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1、2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1 1页页 房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2 2页页 二二房地产信托参与者及其特点房地产信托参与者及其特点书目书目一一房地产信托业务的基本介绍房地产信托业务的基本介绍三三房地产信托产品的主要结构房地产信托产品的主要结构四四房地产信托产品的趋势展望房地产信托产品的趋势展望2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3 3页页 房地产信托业房地产信托业务的基本介绍务的基本介绍物业为标，信托为
2、本物业为标，信托为本n房地产信托的基本概念房地产信托的基本概念n房地产信托的主要模式房地产信托的主要模式n地产业与信托业的发展地产业与信托业的发展什么是房地产信托？什么是房地产信托？一一2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍4 4页页 n房地产信托是指：信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托支配筹集资金，用于房地产投资项目，为托付人获得确定的收益n我国房地产信托业仍处于快速发展的初期阶段，截止到2011年二季度，房地产信托存量规模首超六千亿元，占信托总资金规模的20%n自2010年国家加大房地产调控力度收紧银行信贷以来，房地产信托已成为开发商主要融
3、资渠道之一。与此同时，监管趋严和宏观经济风险加剧将抑制其过快发展，倒逼产品结构创新房地产信托的基本概念房地产信托的基本概念数据来源：中国信托业协会房地产信托快速发展，二季度规模超六千亿房地产信托快速发展，二季度规模超六千亿2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍5 5页页 n房地产信托按信托投资标的分为：财产信托与资金信托n 目前我国房地产信托以项目导向型融资为主，资金信托模式比较成熟n房地产信托按信托业务性质分为：托付业务、代理业务、金融租赁、担保、询问等n 目前我国大多数信托公司处于融资渠道向资产管理平台的角色转型中n房地产信托按发行运作流程分为：美
4、国模式、日本模式、中国模式n 中国模式与两者差别大，主要介入房地产开发阶段，期限短、不上市房地产信托的主要模式房地产信托的主要模式房地产信托的三种运作流程房地产信托的三种运作流程美国模式美国模式日本模式日本模式中国模式中国模式2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍6 6页页 n作为国民经济重要支柱产业，房地产开发投资占全社会固定资产投资的20%，GDP比重的10%；2010年房地产销售额占GDP14%。国外美国、加拿大、日本等成熟房地产市场房地产投资占GDP比重20%-35%n成熟的房地产市场包括三个循环：开发循环 投资循环 资产证券化投资循环是中国房
5、地产市场将来五到十年面临的最大的一次商业机会n随着金融市场的日益健全，尤其是信托业“一法两规”的出台，信托业出现了前所未有的扩张机遇地产业与信托业的发展地产业与信托业的发展数据来源：中国信托业协会、国家统计局2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍7 7页页 房地产信托参房地产信托参与者及其特点与者及其特点四方角力，各有所需四方角力，各有所需如何从参与者角度看信托产品？如何从参与者角度看信托产品？二二n房地产信托的房地产信托的Four ForcesFour ForcesnFour ForcesFour Forces各自核心诉求各自核心诉求项目来源项目来源
6、参考因素参考因素设计导向设计导向资金来源资金来源房地产房地产信托信托供应投资标的和担当开供应投资标的和担当开发主体发主体包括土地、房屋出租、包括土地、房屋出租、出售等市场信息出售等市场信息分为信托业法规和分为信托业法规和房地产调控政策房地产调控政策确定信托的资金质量和确定信托的资金质量和销售规模销售规模2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍8 8页页 房地产信托的房地产信托的Four ForcesFour Forces2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍9 9页页 Force OneForce One：房地产
7、开发商：房地产开发商n在宏观调控政策影响下，银行放贷持续收紧，中小型房企多转向民间资本，大型房企融资渠道多样化，房地产信托基金及海外融资成为新增长点，融资成本明显上升n核心诉求：中小房企须要资金度过寒冬、大型房企须要资金并购扩张资金来源资金成本2011上半年资金规模资金来源占比房企本年资金来源40991亿元100%国内贷款7%R9%7023亿元17.1%房地产信托10%R20%890亿元2.2%房地产私募基金20%R30%43.8亿美元0.7%海外融资10%R13.5%438亿元1.1%其他：定金预收，个人按揭贷款等17067亿元41.6%其他自筹资金15289亿元37.3%民间融资15%R2
8、0%数据来源：用益信托网2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1010页页 Force TwoForce Two：一般投资者：一般投资者n2011年上半年股市持续低迷录得负收益、券商理财产品同样跌幅较大、债券回报率略有回升、各类信托产品得到投资者青睐，尤其是高风险高回报的股权类、权益类信托产品n核心诉求：投资者主要关注产品收益率，对不同产品的风险相识不足理财产品2011上半年收益率产品特点信托9.46%上半年收益率位居五大投资品种之首，创新产品受青睐房地产信托10.86%需求端推动收益率上升，下半年窗口指导不确定性增加商品类信托9.72%信托产品创新速
9、度加快，商品证券化中存在潜在风险A股-1.6%A股总市值缩水7683亿、八成亏损，未来形势仍不乐观券商集合理财产品-5.18%仅有5只货币型、12只债券型，以及7只混合型和3只股票型，共27只产品实现正收益，亏损最严重的达23.25%公司债5.49%一季度平均利率4.63%飙升到二季度的5.55%三年国债5.58%随着上半年多次加息，年初与年中国债相比也同步上涨三年定存5%随着上半年多次加息，存款利率水涨船高，但仍显不足数据来源：用益信托网2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1111页页 Force ThreeForce Three：房地产市场：房地
10、产市场n2011年上半年一、二、三线城市土地出让收入分别同比变动了-26.13%、-4.22%、+18.19%；成交建筑面积同比变动+10.98%、-0.78%、+38.29%，二、三线城市房地产市场仍保持高速的增长n核心诉求：选择项目时须要优先考虑平安边际高，成长性好的二三线城市项目。下半年面临大批土地出让的机会，在价格合适的时机可以谨慎参与拿地模式的开发项目数据来源：国家统计局2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1212页页 2002年4月1日信托业出台“一法两规”中华人民共和国信托法信托投资公司管理方法信托投资公司资金信托管理暂行方法首份信托业
11、规范法规出台，明确了信托业务的流程和规范，促使接下来一段时间债券类信托产品空前热销2005年9月26日中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(212212号号)首次提出了房地产信托首次提出了房地产信托融资的三要件融资的三要件：“四证齐全”、“开发商二级资质”、“项目资本金比例不低于35%”现适用资本金比例现适用资本金比例30%30%2009年5月4日中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知(2525号号)首次降低开展信托业务首次降低开展信托业务条件：条件：最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，可只要求项目“三证”，并
12、对开发资质不作要求2010年12月08日关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知强调合规性风险自查：主要包括“四证”齐全、二级资质、项目资本金比例、还款来源、抵质押、到期偿还实力及风险处置预案等内容Force FourForce Four：调控政策：调控政策监管政策时间轴：监管政策时间轴：2011/8/282011/8/28房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1313页页 Force FourForce Four：调控政策：调控政策房地产调控政策房地产调控政策长期化：经验四轮调控，市场处于长期化：经验四轮调控，市场处于 消化期尚无退出时辰消化期尚无退出时辰表表 2010.1“2010.
13、1“国十一条国十一条”2010.4“2010.4“国十条国十条”2010.9“9.29 2010.9“9.29新政新政”2011.1“2011.1“新国八条新国八条”扩大化：将推出二三线城市限购令扩大化：将推出二三线城市限购令多样化：二套房首付多样化：二套房首付60%60%1.1 1.1倍基准利率倍基准利率 转让营业税转让营业税 开征物业税开征物业税信托业监管法规信托业监管法规关于信托公司房地产信托业务风关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知奠定险提示的通知奠定20112011年监年监管政策的主基调，上半年屡次管政策的主基调，上半年屡次传言叫停房地产信托业务，目传言叫停房地产信托业务，目前不
14、符合贷款条件的债权信托前不符合贷款条件的债权信托产品已被叫停，产品已被叫停，“实质重于形实质重于形式式”条款局限了信托结构的创条款局限了信托结构的创新新监管形式具体化：监管形式具体化：常见的窗口指导平抑了信托规常见的窗口指导平抑了信托规模的模的 井喷；发行前审批制度，井喷；发行前审批制度，增大监管力度；更加留意走款增大监管力度；更加留意走款方式的实质性方式的实质性2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1414页页 房地产信托产房地产信托产品的主要结构品的主要结构股债为基，结构丰富股债为基，结构丰富n信托产品基本结构分类信托产品基本结构分类n信托产品主要
15、设计元素信托产品主要设计元素n信托产品结构常见案例信托产品结构常见案例房地产信托产品如何进行分类？房地产信托产品如何进行分类？三三2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1515页页 （2）收购股权 增资扩股n按全部权划分信托产品主要分三类：债权类、股权类、权益类n债权类信托产品：平安性要求最高，一般须要“四证齐全”、自有资本金达30%、二级以上开发资质n股权类信托产品：盈利性要求最高，结构清晰、风险相对较大、须要对项目审核有综合测算n财产受益类产品：通常指已建成的产权清晰，能够产生稳定现金流的如商场、酒店、写字楼等租赁物业信托产品基本结构分类信托产品基
16、本结构分类投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（资金投向）（1）信托资金（2）信托贷款（3）支付利息 偿还本金（4）信托收益 及本金资产抵押、股权质押、第三方担保债权结构债权结构投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（资金投向）（1）信托资金（3）项目结算 分配股息（4）信托收益 及本金股权质押、第三方担保股权结构股权结构投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（委托人）（2）信托资金（1）信托财产（3）优先受益 权收入（4）信托收益 及本金优先受益权权益结构权益结构溢价回购优先受益权2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1616页页 n在基本结
17、构上的衍生元素有：n一、银信合作银行表内资产信托化n二、购房实惠浮动收益下的预收款n三、假股真债约定股权将溢价回购n四、优先劣后劣后保障优先受益权n五、股债结合风险分级、收益分级n六、共担风险型含信托公司自有资金n七、主动型信托投资项目不定周期长n八、合伙制基金有规范的GP、LP模式n九、集合换单一有效规避监管层n 信托产品主要设计元素信托产品主要设计元素2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1717页页 n产品性质：产品性质：n银信合作指银行将协议信贷资产转让给信托投资公司，到期后银行负责溢价回购，其实质是将银信合作指银行将协议信贷资产转让给信托投资
18、公司，到期后银行负责溢价回购，其实质是将信贷资产包装成信托产品，为投资者供应固定收益的定期理财产品信贷资产包装成信托产品，为投资者供应固定收益的定期理财产品n产品背景：产品背景：n是由银行主导的信托结构，信贷资产的出售的主要考虑是改善银行存贷结构，增加资金流淌性。是由银行主导的信托结构，信贷资产的出售的主要考虑是改善银行存贷结构，增加资金流淌性。在银监会于在银监会于20072007年年7 7月对信托行业第六次整顿中，发布信托业月对信托行业第六次整顿中，发布信托业“两新规两新规”正式叫停房地产银信正式叫停房地产银信合作合作n典型特点：典型特点：n由银行主导、信托公司协作，资产包质量难以有效监控，
19、信托公司自主业务受挤压，业务收益由银行主导、信托公司协作，资产包质量难以有效监控，信托公司自主业务受挤压，业务收益小小n经典案例：中泰信托经典案例：中泰信托国开行资产转让资金信托国开行资产转让资金信托n基本框架：基本框架：一、银信合作一、银信合作投资者（委托人、受益人）银行（受让信托资产）信托公司（受托人）资金交付资金交付资金运用资金运用扣除管理酬劳后归还扣除管理酬劳后归还增值资产（含收益）后归还增值资产（含收益）后归还2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1818页页 n产品性质：产品性质：n附带购房实惠权通常作为债权类信托产品的一种有效补充，一方面
20、赐予投资者超出固定收益的附带购房实惠权通常作为债权类信托产品的一种有效补充，一方面赐予投资者超出固定收益的预期收益，另一方面帮助开发商提前锁定确定规模的销售额，较快地回笼资金，节约成本预期收益，另一方面帮助开发商提前锁定确定规模的销售额，较快地回笼资金，节约成本n产品背景：产品背景：n该类产品单独发行较少，审批风险较大，主要缘由有：开发商在销售房产必需具有该类产品单独发行较少，审批风险较大，主要缘由有：开发商在销售房产必需具有“五证两书五证两书”，涉嫌违规卖房；限购令出台后，信托产品投资者是否能够选择购房权值得怀疑，涉嫌违规卖房；限购令出台后，信托产品投资者是否能够选择购房权值得怀疑n典型特点
21、：典型特点：n地产项目本身有较大吸引力、实惠权可单独流通交易、降价销售可以实现开发商合理避税、购地产项目本身有较大吸引力、实惠权可单独流通交易、降价销售可以实现开发商合理避税、购房实惠权适合于养老地产项目房实惠权适合于养老地产项目n经典案例：中信信托经典案例：中信信托聚信汇金养老地产星耀健康城聚信汇金养老地产星耀健康城I I号集合信托支配号集合信托支配1 1期期二、附带购房实惠权二、附带购房实惠权2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍1919页页 三、假股真债三、假股真债n产品性质：产品性质：n假股真债是指以股权形式对项目公司进行投资，甚至可以是控股，
22、然后通过开发商或者其关联假股真债是指以股权形式对项目公司进行投资，甚至可以是控股，然后通过开发商或者其关联方以事先约定的本金加溢价的形式回购，实现本质上为债权投资的信托模式方以事先约定的本金加溢价的形式回购，实现本质上为债权投资的信托模式n产品背景：产品背景：n该类产品一方面可以较好的监控开发企业的资金运用状况，保证信托资金运用的平安性；另一该类产品一方面可以较好的监控开发企业的资金运用状况，保证信托资金运用的平安性；另一方面，还能够提高企业的融资实力。因为依据方面，还能够提高企业的融资实力。因为依据“212“212 号文号文”的规定，房地产企业自有资金应不的规定，房地产企业自有资金应不低于开
23、发项目总投资的低于开发项目总投资的 35%35%，而这，而这 35%35%必需是全部者权益，很多企业都难以达到。通过向信托必需是全部者权益，很多企业都难以达到。通过向信托投资公司增资扩股，这一比例则可达到投资公司增资扩股，这一比例则可达到n但自但自2010.122010.12的通知出台后，强调的通知出台后，强调“实质重于形式实质重于形式”原则，这类产品的审批面临较大风险，原则，这类产品的审批面临较大风险，除非是供应足够抵押物除非是供应足够抵押物n典型特点：典型特点：n初期不须要初期不须要“四证齐全四证齐全”，但须要供应足额的回购担保，担保品的选择较为敏捷、可以是其他，但须要供应足额的回购担保，
24、担保品的选择较为敏捷、可以是其他土地、物业、租金、上市公司股权等；前期约定的入股方式敏捷，以信托公司控股全程监管为土地、物业、租金、上市公司股权等；前期约定的入股方式敏捷，以信托公司控股全程监管为最佳最佳n经典案例：经典案例：重庆国投重庆国投世纪星城股权投资信托支配世纪星城股权投资信托支配2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2020页页 四、优先劣后四、优先劣后n产品性质：产品性质：n优先劣后是指基于同一信托支配不同的受益、安排权次序发行的不同级别的信托产品，属于较优先劣后是指基于同一信托支配不同的受益、安排权次序发行的不同级别的信托产品，属于较困难
25、的结构化设计，常见的需考虑安排次序、安排比例、持续时间、认购额度以及风险担当等困难的结构化设计，常见的需考虑安排次序、安排比例、持续时间、认购额度以及风险担当等因素因素n产品背景：产品背景：n优先劣后作为最常见的设计元素，有较强的市场适应实力和创新实力，受到政策针对性的监管优先劣后作为最常见的设计元素，有较强的市场适应实力和创新实力，受到政策针对性的监管较少。发展初期，常见以开发商自有资金、对项目公司债权或土地、物业资产等作为劣后项，较少。发展初期，常见以开发商自有资金、对项目公司债权或土地、物业资产等作为劣后项，渐渐发展到更困难新颖渐渐发展到更困难新颖的方式，如按资金需求的不同期限发行不同到
26、期日的优先劣后产品；的方式，如按资金需求的不同期限发行不同到期日的优先劣后产品；如有些产品的劣后项同样对一般投资者开放，设计为超优先级、次优先级、一般级等如有些产品的劣后项同样对一般投资者开放，设计为超优先级、次优先级、一般级等n典型特点：典型特点：n创新实力强，能够保证开发商通过劣后项的留存实现超额收益，也为投资者的优先资金供应担创新实力强，能够保证开发商通过劣后项的留存实现超额收益，也为投资者的优先资金供应担保；可以是股权结构、债权结构、股债结合等多种模式保；可以是股权结构、债权结构、股债结合等多种模式n经典案例：经典案例：中信信托中信信托聚信汇金地产基金聚信汇金地产基金号集合信托支配号集
27、合信托支配n 四川信托四川信托俊发地产股权投资集合资金信托支配俊发地产股权投资集合资金信托支配n 中信信托中信信托星耀地产基金集合信托支配星耀地产基金集合信托支配2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2121页页 五、股债结合五、股债结合n产品性质：产品性质：n股债结合是指投资者的资金在进入项目时接受了组合投资的方式，既参股或控股项目公司又向股债结合是指投资者的资金在进入项目时接受了组合投资的方式，既参股或控股项目公司又向其发放股东贷款，又称为夹层融资其发放股东贷款，又称为夹层融资n产品背景：产品背景：n股债结合具有股权投资及债权投资的特性，在应对监管
28、方面，须要分别依据股权和债权投资的股债结合具有股权投资及债权投资的特性，在应对监管方面，须要分别依据股权和债权投资的条件；而通过设立条件；而通过设立SPVSPV公司能够有效规避股东贷款干脆的监管要求，目前该类产品仍旧可行公司能够有效规避股东贷款干脆的监管要求，目前该类产品仍旧可行n典型特点：典型特点：n股债结合无论是风险还是收益都介于纯股型和纯债型信托产品之间，股权类和债权类可以分开股债结合无论是风险还是收益都介于纯股型和纯债型信托产品之间，股权类和债权类可以分开发行，也可以以一比一的比例搭配发行，能够敏捷限制债权部分的回款时间，又保留确定超额发行，也可以以一比一的比例搭配发行，能够敏捷限制债
29、权部分的回款时间，又保留确定超额利润利润n经典案例：四川信托经典案例：四川信托俊发地产股权投资集合资金信托支配俊发地产股权投资集合资金信托支配2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2222页页 六、共担风险型六、共担风险型n产品性质：产品性质：n共担风险型这里指的是信托公司运用自有资金参与信托支配，具体可以分为干脆认购信托支配共担风险型这里指的是信托公司运用自有资金参与信托支配，具体可以分为干脆认购信托支配的优先、劣后项，和作为的优先、劣后项，和作为GPGP角色参与项目投资角色参与项目投资n产品背景：产品背景：n对信托公司自有资金参与信托支配本身在产品
30、设计上没有监管要求，但在信托公司整体的注册对信托公司自有资金参与信托支配本身在产品设计上没有监管要求，但在信托公司整体的注册资本金与不同业务的风险系数上有确定限制，房地产信托的风险指数为资本金与不同业务的风险系数上有确定限制，房地产信托的风险指数为3%3%n信托公司净资本管理方法规定的信托公司净资本不得低于信托公司净资本管理方法规定的信托公司净资本不得低于2 2亿元、净资本不低于各项风险亿元、净资本不低于各项风险资本之和的资本之和的100%100%、净资本不低于净资产的、净资本不低于净资产的40%40%等指标，信托公司净资本计算标准有关事项的等指标，信托公司净资本计算标准有关事项的通知要求信托
31、公司要确保在通知要求信托公司要确保在20112011年年1212月月3131日前达到要求日前达到要求n典型特点：典型特点：n一方面信托公司自有资金参与信托支配能够扩大信托支配在开发项目中的话语权实现有效监管，一方面信托公司自有资金参与信托支配能够扩大信托支配在开发项目中的话语权实现有效监管，在投资者认购部分也更有劝服力；另一方面可以扩大信托公司收益来源，在赚取管理收益的同在投资者认购部分也更有劝服力；另一方面可以扩大信托公司收益来源，在赚取管理收益的同时实现自有资金投资收益时实现自有资金投资收益n经典案例：中诚信托经典案例：中诚信托汤山项目股权投资集合资金信托支配汤山项目股权投资集合资金信托支
32、配2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2323页页 七、主动型信托七、主动型信托n产品性质：产品性质：n主动型信托产品指的是由信托公司主导，分批次募集投资者资金、自主选择优质的房地产投资主动型信托产品指的是由信托公司主导，分批次募集投资者资金、自主选择优质的房地产投资项目、接受债权、股权、其他收益权等组合投资方式的运作模式。该类产品通常有较大的管理项目、接受债权、股权、其他收益权等组合投资方式的运作模式。该类产品通常有较大的管理规模和分散的投资项目，能够在突破业务模式局限的同时有效的分散风险规模和分散的投资项目，能够在突破业务模式局限的同时有效的分散
33、风险n产品背景：产品背景：n主动型信托产品始终是监管层和信托公司管理层引导和激励的投资模式，也日益成为房地产信主动型信托产品始终是监管层和信托公司管理层引导和激励的投资模式，也日益成为房地产信托的常见模式。由于信托支配下投资标的较多，能够实现相互担保和分散风险，并且无论是在托的常见模式。由于信托支配下投资标的较多，能够实现相互担保和分散风险，并且无论是在项目选择上，还是在资金管理上都有较强的限制力项目选择上，还是在资金管理上都有较强的限制力n典型特点：典型特点：n自主选择资金需求和资金投放标的，实现资产的循环高效利用，信托支配存续期限敏捷可控，自主选择资金需求和资金投放标的，实现资产的循环高效
34、利用，信托支配存续期限敏捷可控，投资不同阶段和不同物业形态实现风险分散投资不同阶段和不同物业形态实现风险分散n经典案例：北京国信经典案例：北京国信稳健系列房地产集合资金信托支配稳健系列房地产集合资金信托支配期期2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2424页页 八、合伙制基金八、合伙制基金n产品性质：产品性质：n基金型信托产品通常由较强资本运作实力的金融机构和知名房地产商作为基金的联合管理人，基金型信托产品通常由较强资本运作实力的金融机构和知名房地产商作为基金的联合管理人，为投资者供应专业化，标准化的房地产投资服务为投资者供应专业化，标准化的房地产投资
35、服务n产品背景：产品背景：n单个项目审批难度较大，多个优质项目同时开展可以节约时间和交易成本，或者单个项目信托单个项目审批难度较大，多个优质项目同时开展可以节约时间和交易成本，或者单个项目信托资金需求较大，现阶段这类产品属于监管层允许和激励的种类，有较大的发展空间资金需求较大，现阶段这类产品属于监管层允许和激励的种类，有较大的发展空间n典型特点：典型特点：n满足较大金额融资需求，节约时间；基金型可以规避投资者满足较大金额融资需求，节约时间；基金型可以规避投资者200200人以下的规定；资金循环利用，人以下的规定；资金循环利用，基金存续较信托产品长可基金存续较信托产品长可5-85-8年；合伙制基
36、金能够实行丰富的投资方式年；合伙制基金能够实行丰富的投资方式n经典案例：四川信托经典案例：四川信托俊发地产股权投资集合资金信托支配俊发地产股权投资集合资金信托支配n基本框架：基本框架：双双GPGP负责工程开发和项目管理负责产品设计与募集管理项目A项目B多期多期募集募集LPLP资资金金循循环环到到期期清清算算信信托托计计划划2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2525页页 九、集合产品替换单一产品九、集合产品替换单一产品n产品性质：产品性质：n该类产品是指融资方先寻求单独的出资方并与信托公司签订单一信托支配，然后再由信托公司该类产品是指融资方先寻求单独
37、的出资方并与信托公司签订单一信托支配，然后再由信托公司发起募集集合信托支配，成立后置换原单一出资方的资金并由集合信托来受让单一信托的受益发起募集集合信托支配，成立后置换原单一出资方的资金并由集合信托来受让单一信托的受益权权n产品背景：产品背景：n集合信托套单一信托支配是近期出现的较为新颖集合信托套单一信托支配是近期出现的较为新颖的信托结构设计，有较大的发展空的信托结构设计，有较大的发展空间，目前为止还没有具体的监管政策限制这类产品，主要缘由是该类产品有两层信托支配保障，间，目前为止还没有具体的监管政策限制这类产品，主要缘由是该类产品有两层信托支配保障，中间的风险限制和抵押都较为充分，属于权益投
38、资的一种中间的风险限制和抵押都较为充分，属于权益投资的一种n典型特点：典型特点：n集合信托由于审批及募集时间长，单一信托可以在初期节约时间；单一信托较集合信托审批要集合信托由于审批及募集时间长，单一信托可以在初期节约时间；单一信托较集合信托审批要求宽松，包括风险系数和项目要求；由于信托资金是投资于已成立的信托支配而非投资于房地求宽松，包括风险系数和项目要求；由于信托资金是投资于已成立的信托支配而非投资于房地产开发项目，在平安性上有两层信托支配保障产开发项目，在平安性上有两层信托支配保障n经典案例：北京国信经典案例：北京国信稳健系列房地产集合资金信托支配稳健系列房地产集合资金信托支配期期2011
39、/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2626页页 案例一：世纪星城股权投资信托支配案例一：世纪星城股权投资信托支配项目特色：假股真债项目特色：假股真债+购房实惠购房实惠项目概况：项目概况：股权投资帮助获得银行贷款股权投资帮助获得银行贷款信托合同中说明，兴业银行北京分信托合同中说明，兴业银行北京分行同意为世纪星城项目的开发供应行同意为世纪星城项目的开发供应后续资金支持，还将建立信托合同后续资金支持，还将建立信托合同受益权转让、流通机制，增加信托受益权转让、流通机制，增加信托支配的流淌性支配的流淌性溢价回购款分期支付溢价回购款分期支付信托第一年实行按信托资金的信
40、托第一年实行按信托资金的9%9%预预付部分溢价收购款；信托期满，再付部分溢价收购款；信托期满，再按信托资金的按信托资金的7.5%7.5%溢价收购重庆国溢价收购重庆国投所持股权，归还信托资金及收益投所持股权，归还信托资金及收益假股真债假股真债重庆国投重庆国投2003.10规模2亿元期限24个月预期6%筹信和管理投资信托基金购买项目公司股权资金募集产品清算回购项目公司股权增资扩股满足资本金要求后发放贷款信托产品转让机制购房优惠信托产品结构图信托产品结构图2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2727页页 案例二：聚信汇金地产基金案例二：聚信汇金地产基金号集
41、合信托支配号集合信托支配n项目概况：项目概况：n三级收益权风险不同，收益不同三级收益权风险不同，收益不同优先级（债性）：年化收益率=6.5%+(实际售价-基准价格)/基准价格10%持续时间：3年优先级（股性）：年化收益率=8.0%+(实际售价-基准价格)/基准价格10%持续时间：5年股债结合股债结合中信信托中信信托2009.1120.4亿元优先级3年优先级5年优先级6年预期11.2%-20.4%n通过通过SPVSPV公司实现信托产品对项目公司的公司实现信托产品对项目公司的100%100%控股控股n中信信托通过限制星耀房产间接增资并限中信信托通过限制星耀房产间接增资并限制嵩明项目公司制嵩明项目公
42、司100%100%的股权的股权,实现了对最核实现了对最核心最有价值资产的确定限制心最有价值资产的确定限制n开发商资产担当劣后级，保障两个优先级开发商资产担当劣后级，保障两个优先级n星耀控股以其持有的星耀体育城星耀控股以其持有的星耀体育城100%100%股权股权依据转让过户方式装入本信托支配作为一依据转让过户方式装入本信托支配作为一般级受益权般级受益权,通过一般级通过一般级/优先级的结构支优先级的结构支配配,一般级受益权的本金和收益在偿付依次一般级受益权的本金和收益在偿付依次上劣后于任何一级信托受益权上劣后于任何一级信托受益权项目特色：优先劣后项目特色：优先劣后+信托完全控股信托完全控股+购房实
43、惠（开发商违约后触发）购房实惠（开发商违约后触发）+SPV+SPV2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2828页页 案例二：聚信汇金地产基金案例二：聚信汇金地产基金号集合信托支配号集合信托支配中中信信信信托托100%控制SPV昆明星耀昆明星耀体育城体育城以0.3亿元出售SPV星耀房产星耀房产（SPVSPV）向SPV增资6亿元嵩明项目嵩明项目公司公司以1亿元出售项目公司100%控制项目公司向项目公司增资5亿元，达到开发贷要求及资质股股权权投投资资者者债债权权投投资资者者对昆明体育城及崇明项目公司合计发放贷款14.1亿元，抵押物资产总值40.4亿元6.3
44、亿元优先14.1亿元优先星星耀耀控控股股昆明星耀体育城100%的股权注入一般受益权一般级受益权的本金和收益在偿付顺序上劣后于任何一级信托受益权5年退出3年退出6年退出2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍2929页页 案例三：创赢一号集合资金信托支配案例三：创赢一号集合资金信托支配项目特色：收益权结构项目特色：收益权结构+拿地模式拿地模式项目概况：项目概况：借道工业地产收益权，实现借钱拿借道工业地产收益权，实现借钱拿地地信托资金用于购买信托资金用于购买“北京艺苑北京艺苑”工工业地产收益权，北京艺苑在满足合业地产收益权，北京艺苑在满足合同约定条件下回购该
45、收益权；同约定条件下回购该收益权；北京艺苑取得黄村镇永华路北京艺苑取得黄村镇永华路6 6号土号土地运用权证后，以该土地成立新的地运用权证后，以该土地成立新的项目公司，北京国信以上述要求北项目公司，北京国信以上述要求北京艺苑回购的债权对新的项目公司京艺苑回购的债权对新的项目公司投资，持有其投资，持有其70%70%的股权，对新公的股权，对新公司形成确定控股权。信托支配到期司形成确定控股权。信托支配到期时，由北京艺苑受让该部分股权，时，由北京艺苑受让该部分股权，结束信托支配结束信托支配债权类债权类北京国信北京国信2008.04规模2亿元期限12个月预期12%信托产品结构图信托产品结构图信托计划信托计
46、划北京艺苑北京艺苑工业地块工业地块A A收益权收益权商业地块商业地块B B新项目公司新项目公司（2）信托计划对北京艺苑有回购债权（1）信托资金购买A地块收益权，北京艺苑约定回购，将资金用于拿B地块（3）拿到B地块土地证（4）信托计划将回购债权作为B项目公司的股权投资，同样包含期末回购条款（5）北京艺苑在资金流充裕后，回购信托计划对B项目公司股权2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3030页页 案例四：稳健系列房地产集合资金信托支配案例四：稳健系列房地产集合资金信托支配期期项目特色：主动型信托项目特色：主动型信托项目概况：项目概况：不指定投资项目，不限
47、于一二级开不指定投资项目，不限于一二级开发发信托资金由信托公司集合运用，以信托资金由信托公司集合运用，以股权投资、债券投资和其他方式投股权投资、债券投资和其他方式投资于房地产项目，包括但不限于土资于房地产项目，包括但不限于土地一级开发、二级开发和经营性物地一级开发、二级开发和经营性物业项目及并购项目业项目及并购项目3+33+3年模式，及开放赎回模式年模式，及开放赎回模式信托存续满三年时，假如存续规模信托存续满三年时，假如存续规模小于等于成立规模的小于等于成立规模的60%60%，则本信，则本信托支配在第三个信托年度届满终止，托支配在第三个信托年度届满终止，并在不超过一年的清算期内向受益并在不超过
48、一年的清算期内向受益人安排本息，否则存续三年人安排本息，否则存续三年满两年设立开放期可以赎回满两年设立开放期可以赎回基金类基金类北京国信北京国信2009.055-50亿元期限3+3年预期集合资金信托计划集合资金信托计划信信托托期期信信托托期期信信托托期期王王府府井井H2H2天天津津滨滨海海德德盛盛尚尚城城信托产品结构图信托产品结构图2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3131页页 案例五：汤山项目股权投资集合资金信托支配案例五：汤山项目股权投资集合资金信托支配n项目概况：项目概况：n无回购及抵押条款，完全的股权投资无回购及抵押条款，完全的股权投资n3
49、.53.5亿资金以增加注册资本金的方式对亿资金以增加注册资本金的方式对“好景公司好景公司”投资并持有其投资并持有其77.78%77.78%的股权。的股权。该笔资金专项用于对该笔资金专项用于对“中闻公司中闻公司”的增资。的增资。另另80008000万元信托资金用于受让好景公司持万元信托资金用于受让好景公司持有的中闻公司有的中闻公司40%40%的股权。的股权。n中诚信托自有资金认购产品，利用认购次中诚信托自有资金认购产品，利用认购次级受益权共享项目开发超额收益级受益权共享项目开发超额收益n分为优先级和次级，优先级其中中诚信托分为优先级和次级，优先级其中中诚信托认购认购0.40.4亿元；次级其中中诚
50、信托认购亿元；次级其中中诚信托认购0.50.5亿元亿元股权类股权类中诚信托中诚信托2009.11规模4.3亿元期限2-5年预期7%-10%项目特色：纯股权信托项目特色：纯股权信托+共担风险共担风险+优先劣后优先劣后信托计划信托计划信托投资者信托投资者中诚信托中诚信托好景公司好景公司中闻公司中闻公司优先3.5亿占77.78%项目增资专项资金劣后0.8亿占40%项目公司信托产品结构图信托产品结构图2011/8/262011/8/26房地产信托产品结构介绍房地产信托产品结构介绍3232页页 案例六：摩登市商业地产项目集合资金信托支配案例六：摩登市商业地产项目集合资金信托支配n项目概况：项目概况：n通