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1、手机gps测量土地面积 摘要：随着社会的发展与进步，重视房产测量中面积测算问题分析对于现实生活中具有重要的意义。本文主要介绍房产测量中面积测算问题的有关内容。 关键词房产；测量；面积；计算；测算； Abstract: With the development and progress of society, the emphasis on property measurements in the area is estimated to have important significance for real life. This paper describes the estate surv
2、eying the area is estimated in the relevant content. Keywords real estate; measurement; area; calculation; estimates; 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 引言 房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简洁的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。精确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、产权人等合法权益的重要依据，也是进行城市建设和管理的必不行少的基础资料。自 GB/T 17986房产测量规范颁布实施以来，由于房产测量规范还不够很完善，个
3、别条文说明不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而房产测量规范对特别建筑等问题没有触及到，使得测量人员在实际测算中往往难以驾驭，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。 1、关于有柱走廊与有柱阳台 房产测量规范上规定：有柱走廊按柱外围的水平投影面积计算；而阳台是按是否封闭来确定建筑面积，封闭阳台按其外围的水平投影面积计算，未封闭阳台按其外围的水平投影面积的一半计算，即使有柱阳台不封闭也应按其外围的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中能精确区分哪种状况是有柱走廊，哪种状况是有柱阳台。可从以下三种方法加以判别。第一、有柱走廊一般是
4、位入主入户门口，是各户从室外进入户内的必经通道。有的属共有部位，而阳台是处于入户门内的套内建筑面积，属户内专用部位。例如，在某幢别墅中，先经过入户门进入户内，户内还有通往私家花园有柱有半围护部位，往往较长，有的跨越好几个房间，看起来与柱廊没什么区分，但其性质属室内专用部位，作为阳台运用，应当按不封闭阳台按其外围的水平投影面积一半计算；其次、若有柱廊设计为某个户室专用的，并且是入户内的必经之地，此种状况按有柱廊门廊计算全投影面积，而不能按阳台计算一半面积；第三、从柱廊的概念上理解，柱廊不仅要有柱，而且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护；若与地面或架空处在同一平面上，既无高差又无围护，应视同骑楼
5、或架空部位，不计算建筑面积。 2、关于斜坡屋面 随着我国经济的旺盛和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满意居住的同时也越来越讲究独特、美观、新奇，一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。对于斜屋面房屋怎么测算?房产测鼍规范规定e斜面结构屋顶高度在220米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。假如单纯是斜屋面的房屋，干脆“切取”220米的高度计算倒也便利、精确，遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面状况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于220米，两侧渐渐斜下又低于这个高度
6、，可计算的面积并不大，且结构错综困难，测算起来非常麻烦，界定也不见得精确。故笔者认为：这种斜屋面房屋的窗顶超过220米的部分可以不予考虑。 3、关于跃层户室中的内楼梯 有些房屋竣工时，跃层户室中的内楼梯开发商往往未建立，留作用户自理。此种状况，因为计算建筑面积的客体不存在，有的地方不计算建筑面积，有的地方计算建筑面积。分析其内楼梯房产开发商未建立理由是为了满意业主装修自由设计风格的须要，即使造了该楼梯，一是业主在装修时也会拆除，避开装修拆改时人力物力的奢侈，二是防止拆除影响房屋结构。内楼梯是连结上下层的必需通道，开发商未建立，业土装修时肯定会造。若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，
7、明显不合理。因此，跃层中内楼梯是否建立均应按自然层计算面积确权，开发商未建立节约的造价成本可在购房合同中协商，在房款中扣除。 4、阳台面积的计算 阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连，依据其外围状况分为全封闭阳台和半封闭阳台。规范依据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。上述阳台的概念是标准阳台的概念，近几年，在实际测量中发觉有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一样的现象。阳台的顶盖形式多种多样，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如: 隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔一层以上的
8、有顶盖、利用其它构件作为顶盖的，这些特别状况下的阳台如何计算建筑面积? 笔者认为，对于部份覆盖的顶盖，可认为: ( 1) 没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积; ( 2) 投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准; ( 3) 投影下来的面积大于围护结构的 1/2，则计算面积; 不大于 1/2 的不算面积。对于隔层顶盖的阳台视为无顶盖，不计算面积，理由有两个: ( 1) 隔一层状况下，顶盖的作用不明显，起不到爱护的作用。 ( 2) 假如隔一层算有顶盖而计算面积，那么隔 2、 3、4、5 层计算不计算? 标准难驾驭，因此就认为隔层不算是顶盖。是否为隔层是依据所依附的主体结构的结构层为准。
9、5、伸缩缝面积的计算 国家标准房产测量规定规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。 一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为: 只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积，虽然没有通行的部分没有运用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为: 这种算法是不合理的，三缝( 伸缩缝、沉降缝、变形缝) 是结构上的要求。用户没有利用上是不应
10、计算面积的，假如用户利用上了是可以计算面积的，且利用多少计算多少，还是比较合理的。笔者同意后一种观点。 6、关于消防连廊 随城市化进程加快，城市用地日趋惊慌，房屋建筑不得不向高层化发展。随之而来增加了消防平安要求。为此，有些高层住宅十层以上设计一条消防连廊，连通不同单元消防楼梯，来增加消防疏散实力。常见的有两种形式，一种是以挑廊与不同单元公用消防楼梯间干脆相连；另一种是通过相邻两户内房间外设计一条类似阳台的廊，再经过相邻两户内房间与公用消防楼梯间间接相通。后一种状况的廊属阳台性质，因它干脆与相邻户内的房间相通，平常都是作为阳台运用的，只有在间或发生紧急疏散状况时，还要借助相邻户室内的房间组成公
11、共通道通往消防楼梯，此时，不仅廊是公共通道，房间也成了公共通道，故作为相邻两户的公共阳台分摊较为合理。在前一种状况，有的人认为是由于十层以上高层住宅引起的，其消防连廊面积应由十层以上住宅分摊。这种做法有些不妥。消防连廊的布局是从一幢房屋的整体结构设计要求所确定，再说该消防连廊干脆与楼梯相连，所处楼层的户室也不能运用，若消防连廊下部某个单元楼梯发生火灾，也可向上经过消防连廊到达其它单元楼梯疏散。因此，此类消防连廊与各相连的消防楼梯作为一个整体，伴同楼梯一个级别分摊处理较为合理。 7、关于住宅小区架空层楼梯、电梯 随着住宅建设发展，住宅小区向规模化、生态化发展。许多小区为了增加通风、采光和绿化率，
12、将某几幢房屋的底层架空用来种植花草，美化小区环境。 那么架空层中的楼梯、电梯面积如何处理?房产测量规范也没提到。各地处理各异。有的属本幢公用部位，计算面积分摊到该幢房屋中；有的计算建筑面积单列，不分摊；还有的认为不计算建筑面积。本人认为：此架空中的楼梯、电梯等公用部位是为了小区的通风、采光、绿化而引起的，不计算建筑面积；若计算建筑面积分摊，会使小区内相同幢、相同套型的房屋仅因一幢底层架空、一幢底有住房，而测算建筑面积的结果是有架空层房屋套型面积大于无架空层的套型建筑面积，其误差就是多分摊到的架空层的公用楼梯、电梯面积，结果导致购房者多负担了增加公用面积房款，明显不公允；若计算面积不分摊，不仅导
13、致总建筑面积的增加超规划指标，要罚款处理，而其面积因无明确的产权主体而无法确认产权。因此，作为不计算建筑面积较为合理。 结束语 总之，上述这些问题的探讨是笔者在实际工作中常常遇到的，考虑得不够成熟，个人之见。不过，希望通过这样的探讨，最终能够找到一种正确的、合理的测算标准。 参考文献 1 GB/T 17986-1,S 2 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术M .北京 :中国标准出版社,2011 3 吕永江. 测绘标准化,2010,(1):12-16 4 吕永江.测绘标准化,2010,(4):11-18 5 吕永江.测绘标准化,2003,(1): 1-6 注：文章内全部公式及图表请用PDF形式查看。