《辽港股份：营口港务集团有限公司拟将所持营口港散货码头有限公司股权转让给辽港控股（营口）有限公司项目资产评估报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《辽港股份：营口港务集团有限公司拟将所持营口港散货码头有限公司股权转让给辽港控股（营口）有限公司项目资产评估报告.PDF（223页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、本报告依据中国资产评估准则编制本报告依据中国资产评估准则编制 !#$%&()*+,-. !#/012()*34567 8#93:!;()*?A B? CDEFGEHIJKL MNOPQRS()* TUT?VWXTWYZ营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 目录 ! !#$%&()*+,-./ 声 明 . 1 摘 要 . 2 正 文 一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 . 7 二、 评估目的 . 11 三、 评估对象和评估范围 . 11 四、 价值类型 . 16 五、 评估基准日 . 16 六、 评估依据
2、 . 16 七、 评估方法 . 19 八、 评估程序实施过程和情况 . 27 九、 评估假设 . 27 十、 评估结论 . 28 十一、 特别事项说明 . 30 十二、 资产评估报告使用限制说明 . 33 十三、 资产评估报告日 . 33 -00. . 34 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 声明 1 #$%一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其
3、他资产评估报告使用人未按前述要求使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师坚持独立、客观和公正的原则，遵守法律、行政法规和资产评估准则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单及
4、其他相关资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估师已经（或者未）对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 七、
5、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 摘要 2 &%一、本次评估对应的经济行为 营口港务集团有限公司拟将所持营口港散货码头有限公司股权转让给辽港控股（营口）有限公司。!该经济行为已获得招商局集团关于振兴东北二期项目方案的批复 （招发战略字2021475 号）文件批准。 二、评估目的 因营口港务集团有限公司拟将所持营口港散货码头有限公司股权转让给辽港控股（
6、营口）有限公司事宜，需对该经济行为涉及的营口港散货码头有限公司申报的股东全部权益价值进行评估，以提供价值参考依据。!三、评估对象和评估范围 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 评估对象为营口港散货码头有限公司股东全部权益价值。 评估范围包括与评估对象对应营口港散货码头有限公司申报并经专业机构审计后的评估基准日各项资产及负债。企业申报的表内资产及负债对应的会计报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并于 2021 年 10月 27 日出具 XYZH/2021BJAA20606 号审计报告，审计意见为：后附的备考财务报表在所有重大方面按照备考财务报表附注三所述
7、的编制基础编制，反映了基于该编制基础的散货码头于 2021 年 8 月 31 日、2020 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日的备考财务状况以及 2021 年 18 月、2020 年度、2019 年度的备考经营成果。 具体情况见下表。 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 一、 流动资产合计 412,738,299.93 2 货币资金 6,988,687.27 3 应收账款 37,762,006.49 4 预付款项 200,000.00 5 其他应收款 257,399.85 6 存货 360,341.22 7 其他流动资产 367,169,865.10 营口港
8、务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 摘要 3 序号 科目名称 账面价值 8 二、 非流动资产合计 5,510,052,507.13 9 固定资产 4,402,204,853.44 10 无形资产 1,107,847,653.69 11 三、 资产总计 5,922,790,807.06 12 四、 流动负债合计 412,313,126.57 13 应付账款 24,344,883.56 14 预收款项 20,224,525.62 15 应付职工薪酬 1,815,798.01 16 应交税费 610,644.59 17 其他应付款 365,317,27
9、4.79 18 五、 负债总计 412,313,126.57 19 六、 净资产 5,510,477,680.49 纳入评估范围的实物资产及土地使用权情况如下： 金额单位：人民币元 项目名称 数量 账面原值 账面净值 固定资产 房屋建筑物 73,238.10 110,707,480.32 75,383,613.16 构筑物 145 项 5,164,992,084.90 3,823,735,896.54 机器设备 735.00 950,582,770.39 502,780,178.24 车辆 8.00 3,834,000.00 191,700.00 电子设备 170.00 989,903.93
10、113,465.50 无形资产 土地使用权 4,396,185.69 1,481,122,772.84 1,107,847,653.69 合计 7,712,229,012.38 5,510,052,507.13 四、价值类型 市场价值 五、评估基准日 2021 年 8 月 31 日 六、评估方法 本次评估采用资产基础法和收益法进行评估。最终选择资产基础法结果作为评估结论。 七、评估结论及其使用有效期 评估结论为，营口港散货码头有限公司在评估基准日股东全部权益价值的评估值为 729,944.37 万元。(大写为人民币柒拾贰亿玖仟玖佰肆拾肆万叁仟柒佰元整，精确到百位） 。 本评估结论的使用有效期为
11、一年，自评估基准日 2021 年 8 月 31 日起，至 2022 年 8 月 30 日止。 八、对评估结论产生影响的特别事项 营口港务集团有限公司拟将所持营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目摘要4 (一) 重要的利用专家工作及相关报告情况本次评估利用的审计报告为信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并于2021年10月27日出具XYZH/2021BJAA20606号审计报告，本次按审定后账面值作为评估账面值。(二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形序号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积(m2) 账面价值 原值 净值 1 汽油装船装车泵房 砖混 2009/5/22
12、355.66 679,523.00 358,901.40 2 汽油罐区装船装船泵房配电室 砖混 2009/5/22 313.85 447,300.00 236,248.95 3 乙醇装船装车及泡沫泵房砖混 2009/5/22 434.33 741,807.00 391,797.73 4 铁路卸车泵房 砖混 2009/5/22 873.77 2,631,462.00 1,389,850.51 5 门卫室一 砖混 2009/5/22 42.70 141,812.00 74,900.37 6 门卫室二 砖混 2009/5/22 29.67 121,158.00 63,991.62 7 柴油卸车泵房
13、砖混 2009/5/22 489.87 4,389,418.74 2,318,344.66 8 火车栈桥改造低压变电所 砖混 2009/5/22 137.89 1,806,162.51 953,954.83 9 1#钢材库 混合 2015/12/31 22,056.45 22,067,284.00 17,315,462.18 10 2#钢材库 混合 2015/12/31 19,235.92 25,286,652.00 19,841,592.94 11 工属具库 混合 2015/12/31 1,639.11 1,062,216.00 833,485.49 12 机修车间 砖混 2015/12/2
14、7 1,087.04 1,857,362.00 1,457,410.05 13 变电所（54#） 砖混 2011/12/29 381.87 572,402.00 333,467.53 14 1#2#变电所(71#、72#变） 砖混 2011/12/30 588.77 1,621,638.41 944,727.23 15 A 港池 1#变电所 钢筋砼 2016/12/31 628.97 3,129,762.00 2,499,067.54 16 消防泵房 砖混 1998/11/1 339.79 664,457.85 90,034.04 17 通用堆场（2#） 钢混 2011.12.30 3,929
15、.69 4,250,986.91 2,949,712.58 18 综合堆场(物流苫垫) 钢混 2011.12.29 2,291.96 4,617,500.58 3,204,032.35 19 钢材堆场(1#) 钢混 2011.12.29 11,999.69 21,245,342.86 14,741,907.35 20 供水调节站 框架结构，地上一层 2020-06-21 213.07 477,152.30 446,932.65 21 A 港池污水处理厂房 钢筋混凝土结构 2009-11-04 508.70 948,770.03 525,144.21 22 1#库头房 砖混结构 2013-10-
16、01 701.37 1,483,229.50 931,344.52 23 2#库头房 砖混结构 2013-10-01 701.37 1,483,229.50 931,344.52 24 干粉室 砖混 2015-12-15 4.92 28,373.00 22,327.66 25 干粉室 砖混 2015-12-15 4.92 28,373.00 22,391.97 26 干粉室 砖混 2015-12-15 4.92 28,373.00 22,456.28 27 控制楼 框架 2015-12-15 622.00 989,981.00 785,780.92 28 门卫房 砖混结构 2015-12-15
17、 16.29 85,991.00 68,448.84 29 输油臂控制室 砖混结构 2015-12-15 52.19 70,231.00 56,063.07 30 输油臂控制室 砖混结构 2015-12-15 52.19 70,231.00 56,222.26 31 制氮机房 2009 年 3 月 142.70 1,023,545.00 540,602.35 32 停车场彩板保温房 彩板 2008 年 12.00 33,503.50 1,675.18 33 停车场彩板保温房 彩板 2008 年 12.00 33,503.50 1,675.18 合计 69,905.64 104,118,734.
18、19 74,411,298.95 上述资产已完成面积测绘，房地产权证正在办理中。本次评估未考虑办证过程中所需支付的各项税费。(三)评估程序受到限制的情形营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 摘要 5 无 (四)评估资料不完整的情形 无 (五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项 无 (六)担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系 纳入评估范围内的资产涉及抵（质）押情况如下：!租赁公司 借款单位 借款总额（万元） 借款余额（万元） 借款开始日 借款结束日 担保方式 合同利率 租金计算方式 质押物 兴业金融租赁有限责
19、任公司 营口港务集团有限公司 80,000.00 23,333.33 2017/5/18 2023/5/18 信用 4.410% 等额本金 仙人岛一港池 1-2#成品油及液体化工品码头、鲅五港 65#钢杂泊位 浦银金融租赁股份有限公司 营口港务集团有限公司 50,000.00 12,500.00 2017/11/28 2022/11/21 信用 3.325% 等额本金 鲅鱼圈港区 62#泊位 北银金融租赁有限公司 营口港务集团有限公司 50,000.00 17,500.00 2018/4/25 2023/4/25 信用 5.5575% 等额本金 68#、70#泊位 江西金融租赁股份有限公司 营
20、口港务集团有限公司 80,000.00 25,560.00 2016/12/16 2023/3/3 信用 4.410% 等额本息 66#、67#泊位 纳入评估范围内的资产已出租的情况如下： 合同名称 承租方 租赁物 权证号 面积 （平方米） 租赁期 年租金(元、含税) 土地使用权租赁协议 营口新港矿石码头有限公司 土地使用权 辽 （2020） 营口鲅鱼圈不动产权第 0027263 号 298,720.25 2021/1/1-2021/12/31 4,480,803.66 土地使用权租赁协议 营口港务股份有限公司 土地使用权 辽 （2020） 营口鲅鱼圈不动产权第 0029352、 002935
21、4、0029361、0029375、0029388、0029391、0027202、0027222、0027228、0027242、0027266、0032267、0032270、0035276、0032298、0035276 号及鲅鱼圈国用（2007）字第0216、0217 号 2,431,326.47 2021/1/1-2021/12/31 36,469,900.00 2021 年资产租赁协议 营口港务股份有限公司 码头泊位 鲅鱼圈港区一港池 18#矿石泊位、A 港池 3#通用泊位、A 港池 1-2#成品油和液体化工泊位、五港池61#-71#通用泊位、仙人岛201-203#泊位及其堆场、
22、罐区 2021/1/1-2021/12/31 349,897,100.00 其中：仙人岛201-203#泊位及矿石堆场未在此次评估范围内，对应租金为110,463,227.26元。 (七)重大期后事项 营口港散货码头有限公司为营口港务集团有限公司设立的全资子公司，营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 摘要 6 拟将相关港口业务及资产负债以投资形式注入散货码头公司，增资过程中产生可抵扣进项税约3.65亿元 （以营口港务集团向主管税务部门实际缴纳金额为准） ，散货码头承担因增资所产生的约人民币3.65亿元增值税。截至评估报告出具日，增资手续尚在办
23、理中，因而，增资资产尚未过户、业务未转移到散货码头公司。本次评估是基于模拟增资完成的专项审计报告数据为基础评估的散货码头公司增资后的股东全部权益价值。提请报告使用人予以关注。 (八)本次资产评估对应的经济行为中， 可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形 无 （九）其他需要说明的事项 无 以上内容摘自评以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估估报告正文，欲了解本评估业务业务的详细情况和的详细情况和正确正确理解理解评估结论，应当阅读评估报告正文。评估结论，应当阅读评估报告正文。 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 正文 7 ()*+,-./0123
24、45 ()*6789./01:; ?*:A()B./01C! DEFGHI 12345620217123318 营口港务集团有限公司： 中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法及收益法，按照必要的评估程序，对营口港务集团有限公司拟将所持营口港散货码头有限公司股权转让给辽港控股（营口）有限公司事宜涉及股东全部权益价值在2021年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。 9:;?AB3=9:CDEFGHIAB3=4JKL;MN （一）委托人1 概况 名称：营口港务集团有限公司（以下简称营口港集团）
25、法定住所：鲅鱼圈区营港路1号 统一社会信用代码：91210800121119657C 法定代表人：邓仁杰 注册资本：2000000万元人民币 主要经营范围：许可项目：港口经营(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以审批结果为准)一般项目:港口装卸、 仓储、服务;船舶物资供应;进口本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及零部件;出口本企业生产的海产品、滑石、镁砂、编制袋、食品、木制品、 服装、 针织品(国家组织统一联合经营的16种出口商品除外);代办货物包装、托运、水路运输、非金属矿石、生铁销售、塑料包装制品、植物油;国际客运服务、代售船票、托运行李;废
26、旧物资回收;广告招商代理、制作、设计;船舶供给(日用品供给,船舶燃油除外)、水泥方砖生产、水泥方砖铺设、金属材料、建筑材料销售、工程咨询。供水、供暖；污染物应急防治和污染物接收处置(凭资质证经营);以下项目仅限分支机构经营:经销石油液化气， 日用百货、营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 正文 8 纺织品、皮具、家用电器、五金交电、化工产品(除危险品)、船舶材料(除应经审批的)，通讯器材经销及代理服务,船舶废旧物品(不含危险废物)回收及代理服务，预包装食品。汽车租赁、自有房地产经营活动、物业管理、建筑物清洁服务、其他清洁服务、会议服务、绿化管
27、理、计算机及通讯设备租赁、其他机械与设备租赁、其他水上运输辅助活动；不动产租赁。(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动) 营口港务集团有限公司（以下简称“营口港集团” ）前身系营口港务局，根据中共营口市委办公室200242号文件 关于营口港港口管理体制改革实施意见的通知及营口市国有资产管理委员会办公室20031号文件关于调拨资产组建营口港务集团有限公司的批复 ，于2003年4月17日在营口市工商行政管理局登记注册，注册资金为170,000万元。 2009年12月，根据营口市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“营口市国资委” ）营国资产权200985号文件关于对营口港务集
28、团将资本公积转增注册资本的批复 ，将资本公积转增注册资金730,000万元，营口港集团注册资金变更为900,000万元。 2017年12月，营口市国资委与辽宁东北亚港航发展有限公司（以下简称“港航发展公司” ）签署股权无偿划转协议，营口市国资委将持有的营口港集团全部股权无偿划转给港航发展公司，股权划转后营口港集团成为港航发展公司之全资子公司。 2018年11月28日，港航发展公司、营口港集团之各债权银行与营口港集团签署债转股增资协议，约定营口港集团新增注册资本1,100,000.00万元，其中港航发展以货币和股权出资2,192,927.73万元认购营口港集团新增注册资本18,580.38万元、
29、各债权银行以3,700,000.00万元债权认购营口港集团新增注册资本1,081,419.62万元。营口港集团于2018年11月28日完成工商变更登记，变更后注册资本为2,000,000.00万元。 营口港集团之控股股东港航发展公司于2018年11月29日变更公司名称为辽宁港口集团有限公司（以下简称“辽港集团” ） 。 根据2019年5月14日辽港集团及大连港集团有限公司（以下简称“大连港集团” ）的签署营口港务集团有限公司股权转让协议 ，辽港集团将其持有的营口港集团22.965%股权转让给其全资子公司大连港集团。 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有
30、限公司项目 正文 9 根据2019年5月31日辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“辽宁省国资委” ）与招商局（辽宁）港口发展有限公司（以下简称“招商局辽宁” ）签署的关于辽宁港口集团有限公司之股权无偿划转协议 ，2019年9月30日完成将辽宁省国资委将其持有的辽港集团1.1%股权无偿划转至招商局辽宁的股权变更行为。 上述股权变更完成后， 招商局辽宁持有辽港集团51.00%股权，辽港集团最终实际控制方由辽宁省国资委变更为招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团” ） 。营口港集团最终实际控制方亦由辽宁省国资委变更为招商局集团。 2020年4月7日，营口港集团股东会决议，同意营口港集团
31、股东中国农业银行股份有限公司营口开发区支行将持有的本公司6.28%的股权（对应认缴出资额125,618.49万元）转让给农银金融资产投资有限公司。营口港集团于2020年5月8日完成本次股权转让的工商变更登记。 2021年3月29日，辽港集团与大连港集团签署表决权委托协议 ，约定辽港集团将持有的营口港集团22.965%股权除收益权、处分权（包括股份质押） 、认购增资/优先购买权之外的股东权利全部委托给大连港集团行使，协议生效后，大连港集团合计享有营口港集团45.93%股权所对应的表决权。2019年3月29日，辽港集团与大连港集团签署辽宁港口集团有限公司与大连港集团有限公司关于营口港务集团有限公司
32、表决权委托相关事宜的联合声明 ，根据该声明，大连港集团将根据表决权委托协议约定行使股东权利，对营口港集团董事会进行改选，大连港集团将向营口港集团委派新任董事。在表决权委托协议签署日至相关董事改选完成前，即过渡期内，在辽港集团与大连港集团内部，辽港集团将对营口港集团的管理权下放至大连港集团层面，由大连港集团对营口港集团进行直接管理，过渡期内辽港集团不会通过任何方式，对目前在营口港集团任职的由其委派的董事施加与大连港集团意愿相悖的影响，或从事其他可能导致营口港集团控制权不稳定的行为。根据上述安排，大连港集团对营口港集团形成控制，辽港集团通过全资子公司大连港集团对营口港集团形成间接控制。 （二）委托
33、人2 概况 名称：辽港控股（营口）有限公司 类型：有限责任公司（法人独资） 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 正文 10 法定住所：辽宁省营口市鲅鱼圈区营港路1号05一港业务大厦722室（生产场所：鲅鱼圈区18-实业公司汽修厂厂房） 统一社会信用代码：91210804MA10TQ454G 法定代表人：曹应峰 注册资本：人民币壹佰亿元整 主要经营范围：许可项目：港口经营，建设工程设计，特种设备安装改造修理，特种设备制造，道路货物运输（不含危险货物） ，住宿服务，餐饮服务，洗浴服务，印刷品装订服务，食品经营。住宅室内装饰装修，各类工程建设活动
34、，城市生活垃圾经营性服务，货物进出口，技术进出口，施工专业作业，国内船舶管理业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准） 一般项目：汽车零配件批发，建筑用钢筋产品销售，特种设备销售，物料搬运装备制造，物料搬运装备销售，建筑材料销售，产业用纺织制成品销售，机动车修理和维护，橡胶制品销售，劳动保护用品生产，劳动保护用品销售，供暖服务，物业管理，五金产品批发，建筑装饰，水暖管道零件及其他建筑用金属制品制造，日用品销售，办公用品销售，日用木制品销售，化工产品销售（不含许可类化工产品） ，汽车租赁，住房租赁，非居住房地产租赁，国内货物运输代理，会议及展览服务，
35、专业保洁、清洗、消毒服务，污水处理及其再生利用，园林绿化工程施工，装卸搬运，普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目） ，国内船舶代理，储装箱维修，城市绿化管理，机械设备租赁，特种设备出租，再生资源销售，环境保护监测，国际船舶管理业务，产业用纺织制成品生产，木制容器制造，木制容器销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 。 （三）被评估单位概况 名称：营口港散货码头有限公司 法定住所：辽宁省营口市鲅鱼圈区天山大街东港埠办公楼（股二）五层506室 统一社会信用代码：91210804MA11BA744R 法定代表人：高殿忠 注册资本：10万元人民币 营口港务集团有限
36、公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 正文 11 主要经营范围：许可项目:港口货物装卸搬运活运（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以审批结果为准） ； 一般项目：普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目） ，土地使用权租赁，非居住房地产租赁，机械设备租赁，特种设备出租(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动) 营口港散货码头有限公司成立于2021年8月26日，股东方为营口港务集团有限公司。!(四)其他评估报告使用人概况 本报告仅供资产评估委托合同约定的和法律、行政法规规定的使用人使用，其他任何机构和个
37、人不能成为本资产评估报告的使用人。 O 3=PG 因营口港务集团有限公司拟将所持营口港散货码头有限公司股权转让给辽港控股（营口）有限公司事宜，需对该经济行为涉及的营口港散货码头有限公司申报的股东全部权益价值进行评估，以提供价值参考依据。!该经济行为已获得招商局集团关于振兴东北二期项目方案的批复 （招发战略字2021475号）文件批准。!Q 3=RS3=TU (一)评估对象和评估范围 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 评估对象为营口港散货码头有限公司股东全部权益价值。 评估范围包括与评估对象对应营口港散货码头有限公司申报并经专业机构审计后的评估基准日各项资产及负债。
38、企业申报的表内资产及负债对应的会计报表已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并于 2021 年 10月 27 日出具 XYZH/2021BJAA20606 号审计报告，审计意见为：后附的备考财务报表在所有重大方面按照备考财务报表附注三所述的编制基础编制，反映了基于该编制基础的散货码头于 2021 年 8 月 31 日、2020 年 12 月 31 日、2019 年 12 月 31 日的备考财务状况以及 2021 年 18 月、2020 年度、2019 年度的备考经营成果。 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 正文 12 具体情况见下
39、表。 金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 一、 流动资产合计 412,738,299.93 2 货币资金 6,988,687.27 3 应收账款 37,762,006.49 4 预付款项 200,000.00 5 其他应收款 257,399.85 6 存货 360,341.22 7 其他流动资产 367,169,865.10 8 二、 非流动资产合计 5,510,052,507.13 9 固定资产 4,402,204,853.44 10 无形资产 1,107,847,653.69 11 三、 资产总计 5,922,790,807.06 12 四、 流动负债合计 412,313,1
40、26.57 13 应付账款 24,344,883.56 14 预收款项 20,224,525.62 15 应付职工薪酬 1,815,798.01 16 应交税费 610,644.59 17 其他应付款 365,317,274.79 18 五、五、 负债总计 412,313,126.57 19 六、六、 净资产 5,510,477,680.49 纳入评估范围的实物资产及土地使用权情况如下： 金额单位：人民币元 项目名称 数量 账面原值 账面净值 固定资产 房屋建筑物 73,238.10 平方米 110,707,480.32 75,383,613.16 构筑物 145 项 5,164,992,08
41、4.90 3,823,735,896.54 机器设备 735.00 950,582,770.39 502,780,178.24 车辆 8.00 3,834,000.00 191,700.00 电子设备 170.00 989,903.93 113,465.50 无形资产 土地使用权 4,396,185.69 平方米 1,481,122,772.84 1,107,847,653.69 合计 7,712,229,012.38 5,510,052,507.13 (二)实物资产的分布情况及特点 纳入本次评估范围的资产情况具体如下： 1、纳入评估范围内的为营口港务集团有限公司拥有的，主要分布于辽宁省营口市
42、营口港内和鲅鱼圈区内的房屋建(构)筑物。 其中： 房屋建筑物共计 40项。建筑面积合计 73,718.91 平方米；构筑物共计 137 项。主要建筑物包括集团变电所、1 号 2 号钢材库、通用堆场、机修车间等。主要为企业生产性及辅助配套房屋建筑物。 房屋建(构)筑物主要为企业自建。结构类型主要为框架结构、排架结构、钢结构、砖混结构等，其主要建(构)筑结构特征如下： 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 正文 13 (1)框架结构 框架结构房屋基础采用钢筋砼独立式基础及钢筋砼条形基础。上部为现浇钢筋混凝土柱、梁、板。形成整个房屋的框架骨架，37
43、0mm 实心砖砌围护。现浇钢筋混凝土屋面，水泥砂浆找平、珍珠岩保温层、改性沥青卷材防水。多为水泥地面或水磨石地面，外墙水泥砂浆磨平刷涂料，内墙水泥砂浆抹平刷涂料。钢木大门、塑钢窗或铝合金窗。 配套工程：动力线路、普通照明、消防系统 (2)砖混结构 砖混结构基础为混凝土条形基础，现浇钢筋混凝土构造柱，370mm 或240mm 实心砖砌内、外墙。现浇钢筋混凝土平板，屋面水泥砂浆找平，珍珠岩保温层，改性沥青防水卷材或刚性防水。多为水泥地面或水磨石地面，外墙水泥砂浆磨平刷涂料，内墙清水墙刷大白或水泥砂浆抹平刷涂料。木门、塑钢窗或铝合金窗。 配套工程：普通照明、消防系统、上下水 (3)钢结构 钢结构房屋
44、基础多采用现浇钢筋混凝土独立式基础。独立基础上部设有钢筋混凝土地梁。上部由钢结构柱、柱间支撑、屋架、屋架水平支撑、檩条、吊车梁构成了主体结构。墙体 1.2 米以下为灰沙实心砖墙抹灰刷涂料。上部墙体为双层保温彩钢压型板、屋面采用双层彩钢保温板、墙面设有塑钢窗或无窗、成品夹芯板推拉门。地面 250mm 厚混凝土地面。 配套工程：动力线路、普通照明、消防系统 (4)室外配套工程 厂区室外配套工程，主要分为公共设施配套和工艺要求配套两种。公共设施配套工程包括道路、围墙、生活给水、采暖供热管道、消防给水、雨水管、动力配电、通讯、网络、监控等。工艺要求配套工程主要包括各类消防水池、管廊带延长、连廊、港池煤
45、堆场污水处理站、输油系统工艺管线、铁路专用线等。 （5）纳入本次评估范围内的码头资产基本情况如下： 纳入本次评估范围内的码头共计 18 个泊位，总长度为 4,954.00 米，资产取得方式为自建，自建于 20082015 年间。 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 正文 14 序号序号 泊位名称泊位名称 结构型式结构型式 靠泊能力靠泊能力 长度长度 前沿水前沿水深深(m) 数量数量 主要用途主要用途 (吨级吨级) (m) (个个) 1 A 港池 3#通用泊位 重力式沉箱 7 255 -18 1 通用散杂 2 A 港池 4#通用泊位 重力式沉
46、箱 7 255 -18 1 通用散杂 3 A 港池 5#通用泊位 重力式沉箱 7 278 -18 1 通用散杂 4 A 港池 6#通用泊位 重力式沉箱 7 255 -18 1 通用散杂 5 1#-2#成品油及液体化工品码头 高桩墩式 5 470 -14.4 2 成品油 6 18#泊位码头 高桩梁式 30 452 -24.5 1 矿石 7 61#通用泊位 重力式方块 7 260 -15.5 1 通用散杂 8 62#通用泊位 重力式方块 7 260 -15.5 1 通用散杂 9 63#通用泊位 重力式方块 7 260 -15.5 1 通用散杂 10 64#通用泊位 重力式方块 7 310 -15.
47、5 1 钢杂 11 65#通用泊位 重力式方块 7 352 -15.5 1 钢杂 12 66#通用泊位 重力式方块 7 260.1 -15.5 1 钢杂 13 67#通用泊位 重力式方块 7 240.9 -15.5 1 钢杂 14 68#-71#通用泊位 重力式方块 7 1069 -15.5 4 钢杂 合计 4,954.00 18 2设备类固定资产 纳入评估范围内的固定资产设备包括机器设备、车辆及电子设备，在评估基准日，主要资产情况如下： (1)机器设备共计735项，主要为船舶、起重机、集装箱正面吊、叉车、门座式起重机及集装箱正面吊等。截止评估基准日，大部分设备维护保养较好，均能正常使用。 (
48、2)本次委估车辆主要为办公用车共8辆，均为洒水车。截止评估基准日，大部分设备维护保养较好，均能正常使用。 (3)电子设备主要为车载数字对讲机、操作终端设备、传真机、电脑、打印机、服务器等，共170项。至评估基准日，大部分设备维护保养较好，均能正常使用；部分购置时间较长，性能比较落后设备已处于待报废状态。 (三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 营口港务集团有限公司本次评估范围的无形资产土地使用权共计27项，均已办理土地权证。宗地使用权证载面积共计6,855,933.68平方米，纳入本次评估纳围内的土地使用权面积为4,396,185.69平方米。原始入账价值1,481,122,772.
49、84 1元，评估基准日账面价值104,467,003.97元。 委估资产所占用土地，具体权属登记见下表： 序号 权证编号 宗地名称 土地位置 取得日期 用地性质 土地用途 终止日期 证载面积 纳入评估范围内的转让面积 1 鲅鱼圈国用2009第268 号 A 港池 2#土地 港内 2009/12/16 出让 交通用地 2059/12/15 486,764.80 126,764.80 营口港务集团有限公司拟将所持 营口港散货码头有限公司股权转让辽港控股（营口）有限公司项目 正文 15 序号 权证编号 宗地名称 土地位置 取得日期 用地性质 土地用途 终止日期 证载面积 纳入评估范围内的转让面积 2
50、 辽（2020）营口鲅鱼圈不动产权第 0032395 号 A 港池 1#土地 港内 2020/11/11 出让 交通运输用地 2059/6/9 384,618.90 384,538.25 3 辽（2020）营口鲅鱼圈不动产权第 0032260 号 四期工程7#土地 港内 2020/11/10 出让 交通运输用地 2059/12/15 535,388.00 484,941.15 4 辽（2018）营口鲅鱼圈不动产权第 0029366 号 四期 4#宗地 港内 2018/1/24 出让 港口码头 2059/12/15 965,263.59 231,288.84 5 辽（2020）营口鲅鱼圈不动产权