量 4,414.69 5,648.15 采购均价 2,560.95 3,799.14 公司债券跟踪评级报告 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 13 型钢 采购量 9,845.67 20,044.03 采购均价 3,713.24 4,533.53 资料来源：公司提供 销售方面，201

50、7年，公司集成房屋业务新品销售收入和销售面积均有所增长，分别增至6.48亿元和 110.90 万平方米。因原材价格上涨拉动，新品平均销售价格增长至 559.22 元/平方米，租赁业务体量下降，租赁业务收入大幅下降至 2,046.49 万元，租赁业务均价略微增长至 116.12 元/平方米/年，变化不大。 表 10 20162017 年公司新品集成房屋销售及租赁业务情况 项目项目 2016 年年 2017 年年 新品销售收入（万元） 36,181.77 64,833.38 新品销售面积（万平方米） 75.20 110.90 新品平均销售价格（元/平方米） 481.14 559.22 租赁业务销售