《中航地产：2016年公开发行公司债券信用评级报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中航地产：2016年公开发行公司债券信用评级报告.PDF（37页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 债券评级债券评级 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、 中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务， 并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影
2、响而改变评级意见的情况。 4、 本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供， 其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、 本评级报告所示信用等级自本评级报告出
3、具之日起至本次债券到期兑付日有效； 同时，在本次债券存续期内，中诚信证评将根据跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。 中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 3 债券评级债券评级 概况概况 发债主体概况 中航地产股份有限公司（以下简称“中航地产”或“公司”）于 1994 年 3 月 30 日经深圳市人民政府以深府函（1994）13 号文批准设立。公司前身原名“深圳南光联合发展公司”，系 1985 年 5 月 29 日于深圳注册成立的全民所有制企业， 经深府函 （1994）13 号文批准原“深圳南光联合发展
4、公司”改组为“深圳南光(集团)股份有限公司”。1994 年 9 月 28 日，深圳证券交易所以深证市字（1994）第 23 号文批准公司股票上市交易，股改上市时注册资本为9,100.00 万元。 经增资、 股权转让和股权分置改革，截至 2006 年 4 月， 中国航空技术深圳有限公司 （以下简称“中航技深圳”）直接、间接持有公司股份为39.82%， 为公司第一大股东。 后经多次增发和转增，截至 2015 年 9 月 30 日，公司累计发行股本总数为666,961,416 股，注册资本为 666,961,416.00 元。公司控股股东中航技深圳直接和间接合计持有公司股份为 50.14%， 中国航
5、空技术国际控股有限公司为公司实际控制方，公司最终控制方为中国航空工业集团公司。 公司经营范围包括房地产开发、经营；从事各类投资，开办商场、宾馆服务配套设施（具体项目另发执照） ；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品） ；自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议；劳务派遣。公司目前主营业务为房地产开发、销售、出租，以及物业管理服务。 截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 200.68亿元， 所有者权益 （含少数股东权益） 41.55 亿元，资产负债率为 79.50%；2014 年全年，公司实现营业总收入 62.26 亿元、净利润 4.8
6、0 亿元，产生经营活动现金净流-26.75 亿元。 截至 2015 年 9 月 30 日，公司总资产 225.53亿元， 所有者权益 （含少数股东权益） 40.32 亿元，资产负债率为 82.12%；2015 年前三季度，公司实现营业总收入 30.73 亿元、净利润-1.95 亿元，产生经营活动现金净流-5.66 亿元。 本次债券概况 表表 1：本次公司债券基本条款：本次公司债券基本条款 基本条款基本条款 债券名称 中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券 发行总额 不超过人民币 15 亿元（含 15 亿） 债券期限 不超过 5 年（含 5 年） 票面金额和 发行价格 本次债券票面金
7、额为 100 元，按面值发行 债券利率 本次债券的票面利率由发行人与簿记管理人根据网下利率询价结果在预设利率区间协商确定，在债券存续期内前 3 年保持不变。 付息方式 单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付 募集资金用途 偿还公司借款，补充营运资金 担保方式 中航技深圳提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 行业分析行业分析 全国房地产行业 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。自1998年房地产改革以来，中国房地产行业得到快速发展；2008年在次贷危机和紧缩货币政策的影响下，国内
8、房价出现十年来的首次下跌；2009年后，信贷宽松政策刺激了房地产行业的复苏，商品房市场呈现量价齐升的态势；2010年，为抑制过快上涨的房价，国务院先后出台了“新国十条”，“新国八条”、“新国五条”等多项调控政策，房地产市场再次进入调整阶段，全国商品房销售增速下滑；2012年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步释放，商品房销售自2012年3月开始逐步回升，2013年房地产市场延续了2012年下半年的上升势头，全年商品房销售面积和销售金额均创出新高。2014年，房地产市场短期供过于求，且受价格预
9、期变化等因素影响，房地产市场销售下滑。 从“国房景气指数”运行趋势来看，该指数上一轮的波动是在2007年11月触顶， 达到106.59； 至2009年3月探底，至94.74。本轮在2010年3月触顶，达到105.89后，在严厉的调控政策影响下，房地产投机中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 4 性需求逐步得以遏制，国房景气指数从高位开始回落，并于2011年12月份跌落至98.89。2012年以来，前9个月房地产景气程度承接上年下行态势继续走低，截至2012年9月国房景气指数为94.39，较2011年末降低4.5。 随着九、 十月房地产传统销售旺季的到来，加之开发商资金
10、状况有所改善，开工能力增强，房地产景气程度缓慢回升。2013年，在市场回暖、以刚性需求和首改需求为主导的带动下，国内房地产景度较2012年有所回升，国房景气指数全年保持在97左右。2014年，国内房地产市场受到诸多政策不确定性的影响，国房景气指数持续回落。截至2014年12月末，国房景气指数为93.93点。进入2015年， 国房景气指数延续下滑态势， 截至3月末，国房景气指数回落至93.11，较上年末下降0.82点，另截至6月末，国房景气指数回落至92.63，较上年末下降1.30点。 图图 1：2010.22015.6 国房景气指数国房景气指数 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 在房地产投
11、资方面，根据国家统计局数据显示，2012 年全国共完成房地产开发投资 71,804 亿元，同比增长 16.2%，增速回落 11.9 个百分点。2013年，在需求释放的带动下，全国房地产开发投资增速有所恢复， 全年完成投资 86,013 亿元， 同比增长19.8%， 增幅比 2012年提高3.6 个百分点。 2014年，商品房销售的下降导致房地产开发投资增速逐步回落， 全年完成房地产开发投资 95,036 亿元， 增速已经下降至10.5%。 2015年以来行业政策不断放松，但房地产行业投资增速在一季度仍延续回落态势，2015 年 16 月， 全国房地产开发投资 43,955 亿元，同比名义增长
12、4.6%， 增速比 15 月继续回落 0.5 个百分点。 图图 2：2012.32015.3 全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 施工方面，受房地产投资增速下滑的影响，2012 年全国房屋新开工面积增速大幅下滑， 并出现负增长，当年全国房屋新开工面积 177,334 万平方米，下降 7.3%。2013 年市场销售火热推动房地产开发企业投资活动明显加强，房地产新开工面积增速较 2012 年呈明显提升，2013 年全国房屋新开工面积 201,208 万平方米，较 2012 年增长 13.5%，增幅提高 2 个百分点。 2014 年， 房地产销售形势急
13、转直下，使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出，2014 年，房地产新开工面积 179,592万平方米，同比下降 10.7%。2015 年一季度，房地产开发企业对新项目开发仍持谨慎态度，房地产新开工面积 23,723.62 万平方米，同比下降 18.45%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下，房地产新开工面积同比下降将导致未来新增供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间。 土地成交方面， 2012 年， 房地产开发企业在政策走势及市场持续性回暖并不明朗、资金面压力依然较大等多方面因素作用下，减少了土地购置活动和支出。201
14、2 年，房地产开发企业土地购置面积35,667 万平方米， 较 2011 年下降 19.5%； 土地成交价款 7,410 亿元，同比下降 16.7%，降幅较 2011 年扩大 6.4 个百分点。2013 年随着房地产市场的成交走势的不断上扬，房地产企业加大土地市场投入力度，同时，2013 年地方政府面临较大的债务压力，土地出让积极性较高。供求双方作用下，全国土地市场也迎来了成交高峰。 2013 年， 房地产开发企业土地购置面积38,814万平方米， 比上年增长8.82%，土地成交价款 9,918 亿元，增长 33.9%，增速提高中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 5
15、 2.4 个百分点。2014 年，伴随着房地产销售情况的下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当年房地产业土地购置面积 33,383.03 万平方米，同比下降14.0%；但由于房地产开发企业购置土地区域转向土地价格较高的一、二线城市，同期土地成交价款为10,019.88亿元， 同比增长1.0%。 2015年一季度，房地产业土地购置面积 4,051.42 万平方米，同比下滑 32.37%，同期房地产业土地成交价款下滑 27.82%至 1,123.16 亿元。 从销售情况看， 2012 年随着调控政策效益的显现，房地产市场需求出现萎缩，商品房销售增长缓慢， 2012 年全国商品房销售面积 111,3
16、04 万平方米，同比增长 1.8%，增速降低 3.1 个百分点；商品房销售额 64,456 亿元，同比增长 10%，增速降低 2.1 个百分点，商品房销售面积和销售额增速继续回落。在宏观调控政策的持续影响下，房地产投机性需求得以遏制，刚性和改善性需求成为房地产市场主要购买力。 2013 年， 刚性和改善性需求出现集中释放，当年全国商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%， 增速比 2012年提高 15.5 个百分点；其中，住宅销售面积增长 17.5%，办公楼销售面积增长 27.9%，商业营业用房销售面积增长 9.1%。商品房销售额 81,428 亿元， 增长 26.3%
17、， 增速比 2012年提高16.3个百分点； 其中， 住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长 35.1%，商业营业用房销售额增长 18.3%。 2014 年， 受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响，全国商品住宅销售面积同比持续下降，带动商品房销售量加速下滑。 2014 年， 全国商品房销售面积和销售额分别为 120,649 万平方米和 76,292亿元，同比分别下降 7.6%和 6.3%；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比下降 9.1%和 7.8%。在销售下滑和高库存的双重压力下，住房价格涨幅趋缓， 2014 年 14 月， 百城住宅价格指数环比虽有增长，但涨幅亦逐步缩小，自 2014
18、 年 5 月以来，百城指数环比已经连续下降 9 个月。 2015 年一季度全国商品房销售面积与销售额分别为 18,254 万平方米和 12,023 亿元，同比分别下降 9.23%和 9.34%，仍呈现下跌态势；同期百城住宅价格亦延续 2014年四季度下跌态势，但跌幅有所收窄，累计小幅下跌 0.18%。 随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连续攀升。 截至 2014 年末， 全国商品房待售面积 6.22亿平方米， 较 2013 年末增加 1.29 亿平方米。 其中，住宅待售面积4.07亿平方米， 较2013年末增加0.83亿平方米。2015 年 3 月商品房待售面积 6.50 亿平方米，同比增
19、加 24.6%，增幅在连续 3 个月下滑后首次扩大，待售面积创历史新高。 从房地产企业资金来源看，从房地产企业资金面的情况看，2014 年，房地产开发企业到位资金121,991 亿元，比 2013 年下降 0.1%。结构上看，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主导位置，这两部分资金来源在房地产企业到位资金中的占比超过70%。 表表 2：20122014 年房地产开发投资资金来源年房地产开发投资资金来源 单位：亿元、单位：亿元、% 指标指标 2012 2013 2014 资金来源合计 96,538 122,122 121,991 同比增长率 12.7 26
20、.5 -0.1 其中：自筹资金自筹资金 39,083 47,425 50,419 占比 48.48 38.83 41.33 同比增长 11.7 21.3 6.3 国内贷款国内贷款 14,778 19,673 21,242 占比 15.31 16.11 17.41 同比增长 13.2 33.1 8.0 利用外资利用外资 402 534 639 占比 0.42 0.44 0.52 同比增长 -48.8 32.8 19.7 其他来源其他来源 42,275 54,491 49,689 占比 43.79 44.62 40.73 同比增长 14.7 28.9 -8.8 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
21、 2014 年，全国房地产到位资金 12.20 万亿元，同比下降 0.1%。其中，2014 年其他来源资金 4.97万亿元，同比下降 8.8%，该类资金占比也下降至40.73%；在其他来源资金中，定金及预收款 3.02万亿元，同比下降 12.4%，个人按揭贷款 1.37 万亿元， 同比下降 2.6%。 自筹资金和国内贷款同比增速分别为 6.3%和 8.0%，占比分别提高至 41.33%和17.41%。从房地产贷款余额的结构看，个人购房贷款是房地产贷款最主要的组成部分，在房地产贷款中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 6 中的占比一直保持在 60%以上。截至 2014
22、年末，全国个人购房贷款余额为 11.52 万亿元，个人购房贷款占房地产贷款总额的 66.32%， 房产和地产开发贷款在房地产贷款中占比为 32.41%。 另外，在抑制房地产投资性需求的同时，政府也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群体的住房需求，近年来金融机构加大了对于保障性住房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据，20122014 年，保障性住房开发贷款余额同比增速分别 46.6%、26.7%和 57.2%，连续保持高速增长。2014 年末，保障性住房开发贷款余额达 1.14 万亿元，占同期房产开发贷款的 26.64%。 行业政策 从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政策影响波动较大
23、的行业。 2008 年受金融危机的影响，房地产行业出现短暂衰退，国家出台刺激性救市政策， 此期间房价经历由跌到快速上涨的 V 字型走势。2010 年以来， 为了遏制房价快速上涨， 国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力度。2011 年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从 2010 年的不足 20 个，大幅增加近 50 个。2012 年中央及相关部委继续坚持房地产调控从紧的方向。 2013 年全国房地产市场调控基调贯彻始终， 但
24、不同城市政策导向出现差别化。年初，国务院出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 2014 年继“两会”上中央提出分类调控后， 地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面，南宁率先松绑限购政策，之后其他限购城市陆续放松限购，10月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放松限购；对于更为重要的资金层面，中央政府相继出台央五条、定向降准，以及央行银监会放松“
25、二套房”贷款的认定标准等微刺激措施引导、稳定住房消费，支持居民合理的住房需求。 自 2014 年下半年以来，政策面对房地产的支持力度日渐增强。2014 年 9 月 30 日，中国人民银行发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ，从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的支持；2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、住建部与银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知 ，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%；同日，财政部下发财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ，购买2年
26、以上普通住房销售免征营业税。 与此同时，中国人民银行多次宣布降准，以缓解银行可贷资金不足问题，促进上述政策实际落地；此外，上海、浙江、江苏、安徽、深圳、福建等省市的楼市公积金新政落地；津闵粤自贸区总体方案、长江中游城市群发展规划、温州民营经济创新发展示范区等获批。 中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 7 债券评级债券评级 表表 3：2014 年以来房地产行业主要相关政策一览年以来房地产行业主要相关政策一览 时间时间 发文部门发文部门 主要内容主要内容 2014.01 国土资源部 组建不动产登记局，开展不动产统一登记国土资源部将协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组
27、建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记； 2014.02 中国人民银行 中央明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平； 2014.03 全国人大 全国人大正在推进房地产税立法工作，在其出台之前，不动产登记、住房信息联网等将先期进行； 2014.03 国务院 国家新城城镇化规划 ，2020 年要实现常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右； 2014.04 中国人民银行 中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存货准备金率； 2014.05 国土资源部 从 2014 年开始，用 3 年左右时间全面实施不动产统一登记制
28、度，用 4 年左右时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台； 2014.05 央五条 优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；合理确定首套房贷款利率水平；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；严格执行个人住房贷款各项管理规定；加强对住房贷款风险的监测分析； 2014.05 发改委 关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知在多个方面强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持，包括增加棚改相关的城投发债指标，放宽棚改概念企业债发行条件，推出项目收益类债券、扩大贷债范围等举措； 2014.06 中国人民银行 从 2014 年 6 月 16 日起，对符合审慎经营要求且
29、“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点； 2014.07 住建部 第一次全国住房城乡建设工作座谈会 ，对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施； 2014.07 国务院常务会议 住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工、 不动产登记暂行条例公开征求意见； 2014.09 中国人民银行和银监会 关于进一步做好金融服务工作等通知 ，放松了“二套房”贷款的认定标准； 2014.10 住建部、 财政部和中国人民银行 关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知 ，放宽公积金贷款条件，职工连续
30、缴存 6 个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费； 2014.11 中国人民银行 自 2014 年 11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率； 2015.02 国务院 关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见 （一号文件） ：探索农民工享受城镇保障性住房的具体办法； 2015.02 中国人民银行 自 2015 年 2 月 5 日起下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点；自 2015 年 3 月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率； 2015.03 国土资源部、 住建部 关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，要求
31、2015 年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度； 2015.03 中国人民银行、 住建部、银监会 关于个人住房贷款政策有关问题的通知发布，二套房款首付可低至四成； 2015.03 中国财政部 根据关于调整个人住房转让营业税政策的通知要求，购买 2 年以上普通住房销售免征营业税； 2015.04 中国人民银行 自 4 月 20 日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点； 2015.04 国务院 国务院发布关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见，明确规定
32、15 部委要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展； 2015.05 中国人民银行 自 5 月 11 日起下调金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%， 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25% ；同时结合推进利率市场化改革, 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.3 倍调整为 1.5 倍； 资料来源：公开资料，中诚信证评整理 总的来看，放松首套房贷认定、降低二套房首付比例、公积金贷款优惠、调整营业税全额征收的免征期以及降息等举措，在稳定购房者预期的同时，能够有效降低置业门
33、槛，减轻二手房交易的税费负 担，有助于改善型需求在短期内的释放。同时，随着货币政策进入降息周期，购房成本和房地产企业资金成本也将不同程度回落。房地产行业政策面从过去的“严格调控”向“正常化”的回归，将对房地产中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 8 债券评级 市场和行业带来积极影响，但在房地产市场结构性供求矛盾凸显的环境下，政策效果仍有待观察。 行业关注 2014 年下半年以来， 政策层面对房地产支持持续增强，但政策效果仍有待观察，短期内依旧难以扭转库存加大的局面，去库存将为房地产市场的主基调 2014 年我国房地产市场出现分化， 部分城市商品房价格下降， 库存压力加
34、大， 去化周期明显延长。为此，住建部在 2014 年坚持“双向调控”的政策基调，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。而从 2014 年下半年以来，鉴于整体经济下行压力较大，房地产行业景气度欠佳，政策层面的支持力度持续增强，以促进房地产企稳回升。2015 年 3 月末商品房待售面积 64,998 万平方米，同比增加 24.6%，增幅在连续 3 个月下滑后首次扩大，待售面积创历史新高；另根据中国指数研究院的数据显示，主要代表城市的出清周期明显延长。行业利好政策频出，虽然在短期内有助于引导市场预期，有望带动需求释放；但无法从根本上扭转市场供需失衡，库存量加大的局面，未来市场仍将以
35、去库存为主基调。 图图 3：近年来全国商品房待售情况：近年来全国商品房待售情况 单位：万平方米单位：万平方米 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 房地产行业集中度持续上升，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及品牌影响力，相关房企综合实力将有望得到进一步提升 近年来，持续的政策调控和日益高企的土地价格压缩了行业内中小企业的生存空间，行业集中度不断提高，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及品牌影响力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心发布的2014 年中国房地产企业销售TOP100 排行榜显示，2014 年全国行业排名前 10的房产企业销售额占全国市场的比例从 2013 年的13.72%上升至
36、 17.19%，增加了 3.47 个百分点，升幅同比提升了 2.51 个百分点；前 20 和前 50 的房地产企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。从行业发展趋势来看，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和具有独特优势的房地产公司能够在整合中占据优势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中度将持续上升。 竞争优势竞争优势 雄厚的股东背景以及较强的支持力度 公司控股股东中航技深圳由中国航空技术国际控股有限公司出资，于 1982 年 12 月 1 日成立，初始注册资本 8,000 万元。截至 2015 年 9
37、月 30 日，中航技深圳注册资本 100,000 万元，中航国际持有其 100%股权。作为一家战略性控股企业，中航技深圳业务涉及电子、精品、零售、房产、贸易、资源等领域，多元化的行业投资布局规避了单一行业周期行波动的风险。 公司最终控制方中国航空工业集团公司（以下简称“中航工业”） 是由中央管理的特大型国有企业，是国家授权投资机构，中航工业实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会。中航工业设有航空装备、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、航空飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理、工程规划建设、汽车等产业，截至 2015 年 6月末，中航工业总资产 8,378.48 亿元，所有者权益
38、2,881.75 亿元；2015 年 16 月，中航工业实现营业总收入 1,526.17 亿元，净利润 50.63 亿元。中航工业在技术实力、人才势、政府及全球关系合作等方面为中航国际及公司提供了强大的支撑。 总体来看，公司背靠央企中航工业，具备很强的融资优势， 并且在业务发展中能得到股东的支持。 较为丰富的项目运作经验 中航地产经过三十多年的发展，已成为专注于商业地产开发、经营、管理的综合性房地产企业。中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 9 债券评级 在房地产开发领域已经形成以商业地产为核心，包含购物中心、甲级写字楼、星级酒店、精品公寓、高尚住宅等多业态、极具中航
39、地产特色的综合开发经营模式。公司连续十年入围深圳百强企业。 “中航城”是公司总结三十多年的发展经验，着力锻造的城市综合体，在商业地产业务与零售业务之间，通过地产、物业、零售联动，形成投资、开发、运营一体化的商业地产发展模式，积极参与城市开发建设， 以雄厚的专业实力和良好的品牌形象，提升城市价值，实现开发区域土地价值的最大化。“九方购物中心”作为中航城的核心产品，2014 年新开业深圳龙华九方和江西九江九方， 2015 年新开业昆山九方， 加上已开业运营的赣州九方、 成都九方，已有五家九方购物中心。此外，深圳华强北九方将于 2015 年 12 月 24 日开业， 深圳龙华九方和深圳华强北九方为托
40、管项目。未来仍有贵阳等中航城项目陆续开业，运营规模不断扩大。公司利用多年综合开发商业地产的成功经验，将中航城模式的成功范例复制到公司现有和今后开发的各个地块，实现产品的规模化、品牌化发展。 在物业管理行业具备很强的市场影响力及认可度 公司全资子公司中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业“）是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位。 中航物业擅长综合型高档物业项目的管理，通过物业经营与物业管理的充分融合， 提升物业价值。在协同地产业务的同时，坚持市场化运作，目前，中航物业在机构类物业管理市场中更是处于领先地位，未来也会继续聚焦机构
41、类物业市场快速发展，并以物业管理业务为核心， 逐步向全周期设备管理、能源管理、物业经营等关联业务延伸。多年的稳健发展，中航物业已成为中国物业管理行业的专业力量， 并在行业率先引入精益六西格玛、 平衡计分卡、卓越绩效模式等先进管理工具，以及 ISO9001、ISO14001、OHSAS18001 等保障体系。中航物业业务范围遍及深圳、 北京、 上海、广州、 济南、 重庆、武汉、长沙、南昌、成都、郑州等全国二十多个城市，承揽政府、商业、金融、高校、住宅等项目 200多个，管理面积超过 3,000 万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。目前公司物业管理业务收入已成为其重要的收
42、入补充。 业务运营业务运营 公司目前已形成以房地产开发为主，物业管理、酒店及商业物业出租等同步发展的业务格局。20122014 年，公司分别实现主营业务收入 41.85亿元、 62.25 亿元和 62.26 亿元， 其中房产销售收入占比分别为 59.70%、60.95%和 50.78%；物业管理收入占比分别为 19.95%、 16.97%和 21.32%。 此外，酒店及商业物业出租等其他业务亦为公司提供一定的收入补充，但规模相对有限。 图图 4：2014 年公司业务收入占比情况年公司业务收入占比情况 资料来源：公司财务报告，中诚信证评整理 房地产业务 公司经过三十多年的发展，已成为专注于商业地
43、产开发、经营、管理的综合性房地产企业，公司实施“高性价比”策略，力求保持楼盘的销售去化速度，加速资金周转。从产品类型看，公司致力于打造以“中航城”为核心品牌的城市综合体商业地产，包含购物中心、 甲级写字楼、 星级酒店、 精品公寓、高端住宅等多业态的综合开发经营模式，并选择性的保留一定面积商业物业。 从项目运作情况看，中航地产根据房地产市场环境变化及其自身的情况，有效的安排工程建设计划及施工进度。在房地产市场持续走弱，商品房量价同比下降，开发投资增速持续放缓的大背景下，公司聚焦核心业务，持续提升商业地产开发经营能力，坚持客户导向，重视客户体验，通过产品创新和模式创新，不断提升产品的品质和价值，把
44、握住50.78% 21.32% 19.18% 4.73% 2.26% 0.68% 1.05% 房产销售（50.78%） 物业管理收入（21.32%） 建筑收入（19.18%） 房产出租收入（4.73%） 地产其他收入（2.26%） 物业其他收入（0.68%） 其他业务收入（1.05%） 中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 10 债券评级 市场机会，在严峻的市场环境下努力实现经营目标。 表表 4：截至：截至 2015 年年 9 月末公司正在运作的项目情况月末公司正在运作的项目情况 单位：平方米、万元单位：平方米、万元 项目名称项目名称 产品类别产品类别 土地面积土地面
45、积 建筑面积建筑面积 可售面积可售面积 项目进度项目进度 计划总投资计划总投资规模规模 累计已投资累计已投资规模规模 昆山中航城 住宅、 商业、 办公、酒店 196,958 420,076 286,774 尾盘销售 酒店在建 200,000 177,000 昆山九方城(A7 地块) 商住、办公 140,630 530,285 334,477 在建在售 236,200 123,000 昆山九方城(A6 地块) 商住、办公 153,977 675,668 286,275 在建在售 410,000 269,521 赣州中航公元 商住 74,569 374,743 283,187 尾盘销售 170,1
46、00 169,223 赣州市章江新区 E9地块 住宅（含配套商业） 53,409 158,989 116,928 在建 109,900 53,773 九江中航城 商住（商业 25%） 175,114 782,469 510,036 在建在售 460,000 279,200 贵阳中航城 住宅、 商业、 办公、酒店 642,813 1,463,911 890,334 在建在售 700,000 151,243 上海中航天盛广场 办公、商业 17,602 98,364 68,625 在售 168,000 166,105 天津九方城市广场 商服、公共设施 16,105 193,418 118,955 在
47、建 134,000 37,556 成都中航国际广场 商业金融业 24,094 165,170 118,838 尾盘销售 101,700 98,270 惠东中航城 住宅、商业 100,744 354,502 279,515 尾盘销售 115,899 109,931 岳阳中航翡翠湾 住宅、商业 156,854 381,476 275,530 在建在售 152,500 80,487 惠东中航元屿海 住宅、商业 333,000 520,219 427,576 在建在售 470,000 131,417 新疆中航翡翠城 住宅 717,161 346,839 330,204 在建在售 197,200 92,
48、000 衡阳中航城市花园 商业、城镇住宅 540,660 279,706 222,666 在建在售 79,000 63,700 龙岩中航紫金云熙 住宅、商业 61,974 297,175 222,499 在建在售 283,100 162,289 南昌中航国际广场二期 办公、商业 9,237 73,600 60,000 方案设计 68,000 26,695 合计合计 - 3,414,901 7,116,610 4,832,419 - 4,055,599 2,191,410 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 项目开发运营方面，在房地产调控持续的背景下， 公司近年来开发节奏有所波动。 201220
49、14 年，公司新开工面积分别为 74.85 万平方米、120.43 万平方米和47.63万平方米， 2014年房地产市场下行，销售遇到较大压力，为避免库存积压过多，公司采取较为审慎的经营策略，放缓了项目整体的开发速度，新开工面积大幅下降。竣工方面，公司近三年竣工面积小幅波动，分别为 58.34 万平方米、53.51万平方米和 59.90 万平方米。2015 年前三季度公司新开工面积 62.11 万平方米，竣工面积 49.76 万平方米。新开工和竣工面积的波动由于受房地产调控政策影响，公司主动调整开发节奏适应市场需求变化。 在建项目方面，截至 2015 年 9 月末，公司拥有 12 个在建项目，
50、规划总建筑面积为 380 万平方米。就项目分布区域来看，在建项目主要分布于华东区、 华中区、 华南区及西部区； 就城市分布来看，项目主要集中于昆山、天津、赣州、九江、惠州、贵阳和乌鲁木齐等城市。截至 2015 年 9 月公司累计已投入 162.17 亿元，尚需投资 181.02 亿元。较大规模的在建面积为其未来业务规模的持续增长提供了一定保障。但同时未来随着项目开发建设公司或面临一定资本支出压力。 表表 5：20122015.9 公司开竣工情况公司开竣工情况 单位：万平方米、个单位：万平方米、个 2012 2013 2014 2015.9 开复工总面积 292.00 312.00 317.20