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1、项目开发实施方案项目开发实施方案（精选6篇） 项目开发实施方案 篇1 项目名称企业名称(盖章)企业法定代表人(签名)项目负责人 电话项目起止时间 年 月 至 年 月填报日期 年 月 日xx市科技局20xx年制项目安排书编写提纲一、立项依据1.国内外现状、水平和发展趋势;2.项目开发的目的、意义;3.本项目达到的技术水平及市场前景。二、开发内容和目标1.项目主要内容、目标及关键技术;2.技术创新之处;3.主要技术经济指标。三、开发试验方法及技术路途(工艺路途)四、现有开发条件和工作基础1.担当单位开展本项目的优势(人才、设施条件);2.已有的工作基础，如预试及小试成果等。五、安排进度(包括总的探
2、讨期限、年度安排进度)六、经费预算项目预料总经费 万元。项目经费支出预算表单位：万元七、主要(大中型)仪器设备清单八、技术探讨开发机构名称及状况九、主要探讨人员状况 项目开发实施方案 篇2 通过对XX项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性特别强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。我司经过长时间的市场调研，依据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的阅历，提出切合市场销售的建议供贵司参考。如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将依据详细资料供应一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。X房地产营销管理有限公司书目一、市场背景二、项目分
3、析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在肯定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严峻，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注意整体规划，且有明显
4、区域性特征(集中在千佛山周边)。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣扬手法，不注意品牌的培育和树立。(二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性此时散户消费渐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念渐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，起先注意客源需求，渐渐向以产定销的路途靠拢。品牌意识已大大增加，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价起先
5、上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占据肯定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色显明，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣扬手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大改变：1、客户需求的改变ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满意居住要求、工程质量，向追求舒适性、平安性
6、、私密性方向转变。ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注意楼盘的特性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注意的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也特别注意。2、市场环境的改变：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并渐渐为市场所接受。其中：小高层发展分三个阶段：(1)以九九年开发的小高层社区
7、泉景x四季花园为标记，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注意了前期宣扬，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标记，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端渐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。(3)市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。3、开发商的改变趋势ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特
8、色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今日的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必需注意前期打算工作，要熟识当地状况并与之结合，了解客户心态。二、项目分析1、基本状况：本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid(科技商务中心区)山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的旺盛。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通便利，地段的升值潜力巨大。2、区域消
9、费实力分析：经济水平：整体消费群体主力仍为比较注意生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位：由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，依据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：(一)本地客源：此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品尝、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思索与推断，
10、大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注意。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位安排的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、平安、私密及小区规划、配套有较高要求。高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品尝的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关切。年青胜利人士：此部分人有着敏捷的思索、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。 项目开发实施方案 篇3 项目安排书的作用：制定项目开发安排的目的是用文件的形
11、式，把对于在开发过程中各项工作的负责人员、开发进度、 所需经费预算、所需软、硬件条件等问题作出的支配记载下来，以便依据本安排开展和检查本项目的开 发工作。编制内容要求如下：1引言1.1编写目的说明编写这份项目开发安排的目的，并指出预期的读者。1.2背景说明：a.待开发的软件系统的名称;b.本项目的任务提出者、开发者、用户及实现该软件的计算中心或计算机网络;C.该软件系统同其他系统或其他机构的基本的相互来往关系。1.3定义列出本文件中用到的特地术语的定义和外文首字母组词的原词组。1.4参考资料列出用得着的参考资料，如：a.本项目的经核准的安排任务书或合同、上级机关的批文;b.属于本项目的其他已发
12、表的文件;C.本文件中各处引用的文件、资料，包括所要用到的软件开发标准。 列出这些文件资料的标题、文件编号、发表日期和出版单位，说明能够得到这些文件资料的来源。2项目概述2.1 工作内容简要地说明在本项目的开发中须进行的各项主要工作。2.2主要参与人员扼要说明参与本项目开发工作的主要人员的状况，包括他们的技术水平。2.3产品2.3.1程序列出需移交给用户的程序的名称、所用的编程语言及存储程序的媒体形式，并通过引用有关文件，逐项说明其功能和实力。2.3.2文件列出需移交给用户的每种文件的名称及内容要点。2.3.3服务列出需向用户供应的各项服务，如培训安装、维护和运行支持等，应逐项规定起先日期、所
13、供应支持 的级别和服务的期限。2.3.4非移交的产品说明开发集体应向本单位交出但不必向用户移交的产品(文件甚至某些程序)。2.4验收标准对于上述这些应交出的产品和服务，逐项说明或引用资料说明验收标准。2.5完成项目的员迟用限2.6本安排的批准者和批准日期3实施安排3.1工作任务的分门与人员分工对于项目开发中需完成的各项工作，从需求分析、设计、实现、测试直到维护，包括文件的编制、审批、打印、分发工作，用户培训工作，软件安装工作等，按层次进行分解，指明每项任务的负责人和参与人员。3.2 接口人员说明负责接口工作的人员及他们的职责，包括：a .负责本项目同用户的接口人员;b.负责本项目同本单位各管理
14、机构，如合同安排管理部门、财务部门、质量管理部门等的接口人员;c.负责本项目同各分合同负责单位的接口人员等。3.3进度对于需求分析、设计、编码实现、测试、移交、培训和安装等工作，给出每项工作任务的预。定起先日期、完成日期及所需资源，规定各项工作任务完成的先后依次以及表征每项工作任务完成的标记性事务(即所谓"里程碑")。3.4预算逐项列出本开发项目所须要的劳务(包括人员的数量和时间)以及经费的预算(包括办公费、差旅费、机时费、资料费、通讯设备和专用设备的租金等)和来源。3.5关键问题逐项列出能够影响整个项目成败的关键问题、技术难点和风险，指出这些问题对项目的影响。 项目开发实
15、施方案 篇4 一,市场分析(一)果汁市场形势分析一种产品流入新市场,必需通过各种各样渠道流通于市场,与消费者接触.才能实现产品的销售量.渠道分析:1,酒店,餐饮渠道果汁销量有限,但是定位很高,像汇源始终在做酒店.可以实行卖店的销售方式.2,批发渠道一般批发商对新产品都比较感爱好,因为在批发商眼中,新品的政策多,利润大.3,商超渠道商场业态较为集中,所以覆盖小,但能拉动品牌.便利连锁店,小型超市,较多但无法保证哪里会专心销售你的产品.4,团购渠道团购出现一般是由于庆典活动,节日送礼自饮等.送礼市场大于自饮市场,自饮市场主要集中在中低档,送礼市场主要集中在中高档,两者都有向上拓展的空间;消费者购买
16、考虑的因素主要是口味,价格,品牌等,其中口味和品牌越来越受消费者的关注.(二)当地果汁市阅历分析露露和一洲雪梨汁是同年建起来的,只是双方的定位不同,露露走的是低档平民路途,而一洲是高档贵族牌子,记得那时侯有燕窝雪梨汁.一段时间,一洲还是不错的,但最终走向衰落,其缘由是多方面的,我觉得定位,经营的不科学,是最主要的缘由.赵州雪花梨的魅力还是很大的,在外面,赵州雪花梨的知名度和美誉度都很高,许多挚友不止一次说到,他们吃真正的赵州雪梨时的感受,尽管现在的梨树品种多了,但真正好吃的,我感觉还是传统的雪梨味道最好,"赵州雪花梨"本身是一个巨大的无形资产,假如,真要做一个以梨为原料的企
17、业,应当打好这张牌,可以借鉴葡萄酒种植酿造的方法,企业也参加到果树的管理中,因为现在许多果农都给梨套袋子,我觉得这很影响梨的口味.但现在要做的是把产品定位好,打出特色,形成潮流.雪梨果汁定位于 档,是做出品牌命名,包装和销售决策的主要依据.离开定位,一切都是空谈.二,项目分析(一)发展新品牌的意义:1,传承"天下第一梨"品牌文化文化是一个品牌的灵魂.赵县文化悠久而绚丽,赵州桥文化,柏林寺文化,尤其是雪梨文化.赵县有上百年的25万亩雪梨,春季万顷梨园,繁花如雪,二十里花海,飘香醉人;中秋季节,秋高气爽,硕果累累,挂满枝头,梨果飘香,伸手可及.梨果是赵县的传统优势产业,&quo
18、t;,"中国雪花梨之乡",年产量3.8亿公斤,所产"赵州"牌雪花梨以其独特的品质享誉国内外,被誉为"天下第一梨",荣获"中华名果"称号.在新品的开发上我们致力传承雪梨品质弘扬雪梨文化,打造优秀雪梨品牌.(二)总体市场构成:三,项目可行性分析价格定位:1.5-2.0元的中低档价位.目标消费群:市场需求:价格在1.5-2.0元之间的果汁饮料品牌极少,是一个很大的市场空间.品牌定位: "雪梨果汁"源自万亩梨园的佳酿.(待定)理由:(一) 果汁时尚化随着70,80后成为当今社会的主流消费群体.果汁潮流化
19、,白领化,的发展方向将趋于必定.此外,中低档价位产品将占整个果汁市场的主导.1,目标人群:中档的果汁消费群以中产阶级为主,年龄介乎于2545岁."雪梨果汁"把70,80年头后作为培育对象.这个阶层的构成较为多样化,有独撑门户的个体经营者,有在企业中独当一面的中高层管理者,有一部分靠技术,学问进入企业的高级学问分子,有一部分新任的行政官员.这类消费人群受传统的品牌影响不是很深.消费承受实力属于中高等水平,是"雪梨果汁"主要的消费人群.2,主要特质:注意生活品质,有文化,追求时尚,比较讲究包装;事业发展之中,位居公司中高层,有肯定的经济基础;社交广,常常参与
20、各种社交活动,渴望人际关系和-谐;工作生活节奏快,期望有舒缓身心的压力,希望在工作之外有另一种生活方式,形象和心情.3,消费特点:消费属于感性消费,简单受广告宣扬,品牌文化,情感与圈内他人口味影响并跟风.4,媒体接触习惯:A喜爱看新闻类,体育类,电影类节目.B 阅读以时尚,体育杂志为主C 习惯社交消遣场所:中高档酒店,餐厅,夜总会(在这些场所,酒类是不行缺少的主要饮品)5,潜在消费 :夜场消费水平渐渐提高,大量的年轻消费人群日趋稳定.夜场消费的酒水品种从以前的啤酒,红酒,威士忌还出现了大量的果汁,如可乐,雪碧,茶饮料等品种.雪梨果汁无论是口感或是价格的定位符合这类消费群体,自然简单为消费者所接
21、受.这也雪梨产品的一个潜在的市场.可在包装上,瓶型上打破传统果汁的概念;再导入夜场果汁饮用概念(如:加冰块,苏打水,或调酒饮用等)从而扩展"雪梨果汁"的销售渠道,提高雪梨果汁的知名度.(二)细分营销细分营销主要体现为功能细分,渠道细分,消费群体价格细分,区域细分,口感细分这几个方面.运用细分营销战略,并能够细致执行的果汁企业,都取得了良好的市场业绩.如:特地针对礼品市场,或特地对学生群体,或者是特地女士饮品等;特地针对单位的"特供饮品"等."雪梨果汁"的开发也将依据产品销售渠道,目标人群而进行.(三) 价格定位科学合理,物美价廉果汁能
22、产生如此巨大的消费量,与果汁的价格有很大关系.由于生活习惯的缘由,消费者每周都要喝酒几瓶.这样,物美价廉的果汁便成了消费者的首选.雪梨果汁定位在中低端,名贵而不贵,自然简单为消费者所接受.(四)区域市场分析目标市场定位:重点开发河北,河南,宁夏,甘肃,山西,陕西,内蒙古等.逐步把雪梨汁做成全国性的一流长线品牌.四,市场销售预料及公司目标:(一)依据产品开发进度, 20xx年1月做出销售安排,启动春节市场,打好新品市场基础.(二)到20xx年,在一年的时间内实现2500万的销售额.(三)预料20xx年突破6000万.以上是我针对贵公司开发雪梨产品的设想和建议,呈上,合作为盼.名称预设:1,&qu
23、ot;赵州桥雪梨汁""安济(赵州桥别名)梨汁"-适合中低端大众消费2,"百分汁百雪梨汁"适合学生青年消费3,"万倾梨园雪梨汁"-适合高端白领中年以上人群消费4,"非梨雪梨汁"-时尚人群5,"魅梨雪梨汁"-女性消费广告语:1,天下第一梨汁2,我只要XX0%的果汁3,千年赵县,万顷梨园,一杯真情4,来而不买,非梨也!5,选择也是一种魅力! 项目开发实施方案 篇5 一、策划的总体思路1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面驾驭他人犯下的错误，避开重蹈覆辙
24、-先求不败而后求全胜。2. 项目对接：强调对项目所在区域及特性特点详尽深化的调查与探讨，并对项目的资源优势和劣势进行推断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完备对接。3. 创新超越：每一个地产项目都须要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在将来领域的主动开拓，不仅为项目自身创建出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。二、 项目背景1.用地概述地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、消遣、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽1
25、32.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59(合17.53亩)。2.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36)。建筑密度：42%绿地率：25%容积率：4.53.规划设计要点苏州世景国际方案设计说明(略)4.用地红线图(略)三、项目资源分析、项目目标的界定-效益和品牌1. 项目销售按目标安排顺当完成第一阶段销
26、售必需胜利，以顺当渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。借助项目运作的胜利，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。四、核心目标-树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境界品牌时代须要有品牌时代的房地产开发经营的嬉戏规则，须要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与嬉戏规则，就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。品牌时代的消费者须要的不只是房地产产品，而更是须要房地产的品牌服务，品牌
27、时代的房地产开发商须要学会塑造房地产品牌，须要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光线闪烁、区域能量引爆。最终达到财宝涌流、社会进步的全新局面。五、项目开发总建议1. 引进先进的商业规划，特殊留意引进新业态和设计好项目的业态
28、组合。2. 通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。3. 留意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目细心包装。4. 通过超常规宣扬，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣扬费用。5. 通过适当敏捷划分商铺面积来限制"总价"，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。六、项目的SWOT分析1. 项目优势地理位置优越，商圈人气兴盛世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅消遣中心过渡的核
29、心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。商业配套完善，商业活动便捷由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、消遣等均在整个苏州市具肯定代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入运用，令该地段的商业配套更加成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为常见的地区。属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大。项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。2. 项目劣势周
30、边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。虽然街区具有良好商业环境资源，但是接近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，简单造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁状况不志向，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。3. 机会点经济发展利好因素长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必定。目前已形成南北
31、以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的原因，商业地位快速上升。地理区位优势目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必定会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的看法探讨“供应-需求”，便可以抢占“先机”。项目连动实现价值最大化本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务消遣场所，而左边不超过500米又是苏州市几大闻名商场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。中心城市的建设汇聚了人气随着政府发展“发展中心城市”力度加
32、大，朝阳区对“五区三县”的影响力和知名度的提升，区位优势必定会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势“，为增加项目开发的平安性打下良好的基础。4. 风险市场因素可对形成干脆影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金国际项目已于12月18日实行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化起先，已引起很多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清楚地相识到产品“差异性”的重要性或快速仿照。那时，本项目还是具有肯定
33、市场竞争的风险性。自身因素与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有剧烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是自不待言的。5. 综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的方法就是敬重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用才智，创建出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的"投入产业比"，追求产品供应-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是
34、地段和人气，地段和人气是确定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式起先从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的"商业步行街"、"一站式购物"的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也起先逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。三是产品和配套，商业产品的设计和周
35、边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。七、市场机会发觉本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲消遣等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：1.常规市场机会发觉“传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资)，商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显示需求。2.新生代市场机
36、会发觉政治、经济、文化、艺术和社会环境改变带来的需求。城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局改变带来对本区域的新需求。新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。3. 创建市场机会发觉新投资方式创建的市场机会。目前苏州市民的投资意识很浓，就这一点来说我们留意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作起先，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。新经营方式创建的市场机会。目前不少商铺经营的敏捷性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调整由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创建市场的新型不动产品种供应了机会与空间。新营销策略创建的市
37、场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在详细运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。4. 延长价值"新都市主义"规划观念的延长价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义全部主见的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主见，都强调要满意人的需求，敬重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主见城市建设应充分探讨自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视"新都市主义&q
38、uot;的规划观念及延长价值。"艺术化"建筑设计的延长价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的详细要求，建筑必需有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演化分为五个阶段：(1)好用建筑学阶段，追求适用、坚实、美观的建筑；(2)艺术建筑学阶段，视建筑为"凝固的音乐"(3)机器建筑学阶段，把建筑看作"住人的机器"(4)空间建筑学阶段，相识到"空间是建筑的主角"(5)环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本
39、质。"主题性"环境设计的延长价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创建项目特性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。"后价值开发"的延长价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与长久性能够为将来的品牌创建与品牌经营打下坚实的基础。 项目开发实施方案 篇6 一、项目总体简介hf，位于莞城、东城及南城的三界交汇处，毗邻dg市府与国际会展中心，是dg市最核心的黄金地段，具有标杆楼盘的权威性。它不仅是dgCBD内唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政与商业的完备中心结合点。hf，背靠美丽秀丽的黄旗
40、山，左右与马鞍山、状元山紧衔相依，地理位置得天独厚，自然生活资源丰富。蓊郁的嘉木、清爽的空气，远眺诗情画意的山峰，近享零距离自然氧吧。大自然的宁谧素静，令人感到尘世全部铅华的喧嚣一概远去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自乐的唯美生态公园中。hf，三山环绕、藏风纳气，是dg市典型的聚宝盆式绝版风水宝地，是自然资源与黄金地段浑然天成的完备结合。豪宅与别墅、公寓与商业，其攀越升值的空间无限放大，不愧是各界名流豪绅及城市新贵宜居宜商首选之地。二、目标群体分析目标群体对象：老师、科技人员、高级技工、企业管理高级白领、公务员、私营业主，其它相对高收入行业的人士，年龄阶段以20-35岁为主，主要生活及工作区域位于
41、dg市内，一般被称为城市新中产阶级或城市新贵。2、目标群体特征：经济收入相对较高且稳定，具有肯定的经济实力;2)较高的文化品尝及良好的精神气质;3)追求简约时尚的风格，注意健康的生活品尝;4)通过经济性过渡及事业追求，最终实现高层次地位及贵族爵士生活;5)信奉传统的优秀品质，具有肯定的传统文化底蕴，也不断接受及丰富现代社会文化;6)具有人文关爱情怀，有责任心和社会道德，除满意于其行业内的胜利及专业领域的成就外，更着重于最大限度对一种精神生活的追求及享受。目标群体综述：主要来自dg本地及投资者，以及一些想扎根dg的外地商人及高级职工，对健康、家庭的生活品位极为关注，是社会的中流砥柱群体。不难发觉
42、，目标群是一群高文化素养、高生活幻想且具有肯定经济实力的社会中坚精英人士，他们追求社会的认同感，也追求健康时尚的生活品位;他们既崇尚东部的统传风格，也青睐现代与传统完备结合的精典版本;他们既注意高雅简约、悠然名贵的生活情调，也憧憬自由奔放、返璞归真的自然心境。三、蓝爵项目SWOT分析1、优势(S)1)、项目位于dg市体育路与旗峰咱的交汇处，接近交通线路主干道，交通发达、出行便利，是dg城市中的核心商业地段，四周商业氛围极其深厚。商铺投资潜力巨大、物业升值空间无限，定会吸引众多消费群体的青睐及投资。2)、项目市场分析透彻，消费群体定位精确，追求简约时尚的生活品尝，已是城市新贵一种时髦的追求潮流;
43、且最近数年dg市的人口结构分化重组较大，中产阶级人口比重快速增加，更为该项目的市场完备需求，供应了零风险保驾护航糸数。2、 劣势(W)1)、hf项目前一、二期定位于为大户型豪宅及别墅，楼盘开阔壮丽、旷大豪奢，其内涵以传统的儒家文化和古典元素为主，而三期项目则主要以小户型公寓和写字楼为主，侧重于追求一种简约时尚、内敛雅趣的风格。户型的转变、风格的迁异、文化的定位，使得其必需存一个有机的文化传承及默契结合点，否则会产生文化断层和风格变异之感，不利于项目的整体命脉的成熟完备。2)、小户型的消费群体，除追求简约雅致的名贵生活品尝外，亦有用来长期投资或经济性过渡，故在选购及租赁时，假如市场定位偏颇及推广效果不佳，则会产生迟疑及动摇的迟疑心态，不利于项目的快速成长及至臻完善。3、 机会(O)