ST银亿：银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019）.PDF

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1、 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 3 外，公司存在多笔未决诉讼，据公司信息披露统计，涉案金额超过 8.38 亿元，或有负债风险极高。 受限资产。截至 2018 年末公司所有权或使用权受到限制的资产合计 46.05 亿元，整体受限资产规模较大。同时，公司控股股东及其关联方股票被质押/冻结比率极高，且存在被动减持，中诚信证评对公司股东被动减持情况以及可能存在的控制权转移风险予以关注。 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（

2、第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 4 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依

3、据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用

4、级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 5 重重大事项大事项 （一）公司更名 公司于201

5、8年3月12日领取甘肃省工商行政管理局换发的新营业执照 ，由“银亿房地产股份有限公司”更名为“银亿股份有限公司”，名称变更后，公司法律主体未发生变化，名称变更前以“银亿房地产股份有限公司”名义开展的债权债务关系、签署的合同不受名称变更的影响，仍将按约定的内容履行。 （二）公司债券违约，存续债券清偿加速 公司于2015年12月24日成功发行银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） （以下简称“15银亿01”） ，实际发行规模为人民币3亿元，债券期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权；于2016年6月21日发行“银亿房地产股份有限公司2016

6、年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”（以下简称“16银亿04”） ，发行规模为人民币7亿元，债券期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权；于2016年7月11日发行“银亿房地产股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”（以下简称“16银亿05”） ，发行规模为人民币4亿元，债券期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权；于2016年8月19日发行“银亿房地产股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期）”（以下简称“16银亿07”） ，发行规模为人民币4亿元，债券期限为5年，附第3年末公司调整票面利率选择权

7、及投资者回售选择权。 在“15银亿01”发行第3年末， 投资者有权决定在回售申报日（2018年11月12日、13日和14日）内选择将持有的“15银亿01”全部或部分回售给公司。根据回售申报登记统计，本次回售有效申报数量2,997,330张，回售金额为321,553,562.40元（包含利息） ，剩余托管数量为2,670张。2018年12月24日，公司未能如期偿付应付回收款本金（已登记回售债券 的 本 金 299,773,000 元 ） ， 非 回 售 部 分 利 息（19,437.69元）于2018年12月20日前已划付至中国结 算 深 圳 分 公 司 相 应 账 户 ， 回 售 部 分 利

8、息（21,820,562.40元）采用场外清算方式支付，付息款划付至投资人账户时间为2018年12月24日。公司构成实质性违约。 同时。 公司另发行的“16银亿04”、“16银亿05”和“16银亿07”亦面临交叉违约。 公司于2019年1月8日召开“15银亿01”、 “16银亿04”、 “16银亿05”和“16银亿07”2019年第一次债券持有人会议（以下简称“会议”） ，会议通过关于要求发行人及其关联方等为“15银亿01”、“16银亿04”、“16银亿05”和“16银亿07”债券提供增信措施的议案 、 关于宣布“15银亿01”未回售部分债券及“16银亿04”、 “16银亿05”和“16银亿0

9、7”全部债券加速到期的议案 、 关于要求发行人履行“15银亿01”、“16银亿04”、 “16银亿05”和“16银亿07”偿债保障措施的议案 、 关于要求发行人披露截至目前的财务状况、对外担保情况、资产及其抵质押情况以及生产经营情况的议案 、 关于要求发行人披露为“16银亿04”、“16银亿05”、“16银亿07”提供增信措施的财产清单的议案等议案。根据上述议案，“15银亿01”未回售部分债券及“16银亿04”、“16银亿05”和“16银亿07”全部债券已通过债券持有人会议加速到期表决。 2019年1月30日，公司发布“16银亿05”和“16银亿07”2019年第二次债券持有人会议决议公告。根

10、据公告， 公司于2019年1月29日分别召开“16银亿05”和“16银亿07”2019年第二次债券持有人会议，通过了关于发行人对持有人会议议案表决通过事项予以书面答复的议案 、 关于要求发行人出具书面承诺，对本期债券不进行债转股、不得随意处置任何资产、不得通过与关联方交易等方式转移资产，以保证债券本息兑付的议案 、 关于发行人及其关联方为“16银亿05”提供增信措施并提请债券持有人取消加速到期的议案和关于发行人及其关联方为“16银亿07”提供增信措施并提请债券持有人取消加速到期的议案 。 2019年2月15日，公司发布“15银亿01”和“16银亿04”2019年第二次债券持有人会议决议公告。根

11、据公告， 公司于2019年2月14日分别召开“15银亿01”和“16银亿04”2019年第二次债券持有人会议。“15 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 6 银亿01”2019年第二次债券持有人会议通过关于要求发行人披露截至目前“15银亿01”的偿还资金来源，并每周披露相关偿债资金进展情况的议案和关于要求发行人及其关联方为“15银亿01”无条件提供增信措施的议案 ，未获得通过关于同意发行人及其关联方为“15银亿01”提供增信措施的议案和关于发行人及其关联

12、方为“15银亿01”未回售部分提供增信措施并提请债券持有人取消加速到期的议案 。 “16银亿04”2019年第二次债券持有人会议通过关于发行人对持有人会议议案表决通过事项予以书面答复的议案 、 关于要求发行人出具书面承诺，对本期债券不进行债转股、不得随意处置任何资产、不得通过与关联方交易等方式转移资产，以保证债券本息兑付的议案 、 关于要求发行人披露截至目前“16银亿04”的偿还资金来源，并每周披露相关偿债资金进展情况的议案和关于要求发行人及其关联方为“16银亿04”无条件提供增信措施的议案 ，未获得通过关于发行人及其关联方为“16银亿04”提供增信措施并提请债券持有人取消加速到期的议案 。

13、根据上述会议决议，“16银亿05”和“16银亿07”债券持有人会议已通过提供增信措施并提请债券持有人取消加速到期表决；“15银亿01”和“16银亿04”债券持有人会议通过发行人及其关联方为“15银亿01”和“16银亿04”无条件提供增信措施决议， 而未通过提供增信措施并提请债券持有人取消加速到期表决。 公司于2019年5月9日、5月10日和5月13日分别发布关于“16银亿04”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第一次提示性公告 、 关于“16银亿04”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第二次提示性公告和“16银亿04”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第三次提示性公告 ，投资者可在回售登

14、记期内选择将持有的“16银亿04”全部或部分回售给公司。根据回售申报登记统计，本次回售有效申报数量 5,223,780张，回售金额为559,101,173.40元（包含利息） ，剩余托管数量为1,776,220张。截至2019年6月21日，公司未能如期兑付回售本金522,378,000.00元及回售部分应付利息36,723,173.40元；未能如期兑付非回售部分应付利息12,486,826.60元。公司构成实质性违约。 公司于2019年5月29日、5月30日和5月31日分别发布关于“16银亿05”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第一次提示性公告 、 关于“16银亿05”票面利率不调整和投资

15、者回售实施办法的第二次提示性公告和“16银亿05”票面利率不调整和投资者回售实施办法的第三次提示性公告 ，投资者可在回售登记期内选择将持有的“16银亿05”全部或部分回售给公司。根据回售申报登记统计，本次回售有效申报数量3,997,970张，回售金额为427,982,688.50元（包含利息） ，剩余托管数量为2,030张。债券利息及回售本金应于2019年7月11日兑付。 整体看，公司债券发生实质性违约，且部分债券面临大额回售，必将对公司各项债务偿付造成重大压力，且其他存续债券不排除提前回售或启动加速清偿事项，偿债压力及违约风险极高。 （三）到期债务未能清偿 公司于2019年4月30日披露关于

16、债务到期未能清偿的公告 ，于5月31日披露关于新增债务到期未能清偿的公告 ，截至5月31日到期未清偿债务合计为278,037.32万元，其中应付稠州银行宁波分行的13,486.98万元到期未清偿债务，公司已与其达成和解并计划进行展期。根据公司关于深圳证券交易所2018年年报问询函的回复公告显示，经自查，应付稠州银行宁波分行的13,486.98万元到期未清偿债务已取得银行展期批复，截至2019年6月10日逾期贷款合计金额264,550.34万元。根据公司于6月20日披露关于新增债务到期未能清偿的公告 ，截至6月20日到期未清偿债务合计为271,500.60万元。目前，公司与相关各方债权人进行沟通

17、，协商解决方法和债务和解方案，暂未披露新的进展。公司在此期间表现出极弱的偿债能力，并可能因逾期债务面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结及资产被冻结等事项，中诚信证评对公司债务违约以及涉及诉讼、资产冻结等情况保持关注。 （四）大量资金被占用 公司于2019年4月30日披露关于公司控股股 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 7 东及其关联方资金占用触发其他风险警示情形暨公司股票停牌的提示性公告 ；5月25日披露关于资金占用事项的进展公告 。经公司自查发现存在控股股

18、东及其关联方资金占用的情形，根据深圳证券交易所股票上市规则（2018年修订） 第13.3.1条、第13.3.2条规定，公司股票自2019年5月6日起被实施其他风险警示。同日起公司股票简称由“银亿股份”变更为“ST银亿”，股票代码仍为“000981”。 经查，公司2018年度大股东及关联方非经营性资金占用发生额31.93亿元，年末资金占用余额22.48亿元。截至2019年4月30日，公司控股股东宁波银亿控股有限公司（以下简称“银亿控股”）及其关联方资金占用共计224,777.59万元。根据公司于2019年6月15日披露的关于资金占用事项的进展公告 ，截至6月15日，银亿控股及其关联方已归还占用资

19、金14,000万元港币（折合人民币12,305.86万元）及18,842.726万元人民币，资金占用余额为人民币193,629万元。 上述行为未及时履行信息披露义务，违反上市公司信息披露管理办法第二条、第三条的规定。银亿股份董事长熊续强，副董事长方宇、张明海，董事王德银，财务总监李春儿，原董事会秘书陆学佳，作为该披露信息的主要责任人，未能尽职，违反上市公司信息披露管理办法第五十八条规定。 公司及相关人员于2019年6月10日收到中国证券监督管理委员会甘肃监管局（以下简称“甘肃证监局”）下发的行政监管措施决定书 ，相关内容包括：关于对银亿股份采取责令改正行政监管措施的决定（中国证券监督管理委员会

20、甘肃监管局行政监管措施决定书20195号） ；关于对银亿股份董事长熊续强等6人采取出具警示函行政监管措施的决定（中国证券监督管理委员会甘肃监管局行政监管措施决定书20194号） 。 总体来看，公司控股股东银亿控股及其关联方占用公司大量流动资金，且当前银亿控股债务已发生实质违约，银亿控股及其母公司已向法院申请重整，后续资金回收难度很大，相关资产质量不佳。 （五）控股股东申请重整 2019年6月17日，公司分别收到控股股东母公司银亿集团有限公司 （以下简称“银亿集团”） 、 控股股东银亿控股通知书 ，银亿集团和银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院（以下简称“宁波中院”）申请重

21、整。目前，银亿集团和银亿控股尚未收到宁波中院正式的受理裁定书，提出的重整申请是否被宁波中院受理，是否进入重整程序尚存在重大不确定性。若银亿集团和银亿控股的重整申请被宁波中院受理，银亿集团和银亿控股将进入重整程序，可能会对公司股权结构及实际控制权等方面产生一定影响，中诚信证评对银亿集团和银亿控股重整进展以及对公司造成的影响保持关注。 行业环境行业环境 在房地产调控政策持续的影响下，2018年行业销售增速持续下滑，房企摘地更趋理性，房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资金平衡能力面临更高挑战。 2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购

22、城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令， 限售扩容至兰州、 长春、大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异化的调控。2018 年 8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018 年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。 根据国家统计局数据显示， 2018 年全国商品房销售面积与销售额分别为 171,654 万平方米

23、和149,973 亿元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.5 个百分点。其中， 2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为147,929 万平方米和 126,393 亿元，同比分别增长2.2%和 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 8 售额同比下降 2.6%； 商业营业用房销售面积同比下降 6.8%， 销售额同比增长 0.7%。 从价格来看， 2018

24、年 112 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长的态势，但增速有所下降。2018 年 12 月全国 100个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米，较上年增长 5.1%，增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分城市能级来看，2018 年 12 月，一线城市住宅均价达 41,368 元/平方米，较上年同期增长 0.4%，增速同比下降1.0个百分点； 二线城市住宅均价达13,582元/平方米，较上年同期增长 7.1%，增速同比下降0.6 个百分点；而三线城市住宅均价达 9,061 元/平方米，较上年同期增长 8.7%，增速同比下降 3.8 个百分点1。受房地产调控政策持续及“因城施策”

25、影响，2018 年全国住宅价格增速有所下降，三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 图图 1：20162018 年全国商品房销售情况年全国商品房销售情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化节奏，推动了房企补充库存的意愿，2018年房企购置土地面积29,142万平方米，同比上升14.25%；土地成交价款16,102亿元，同比上涨18.02%，增速较上年大幅下降31.43个百分点，成交均价为5,525.36元/平方米，同比增长3.31%，增速同比下降25.73个百分点。分城市能级来看，2018年一、二线城市

26、土地成交均价同比分别下降9.18%和12.24%至7,925.8元/平方米和3,189.58元/平方米；三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为1,728.86元/平方米， 1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 同比增长2.81%，增速同比下降34.63个百分点。土地溢价率方面，2018年土地市场平均溢价程度显著下降， 一、 二、 三线城市溢价率分别为5.38%、 13.60%和1

27、5.35%，较上年同期分别下降8.27个百分点、18.10个百分点和15.55个百分点。 从内部流动性来源来看，受国内房地产行业政策持续收紧影响，近年来房地产企业签约销售金额增速持续放缓， 2018 年房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元， 同比增长 9.0%，增速下降 0.4 个百分点，房地产企业内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业被严格限制，房地产开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。 2018 年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为 19,026 亿元，

28、较上年同期下降 7.1%；来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元，同比增长 4.7%，增速同比下滑 37.1 个百分点。债券融资方面，自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所严控房企公司债发行条件和审批流程以来，房企交易所市场公司债规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于2018 年 5 月下发 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知 ，限制房企境外发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另外， 从房地产境内信用债到期分布来看， 20192023年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力

29、将面临更大的挑战。 总体来看，2018年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，行业销售增速持续下降，房企摘地更趋理性，土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。同时，房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资金平衡能力面临更高挑战。 国内及全球汽车整体市场低迷，车企竞争分化渐显，零部件厂商优胜劣汰加剧，同时在原材料价格剧烈波动行情下，汽车零部件制造商运营压力上升 根据 LMC Automotive 数据显示，根据 LMC 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019

30、） 9 Automotive 数据显示， 2018 年全球整体轻型车销量达 9,479 万辆，较 2017 年下降 0.5%，系自 2014 年以来首次负增长。从全球汽车产销量分布区域看，我国系全球最大的汽车产销市场，占全球汽车市场份额的比重达 30%左右。 2018 年在汽车购置税恢复且全国居民人均可支配收入增速放缓的背景下，我国汽车产销量增速分别为-4.16%和-2.76%，国内汽车销售市场长达十余年的持续增长局面打破。2019年 14 月，我国汽车产销量分别为 838.66 万辆和835.33 万辆，同比分别下滑 10.98%和 12.12%，降幅进一步扩大。欧洲系全球第二大汽车产销区域

31、，约占全球 20%的汽车市场，20172018 年，其机动车注册量分别为 1,811.81 万辆和 1,819.44 万辆，同比增速分别为 3.29%和 0.40%，尽管近年汽车销量保持增长，但 2018 年增速明显放缓。美国亦是全球主要汽车产销国，市场份额较整个欧洲地区相近，自 2016 年以来，美国汽车市场便进入低速增长区间，20162018 年其销量增速分别为 0.40%、-1.89%和 0.3%。 此外， 日韩也是全球重要汽车市场，2018 年日本汽车注册量增速再次放缓至 0.72%，当年注册量为 527.21 万辆。韩国汽车销量 2016 年同比仅增长 0.69%，2017 年则呈负

32、增长趋势，降幅为2.50%， 2018 年降幅收窄至 0.50%。 整体而言， 2018年全球汽车市场表现较为低迷。 图图 2：20162018 年全球及主要市场汽车销量增速情况年全球及主要市场汽车销量增速情况 单位：单位：% 资料来源：choice 金融终端及公开资料，中诚信证评整理 全球范围内传统燃油汽车整体市场低迷，但在政策支持、技术进步及需求增长的驱动下，新能源汽车保持高速发展趋势。 2018 年我国新能源汽车产销量分别为 127.0 万辆和 125.6 万辆，同比增长59.9%和 61.7%，同期全球新能源汽车销量达 201.8万辆，同比增长约 65%。根据我国节能与新能源汽车产业发

33、展规划（20122020 年） 中提出的到2020 年纯电动汽车和插电式混合动力汽车生产能力达 200 万辆、累计产销量超过 500 万辆的要求、美国加州 ZEV 法案中提出的到 2025 年车企环保汽车比例需达到 22%的要求、日本“下一代（次世代）机动车战略2010”中提出的到2020年新能源汽车销量占新车总销量的比例提高到 50%、 2030 年提高到70%的要求以及欧洲各国先后制定的禁售燃油车时限，新能源汽车将迎来高速增长期，其市场空间有望持续快速扩张，相关上游零部件厂将迎来新的业务增长点。 从长期来看，汽车行业发展主要由汽车保有量及其经济水平决定，而我国较低的汽车保有量和不断提高的经

34、济水平及居民收入水平为中国汽车行业的长期发展提供了空间。随着我国汽车行业的快速发展，近年来我国汽车保有量和人均汽车保有量快速增加，截至 2018 年末，我国汽车保有量达 2.4亿辆，同比增长 10.51%， 同期我国汽车千人保有量达 172 辆，与欧美日等发达国家 600800 的千人保有量相比依然偏低，汽车市场后续增长空间尚存。 作为汽车整车制造配套产业，我国汽车零部件行业伴随着汽车产业快速发展而成长。因此，汽车产业持续、稳定发展对零部件行业发展起着重要推动作用，是汽车零部件行业发展主要驱动因素。2018 年汽车整车制造产销下滑， 汽车零部件行业承压运行。同时，在钢材、铜、铝等主要材料价格剧

35、烈波动行情下，成本控制压力上升，企业盈利状况存在弱化。 图图 3：20102018 年国内普通圆钢价格走势情况年国内普通圆钢价格走势情况 资料来源：choice 数据，中诚信证评整理 整体而言， 2018 年国内及全球汽车整体市场低迷，车企竞争分化趋势显现加速了零部件厂商的优胜劣汰，同时在原材料价格剧烈波动行情下，相关汽车零部件企业承压运营。 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 10 业务运营业务运营 2017年1月公司向西藏银亿投资管理有限公司（以下简

36、称“西藏银亿”）发行481,414,795股股份购买其旗下宁波昊圣投资有限公司（以下简称“宁波昊圣”）100%股权，间接控股全球第二大独立气体发生器生产商美国ARC集团（以下简称“ARC集团”） ；同年10月公司非公开发行922,611,132股股份购买控股股东下属全资子公司宁波圣洲投资有限公司（以下简称“宁波圣洲”）持有的宁波东方亿圣投资有限公司（以下简称“东方亿圣”）100%股权，间接持有全球知名的汽车自动变速器制造商比利时邦奇动力总成（以下简称“邦奇动力”）。 表表 1：20172018 年年公司收入公司收入结构情况结构情况 单位：亿元单位：亿元、% 产品产品分类分类 2017 2018

37、 收入收入 比重比重 收入收入 比重比重 汽车零部件 80.73 63.55 51.23 57.12 房产销售 36.42 28.67 28.48 31.75 物业管理 4.65 3.66 5.17 5.77 其他 5.22 4.11 4.81 5.36 合计合计 127.03 100.00 89.70 100.00 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 2017年公司完成重大资产重组间接控股ARC集团和邦奇动力，主营业务由单一的房地产转变为“高端制造+房地产”双主业格局。2018年公司实现营业收入89.70亿元，同比下降29.39%，其中汽车零部件业务收入51.23亿元， 同比下降36.5

38、4%，主要受全球汽车市场低迷，汽车零部件产品销量下滑；当年房产销售收入28.48亿元，同比下降21.81%，主要受行业政策调控、资金周转困难、部分房产项目出让以及项目结转进度放缓等多方面因素影响。此外，公司物业管理和其他业务收入分别为5.17亿元和4.81亿元，分别同比增长11.32%和下降7.89%。2019年一季度公司营业收入24.19亿元， 同比小幅增长3.77%。值得关注的是，公司发行的“15银亿01”和“16银亿04”相继发生实质性违约、到期债务未能清偿，资金周转困难，中诚信证评对公司未来业务开展及经营稳定性予以持续关注。 跟踪期内，公司加快房产项目去化及处置部分项目公司股权以实现较

39、大规模的资金回流，但受制于资金周转困难，实际项目推进缓慢， 2018 年收入结算规模大幅收缩。 同时，公司发生债务违约阻断其外部融资，资金周转困难，后续项目开展存在很大不确定性，中诚信证评对公司后续房地产业务开展及可能面临的社会和法律问题将保持高度关注。 2018年公司调整经营策略，放缓摘地节奏，同时面对资金周转困难以及流动性问题，加快库存去化工作，且对部分项目公司股权以及闲置项目进行处置，以实现资金回笼。2018年以来，公司先后处置沈阳银亿房产开发有限公司50%股权、宁波银兴万里投资有限公司100%股权、 上海银月置业有限公司51%股权和安吉银瑞房地产开发有限公司66.47%股权，上述股权处

40、置价款合计9.27亿元，转让款基本已收到。2018年12月24日和2019年6月21日公司发行的“15银亿01”和“16银亿04”相继发生实质性违约、到期债务未能清偿，公司表示后续仍将推进部分项目公司股权以及优质项目的处置工作，中诚信证评将对未来公司资产处置及债务清偿进度予以持续关注。 表表 2：20162018 年公司年公司房产项目销售房产项目销售情况情况 单位：单位：万平方米、亿元、元万平方米、亿元、元/平方米平方米 2016 2017 2018 合同销售面积 30.09 34.38 44.50 合同销售金额 50.67 53.10 85.86 合同销售均价 16,839 15,243 1

41、9,294 结算面积 49.57 38.89 19.76 结算金额 69.63 36.42 28.48 已售未结算面积 14.71 10.20 56.61 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 经营方面，为推进房产项目预售/销售进展，实现资金提前回流，2018年公司新开工面积增幅较大， 当年新开工面积55.81万平方米， 同比增加12.26万平方米。但由于公司整体债务负担过重以及大量资金被控股股东占用，自身资金周转依然困难，跟踪期内公司房产项目实际竣工交付面积和期末在建面积呈现较大幅度下滑， 当年竣工交付面积32.86万平方米，较上年减少22.54万平方米；期末在建面 银亿房地产股份有限公司

42、 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 11 积60.22万平方米，较上年末减少21.31万平方米。 从销售情况看，2018年公司完成合同销售面积44.50万平方米，实现合同销售金额85.86亿元，完成资金回笼76.98亿元，较上年实现大幅增长，同期末已累计预售面积97.38万平方米。 受益于宁波等地房价上涨，当年公司合同销售均价较上年提升幅度较大，均价为19,294元/平方米。 从项目整体投资情况看，公司在开发房地产项目预计总投资115.77亿元，截至2018年末实际投资金额7

43、0.61亿元。 但受项目竣工结转进度放缓因素影响，2018年公司房地产项目结算面积19.76万平方米，较上年减少19.13万平方米；结算金额28.48亿元，同比下降21.81%。但值得关注的是，公司债券发生实质性违约、到期债务未能清偿，资金周转困难，后续房产项目开发和销售进度或将大幅放缓或停滞，如项目工期未能如约执行或者发生其他社会性、法律性事件等问题，不排除相关资产被抵押、冻结、处置以及购房者集中退房等恶行事件发生，中诚信证评对此保持高度关注。 表表 3：截至截至 2018 年末年末公司公司在开发在开发房地产房地产项目项目情况情况 单位：亿元、万平方米单位：亿元、万平方米 项目名称项目名称

44、权益比例权益比例 规划规划 总投资总投资 总总建筑面积建筑面积 可售面积可售面积 截至截至2018年末累计年末累计投入金额投入金额 截至截至 2018 年末累计年末累计预售面积预售面积 宁波 郎境府 100% 20.23 22.55 15.60 12.76 15.37 星院 25% 4.00 3.44 2.31 2.49 2.28 逸墅 32% 20.06 22.71 15.57 11.69 1.22 象山 丹府一品二期 73.86% 7.48 9.14 - 5.36 - 丹府一品三期 73.86% 3.40 4.88 - 1.60 - 舟山 鲁家峙 E04-04、05 17% 10.30 1

45、4.92 9.93 10.30 6.09 上海 公园壹号 70% 10.28 2.22 - 7.10 - 浦东星作 50% 6.14 7.35 3.98 7.26 3.95 沈阳 第五郡 100% 12.05 17.98 15.05 4.98 8.13 第五郡北区 50% 7.37 13.12 10.89 1.54 9.17 沈阳六期 50% 11.23 19.97 6.33 2.35 0.34 南昌 上尚城五-2 期 100% 3.23 10.59 8.56 2.72 8.49 合计合计 - 115.77 148.88 - 70.61 - 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 表表 4：截

46、至截至 2018 年末年末公司公司土地储备土地储备情况情况 单位：亿元、万平方米单位：亿元、万平方米 项目名称项目名称 规划用途规划用途 位置位置 所占权益所占权益 占地面积占地面积 规划总建筑规划总建筑 面积面积 地块最早地块最早 取得时间取得时间 南昌望城新区地块 商住 南昌 100% 10.50 44.10 2014 年 高安项目 住宅 南昌 80% 25.87 37.74 2017 年 上尚城 5-3 期 住宅 南昌 100% 2.01 0.76 2010 年 北山地块 住宅 海拉尔 100% 41.10 45.25 2013 年 博斯腾湖地块 住宅 新疆 100% 55.50 55.

47、50 2014 年 万万城 7 期 商住 沈阳 50% 3.60 11.58 2006 年 万万城 8 期 商住 沈阳 50% 3.20 7.16 2006 年 舟山 BCDE 地块 住宅 舟山 17% 43.01 64.52 2010 年 悦海堂项目 住宅 韩国济州岛 50% 22.20 4.48 2014 年 合计合计 - - - 206.99 271.09 - 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期） 、2016 年面向合格投资者公开发行 公司债券（第一期、第二期、第三期）跟踪评级报告（2019） 12 土地储

48、备方面，2018年以来公司放缓摘地节奏，当年无新增土地储备，截至当年末共拥有土地储备9宗，包括南昌3宗、沈阳2宗、舟山1宗、新疆1宗、海拉尔1宗以及韩国济州岛1宗，多位于三四线城市，上述地块取得时间均较早，长期处于闲置状况，对公司资金造成长期占用。此外，鉴于公司发生债务违约、资金链已近断裂等问题，公司后续土地项目开发进度不甚乐观，且不排除通过出让部分土地资产实现现金回流以清偿债务的可能性，中诚信证评对此保持关注。 总体来看，2018年公司调整经营策略，放缓摘地节奏，加快库存项目去化，同时对部分项目公司股权以及闲置项目进行处置，以实现资金快速回流。但受困于资金周转压力，公司实际项目建设进展缓慢，

49、2018年在建面积和竣工面积均有大幅收缩，当年结算收入大幅下降。此外，公司债券发生违约、到期债务未能清偿，资金链已近断裂，后续项目开发存在较大不确定性，且不排除相关资产被司法处置以及购房者集中退房等恶行事件发生，中诚信证评对此保持高度关注。 公司汽车变速器和安全气囊气体发生器在行业内具备一定的市场竞争地位，但受到全球汽车行业景气度低迷、整车销量下滑以及召回事件等因素的影响，2018 年上述产品产销量大幅收缩， 汽车零部件业务规模快速下滑。同时，鉴于外部市场需求不振以及公司债务违约事件持续发酵，后期业绩好转迹象不明朗，中诚信证评对公司汽车零部件业务经营稳定性、产能释放情况以及未来业绩承诺实现情况

50、予以关注。 2017 年公司完成资产重组间接控股 ARC 集团和邦奇动力，新增汽车安全气囊气体发生器和无级变速器业务。受到全球汽车市场低迷、整车销量下滑以及召回事件等因素影响， 2018 年公司汽车零部件产销量大幅下滑， 全年汽车零部件业务收入51.23亿元，同比下降 36.54%； 其中无级变速器销售收入32.27 亿元，同比下降 46.02%；汽车安全气囊气体发生器销售收入 18.96 亿元，同比下降 9.48%。 表表 5：20172018 年年公司公司汽汽车零部件收入结构车零部件收入结构 单位：亿元单位：亿元、% 产品项目产品项目 2017 2018 收入收入 毛利率毛利率 收入收入