《改革与完善我国房地产税收制度的探讨.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《改革与完善我国房地产税收制度的探讨.docx（6页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、改革与完善我国房地产税收制度的探讨 我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、内外企业税负有别等诸多问题。税负主要集中在房地产的开发、建设、转让和交易环节，保有环节少，不能适应社会经济的发展状况，不能在地方政府的财政收入中起重要作用，改革现行的房地产税制势在必行。一、我国房地产税制现状及存在的缺陷、不足(一)税制繁复，税种结构不合理，房地产保有环节税负过轻，内外资房地产企业税制不统一，有违税收公允原则我国现行征收与房地产开发经营相关的税费共12项，分别在房地产运行的不同阶段和环节征收。土地批租、征用环节，要缴纳契税、耕地占用税(外资企业不征)、印花税，同时还要交纳土地出让金、土地运用
2、费等费用;开发建设、转让环节涉及的税费较多，有契税、营业税、印花税、城市维护建设税和教化费附加(外资企业不征)、土地增值税、企业所得税、个人转让房地产征收个人所得税;房地产占有和运用环节缴纳的税种有房产税(外资企业为城市房地产税)、城镇土地运用税(外资企业为土地运用费)。由此看出，一方面，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者;另一方面，房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费，如对房屋出租的租金收入，既要征收营业税，又要征收房产税，成为导致商品房房价居高不下的缘由之一。内外资房地产企业分别运用
3、两套房地产税制，对涉外企业只征城市房地产税，而且只对房产征收，对地产不征收，城镇土地运用税、城建税、教化费附加、耕地占用税也只对内资企业征收，内、外资企业税负不统一的冲突日益突出。内外有别的房产税税收待遇，不符合市场经济公允、公正的原则，也不利于市场经济竞争机制的建立。(二)城乡税制不统一，征税范围有肯定局限性我国目前房产税和土地运用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这些范围以外的房产与土地则不须要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展，在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋增多，所占用的房地产数量也日趋增大，这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利，却不须要担当房产税的
4、纳税义务，过窄的征税范围影响了房地产税的公允性。企业简单通过选择坐落地，在日常税收管理中形成合法避税，不利于企业在同等条件下公允竞争。尤其在城镇与非城镇的交界处，有些地方一条街道两侧，一侧企业纳税，而几米之外的另一侧企业就不用纳税，税负显失公允。(三)计税依据和税率设计不合理、不规范，易导致税负不公现行房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。从价计征是房产原值减除10%-30%的比例后的余值按1.2%的税率计征，房产原值是固定资产科目中记载的房屋原价，这种折余价值依据的是历史成本，不能反映房产的市场价值;从租计征是依据房产的租金收入根据12%的税率征收，房屋的租金一般是依据租赁市场的行情予以
5、确认。同一个税种，两种计税依据，不够规范。同时，对房产出租者而言，除交纳房产税外，还要担当营业税和城建税与教化费附加，与按历史成本计税的从价计征相比，使得房屋出租这一行为的综合税负特别高，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。现行城镇土地运用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调整土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调整作用。二、完善房地产税制的建议、思路和措施根据新时期税制改革简税制，宽税基，低税率，严征管的原则，改革现行房地产税中不合理的部分。要通过房地产
6、税制改革，建立起新的房地产税体系，促进税收制度的改革与完善，推动财政体制的变革，从而提高整体经济运行的效率和质量。(一)改革和完善现行的房地产税制，建立统一、规范的房地产税收体系1.房地产投资环节，保留营业税和企业所得税在房地产交易环节，保留印花税和契税，将不相宜的内容进行调整。接着征收个人所得税，建议变更目前对个人财产租赁、财产转让所得的资本性收益实行20%的比例税率的做法，采纳累进税率计征。2.加强房地产保有环节的征税为促进合理利用房地产资源、调整政府与房地产全部者、房地产实际占有者之间的收益安排，建议合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地运用税及对外资企业征收的城市房地产税，开征统一的物
7、业税，将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产，无论是经营性的，还是非经营性的，都要纳入房地产税的征税范围。为体现房地产的市场价值，建议按房地产的评估价格作为计税依据;为体现量能负担的原则，可以考虑经营性房地产按高档税率课征，非营业性房地产按低档税率课征，特殊是对居民住宅的保有课税，实行低税政策;为简化税制，将从价、从量、从租计征统一为从价计征。3.开征空地税即以闲置未用的土地为课征对象，对空地的实际持有人征收。所谓空地，是指未按法定要求利用满一年的;或者有偿出让的土地超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发利用的;或其地上建筑改良物价值不及所占基地标定地价20%的土地。开征空地税，可
8、以节约用地，杜绝土地奢侈现象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，国家对闲置一年以上的空地征收土地闲置费，这已经从实践上和法律上奠定了开征空地税的必要条件。4.适时开征遗产税和赠与税遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调整的缺位，防止纳税人以无偿转让为掩护，躲避纳税。(二)建立评估机制，以房地产的评估价值作为税基现行房地产税中存在多种计税依据，多种标准混用，造成纳税人的税负不均，既影响公允，又缺乏效率。因此，建议改革房地产税的多种标准，采纳统一的评估价值作为税基。随着经济的发展及房地产市场的改变，房产价值随之上下浮动，而评估值中包含房产升值和降值所产生的收益改变因素，能够
9、真实地反映房产的现值，可以较好地调整土地级差收益，使纳税人的税收负担相对公允。同时，也可使国家的财政收入随房地产价格的上涨而增加，避开了由于从租、从价计税造成的税收差异，促使纳税人合理利用房地产，促进房地产的合理配置，发挥房地产税对房地产市场的主动作用。以评估值为计税依据，没有出租房产和自营房产之分，提高了税收透亮度，增加了公民的纳税意识。(三)健全、完善房地产税课税的相关配套制度与保障系统完善房地产价格评估制度，建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系。加强对房地产价格评估理论和方法的探讨，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、评估评税制度和方法体系，为房地产税收计征供应科学的依据;制定
10、房地产评税法规和操作规程，设置房地产评税机构，配备评税或评价专业人员，加大房地产税收征管的力度;建立财产登记制度，设置土地位置、权属及面积的台账，实行房屋和土地产权证书合一制度，尽快实行房地合一的新体制，建立与评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术进行搜集、处理、存储和管理。(四)完善现行的转移支付制度，给予地方政府肯定的税收自主权根据市场经济体制和公共财政理论的要求，参照国际阅历，规范我国的转移支付制度，建立起以均等化为目标的转移支付制度，以保证各个地方政府有财力供应最基本的公共产品和服务。给予地方政府肯定的税收权限，充溢地方政府财源。房地产税的税基不具有流淌性，地方征收管理的成本较低，相宜划归地方全部。房地产税归地方全部，能促进地方政府提高公共服务的效率和质量，使地方政府真正成为一级独立的财政，增加地方政府的财政收入，削减对土地出让金的依靠程度，维持财政的可持续发展和提高地方财政的效率。