_ST云城：云南城投拟转让所持云南艺术家园房地产开发经营有限公司51%股权涉及的云南艺术家园房地产开发经营有限公司股东部分权益价值评估项目资产评估报告.PDF

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1、 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术家园云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术家园 房地产开发经营有限公司房地产开发经营有限公司 51%股权涉及的云南艺术家园股权涉及的云南艺术家园 房地产开发经营有限公司股东部分权益价值评估项目房地产开发经营有限公司股东部分权益价值评估项目 资产评估报告资产评估报告 中和评报字（中和评报字（2021）第）第 KMV2024 号号 （共一册）（共一册） 二二 O 二一年二一年五五月月六六日日 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区

2、朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1 1 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 资产评估报告目录资产评估报告目录 资产评估报告声明资产评估报告声明 . 1 摘摘要要 . 3 资产评估报告书资产评估报告书 . 6 一、 委托人、被评估单位及其他评估报告使用人 . 6 二、 评估目的 . 10 三、 评估对象和评估范围 . 11 四、 价值类型及其定义 . 12 五、 评估基准日 . 12 六、 评

3、估依据 . 13 七、 评估方法 . 17 八、 评估程序实施过程和情况 . 21 九、 评估假设 . 23 十、 评估结论 . 25 十一、 特别事项说明 . 26 十二、 评估报告使用限制说明 . 29 十三、 评估报告日 . 30 资产评估报告附件资产评估报告附件 . 32 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1 1 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)

4、65547182:(010)65547182 资产评估报告声明资产评估报告声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 四、资产评

5、估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 八、资产评估

6、师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 2 2 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完

7、善产权以满足出具资产评估报告的要求。 九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制条件，并考虑其对评估结论的影响。 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 3 3 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)6554

8、7182:(010)65547182 云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术 家园房地产开发经营有限公司家园房地产开发经营有限公司 51%股权涉及的云南艺术股权涉及的云南艺术 家园房地产开发经营有限公司股东部分权益价值评估项目家园房地产开发经营有限公司股东部分权益价值评估项目 资产评估报告资产评估报告 中和评报字（2021）第 KMV2024 号 摘要 中和资产评估有限公司(以下简称“本资产评估机构”)接受云南城投置业股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公

9、司拟转让所持云南艺术家园房地产开发经营有限公司 51%股权涉及的云南艺术家园房地产开发经营有限公司股东部分权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下： 评估目的评估目的：云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术家园房地产开发经营有限公司 51%的股权，需对涉及的云南艺术家园房地产开发经营有限公司股东部分权益进行评估，以确定其在评估基准日 2020 年 12 月31 日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。本次经济行为已经云南城投置业股份有限公司第九届董事会二十二次会议决议通过。 评估对象评估对象：云南艺术家园房地产开发经营有限公司 51%股权价值。 评估范围评估范围：

10、云南艺术家园房地产开发经营有限公司经审计的全部资产及负债。 评估基准日评估基准日：2020 年 12 月 31 日 价值类型价值类型：市场价值 评估方法评估方法：资产基础法 评估结论评估结论： 经资产基础法评估，在评估基准日 2020 年 12 月 31 日，云南艺术家园 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 4 4 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)6554

11、7182:(010)65547182 房地产开发经营有限公司总资产账面价值为 49,782.87 万元，评估价值为69,591.26 万元，增值额为 19,808.39 万元，增值率为 39.79%；总负债账面价值为 150,976.15 万元，评估价值为 150,976.15 万元；净资产账面价值为-101,193.28 万元，评估价值为-81,384.89 万元，增值额为 19,808.39 万元，增值率为 19.57%。评估结果详见下列评估结果汇总表： 资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表 评估基准日：2020 年 12 月 31 日 单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值

12、增值率 A B C=B-A D=C/A100% 1 流动资产 49,738.36 69,458.58 19,720.22 39.65 2 非流动资产 44.52 132.68 88.16 198.02 3 其中：可供出售金融资产 4 持有至到期投资 5 长期应收款 6 长期股权投资 7 投资性房地产 8 固定资产 44.52 132.68 88.16 198.02 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 17 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计资产总计 49,782

13、.87 69,591.26 19,808.39 39.79 21 流动负债 150,976.15 150,976.15 22 非流动负债 23 负债合计负债合计 150,976.15 150,976.15 24 股东权益（净资产）股东权益（净资产） -101,193.28 -81,384.89 19,808.39 19.57 即：云南艺术家园房地产开发经营有限公司的净资产评估结果为即：云南艺术家园房地产开发经营有限公司的净资产评估结果为-81,384.89 万元。根据中华人民共和国公司法的规定：有限责任公司的万元。根据中华人民共和国公司法的规定：有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担

14、责任，故云南城投置业股份有限公股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，故云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术家园房地产开发经营有限公司司拟转让所持云南艺术家园房地产开发经营有限公司 51%股权价值为零。股权价值为零。 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 5 5 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 评估结论的使

15、用有效期：评估结论的使用有效期： 自评估基准日 2020 年 12 月 31 日起一年有效。 以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估业务的详细情况和以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 6 6 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)583836

16、36 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术 家园房地产开发经营有限公司家园房地产开发经营有限公司 51%股权涉及的云南艺术股权涉及的云南艺术 家园房地产开发经营有限公司股东部分权益价值评估项目家园房地产开发经营有限公司股东部分权益价值评估项目 资产评估报告资产评估报告 中和评报字（2021）第 KMV2024 号 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司： 中和资产评估有限公司 （以下简称“本资产评估机构”） 接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独

17、立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术家园房地产开发经营有限公司 51%股权涉及的云南艺术家园房地产开发经营有限公司股东部分权益在评估基准日 2020 年12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、一、 委托人、被评估单位及其他评估报告使用人委托人、被评估单位及其他评估报告使用人 委托人：云南城投置业股份有限公司 被评估单位：云南艺术家园房地产开发经营有限公司 （一） 委托人简介 公司名称：云南城投置业股份有限公司 统一信用代码：915300002179235351 公司类型：股份有限公司（上市） 住所

18、：云南省昆明市民航路 869 号融城金阶 A 座 法定代表人：李家龙 注册资本：壹拾陆亿零伍佰陆拾捌万陆仟玖佰零玖元整 成立日期：1997 年 04 月 21 日 营业期限：1999 年 09 月 10 日至长期 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 7 7 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 经营范围：房地产开发与

19、经营；商品房销售；房屋租赁；基础设施建设投资；土地开发；项目投资与管理。 （二） 被评估单位简介 1. 注册情况： 公司名称：云南艺术家园房地产开发经营有限公司 统一信用代码：9153000078463449XP 公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股） 住所：云南省昆明市官渡区云秀路 5688 号 法定代表人：刘玲 注册资本：陆仟捌佰玖拾陆万伍仟伍佰壹拾柒元整 成立日期：2006 年 03 月 22 日 营业期限：2006 年 03 月 22 日至长期 经营范围：房地产开发及经营（以上经营范围中涉及国家专项审批的，按有效的资质证、许可证开展经营活动）。 2. 股权结构及历史沿革 公司成立：

20、云南艺术家园房地产开发经营有限公司成立于 2006 年 3月，前身为云南晋隆房地产开发经营有限公司，由自然人胡兆祥、吕燕、陈曦黎共同投资组建的有限责任公司，注册资本 1000 万元，其中，股东胡兆祥出资 800 万元， 持股比例 80%， 股东吕燕出资 150 万元， 持股比例 15%，股东陈曦黎出资 50 万元，持股比例 5%。注册资本和实收资本经昆明正宇会计师事务所有限公司审验并出具昆正宇验资【2006】第 30 号验资报告。 股东转让： 2007 年 2 月 28 日， 公司股东胡兆祥将其持有的公司 25%的股份转让给赵红，转让完成后，股东胡兆祥持股比例为 55%，股东吕燕持股比例为 1

21、5%，股东赵红持股比例为 25%，股东陈曦黎持股比例为 5%。 公司名称变更：2009 年 1 月 8 日，公司名称由云南晋隆房地产开发 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 8 8 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 经营有限公司变更为云南艺术家园房地产开发经营有限公司。 股权变更： 2009 年 7 月 7 日，

22、 股东陈曦黎将其持有的公司 5%的股份转让给股东胡兆祥，转让完成后股东胡兆祥持股 60%，股东吕燕持股比例为 15%，股东赵红持股比例 25%。2009 年 12 月 9 日，股东赵红将其持有的公司 25%的股份转让给胡兆祥，转让完成后，股东胡兆祥持股比例为 85%，股东吕燕持股 15%。 股东增资：2014 年 8 月 6 日，股东胡兆祥、吕燕分别以货币形式对公司进行增资，增资完成后，股东胡兆祥出资 1700 万元，持股 85%，吕燕出资 300 万元，持股 15%，公司注册资本变更为 2000 万元。 公司增资：2015 年 9 月 22 日，云南城投置业股份有限公司和云南文化产业投资控股

23、集团有限责任公司分别增资，增资完成后，公司注册资本变更为 6,896.55 万元。股东胡兆祥出资 1700 万元，持股 24.65%；股东吕燕出资 300 万元，持股 4.35%；云南城投置业股份有限公司出资 3,517.2414万元， 持股 51%； 云南文化产业投资控股集团有限责任公司出资 1,379.3103万元，持股 20%. 截至评估基准日，股东及股权结构如下： 投资者名称 认缴注册 资本 （万元） 股权比例（%） 实收 资本（万元） 股权比例（%） 出资方式 云南城投置业股份有限公司 3,517.24 51.00% 3,517.24 51.00% 货币出资 云南文化产业投资控股集团

24、有限责任公司 1,379.31 20.00% 1,379.31 20.00% 货币出资 胡兆祥 1,700.00 24.65% 1,700.00 24.65% 货币出资 吕燕 300.00 4.35% 300.00 4.35% 货币出资 合计 6,896.55 100.00% 6,896.55 100.00% 3. 公司主要业务情况 云南艺术家园房地产开发经营有限公司经营范围为：房地产开发及经营。昆明市住房和城乡建设部发放的中华人民共和国房地产开发企业资质证书（证书编号：云建房证开字（2020）253 号）（有效期至 2021 年1 月 12 日），资质等级二级。公司开发的云南艺术家园区项目位

25、于昆明市 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 9 9 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 官渡区官渡镇云秀路，项目分为 B、C、D 三个区，占地面积 337.17 亩（净用地），总建筑面积为 595076 平方米，均为 8 层电梯洋房，绿化率 40%，容积率 1.8。是集高品质住宅、艺术家交流平台、艺术文化旅游产业

26、为一体的文创社区。项目共有住宅 2503 套。项目配建地下车位 3045 个，其中有产权车位 2576 个，人防车位共 469 个。商业由地上商业部分、地下商业部分、写字楼（两栋）、幼儿园、生鲜超市构成。房屋建成于 2014 年，钢混结构，房屋外墙贴砖，部分刷涂料，内部为毛坯。至评估基准日，小区内的住宅用房已基本销售完毕，剩余存货主要为尚未销售的商业用房、地下车位和储藏室。 云南艺术家园房地产开发经营有限公司成立于 2006 年，2017 年度至2020 年度连续亏损，2017 年发生净亏损 5,361.05 万元，2018 年发生净亏损11,791.45 万元，2019 年发生净亏损 49,

27、388.44 万元，2020 年发生净亏损 -14,639.12 万元。2017 年公司流动负债高于资产总额 25,436.47 万元，2018年公司流动负债高于资产总额 37,149.58 万元， 2019 年公司流动负债高于资产总额86,538.03万元， 2020年公司流动负债高于资产总额101,177.14万元，公司处于严重资不抵债状况，且涉及多起诉讼，银行账户被冻结，主要资产被查封无法清偿到期债务。 4. 公司的组织机构 股东会为公司最高权力机构，设有董事会，不设监事会，设监事 1 人，公司现有员工有 13 人，下设有工程部财务部营销部、综合管理部等职能部门。 5. 企业评估基准日及

28、前三年资产负债经营情况 云南艺术家园房地产开发经营有限公司 2017 年至评估基准日资产及收益情况如下表： 2017 年度至评估基准日资产及收益情况年度至评估基准日资产及收益情况 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1010 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 金额单位：万元 项目项目 2017 年年 12 月月

29、31 日日 2018 年年 12 月月 31 日日 2019 年年 12 月月 31 日日 2020 年年 12 月月 31 日日 资产总额 116,843.52 102,361.33 56,100.28 49,782.87 负债总额 142,279.99 139,510.91 142,638.30 150,976.15 净资产 -25,436.47 -37,149.58 -86,538.03 -101,193.28 项目项目 2017 年年 2018 年年 2019 年度年度 2020 年度年度 营业收入 10,519.19 20,751.57 5,443.95 5,812.40 利润总额

30、-7,147.84 -13,597.08 -38,421.94 -14,655.25 净利润 -5,361.05 -11,791.45 -49,388.44 -14,655.25 2017 年会计报表、2018 年会计报表系企业财务报表列示；2019 年会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）昆明分所审计，出具了XYZH/2020KMA20074 号无保留意见的审计报告；评估基准日会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了无保留意见的审计报告（XYZH/2021KMAA20156 号）。 6.公司现行的主要税种及税率如下表： 税项 适用税率 增值税 3%、13% 城建税

31、7% 教育费附加 3% 地方教育费附加 2% 企业所得税 25% （三） 委托人与被评估单位的关系 委托人云南城投置业股份有限公司持有被评估单位云南艺术家园房地产开发经营有限公司的 51%股权。 （四） 其他评估报告使用人 本评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的评估报告使用人使用。 二、二、 评估目的评估目的 云南城投置业股份有限公司拟转让所持云南艺术家园房地产开发经营有限公司 51%的股权，需对涉及的云南艺术家园房地产开发经营有限公司股东部分权益进行评估，以确定其在评估基准日 2020 年 12 月 31 日的市场 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北

32、京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1111 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 价值，为上述经济行为提供价值参考依据。本次经济行为已经云南城投置业股份有限公司第九届董事会二十二次会议决议通过。 三、三、 评估对象和评估范围评估对象和评估范围 根据本次资产评估的目的，评估对象是云南艺术家园房地产开发经营有限公司的 51%股权价值。评估范围是云南艺术家园房地产开发经营有限公司经审计的全部

33、资产及相关负债。 本次评估的资产总额 497,828,747.78 元， 其中： 流动资产 497,383,576.03元，非流动资产 445,171.75 元，为固定资产；负债总额 1,509,761,516.20 元，全部为流动负债；净资产-1,011,932,768.42 元。详细见下表： 2020 年 12 月 31 日资产负债表 金额单位：人民币元 资产资产 金额金额 负债及所有者权益负债及所有者权益 金额金额 流动资产 流动负债 货币资金 6,827,882.36 短期借款 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 应付票据 应收账款 210,901.31 应付账款 8,114,3

34、91.33 预付款项 预收款项 应收利息 应付职工薪酬 614,476.08 应收股利 应交税费 4,409,054.19 其他应收款 6,566,202.46 应付利息 存货 475,079,236.51 应付股利 一年内到期的非流动资产 其他应付款 1,496,623,594.60 其他流动资产 8,699,353.39 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动资产合计流动资产合计 497,383,576.03 497,383,576.03 流动负债合计流动负债合计 1,509,761,516.20 1,509,761,516.20 非流动资产： 非流动负债： 可供出售金融资产 长期借款

35、 持有至到期投资 应付债券 长期应收款 长期应付款 长期股权投资 专项应付款 投资性房地产 递延收益 固定资产 445,171.75 递延所得税负债 在建工程 其他非流动负债 工程物资 非流动负债：非流动负债： 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1212 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 资产资产 金额金额 负

36、债及所有者权益负债及所有者权益 金额金额 固定资产清理 负负 债债 合合 计计 1,509,761,516.20 1,509,761,516.20 生产性生物资产 油气资产 所有者权益（或股东权益）：所有者权益（或股东权益）： 无形资产 实收资本 68,965,517.24 开发支出 资本公积 商誉 减：库存股 长期待摊费用 专项储备 递延所得税资产 盈余公积 其他非流动资产 未分配利润 -1,080,898,285.66 非流动资产合计非流动资产合计 445,171.75 445,171.75 股东权益合计股东权益合计 - -1,011,932,768.42 1,011,932,768.42

37、 资资 产产 总总 计计 497,828,747.78 497,828,747.78 负债和所有者权益总计负债和所有者权益总计 497,828,747.78 497,828,747.78 （一）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，其账面金额已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了报告编号为 （XYZH/2021KMAA20156 号） 的无保留意见的审计报告。 （二）被评估单位申报的表外资产的类型、数量； 无。 （三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。 本次评估除账面金额引用信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具

38、的无保留意见审计报告外，未引用其他机构出具的报告结论。 四、四、 价值类型及其定义价值类型及其定义 根据评估目的和评估对象的特点，确定本次评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、五、 评估基准日评估基准日 （一）本评估报告的评估基准日是 2020 年 12 月 31 日。 （二）该评估基准日由委托人确定。评估基准日的确定主要考虑了会 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦

39、A A 座座1313 层层 1313 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 计期末以及有利于本次经济行为实现等因素 （三）本评估报告的评估基准日与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。 六、六、 评估依评估依据据 经济行为依据经济行为依据： 云南城投置业股份有限公司第九届董事会二十二次会议决议。 法律法规依据：法律法规依据： （一）中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）； （二）中华

40、人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； （三）中华人民共和国公司法（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订通过）； （四）中华人民共和国物权法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）； （五）中华人民共和国证券法（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）； （六）中华人民共和国土地管理法（2019 年 8 月 26 日，十三届全国人大常委会第十二次会议修订通过）； （七）中华人民共和国城市房地产管理法（

41、2019 年 8 月 26 日，十三届全国人大常委会第十二次会议修订通过）； （八）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第 74号，2007 年 10 月 28 日）； （九）国务院 91 号令国有资产评估管理办法（1991 年）； （十） 原国家国有资产管理局发布的国资办发199236 号 国有资产评 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1414 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)5

42、8383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 估管理办法施行细则； （十一）国务院国资委第 12 号令企业国有资产评估管理暂行办法； （十二）财政部令第 14 号国有资产评估管理若干问题的规定； （十三）关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知国资委产权2006274 号； （十四）关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知 国资产权 2009941 号； （十五）企业国有资产评估项目备案工作指引国资发产权201364号； （十六）企业国有资产交易监督管理办法（国资委、财政部令第32 号）； （十七）资产评估行业财政监督管理办法（2017 年 4

43、月 21 日财政部令第 86 号公布，根据 2019 年 1 月 2 日财政部关于修改等 2 部部门规章的决定修改）； （十八）中华人民共和国土地管理法实施条例（1998 年 12 月 24日国务院第十二次常务会议通过，自 1999 年 1 月 1 日起施行，2014 年 07月 29 日修订）； （十九）云南省土地管理条例； （二十） 财政部税务总局关于调整增值税税率的通知 （财税 201832 号）； （二十一）关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号）； （二十二）关于下发施行云南省省属企业国有资产评估管理暂行办法的通知（云南省国资委云国

44、资产权2018147 号）； （二十三）关于下发施行云南省省属企业国有资产评估项目备案工 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1515 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 作指引的通知（云南省国资委云国资产权2018149 号）； （二十四）其他涉及资产评估行为规定的法律法规。 准则依据：准则依据： （一）资产评估

45、基本准则（财资201743 号）； （二）资产评估职业道德准则（中评协201730 号）； （三） 资产评估执业准则资产评估程序 （中评协201836 号）； （四） 资产评估执业准则资产评估报告 （中评协201835 号）； （五）资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733 号）； （六） 资产评估执业准则资产评估档案 （中评协201837 号）； （七） 资产评估执业准则资产评估方法 （中评协201935 号）； （八）资产评估执业准则企业价值（中评协201838 号）； （九）资产评估执业准则不动产（中评协201738 号）； （十）资产评估执业准则机器设备（中评协201739

46、 号）； （十一）企业国有资产评估报告指南（中评协201742 号）； （十二） 资产评估机构业务质量控制指南 （中评协201746 号）； （十三）资产评估价值类型指导意见（中评协201747 号）； （十四） 资产评估对象法律权属指导意见 （中评协201748 号）； （十五）资产评估准则术语 2020（中评协202031 号）。 权属依据：权属依据： （一） 中华人民共和国不动产权证； （二） 中华人民共和国机动车行驶证； （三） 其他有关产权证明文件。 取价依据：取价依据： （一） 中和资产评估有限公司评估资讯网； 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :

47、北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1616 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 （二）机电产品报价手册（2020 年）； （三）ZOL 中关村在线（2020 年）； （四）黑马信息广告（2020 年）； （五）评估人员对评估对象进行勘查核实的记录； （六）设备询价资料; （七）云南艺术家园房地产开发经营有限公司提供的资产负债表、损益表、现金流量表等财务报表； （八）评估人员收集的市

48、场资料； （九）Wind 资讯； （十）企业重大设备的购建合同、发票； （十一）企业重大工程的施工合同、付款凭据等资料； （十二）2013 年云南省房屋建筑与装饰工程消耗量定额； （十三）2013 年云南省通用安装工程消耗量定额； （十四）关于建筑业营业税改征增值税后调整云南省建设工程造价计价依据的实施意见（云建标【2016】207 号）； （十五）云南省住房和城乡建设厅关于重新调整云南省建设工程造价计价依据中税金综合税率的通知（云建科函201962 号）； （十六）云南省住房和城乡建设厅关于云南省 2013 版建设工程造价计价依据调整定额人工费的通知（云建标函201847 号）； （十七）云

49、南省工程造价信息网； （十九）评估人员收集的价格资料及经验值； （二十）被评估企业提供的原始凭证； （二十一）与此次资产评估有关的其他资料。 其他依据：其他依据： （一）被评估单位评估基准日专项审计报告； 云南艺术家园房地产开发经营有限公司资产评估报告 通信地址通信地址: :北京市东城区朝阳门北大街北京市东城区朝阳门北大街8 8 号富华大厦号富华大厦A A 座座1313 层层 1717 邮政编码邮政编码:100027 :100027 电话电话:(010)58383636 :(010)58383636 传真传真:(010)65547182:(010)65547182 （二）资产评估委托合同。 七

50、、七、 评估方法评估方法 资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。 市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。 收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。 资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。 由于目前类似于云南艺术家园房地产开发经营有限公司的股权交易项目在公开市场缺乏交易案例和查询资料，故本次评估不宜采用市场法。 云南艺术家园房地产开发经营有限公司成立于 2006 年，2017 年度至2020 年度连续亏损，2017 年发