合肥城建：合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目资产评估报告.PDF

《合肥城建：合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目资产评估报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《合肥城建：合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目资产评估报告.PDF（26页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告资产评估报告 皖中联国信评报字(2021)第 158 号 安徽中联国信资产评估有限责任公司 中国 合肥 二二一年四月二十日 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 目目 录录 声声 明明 . 1 1 释释 义义 . 2 2 摘摘 要要 . 3 3 资产评估报告资产评估报告 . 5 5 一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 . 5 二、评估目的 . 13 三、评估对象和评

2、估范围 . 13 四、价值类型 . 15 五、评估基准日 . 15 六、评估依据 . 15 七、评估方法 . 17 八、评估程序实施过程和情况 . 19 九、评估假设 . 20 十、评估结论 . 21 十一、特别事项说明 . 21 十二、资产评估报告使用限制说明 . 23 十三、资产评估报告报告日 . 24 附件目录 . 错误！未定义书签。错误！未定义书签。 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 1 声声 明明 一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制

3、。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告； 委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此以外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 四、 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、委托人和其他相关当事人所

4、提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提， 纳入评估范围的资产清单以及评估所需的权属证明等资料， 已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。 六、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 七、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求

5、。 八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制， 资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 九、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 2 释释 义义 一、 本资产评估报告书除特别说明外，均以人民币为报告本位币。 二、 合肥工投工业科技发展有限公司及其下属企业简称 序序号号 单位名称单位名

6、称 简称简称 1 合肥工投工业科技发展有限公司 工业科技 2 合肥工投工业科技发展有限公司本部 工业科技本部 3 合肥工投工业科技发展有限公司庐江分公司 庐江分公司 4 合肥工投工业科技发展有限公司巢湖分公司 巢湖分公司 5 合肥工投工业科技发展有限公司阜阳分公司 阜阳分公司 6 合肥工投工业科技发展有限公司寿县分公司 寿县分公司 7 合肥工投工业科技发展有限公司舒城分公司 舒城分公司 8 合肥工投工业科技发展有限公司临泉分公司 临泉分公司 9 合肥新站工投工业科技有限公司 新站公司 10 合肥工投工业科技定远有限公司 定远公司 11 合肥工投工业科技颍上有限公司 颍上公司 12 合肥庐阳工投

7、工业科技有限公司 庐阳公司 13 合肥工投工业科技肥西有限公司 肥西公司 三、其他单位简称 序号序号 单位名称单位名称 简称简称 1 合肥城建发展股份有限公司 合肥城建 2 容诚会计师事务所（特殊普通合伙） 容诚会计所 3 合肥市人民政府国有资产监督管理委员会 合肥市国资委 4 合肥市工业投资控股有限公司 工投控股公司 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 3 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告资产评估报告 摘摘 要要

8、 皖中联国信评报字(2021)第 158 号 安徽中联国信资产评估有限责任公司接受合肥城建发展股份有限公司委托， 按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法，按照必要的评估程序， 对合肥城建股份有限公司重组合肥工投工业科技发展有限公司时采用市场法评估的开发产品、投资性房地产在 2020 年 12 月 31 日及相关前提下的市场价值进行了评估，现将评估情况及结论摘要如下： 一、评估目的：根据合肥城建发展股份有限公司与合肥市工业投资控股有限公司之附生效条件的发行股份购买资产协议之补充协议，需在交易实施完毕后三年内每一会计年度结束后对涉及采用市场法进行评估的厂房建

9、筑物进行减值测试。 本次资产评估的目的是反映合肥城建重组工业科技时采用市场法评估的开发产品、投资性房地产在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考。 二、评估对象和评估范围 评估对象为合肥城建重组工业科技时采用市场法评估的开发产品、 投资性房地产在本次评估基准日的市场价值；评估范围为评估对象所涉及的开发产品、投资性房地产。合肥城建重组工业科技时以 2018 年 12 月 31 日为评估基准日采用市场法评估的开发产品账面价值为 65,965.90 万元、投资性房地产账面价值为 66,319.38 万元，合计为 132,285.28 万元。 三、价值类型：市场价值。 四、评估基准日：202

10、0 年 12 月 31 日。 五、评估方法：市场法。 六、评估结论 基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，采用市场法评合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 4 估的评估范围内的开发产品、投资性房地产在评估基准日的评估结论具体如下： 单位：万元 资产类别 内容 2018年12月31日 账面价值 2018年12月31日 评估价值 2020年12月31日 评估价值 2020年比2018评估价值增值 增值率（%） 存货-开发产品 厂房建筑物 65,965.90 69,788.50 74,624.55 4,83

11、6.05 6.93 投资性房地产-厂房 厂房建筑物 66,319.38 70,981.52 76,751.21 5,769.69 8.13 合计 132,285.28 140,770.02 151,375.76 10,605.74 7.53 注 1： 上表金额是对工业科技及分子公司的开发产品、 投资性房地产的简单加总。 注 2：因颍上公司、庐阳公司、肥西公司为工业科技的控股子公司，合肥城建发展股份有限公司与合肥市工业投资控股有限公司之附生效条件的发行股份购买资产协议之补充协议 所列示的市场法评估结果的情况考虑了控股子公司的股权比例的影响，即用子公司的各资产金额乘以工业科技持有控股子公司的股权比

12、例。为便于资产评估报告使用人对比，经考虑控股子公司的股权比例的影响，即采用子公司的各资产金额乘以工业科技持有控股子公司的股权比例，再加和，则账面价值、评估价值等的金额如下： 单位：万元 资产类别 内容 2018年12月31日 账面价值 2018年12月31日 评估价值 2020年12月31日 评估价值 2020年比2018评估价值增值 增值率 （%） 存货-开发产品 厂房建筑物 56,241.12 59,152.82 62,912.16 3,759.34 6.36 投资性房地产-厂房 厂房建筑物 63,198.57 67,577.31 73,128.25 5,550.94 8.21 合计 11

13、9,439.69 126,730.13 136,040.41 9,310.28 7.35 七、特别事项说明 1.未办理房产证的开发产品、 投资性房地产的建筑面积由被评估单位按施工图纸结合现场测量确定，部分经专业测绘机构测绘确定，评估时进行了一般核实，如与期后取得的房产证存在差异，将影响评估结论。 以上内容以上内容摘自摘自资产评估报告正文， 欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估资产评估报告正文， 欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结果，应当阅读资产评估报告正文。结果，应当阅读资产评估报告正文。合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产

14、评估有限责任公司 5 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告资产评估报告 皖中联国信评报字(2021)第 158 号 合肥城建发展股份有限公司： 安徽中联国信资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对合肥城建股份有限公司重组合肥工投工业科技发展有限公司时采用市场法评估的开发产品、 投资性房地产在 2020 年 12 月 31 日及相关前提下的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、一、委托人

15、、被评估单位和其他资产评估报告使用人委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 本项目委托人为合肥城建发展股份有限公司， 被评估单位为合肥工投工业科技发展有限公司及其控制的下属企业。 ( (一一) )委托人合肥城建概况委托人合肥城建概况 公司名称：合肥城建发展股份有限公司 公司类型：股份有限公司(上市、国有控股) 法定代表人：王晓毅 注册资本：80329.1894 万元 成立日期：1999 年 09 月 07 日 住所：合肥市蜀山区潜山路 100 号琥珀五环城和颂阁 1 幢 201 统一社会信用代码:913401007139651607 经营范围：房地产开发及商品房销售、租赁、售后服务、城市基

16、础设施及公用设施项目开发和经营；建材产品开发、生产、销售；工业、民用建筑技术咨询；室内装饰（以上项目需要许可证的一律凭证经营）。 ( (二二) )被评估单位概况被评估单位概况 1.基本情况 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 6 名称：合肥工投工业科技发展有限公司 住所：合肥市庐阳工业区工投研发楼 10 到 12 层 注册资本：100000 万元 法定代表人：何轶鸥 企业性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 成立日期：2007 年 11 月 14 日 统一社会信用代码：91340100667943138N

17、 经营范围：高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术服务及咨询，科技工业园开发、建设、经营、管理，开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询，物业管理。 （涉及许可项目凭有效许可证经营）。 2.历史沿革： 2007 年 11 月，工投控股公司、合肥桃花工业园经济发展有限公司（简称：桃花发展公司）共同出资成立合肥工投工业科技发展有限公司，注册资本 4,000.00 万元。公司经肥西县工商行政管理局核准设立。 设立时，公司的股权结构如下： 2007 年 11 月工业科技股权结构一览表 单位：万元、% 序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资 持股比例 1 合肥市工业

18、投资控股有限公司 2,200.00 2,200.00 55 2 合肥桃花工业园经济发展有限公司 1,800.00 1,800.00 45 合计 4,000.00 4,000.00 100 2010 年 7 月， 公司注册资本增加至 23,629.63 万元， 新增注册资本由工投控股公司以 20,000.00 万元现金认购 18,518.52 万元出资， 合肥庐阳工业区建设投资有限公司以 1,200.00 万元现金认购 1,111.11 万元出资。 本次变更后，公司的股权结构如下： 2010 年 7 月工业科技股权结构一览表 单位：万元、% 序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资 持股比例 1 合

19、肥市工业投资控股有限公司 20,718.52 20,718.52 87.68 2 合肥桃花工业园经济发展有限公司 1,800.00 1,800.00 7.62 3 合肥庐阳工业区建设投资有限公司 1,111.11 1,111.11 4.70 合计 23,629.63 23,629.63 100.00 2012 年 9 月， 公司注册资本增加至 31,200.00 万元， 新增注册资本由工投控股公司以 10,000.00 万元现金认购 7,007.71 万元出资，桃花发展公司以 250.614 万元现合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评

20、估有限责任公司 7 金认购 175.62 万元出资， 合肥庐阳工业区建设投资有限公司以 552.30 万元现金认购387.04 万元出资。 本次变更后，公司的股权结构如下： 2012 年 9 月工业科技股权结构一览表 单位：万元、% 序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资 持股比例 1 合肥市工业投资控股有限公司 27,726.23 27,726.23 88.87 2 合肥桃花工业园经济发展有限公司 1,975.62 1,975.62 6.33 3 合肥庐阳工业区建设投资有限公司 1,498.15 1,498.15 4.80 合计 31,200.00 31,200.00 100.00 2013

21、年 5 月， 桃花发展公司、 合肥庐阳工业区建设投资有限公司与工投控股公司签订股权转让协议，分别将持有的股权全部转让给工投控股公司。 本次变更后，公司的股权结构如下： 2013 年 5 月工业科技股权结构一览表 单位：万元、% 序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资 持股比例 1 合肥市工业投资控股有限公司 31,200.00 31,200.00 100.00 合计 31,200.00 31,200.00 100.00 2013 年 10 月，公司注册资本增加至 51,200.00 万元。新增注册资本由工投控股公司以 20,000.00 万元现金认购。本次变更后，公司的股权结构如下： 2013

22、年 10 月工业科技股权结构一览表 单位：万元、% 序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资 持股比例 1 合肥市工业投资控股有限公司 51,200.00 51,200.00 100 合计 51,200.00 51,200.00 100 2014 年 9 月， 公司注册资本增加至 71,200.00 万元。 新增注册资本由工投控股公司以 20,000.00 万元现金认购。本次变更后，公司的股权结构如下： 2014 年 9 月工业科技股权结构一览表 单位：万元、% 序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资 持股比例 1 合肥市工业投资控股有限公司 71,200.00 71,200.00 100 合计 7

23、1,200.00 71,200.00 100 2015 年 4 月， 公司注册资本增加至 10.00 亿元。 新增注册资本由工投控股公司以28,800.00 万元现金认购。本次变更后，公司的股权结构如下： 2015 年 4 月工业科技股权结构一览表 单位：万元、% 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 8 序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资 持股比例 1 合肥市工业投资控股有限公司 100,000.00 100,000.00 100 合计 100,000.00 100,000.00 100 2019年合肥城建发行股份购

24、买资产收购工投控股公司持有的工业科技100%股权，2020 年 1 月进行工商变更，股东变更为合肥城建。 3.经营业务范围： 工业科技主营业务为工业园区厂房开发、销售、租赁。 ( (三三) )本次评估范围涉及的本次评估范围涉及的工业科技工业科技下属分子公司情况下属分子公司情况 本次评估范围涉及的本次评估范围涉及的工业科技工业科技下属分公司情况下属分公司情况 基本情况详见下表： 序号 分公司简称 统一社会信用代码 负责人 成立日期 营业范围 经营状态 1 巢湖分公司 91340181588859616L 陈磊 2011 年12 月 23日 受公司委托承办：高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发

25、、技术服务及咨询，科技工业园开发、建设、经营、管理，开发产品的销售，工程建设项目的建设管理、服务咨询，物业管理。 （涉及许可及资质经营的凭有效许可证及资质证经营） 存续 2 阜阳分公司 91341200598680257F 徐勇 2012 年6 月 19日 高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术服务及咨询，科技工业园开发、建设、经营、管理，开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询，物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 存续 3 舒城分公司 913415230822241036 张大顷 2013 年11 月 7日 受委托办理公

26、司经营范围内的业务。 存续 4 临泉分公司 91341221MA2MQUG49R 徐勇 2015 年11 月 19日 高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术服务及咨询，科技工业园开发、建设、经营、管理，开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理，服务咨询，物业管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 存续 5 庐江分公司 913401245888562985 张大顷 2011 年12 月 19日 承办公司交办的（高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术服务及咨询；科技工业园开发、建设、经营、管理；开发产品的销售；工程建设项目的建设管理、服务

27、咨询；物业管理）业务。（涉及许可项目凭有效许可证经营） 存续 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 9 序号 分公司简称 统一社会信用代码 负责人 成立日期 营业范围 经营状态 6 寿县分公司 9134152108033574X5 朱章 2013 年10 月 24日 高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术服务及咨询，科技工业园开发、建设、经营、管理，开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询，物业管理*（经营范围中涉及行政许可或资质的，凭许可证或者批准文件及资质证书经营） 存续 工业

28、科技下属主要子公司情况：工业科技下属主要子公司情况： 新站公司新站公司 1.基本情况 统一社会信用代码：91340100MA2MQ81HXP 企业名称：合肥新站工投工业科技有限公司 类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 法定代表人：丁睿 注册资本：15000 万 成立日期：2015 年 09 月 23 日 营业期限自：2015 年 09 月 23 日 营业期限至：2035 年 09 月 22 日 登记机关：合肥市新站区市场监督管理局 登记状态：存续 住所：安徽省合肥市新站区新站工业物流园内 A 组团 E 区宿舍楼 15 幢 经营范围：高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术

29、服务及咨询；科技工业园开发、建设、经营、管理；开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询；建筑构件制造；物业管理。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 2.股权结构 截至评估基准日股权结构如下： 序号 股东名称 出资数额（万元） 出资比例（%） 1 合肥工投工业科技发展有限公司 15000 100 合计 15000 100 定远公司定远公司 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 10 1.基本情况 统一社会信用代码：913411253367170135 企业名称：合肥工

30、投工业科技定远有限公司 类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资） 法定代表人：朱章 注册资本：5000 万 成立日期：2015 年 04 月 20 日 营业期限自：2015 年 04 月 20 日 营业期限至：2035 年 04 月 19 日 登记机关：定远县市场监督管理局 登记状态：存续 住所：安徽省滁州市定远县工业园区藕塘路以北、兴隆路以南、泉坞山大道以西 经营范围：科技工业园开发、建设、经营、管理、开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询；物业管理；高新技术产品、新材料、新能源（不含危险品）的研制、开发、技术服务及咨询。 （依法须经批准的项目，经

31、相关部门批准后方可开展经营活动） 2.股权结构 截至评估基准日股权结构如下： 序号 股东名称 出资数额（万元） 出资比例（%） 1 合肥工投工业科技发展有限公司 5000 100 合计 5000 100 颍上公司颍上公司 1.基本情况 统一社会信用代码：9134122606364556XJ 企业名称：合肥工投工业科技颍上有限公司 类型：其他有限责任公司 法定代表人：朱章 注册资本：5000 万 成立日期：2013 年 03 月 22 日 营业期限自：2013 年 03 月 22 日 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司

32、11 营业期限至：2033 年 03 月 21 日 登记机关：颍上县市场监督管理局 登记状态：存续 住所：颍上工业园区管鲍路以南、高速公路东侧 经营范围：高新科技产品、新材料、新能源（不含危险化学品）的研制、开发、技术服务及咨询；科技工业园开发、建设、经营、管理、开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 2.股权结构 截至评估基准日股权结构如下： 序号 股东名称 出资数额（万元） 出资比例（%） 1 合肥工投工业科技发展有限公司 4650 93 2 颍上县慎泰城市建设投资有限公司 350 7 合

33、计 5000 100 庐阳公司庐阳公司 1.基本情况 统一社会信用代码：91340100070935039D 企业名称：合肥庐阳工投工业科技有限公司 类型：其他有限责任公司 法定代表人：张大顷 注册资本：10000 万 成立日期：2013 年 06 月 14 日 营业期限自：2013 年 06 月 14 日 营业期限至：2033 年 06 月 14 日 登记机关：合肥市市场监督管理局 登记状态：存续 住所：合肥市庐阳区庐阳工业区工投研发楼 10-12 层 经营范围：高新技术开发、技术服务及咨询；工业园开发、建设、管理；房地产开发、租赁、销售；工程项目管理、咨询；建筑构件生产和制造；物业服务。（

34、依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 12 2.股权结构 截至评估基准日股权结构如下： 序号 股东名称 出资数额（万元） 出资比例（%） 1 合肥工投工业科技发展有限公司 7635.92 76.36 2 合肥庐阳经济开发区建设投资有限公司 2364.08 23.64 合计 10000 100 肥西公司肥西公司 1.基本情况 统一社会信用代码：91340123070915388B 企业名称：合肥工投工业科技肥西有限公司 类型：其他有限责任公司 法定代表人：张大顷 注册

35、资本：10000 万 成立日期：2013 年 06 月 06 日 营业期限自：2013 年 06 月 06 日 营业期限至：2033 年 06 月 05 日 登记机关：肥西县市场监督管理局 登记状态：存续 住所：安徽省合肥经开区繁华西路工投立恒工业广场 B 区管理用房 经营范围：高新技术产品、新材料、新能源的研制、开发、技术服务及咨询；科技工业园开发、建设、经营、管理；开发产品的销售；房地产开发、销售、租赁；工程建设项目的建设管理、服务咨询；物业服务。（涉及许可或审批项目凭有效许可证或审批经营） 2.股权结构 截至评估基准日股权结构如下： 序号 股东名称 出资数额（万元） 出资比例（%） 1

36、合肥工投工业科技发展有限公司 6882.472 68.82 2 合肥桃花工业园经济发展有限公司 3117.528 31.18 合计 10000 100 （四）委托人与被评估单位的关系（四）委托人与被评估单位的关系 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 13 委托人合肥城建是被评估单位工业科技的股东。 （五）其他资产评估报告使用人（五）其他资产评估报告使用人 本资产评估报告的使用权归委托人及产权持有人所有。 本资产评估报告的其他使用人限制为：国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 二、评估目的二、评估目的 根据 合肥城建

37、发展股份有限公司与合肥市工业投资控股有限公司之附生效条件的发行股份购买资产协议之补充协议，需在交易实施完毕后三年内每一会计年度结束后对涉及采用市场法进行评估的厂房建筑物进行减值测试。 本次资产评估的目的是反映合肥城建重组工业科技时采用市场法评估的开发产品、投资性房地产在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考。 三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围 （一）评估对象及评估范围 评估对象为合肥城建重组工业科技时采用市场法评估的开发产品、 投资性房地产在本次评估基准日的价值；评估范围为开发产品、投资性房地产。合肥城建重组工业科技时以 2018 年 12 月 31 日为评估基准日采用市

38、场法评估的开发产品账面价值为65,965.90 万元、 投资性房地产账面价值为 66,319.38 万元， 合计为 132,285.28 万元。 单位：万元 资产类别 内容 账面价值 存货-开发产品 厂房建筑物 65,965.90 投资性房地产-厂房 厂房建筑物 66,319.38 合计 132,285.28 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 （二）评估对象的基本情况 列入本次评估范围的主要资产为开发产品、投资性房地产。均为工业厂房。 截止 2018 年 12 月 31 日开发产品如下表： 单位：万元 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目

39、 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 14 单位简称 项目名称 业态 面积（平方米） 账面价值 工业科技本部 兴庐科技产业园、立恒工业广场一期 厂房 9,496.13 1,463.71 庐江分公司 庐江科技产业园 厂房 22,705.67 2,891.10 巢湖分公司 科技创新园、花山工业园 厂房 66,101.07 9,664.98 阜阳分公司 中小企业园 厂房 39,589.00 5,649.78 寿县分公司 临港产业园 厂房 22,913.73 3,107.62 舒城分公司 舒城中小企业园 厂房 20,037.73 2,879.66 临泉分公司 临庐产业园 厂房 - - 新站

40、公司 合肥智慧产业园 厂房 - - 定远公司 定远创智产业园 厂房 13,622.46 1,742.46 颍上公司 皖北科技园 厂房 18,977.43 2,471.83 庐阳公司 工投创智天地 厂房 69,741.02 22,574.75 肥西公司 立恒工业广场二期 厂房 97,666.85 13,520.02 合计 - 380,851.09 65,965.90 截止 2018 年 12 月 31 日投资性房地产如下表： 单位：万元 单位简称 项目名称 业态 面积（平方米） 账面价值 工业科技本部 兴庐科技产业园、立恒工业广场一期 厂房 87,755.04 11,275.83 庐江分公司 庐

41、江科技产业园 厂房 12,787.28 1,525.77 巢湖分公司 科技创新园、花山工业园 厂房 131,172.56 18,223.17 阜阳分公司 中小企业园 厂房 41,882.12 5,550.84 寿县分公司 临港产业园 厂房 26,532.80 3,666.87 舒城分公司 舒城中小企业园 厂房 40,589.70 5,785.69 临泉分公司 临庐产业园 厂房 931.05 116.06 新站公司 合肥智慧产业园 厂房 27,494.00 4,340.30 定远公司 定远创智产业园 厂房 2,673.00 373.17 颍上公司 皖北科技 厂房 43,581.50 5,630.

42、49 庐阳公司 工投创智天地 厂房 14,202.50 4,489.05 肥西公司 立恒工业广场二期 厂房 40,352.33 5,342.13 合计 469,953.88 66,319.38 （三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或评估价值） 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 15 本资产评估报告无引用其他机构出具的报告结论情况。 四、价值类型四、价值类型 依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象

43、在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比， 更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。 五、评估基准日五、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2020 年 12 月 31 日。 此基准日是委托人根据 合肥城建发展股份有限公司与合肥市工业投资控股有限公司之附生效条件的发行股份购买资产协议之补充协议的相关约定确定的。 六、评估依据六、评估依据 ( (一一) )法律法规依据法律法规依据 1. 中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）； 2. 中华

44、人民共和国证券法（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）； 3. 中华人民共和国城市房地产管理法(2019 年修订)； 4. 中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 5. 其它相关的法律法规文件。 ( (二二) )评估准则依据评估准则依据 1. 资产评估基本准则（财资43 号）； 2. 资产评估职业道德准则（中评协30 号）； 3. 资产评估执业准则-资产评估程序（中评协36 号）； 4. 资产评估执业准则-资产评估报告（中评协35 号）； 合肥工投工业科技发展有限公

45、司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 16 5. 资产评估执业准则-资产评估委托合同（中评协33 号）； 6. 资产评估执业准则-资产评估档案（中评协37 号）； 7. 资产评估执业准则-利用专家工作及相关报告（中评协35 号）； 8. 资产评估执业准则-不动产（中评协38 号）； 9. 资产评估执业准则资产评估方法（中评协35 号）； 10. 企业国有资产评估报告指南（中评协42 号）； 11. 资产评估机构业务质量控制指南（中评协46 号）； 12. 资产评估价值类型指导意见（中评协47 号）； 13. 资产评估对象法律权属指导意见（中评协4

46、8 号）。 ( (三三) )资产权属依据资产权属依据 1. 工业科技及其控制的下属企业的工商登记信息资料、公司章程及章程修正案、验资报告； 2. 房屋产权证； 3. 土地使用权证； 4. 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证； 5. 其他有关产权依据。 ( (四四) )取价依据及其他参考资料取价依据及其他参考资料 1. 房地产估价规范（GB/T50291-2015）； 2. 容诚会计所出具的容诚审字2021230Z2100 号号审计报告； 3. 被评估单位提供的资产评估申报表； 4. 被评估单位提供的会计报表、账册、会计凭证、协议合同、发票及其他财务会计资料； 5. 委评资产现场

47、盘点、勘察资料； 6. 国家有关部门、金融机构发布的统计数据、技术标准、利率税率水平及价格信息等资料； 7. 本机构资产评估专业人员通过市场调查收集的有关询价资料和取价参数资料； 8. 被评估单位提供的工程合同等技术资料； 9. 委托人及被评估单位提供的其他与资产评估有关的资料； 合肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 17 10. 本机构资产评估专业人员认为科学、必要的其他评估依据。 七、评估方法七、评估方法 ( (一一) )评估的方法选择评估的方法选择 为了保证本次评估结果与原出具的 合肥城建发展股份有限公司拟发行股份

48、购买资产涉及的合肥工投工业科技发展有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告（皖中联国信评报字(2019)第 195 号）的结果具有可比性，确保其评估假设、评估参数、评估依据等不存在重大不一致，本次对于评估选用与前次评估相同的方法-市场法。 ( (二二) ) 评估方法简述评估方法简述 1.开发产品 开发产品采用销售收入扣减销售税费、适当利润等确定评估值。 公式如下： 评估价值=销售收入-销售费用-销售税费-土地增值税-所得税-应扣减的适当利润 （1） 销售收入： 对 2019 年度、 2020 年度销售的开发产品的价格取实际成交价格。已经签订商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，

49、尚未签订商品房销售（预售）合同的主要采用市场法确定开发产品销售金额。 市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易情况、市场状况、房地产状况（区位状况、实物状况、权益状况）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。 公式如下： PD=PB*A*B*D*E*F 式中：PD-待估房产价格 PB-比较案例房地产价格 A-待估房产交易情况指数/比较案例房产交易情况指数 B-评估期日房产价格指数/比较案例期日房产价格指数 D-待估房产区位状况条件指数/比较案例区位状况条件指数 E-待估房产实物状况条件指数/比较案例实物状况条件指数 合

50、肥工投工业科技发展有限公司开发产品、投资性房地产减值测试项目 资产评估报告 安徽中联国信资产评估有限责任公司 18 F-待估房产权益状况条件指数/比较案例权益状况条件指数 （2）销售费用：销售费用率参照房地产上市公司平均水平和企业的实际费率取值，以销售费用率乘以开发产品销售金额确认销售费用。 （3）销售税费：涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、其他税费。 增值税：对营改增之前开工的项目适用简易计税政策，对营改增之后开工的项目适用一般计税政策。根据国务院税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（2016 年第 18 号），房地产开发企