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1、房地产公司项目实用型管理制度（例文） 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编号：SDGH 501 第A版 第0次修改 标题：房地产开发项目可行性探讨管理方法 第1页 共9页 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修 改 记 录 序号 条款号 修改内容 修改时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 501 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码： 第 2 页 共 9 页 房地产开发项目可行性探讨管理方法 为适应公司发展须要，实现房地产
2、开发项目决策的科学化、民主化，削减或避开投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本方法。 1 开发项目可行性探讨的任务 可行性探讨就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面状况进行深化细致的探讨；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行仔细的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预料和评价。在此基础上，综合探讨建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应当投资和如何投资等结论性看法，为领导决策供应牢靠的、科学的依据。2 可行性探讨的步骤 2.1 筹备。可行性探讨起先前的打算工作包括提出项目开发设想，组建探讨小组
3、，制定探讨安排和工作大纲等。2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预料市场的供应和需求量、价格、竞争实力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境爱护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析供应精确的资料。 2.3 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采纳技术经济分析的方法，评比出合理方案。 2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行具体的财务评价
4、和不确定性分析。探讨论证项目在经济上的合理性和盈利实力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度安排。 2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写具体的可行性探讨报告，举荐一个以上的可行方案和实施安排，提出结论性看法、措施和建议，供领导决策。 3 可行性探讨的内容 由于房地产项目的性质规模和困难程度不同，其可行性探讨的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面： 3.1 项目概况。主要包括： 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 501 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码： 第 3 页 共 9 页
5、 3.1.1 项目名称； 3.1.2 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目四周主要建筑物等； 3.1.3 项目所在地的四周环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性； 3.1.4 项目的性质及主要特点。3.2 开发项目用地的现状调查及动迁安置 3.2.1 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及运用单位。3.2.2 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。3.2.3 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，须要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。3.2.
6、4 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。3.2.5 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。3.2.6 如须要进行拆迁的，要制定动迁安排，确定安置方案。3.3 市场分析和建设规模的确定 3.3.1 市场供应现状分析及预料。3.3.2 市场需求现状分析及预料。3.3.3 市场交易的数量与价格。3.3.4 服务对象分析、制定租售安排。3.3.5 拟建项目建设规模的确定。3.4 规划设计方案选择 3.4.
7、1 市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要规划支配好交通组织和共享空间等。3.4.2 项目构成及平面布置。3.4.3 建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 501 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码： 第 4 页 共 9 页 3.5 资源供应 3.5.1 建筑材料的需用量、选购方式和供应安排。
8、 3.5.2 项目施工的组织安排。3.5.3 项目施工期间的动力、水等供应。3.5.4 项目建成投入运用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。3.6 项目开发组织机构和管理费用探讨 3.6.1 开发项目的管理体制、机构设置。3.6.2 管理人员的配备方案。3.6.3 人员培训安排、年管理费用估算。3.7 开发建设安排 3.7.1 前期开发安排。包括项目从立项、可行性探讨、下达规划任务、征地拆迁、托付规划设计、取得开工许可证直至完成开工前打算等系列工作安排。3.7.2 工程建设安排。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度支配，市政工程的配套建设安排等。3.7.3 建设场地的布置。3.7.4
9、 施工队伍的选择。3.8 项目经济及社会效益分析 3.8.1 项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。3.8.2 项目投资来源、筹措方式的确定。3.8.3 开发成本估算。3.8.4 销售成本、经营成本估算。3.8.5 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。3.8.6 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。3.8.7 风险分析。一方面采纳盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能改变，进行定
10、性风险分析。3.8.8 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 501 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码： 第 5 页 共 9 页 3.8.9 结论及建议 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并举荐最佳方案。 4 可行性探讨报告的撰写 4.1 封面：要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性探讨报告写作时间。4.2 摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场状况、项目本身的状况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，
11、言必达意，肯定不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。4.3 书目 4.4 正文：这是可行性探讨报告的主体，要根据逻辑的依次，从总体到细微环节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境探讨、市场探讨、项目地理环境和旁边地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度支配、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预料和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。4.5 附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度安排表、项目投资估算表、投资安排和资金筹措表、项目销售安排表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算
12、表和敏感性分析表。4.6 附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。5 市场分析与需求预料 5.1 开发项目的市场调查内容，可依项目的详细状况确定。一般应进行以下内容的调查： 5.1.1 社会经济状况及投资环境调查，主要包括项目所在地的社会经济发展规划、城市建设规划、金融财税政策、激励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。5.1.2 房地产投资及同类物业市场调查。主要包括项目所在地房地产投资开发态势、开发量、价格水平及潜在需求。犹如类物业近年内的市场交易状况、区域分布和价格水平。对明显具有竞争性的项目要有针对性地着重进行探讨分析。5.1.3 消费者意愿调查。
13、主要包括当地消费者对项目设计的运用要求或对已开发项目的评价、消费者的购买动机、购买实力及购买偏好等。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 501 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码： 第 6 页 共 9 页 5.1.4 物资供应市场调查。主要包括当地主要材料、设备供应状况、市场价格及有关物资信息。 5.1.5 工程技术状况调查。主要包括项目开发所处地段的地形、地质状况、当地可采纳新材料、新技术以及有关技术经济指标。5.1.6 物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理范围、服务质量、收费标准、客户对物
14、业收费的承受实力等。5.2 市场调查方法应机动敏捷，力求精确，一般可实行以下方法： 5.2.1 积累资料。专人收集有关专业报刊、会议及政府协会活动等形成的文件、信息、年鉴统计资料，进行整理鉴别。5.2.2 走访调查。通过走访客户、开发企业和有关信息询问服务部门，获得开发项目功能、质量、价格及改进提高的要求。5.2.3 征询。通过对有关行政管理部门征询或对专家函询方式。5.2.4 在深化调查充分分析收集资料基础上，对开发物业需求现状及发展趋势进行科学分析，对开发成本、市场售价、销售对象、销售进度等作出客观预料。 6 地点选择与地块价值评价 房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地
15、块的条件和价值进行分析比较和评价。分析评价内容包括： 6.1 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征； 6.2 拟定地点的市政配套、交通运输条件； 6.3 拟订范围的拆迁状况； 6.4 地块周边的自然景观、人造景观及污染状况； 6.5 实际地价与地价潜在价值评价。 7 资金筹措 7.1 制定牢靠或比较牢靠的资金筹措安排，是开发项目实现预期目标的基本条件，是避开项目流产或夭折的根本保证，必需高度重视，周密策划。凡在资金筹措无望的状况下，不必开展深度可行性探讨。7.2 资金筹措安排主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括自有资金、贷款和预售收入三部分。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入安排
16、协作考虑。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 501 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码： 第 7 页 共 9 页 8 财务评价 8.1 房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的项目，可采纳静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支困难或滚动开发的项目，应实行动态法。 8.2 静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资
17、回收期。8.3 动态法财务盈利实力分析，一般应以下列指标进行。8.4 财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利实力的动态评价指标，其值可依据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0项目可行；FNPV0项目不行行。8.5 财务内部收益率（FIRR） 财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利实力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic即认为盈利实力已满意最低要求，项目可行；FIRRic项目不行行。8.6 财务净现值率（FNPVR）
18、 财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值，其值越大表明项目投资效益越好。8.7 动态投资回收期（Pt） 动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可干脆从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。9 不确定性分析 9.1 项目评价所采纳的数据，由于多来自预料和估算，有肯定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能担当的风险，以论证开发项目在经济上的牢靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系。当影响投资效果的改变因素达到某一临界值时，方案的收
19、入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不亏本，此临界值即为盈利平衡点。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 501 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码： 第 8 页 共 9 页 9.3 敏感性分析是通过分析、预料项目主要因素（如成本、价格、销售周期等因素）发生改变时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限改变幅度。 9.4 概率分析的目的在于用概率探讨预料各种不确定性因素和风险因素对项目评价指标可能发生的影响。一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率越大，说明项目担当的风险越小
20、。10 可行性探讨管理 10.1 房地产开发项目不论投资规模大小，都应编制可行性探讨报告，其深度要求可从实际动身或领导决策要求确定。规模较大且要求探讨深度相对较深的项目，可托付特地询问机构担当项目可行性探讨任务；规模适量且探讨深度适当的项目，由房地产公司自行组织可行性探讨。10.2 房地产开发项目可行性探讨工作，一般应由公司总工程师总体负责，开发、销售、财务部门人员参加组成探讨小组，开展工作。10.3 房地产开发项目可行性探讨报告首页应加盖开发公司印章，主扉页应署总经理、总工程师及探讨人员姓名，末页应署报告执笔人姓名。10.4 开发项目的可行性探讨工作，由公司组织并进行初审，探讨报告必需上报国
21、华实业公司，并由其主持论证审批。10.5 开发项目的可行性探讨报告及决策看法，不论实施与否，都应归入技术档案管理，妥当保存备查。10.6 可行性探讨报告属单位的集体探讨成果，对其有关经营策略和经济对策探讨要赐予保密，凡因泄露损害单位利益者，视为违纪行为。10.7 开发项目实施完成后，应组织参加探讨的部门和人员进行总结，予以跟踪探讨。对探讨的方法、测算、结论、建议等，比照市场实际，从中找出胜利阅历和教训，以不断提高可行性探讨的科学水平和定性、定量分析的精确性。附录： 财务评价指标表达公式 1 静态评价指标 1.1 投资收益率（R） 投资收益率（R）=净收益额项目投资总额100% 1.2 静态投资
22、回收期（Pt） 投资回收期（Pt）=累计净现金流量起先出现正值年份数1+上年累计净现金流量的肯定值当年净现金流量 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 501 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发项目可行性探讨管理方法 页 码： 第 9 页 共 9 页 2 动态评价指标 2.1 财务净现值（FNPV） FNPV=（CI-C0）t（1+ic）-t 式中：1）CI现金流入量 C0现金流出量 2）（CI-C0）第t年的净现金流量 3）ic基准收益率 4）n计算期 2.2财务内部收益率（FIRR） （CI-C0）t（1+FIRR）-t=0 式中符
23、号代表意义同上式。2.3 财务净现值率（FNPVR） FPVR=FNPVI 式中：1）FNPV财务净现值 2）I投资现值 2.4 动态投资回收期（pt） （CI-C0）t（1+ic）-t=0 动态投资回收期（Pt）=（累计财务净现值出现正值年份表）-1+当年累计财务净现值的肯定值当年财务净现值 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编号：SDGH 502 第A版 第0次修改 标题：房地产开发管理细则 第1页 共6页 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修 改 记 录 序号 条款号 修改内容 修改时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山东国华时代投资
24、发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 502 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发管理细则 页 码： 第 2 页 共 6 页 房地产开发管理细则 1 总则 为加强对房地产开发业务的管理，削减和避开失误，提高综合效益，依据城市房地产管理法及其他有关法规的规定，结合近年来济南国华置业有限公司进行房地产开发的实际状况，制定本细则。2 项目开发管理 2.1 项目选择：由开发部协作实业公司依据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。2.2 可行性探讨：由开发部按房地产开发可行性探讨管理方法执行。2.3 投资决策：依据房
25、地产开发项目可行性探讨报告，结合公司自身状况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必需仔细慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。确定投资项目的可行性探讨报告报国华实业公司审批。2.4 土地合同订立：项目确定后，开发部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地运用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要详细、明确、严谨，精确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。2.5 安排编制：土地合同签定后，项目公司经理应组织编制项目开发具体安排书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的托付、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员支配、办理步骤
26、等。明确资金筹措、完成投资、成本限制、房产销售等的方式、方法及相应安排支配。2.6 前期手续：开发部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有： 2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。2.6.2 向安排部门申报固定资产投资安排，报批项目立项。2.6.3 向土地部门申领土地运用证和建设用地批准书。2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.6.5 如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策托付拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 502 版 本： A版 第0
27、次修改 标 题： 房地产开发管理细则 页 码： 第 3 页 共 6 页 2.7 规划设计：由工程部协作实业公司完成。要贯彻充分利用土地、完善运用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化四周环境的原则。大型项目的规划设计宜采纳招标方式确定设计单位。规划设计完成后，向规划部门报批，开发部组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 2.8 现场施工打算 2.8.1 工程部负责托付测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。2.8.2 工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。2.9 托付工程施工监理：全部开发项目原则上都要托付施工监理。宜采纳招标或议
28、标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或方法。工程部负责组织托付监理。2.10 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工依次、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的选购打算刚好间、质量限制安排、场地的利用及支配等。2.11 施工队伍选择：项目施工组织总设计确定后，经济部应按安排组织选择施工队伍。详细操作方式见工程招标管理规定。施工队伍确定后，公司应与其签订正式的施工合同。2.12 开工手续：工程开工
29、前，开发部协作工程部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、平安监督等手续。2.13 自购工程用设备、材料的招标与供货：工程开工前，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）依据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间支配选择供货商，一般采纳招标或议标的方式确定供货商。供货商确定后，公司应与其签订正式的供货合同。2.14 施工管理：工程部负责施工管理。管理内容主要包括： 2.14.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计； 2.14.2 帮助施工单位解决现场的特别困难； 2.14.3 督促施工单位按合同要求完成施
30、工进度，实事求是地对工程进度做出签证； 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 502 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发管理细则 页 码： 第 4 页 共 6 页 2.14.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证； 2.14.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐藏工程的验收，严格限制工程质量； 2.14.6 刚好发觉、处理施工中出现的问题，对质量事故，必需向公司及有关行业主管部门反映，妥当处理； 2.14.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系； 2.14.8 督促施工单
31、位进行工程修理。托付监理公司进行施工监理的项目，要严格根据托付监理合同、工程监理实施细则对以上施工管理工作进行分工，避开与公司工程部工作交叉，并按托付监理合同、工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。2.15 工程造价预料及预算：项目定位前，经济部应协作开发部对项目进行经济论证；项目定位后，经济部应协作实业公司做项目投资估算；正式设计施工图出来后，经济部应做设计施工图预算。经济部应视以上工作量大小外委编制或自行编制，以此作为限制项目投资、工程成本的依据或目标。2.16 工程款拨付：项目公司依据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款安排，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款安排后，由经济
32、部进行审核，并协作财务部拨款。2.17 竣工验收： 2.17.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由公司工程部组织初验，初验合格后向质量监督部门申请验收。2.17.2 成片开发项目竣工后，工程部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行综合验收。2.17.3 开发项目验收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。2.18工程造价决算：工程竣工后，由经济部审核施工单位提报的工程竣工造价结算（必要时，可托付审计事务所进行审计），工程部协作，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对项目工程投资进行竣工清点。2.19 技术档案管理：综合
33、部依据档案管理要求制定相应方法进行管理。主要是： 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 502 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发管理细则 页 码： 第 5 页 共 6 页 2.19.1 收集、保管开发项目的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建设用地规划许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工报告等等。2.19.2 收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐藏工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处
34、理报告、竣工决算书等。3 房产销售管理 3.1 对房地产开发项目的销售工作应提前介入。在可行性探讨阶段，开发部就项目的销售前景、预期售价提出看法，并对项目进行市场定位即确定项目的主要销售对象。在规划设计阶段，开发部应依据市场定位和驾驭的市场信息，对项目的户型设置、面积大小、内部设施、设计标准等提出相应的看法。3.2 项目的规划设计一经批准，开发部应会同相关部门编制销售安排，包括销售策略、销售方式、平均售价、销售进度等，制订具体的销售方案，确定每楼层、每单元的明细价格，定出底价，报公司主要领导审批后实施。3.3 开发项目开工前后，开发部应办理商品房预售登记手续，领取商品房预售许可证。为促进销售，
35、有条件的还可与银行联系，办理按揭托付。3.4 开发部应实行各种方式促销商品房，如在报纸、期刊、广播电视等新闻媒介上发布广告，制作售楼说明书向潜在客户分发，在现场制作广告牌，有目的地上门推销，托付代理销售等等。3.5 销售起先后，应随着项目建设进度并依据市场反应、销售状况对售房价格进行相应调整。3.6 商品房的销售，除预售时或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有实惠。特别状况须要予以实惠的，须经公司领导集体探讨批准。3.7 销售商品房必需签订书面合同，合同须具备以下基本内容： 3.7.1 所售房产的位置、面积、标准、附属设施、交付时间； 3.7.2 房产单位售价、总价款、付款方式和定金； 3.
36、7.3 合同双方的权利和义务； 3.7.4 违约责任和惩处方式； 3.7.5 争议解决方法及其他约定的条款。3.8 任何购房业主若未按合同约定付清房款，一律不得将所购房产交付其运用，违者对责任人就所造成的损失赐予惩罚。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 502 版 本： A版 第0次修改 标 题： 房地产开发管理细则 页 码： 第 6 页 共 6 页 3.9 开发项目通过竣工验收后，开发部应为购房业主办理产权证书。 3.10 房产销售基本结束后，由开发部、财务部共同写出开发项目投资效益总结报告，上报公司领导。同时，开发部还应协作财务部编制开发项目
37、决算报告，对项目收益状况加以仔细分析。3.11 公司在资金状况允许的条件下，可将所开发的重要位置的商业用房、写字楼留作固定资产，用于对外租赁，获得长期的租金收益。4 物业管理 4.1 开发项目在进行房产销售之前，公司应依据项目状况选定物业管理单位，由其担当项目建成后的管理。任何开发项目，既可由公司控股的物业管理公司担当管理任务，也可托付非公司控股的物业管理公司进行管理。公司要与选定的物业公司签订合同。4.2 物业管理公司对项目验收接管后，负责所管理项目的房屋设备、市政公用设施、生活服务设施的日常管理和维护修理，并可按实际状况相应负责园林绿化、环境卫生、保安等事务，还可为居民（用户）供应其他无偿
38、或有偿的服务。4.3 工程竣工后，在工程保修期间，物业管理公司发觉工程质量等问题，应刚好向公司工程部反映，由工程部责成施工单位刚好修缮；或自行修缮，并会同相关部门按实扣除施工单位保修金。4.4 物业管理公司按业主须知规定定期向服务区内的业主收取有关费用。4.5 开发建成区居住业主数达到肯定规模，应成立业主委员会，由业主委员会确定物业管理的托付事宜。5 附则 5.1 本制度自正式颁布之日实施。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编号：SDGH 503 第A版 第0次修改 标题：工地例会制度 第1页 共3页 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修 改 记 录 序号 条款
39、号 修改内容 修改时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 503 版 本： A版 第0次修改 标 题： 工地例会制度 页 码： 第 2 页 共 3 页 工地例会制度 1 目的 完善工程管理制度，加强对在建工程的进度、质量、投资限制的管理，提高工作效率，加强建设单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建设中实际存在的问题。 2 工程例会的组织 2.1 工程例会为定期会议，每次例会时间由各项目部自定。2.2 工程例会主持人为工地总监理工程师或工地总监代表。2.3 工程例会参与人
40、员包括项目公司经理、驻项目公司各专业技术人员、施工单位和监理单位相关人员。2.4 项目公司应提前与监理单位进行沟通，当预料要有重大问题决策时，需请示公司总经理或总工参与。2.5 会议的时间变更或取消由工程例会主持人确定。2.6 会议结束后，由监理单位记录人员整理形成例会纪要，并于会后其次天发给与会人员。2.7 与会人员参与例会时需签到，收到例会纪要后需签收。2.8 监理单位每月要出一份监理月报发至各与会单位，项目公司应刚好将监理月报传递到济南公司，供公司领导批阅。2.9 项目公司人员应将每一份监理月报、例会纪要登记、备案。3 工程例会会议程序 3.1 施工单位施工人员对本周工程进度以及下周工程
41、进度的支配进行汇报，提出对本周工程施工中所遇到的设计、施工、材料供应等各方面存在的问题，并对下道工序的施工方法、进度、支配进行说明。3.2 项目公司经理、各专业技术人员，对施工单位提出的问题进行答复。监理公司对本周施工监理过程中的施工质量、进度、材料供应、投资限制、平安生产状况进行说明，并提出监理过程中所发觉的问题，提出相应限制措施。项目经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到的协作问题进行协调。3.3 其他与会人员进行会议发言。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 503 版 本： A版 第0次修改 标 题： 工地例会制度 页 码： 第 3
42、 页 共 3 页 3.4 例会主持人对会议进行总结。并对各与会人员提出的主要问题通过探讨做出结论，对本周工程建设概况进行总结，并对下周监理工作做出详细部署。 3.5 每月最终一个例会，除以上会议内容以外，要求施工单位将本月的安排与实际完成进行对比，查找缘由，落实责任，并将下月工程建设的支配列入该会议的议程。4 工程例会落实 4.1 工程例会纪要是过去一周工程建设的集体检讨和全面总结，对在建工程具有指导意义。4.2 监理单位及驻项目各专业人员在日常监理过程中，应把例会纪要所提出的施工、材料供应、投资限制以及各工种、各专业之间的协调问题作为监理的一项详细工作内容，并对各种问题的解决状况作监理记录，
43、并在下次的例会上对上述问题的解决状况做出汇报。4.3 总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单位在工程建设中严格遵守工程例会对工程建设中发生的问题所做出的结论处理施工与其他冲突，并要求施工人员于下次例会上，汇报上次例会纪要中有关问题及处理状况和有关结论的落实状况。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编号：SDGH 504 第A版 第0次修改 标题：施工图管理制度 第1页 共2页 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修 改 记 录 序号 条款号 修改内容 修改时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制
44、度 汇 编 编 号： SDGH 504 版 本： A版 第0次修改 标 题： 施工图管理制度 页 码： 第 2 页 共 2 页 施工图管理制度 1 目的 施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣工结算打下基础。 2 施工图纸管理内容： 2.1 接到设计单位送来的图纸应马上整理，编号和分发。2.2 完整的施工图应包括总配图及总说明、总书目、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。2.3 施工图纸的数量应在20套，包括精
45、装本4套，平装16套。3 施工图纸的管理程序: 3.1 图纸的整理。收到图纸后，核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。3.2 图纸的分发。3.2.1 项目公司申报开工证及进行工程招标、消防报审、设计审查各一套。3.2.2 公司存档2套，总工1套，工程部、经济部各1套。3.2.3 工地现场2套。3.2.4 施工单位4套（为其保留4套作为绘制绘制竣工图运用），监理公司1套。3.2.5 分发登记：分发时间、领取人单位、姓名、数量。3.3 图纸的保管，由驻项目公司工程技术人员保管。3.4 图纸的收回、作废，对因设计变更而作废的图纸应刚好收回、登记，并加盖作废章。4 竣工图纸的管理细则:
46、 4.1 工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图，由施工单位负责绘制。4.2 一般少量的局部变更可在原图上更改。4.3 对局部更改（变更量大于4.2条者）可在图上增画大样图或部分更改图。4.4 对改动较大的部分要重新绘制。4.5 竣工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审核。4.6 监理公司审核后加盖审核章上交驻项目公司技术人员。 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编号：SDGH 505 第A版 第0次修改 标题：施工图审学制度 第1页 共2页 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修 改 记 录 序号 条款号 修改内容 修改时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山东国华时代投资发展有限公司 项 目 管 理 制 度 汇 编 编 号： SDGH 505 版 本： A版 第0次修改 标 题： 施工图审学制度 页 码： 第 2 页 共 2 页 施工图审学制度 1 目的 为使工程设计符合开发经营的