《华天酒店：华天酒店拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华天酒店：华天酒店拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告.PDF（47页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春 华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目 资产评估报告资产评估报告 中建银评报字中建银评报字20210582021058 号号 中建银（北京）资产评估有限公司中建银（北京）资产评估有限公司 二二一年八月二十五日二二一年八月二十五日 目 录 声 明 . 1 摘 要 . 3 正 文 . 8 一、 委托人、 被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况. 8 二、评估目的. 11 三、评估对象和评估范围 . 11 四、价值类型及其定义 . 13 五、评估基准日
2、 . 13 六、评估依据. 13 七、评估方法. 17 八、评估程序实施过程和情况 . 33 九、评估假设. 35 十、评估结论. 36 十一、特别事项说明 . 39 十二、评估报告使用限制说明 . 42 十三、评估报告日 . 43 资产评估报告附件 . 44 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 1 页 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报
3、告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责
4、任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 2 页 六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，
5、对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值资产评估 报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 3 页 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春 华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目 资产评估报告 摘摘 要要 中建银评报字2021058 号 中建银（北京）资产评估有限公司接受
6、华天酒店集团股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的资产评估程序，采用资产基础法、收益法，对华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益，在评估基准日 2021 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下： 一、评估目的：华天酒店集团股份有限公司拟转让长春华天酒店管理有限公司股权，为此需对长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值进行评估，为委托人上述经济行为提供价值参考依据。 二、评估对象：长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值。 三、评估范围：长春华天酒店管理有限公司评估基准日
7、经审计后的全部资产和负债。 委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型：市场价值。 五、评估基准日：2021 年 4 月 30 日 六、评估方法：资产基础法、收益法 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值资产评估 报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 4 页 七、评估结论： 根据国家有关资产评估的规定，依据独立、客观、公正的原则，评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产实施了实地查勘、市场调查，分别采用资产基础法、收益法对华天酒店集团股份有限公司委托评估的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值在评估基准日 2
8、021 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估，通过分析比较，考虑评估方法的适用前提和评估目的，本次选用资产基础法评估结论为最终评估结论。 具体反映如下： 长春华天酒店管理有限公司评估基准日总资产账面价值为 63,508.27 万元，评估价值为 95,479.71 万元，增值额为 31,971.44 万元，增值率为50.34% ；总负债账面价值为 24,648.37 万元，评估价值为 24,648.37 万元，无评估增减值；净资产(所有者权益)账面价值 38,859.90 万元，净资产评估价值为 70,831.34 万元， 增值额为 31,971.44 万元， 增值率为 82.27%， 见下
9、表： 资产评估结果汇总表 金额单位：人民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率 A B C=B-A D=C/A100% 1 流动资产 36,583.28 36,588.54 5.26 0.01 2 非流动资产 26,924.99 58,891.17 31,966.18 118.72 3 其中：可供出售金融资产 - - - - 4 持有至到期投资 - - - - 5 长期应收款 - - - - 6 长期股权投资 - - - - 7 投资性房地产 - - - - 8 固定资产 22,950.23 58,735.21 35,784.98 155.92 9 在建工程 39.98 39.98
10、- - 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值资产评估 报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 5 页 10 工程物资 - - - - 11 固定资产清理 - - - - 12 生产性生物资产 - - - - 13 油气资产 - - - - 14 无形资产 1,197.90 4.07 -1,193.83 -99.66 15 开发支出 - - - - 16 商誉 - - - - 17 长期待摊费用 2,736.88 111.91 -2,624.97 -95.91 18 递延所得税资产 - - - - 19 其他非流动资产 - - - - 20 资产总计
11、 63,508.27 95,479.71 31,971.44 50.34 21 流动负债 8,058.83 8,058.83 - - 22 非流动负债 16,589.54 16,589.54 - - 23 负债合计 24,648.37 24,648.37 - - 24 净资产（所有者权益） 38,859.90 70,831.34 31,971.44 82.27 评估结论详见资产评估明细表。 八、评估结论有效期 本评估结论有效期为一年，自 2021 年 4 月 30 日起至 2022 年 4 月 29 日止，期满后失效。 九、评估报告日： 本次评估报告日为 2021 年 8 月 25 日。 十、
12、特别事项说明 1.本报告基于委托人及被评估单位提供资料真实可靠为基础， 以评估人员的分析测算结果得出评估结论。因此委托人和被评估单位应对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任； 2.本评估结果应视为对资产价值在相关假设前提成立条件下的一种估计， 仅华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值资产评估 报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 6 页 为委托人的经济行为提供价值参考依据，并非长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值的确定值； 3.评估人员对评估对象进行了现场勘察，但评估人员对评估对象的勘察，限于评估对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人
13、员不承担对评估对象内部结构进行测试和设施检验的责任； 4.委托人在委托评估时， 对评估对象存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项未做出说明，评估人员根据专业经验一般不能确认的情况下，未考虑上述因素影响。 5.截至评估基准日，纳入评估范围部分资产存在抵押，本次评估没有考虑抵押情况对资产价值的影响，抵押资产具体情况如下： 序号 证号 证载权利人 面积（平方米） 抵押权人 1 房权证长房权字第5090002238 号 长春华天酒店管理有限公司 22,854.06 中国建设银行股份有限公司长春建设街支行 2 房权证长房权字第5090002239 号 长春华天酒店管理有限公司 19,953.14 中国建设银
14、行股份有限公司长春建设街支行 3 房权证长房权字第5090001652 号 长春华天酒店管理有限公司 12,063.17 中国建设银行股份有限公司长春建设街支行 4 房权证长房权字第5090001654 号 长春华天酒店管理有限公司 13,400.16 中国建设银行股份有限公司长春建设街支行 5 房权证长房权字第5090001655 号 长春华天酒店管理有限公司 13,154.04 中国建设银行股份有限公司长春建设街支行 6 长国用（2008）第060006226 号 长春华天酒店管理有限公司 9,084.00 中国建设银行股份有限公司长春建设街支行 6.本报告未考虑控股权和少数股权等因素产生
15、的溢值或折价的影响， 也未考华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值资产评估 报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 7 页 虑流动性对评估对象价值的影响。 以上特别事项可能对评估结论产生影响，在此提示报告使用者予以关注。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告书正文。 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 8 页 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春 华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目
16、资产评估报告资产评估报告 正正 文文 中建银评报字2021058 号 华天酒店集团股份有限公司： 中建银（北京）资产评估有限公司（以下简称“我公司”）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益在 2021年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 (一) 委托人概况 1、委托人名称：华天酒店集团股份有限公司 住所：长沙市芙蓉区解放东
17、路 300 号 注册资金：101892.6 万人民币 法定代表人：杨国平 统一社会信用代码：914300006167701771 类型： 其他股份有限公司（上市） 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 9 页 成立时间：1996 年 8 月 3 日 营业期限：1996 年 8 月 3 日至无固定期限 经营范围：住宿、餐饮、洗衣、物业清洗服务及卷烟、雪茄烟零售；投资汽车出租、文化娱乐产业；酒店资产的运营与管理（包括酒店资产的收购、投资、销售、租赁）；生产、销售计算机软硬件并提供计算机集成科研成果转让；
18、食品生产、加工；食品批发、零售；酒店管理咨询服务；信息管理平台服务；酒店品牌输出。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） (二) 被评估单位概况 1、基本情况 企业名称：长春华天酒店管理有限公司 住所：绿园区景阳大路 2288 号 注册资金：2000.00 万人民币 法定代表人：王波 统一社会信用代码：912201016756033445 类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 成立时间：2008 年 05 月 30 日 营业期限：2008 年 05 月 30 日至 2038 年 05 月 30 日 经营范围：许可项目：餐饮服务；住宿服务；洗浴服务；生活美容服务；
19、高危险性体育运动（游泳）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：会议及展览服务；专业保洁、清洗、消毒服务；停车场服务。（除依法须经批华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 10 页 准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动） 2、历史沿革 长春华天酒店管理有限公司成立于 2008 年 05 月 30 日，在长春市工商行政管理局登记注册，注册资本人民币 1000 万元，其中长春吉安房地产开发有限公司出资 500 万元，占 50%
20、，张晓明出资 500 万元，占 50%。 2008 年 7 月 3 日，公司增资扩股，由长春吉安房地产开发有限公司新增投资 1000 万元，注册资本变更为 2000 万元，增资后公司股权结构：长春吉安房地产开发有限公司出资 1500 万元，占 75%，张晓明出资 500 万元，占 25%。 2008 年 7 月 3 日， 张晓明将所持有的 47.6%的股份转让给长春吉安房地产开发有限公司，股权转让后公司股权结构：长春吉安房地产开发有限公司出资1976 万元，占 98.8%，张晓明出资 24 万元，占 1.2%。 2008 年 8 月 23 日， 张晓明将所持有的 1.2%的股份转让给湖南华天大
21、酒店股份有限公司，长春吉安房地产开发有限公司将所持有的 98.8%的股份转让给湖南华天大酒店股份有限公司，转让后公司股权结构：湖南华天大酒店股份有限公司（华天酒店集团股份有限公司曾用名），占 100%。 3、近年的财务经营情况 近年资产财务状况 金额单位：人民币万元 项目 2021 年 4 月2020 年 12 月 2019 年 12 月2018 年 12 月2017 年 12 月总资产 63,508.27 65,261.86 69,796.39 66,868.74 49,757.59 总负债 24,648.37 25,594.15 27,335.83 22,711.74 4,420.64 净
22、资产 38,859.90 39,667.71 42,460.55 44,157.00 45,336.95 项目 2021 年 1-42020 年 1-122019 年 1-122018 年 1-122017年1-12月 主营业务收入 1,102.91 3,636.94 6,764.83 7,514.05 7,507.08 利润总额 -807.81 -2,792.85 -1,696.44 -1,170.79 74.58 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 11 页 以上财务数据已经天健会计师事务所（
23、特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具了天健湘审20211275 号无保留意见审计报告。 (二)委托人与被评估单位的关系 被评估单位为委托人的全资子公司。 （三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人 本评估报告的使用人为委托人以及按照相关规定报送备案的相关监管机构，除此，资产评估委托合同未约定其他评估报告使用人。 除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的单位或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 二、评估目的 华天酒店集团股份有限公司拟转让长春华天酒店管理有限公司股权，为此需对长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值进行评估，为委托人上述经济行为提供价值参考依据。
24、三、评估对象和评估范围 本次评估对象为长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值。 本次评估范围为长春华天酒店管理有限公司评估基准日经审计后的全部资产和负债。具体评估范围详见下表： 单位：元 净利润 -807.81 -2,792.85 -1,696.44 -1,179.96 1.54 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 12 页 序号 科目名称 账面价值 1 一、流动资产合计 365,832,822.97 2 货币资金 1,534,541.37 3 应收账款 3,421,977.55 4 预付款项
25、1,628,728.25 5 其他应收款 357,983,376.68 6 存货 983,189.52 7 其他流动资产 281,009.60 8 二、非流动资产合计 269,249,893.21 9 固定资产 229,502,327.80 10 在建工程 399,811.00 11 无形资产 11,978,958.36 12 长期待摊费用 27,368,796.05 13 三、资产总计 635,082,716.18 14 四、流动负债合计 80,588,346.80 15 应付账款 7,834,730.29 16 合同负债 7,281,903.34 17 应付职工薪酬 477,347.90
26、18 应交税费 388,191.91 19 其他应付款 44,297,738.39 20 一年内到期的非流动负债 19,871,520.77 21 其他流动负债 436,914.20 22 五、非流动负债合计 165,895,402.72 23 长期借款 165,335,402.72 24 递延收益 560,000.00 25 六、负债总计 246,483,749.52 26 七、净资产（所有者权益） 388,598,966.66 本次纳入评估范围的资产及负债已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）湖南分所审计，并出具天健湘审20211275 号无保留意见审计报告。 委托方及被评估单位承诺，本次申
27、报评估的资产及负债范围与经济行为涉及的评估范围一致，未重复申报和遗漏。故本次委估的评估范围和评估对象与经济行为所涉及的评估范围和评估对象一致。 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 13 页 四、价值类型及其定义 本次评估根据委托人的评估目的、对象和范围等具体情况确定本次评估价值类型采用市场价值类型。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 本项目评估基准日为 2021 年 4 月 30 日。 选取上述
28、日期为评估基准日的理由是： 主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。故本次根据评估目的与委托人协商确定此评估基准日。 六、评估依据 本次评估的主要依据有： (一)行为依据 1.华天酒店集团股份有限公司会议纪要2021第 12 次（专）； 2.委托人与中建银 （北京） 资产评估有限公司签订的 资产评估委托合同 。 (二)法规依据 1. 中华人民共和国资产评估法(2016 年 7 月 2 日，中华人民共和国主席令第 46 号,中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)； 2. 中华人民共和国公司法 (中华人民共和国第十三届全国人民
29、代表大会华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 14 页 常务委员会第六次会议于 2018 年 10 月 26 日通过)； 3. 中华人民共和国民法典 （2020 年 5 月 28 日十三届全国人大 3 次会议表决通过）； 4. 资产评估行业财政监督管理办法（2019 年 1 月 2 日,中华人民共和国财政部令第 97 号,财政部部务会议审议通过）； 5. 中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日，中华人民共和国主席令第5 号， 第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）
30、 ； 6. 企业国有资产监督管理暂行条例 （2003 年 5 月 13 日，中华人民共和国国务院令第 378 号，国务院第 8 次常务会议讨论通过）； 7. 企业国有资产交易监督管理办法（国资委、财政部令第 32 号）； 8. 企业国有资产评估管理暂行办法 （2005 年 8 月 25 日，国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号，国务院国有资产监督管理委员会第 31 次主任办公会议审议通过）； 9. 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（2006 年 12月 12 日，国资委产权2006274 号，国务院国有资产监督管理委员会）； 10. 国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评
31、估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作意见的通知（2001 年 12 月 31 日，国办发2001102号，中华人民共和国国务院办公厅）； 11. 中华人民共和国城市房地产管理法 （2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）； 12. 中华人民共和国土地管理法 （2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 15 页 代表大会常务委员会第十二次会议修订）； 13. 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006 年 12
32、 月 31 日,中华人民共和国国务院令第 483 号，国务院第 163 次常务会议通过修订）； 14. 中华人民共和国企业所得税法（2007 年 3 月 16 日,中华人民共和国主席令第 63 号，第十届全国人民代表大会第五次会议通过）； 15. 关于修改中华人民共和国增值税暂行条例实施细则和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的决定(2011 年 10 月 28 日，中华人民共和国财政部令第 65 号，财政部、国家税务总局审议通过)； 16. 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636 号)； 17. 企业会计准则基本准则(2014 年 7 月 23 日，根据中华人民共和国财政
33、部令第 76 号财政部关于修改的决定修订)； 18. 关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知(国资产权2009941 号)； 19. 关于印发的通知(国资发产权201364 号); 20. 国有资产评估管理办法（国务院令第 91 号公布 2020 年 11 月 29日国务院令第 732 号修改） 21.其他与资产评估相关的法律、法规等。 (三)准则依据 1. 资产评估基本准则（财资201743 号）； 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 16 页 2. 资产评估职业道德准则（中评协2017
34、30 号）； 3. 资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836 号）； 4. 资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835 号）； 5. 资产评估执业准则资产评估方法（中评协201935 号）； 6. 资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733 号）； 7. 资产评估执业准则资产评估档案（中评协201837 号）； 8. 资产评估执业准则利用专家工作及相关报告（中评协201735号）； 9. 资产评估执业准则企业价值（中评协201838 号）； 10. 资产评估执业准则无形资产（中评协201737 号）； 11. 资产评估执业准则不动产（中评协201738 号）； 12.
35、资产评估执业准则机器设备（中评协201739 号）； 13. 企业国有资产评估报告指南（中评协201742 号）； 14. 资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746 号）； 15. 资产评估价值类型指导意见（中评协201747 号）； 16. 资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748 号）。 (四)权属依据 1.房屋所有权证、土地使用证； 2.电子设备购置发票； 3.机动车行驶证； 4.采购合同等相关资料； 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 17 页 5.其他权属证明文件等。 (
36、五)取价依据 1.资产评估常用数据与参数手册; 2.长春华天酒店管理有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明； 3.评估人员收集的当前市场价格信息资料； 4.被评估单位提供的设备购置会计资料（合同、发票）等； 4.其他相关资料。 （五）其他依据 1资产评估申报明细表； 2委托人及被评估单位撰写的关于进行资产评估有关事项的说明及承诺函； 3被评估单位提供的会计原始凭证和资料； 4评估基准日的审计报告； 5评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料； 6其他与评估相关资料等。 七、评估方法 （一）评估方法介绍 评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径。具体评估过程中，根据评估目的
37、、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 18 页 种资产评估基本方法。 企业价值评估中的资产基础法，是指在合理评估企业各项资产和负债市场价值的基础上，加总得出企业可辨认净资产市场价值的评估方法。 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。即通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评
38、估对象价值的一种方法。 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估方法。 （二）评估方法的选择 1对于市场法的应用分析 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但目前的国内资本市场，相同或类似的可比企业交易案例较少，可比企业的市场信息和财务信息较难获得，市场法的应用受到较大限制，故本次评估不采用市场法。 2对于收益法的应用分析 收益法的应用应具备以下三个前提条件： （1）被评估企业具有持续
39、经营的基础和条件。 （2）经营与收益之间存有较稳定的关系。 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 19 页 （3）未来收益及风险能够预测及可量化。 被评估企业考虑被评估单位成立时间较长、历史年度业绩比较稳定，未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，且收益期限可以合理确定，获得未来预期收益所承担的风险可以衡量，故本次评估可以选择收益法进行评估。 3对于资产基础法的应用分析 资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值（或其他价值类型）替代其历史成本，并在各单项资产评
40、估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对比较合理。考虑委托评估的各类资产负债能够履行现场勘查程序，并满足评估方法的适用条件，评定估算的资料要求，因此本次评估可以选择资产基础法进行评估。 （三）本次采用的评估方法 综上，根据评估目的，评估人员通过对各种方法的适用性综合分析后，最终选用采用收益法、资产基础法作为本项目的评估方法。 （四）资产基础法简介 资产基础法即首先采用适当的方法对各类资产的市场价值进行评估，得出公司的整体资产价值，然后扣除公司应当承担的负债，从而得出公司净资产价值。 对纳入评估范围内的各类
41、资产及负债的评估过程说明如下： 1、流动资产的评估 （1）货币资金 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 20 页 包括现金、银行存款、其他货币资金，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。外币货币资金按基准日外汇中间价换算为人民币作为评估值。 （2）应收账款、其他应收款 对于应收账款、其他应收款的评估，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额
42、时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿证据表明无法收回的，按零值计算。 （4）预付账款 评估人员查阅相关材料采购合同或供货协议，了解评估基准日至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情况。对于未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况的，按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿依据表明收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。 （5）存货 存货为原材料，主要为酒类、酒店用品等，评
43、估人员对其进行了抽盘，并根据评估基准日至盘点日的收、发额倒推评估基准日账面余额；除酒类外，其余原材料因为耗用量大, 周转速度较快,账面值接近基准日市价,故以核实后的数华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 21 页 量乘以单价确认评估值；酒类由于可以查询到市场价格，采用市场法进行评估 （6）其他流动资产 主要为提前缴纳的网络及收视费、待抵扣进项税等，主要是在清查核实其账面余额的基础上，核实其款项性质，形成情况，以核实后的账面值确定为评估值。 2、房屋建（构）筑物 根据各类房屋建（构）筑物的特点、评估价
44、值类型、资料收集情况等相关条件，对房屋建筑物主要采用成本法、收益法、比较法（市场法）进行评估。 1.重置成本法 评估值= 重置成本综合成新率 （1）重置成本的确定 重置成本=建安工程造价含税+其他费用含税+资金成本-可抵扣增值税 A.建安工程造价 对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”或“重编预算法”。即根据原概算或预决算工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件，测算出该工程的建安工程造价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定委估建筑的建安不含税造价。 B.其他费用 其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费华天酒店集团股份有限
45、公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 22 页 等，依据行业标准和地方相关行政事业性收费规定计算。 表4-1 工程建设前期及其它费用表 序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据 1 建设单位管理费 1.13% 建安工程造价 财政部财建2016504 号 2 勘察设计费 3.80% 建安工程造价 计价格200210 号 发改价格20141573 号 3 工程监理费 2.00% 建安工程造价 发改价格2007670 号 发改价格20141573 号 4 工程招投标代理服务费 0.14% 建安工程造价 计价格20021980
46、 号 发改价格20141573 号 5 可行性研究费 0.30% 建安工程造价 计价格19991283 号 发改价格20141573 号 6 环境影响评价费 0.07% 建安工程造价 计价格2002125 号 发改价格2011534 号 7 城市基础设施配套费 110 建筑面积 吉政发199415 号 C.资金成本的确定 资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以评估基准日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为准；按照建造期资金均匀投入计算。 资金成本【建安工程造价(含税）其他费用（含税）】贷款市场报价利率建设工期1/2 2）成新率的确定 采用年
47、限法和观察法以不同权重加权计算。 成新率=年限法成新率40%+观察法成新率60% （1）年限法成新率 依据委估建筑物的经济耐用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定房屋建筑物的成新率。计算公式为： 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 23 页 年限法成新率尚可使用年限（已使用年限尚可使用年限）100% （2）观察法成新率 评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况，调查、了解建筑物的维护、改造情况，对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查，结合建筑物完损等级及不同结构部分相应的权重系数确定成新率
48、。 观察法成新率=结构部分合计得分权重+装修部分合计得分权重+设备部分得分权重 2.房屋建筑物的比较法 比较法主要是根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产中选取具有代表性的交易实例作为可比实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区位、实物以及权益因素等差别，修正得出评估对象在评估基准日的房地产价值。 运用比较法求取评估对象的房地产价值，基本公式如下： 比较价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数 房地产状况调整系数 运用市场法评估应按下列步骤进行： 1) 搜集交易实例； 2) 选取可比实例； 3) 建立价格可比基础； 4)
49、 进行交易情况修正； 5) 进行交易日期修正； 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 24 页 6) 进行区位因素修正； 7) 进行实物因素修正； 8) 进行权益因素修正； 9) 求出比准价格。 2. 房屋建筑物的收益法 收益法是预测评估对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。 收益法基本计算式如下： iiinA V = (1 + Y )i= 1 式中：V收益价格； Ai第i年的房地产净收益； Yi房地产还原利率； n收益期或持有期； 3、设备类
50、资产 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合纳入评估范围的设备特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行估。对可以搜集二手市场交易信息的设备采用市场法评估。 采用重置成本法评估的： 评估值 = 重置成本综合成新率 A. 机器设备 华天酒店集团股份有限公司拟股权转让涉及的长春华天酒店管理有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 中建银（北京）资产评估有限公司 第 25 页 1.重置成本的确定 重置成本=购置价+运杂费+安调费+基础费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税 （1）购置价（含税） 国产设备：主要通过向生产厂家或贸易公司询价、查阅201X 机电产品报价手册以及参考近期同