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1、房地产经纪协理答疑精华6卷房地产经纪协理答疑精华6卷 第1卷根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为（）。A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务C.住宅经纪业务和商业房经纪业务D.房地产代理业务和房地产居间业务答案：D解析：根据房地产经纪服务的方式不同，房地产经纪业务可以分为：房地产代理业务；房地产居间业务。A项，房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务是根据房地产交易的类型对房地产经纪业务进行的分类；B项，新建商品房经纪业务和存量房经纪业务是根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型对房地产经纪业务进行的分类；C项，住宅经纪业务和商业房经纪业
2、务是根据服务的标的房地产的用途对房地产经纪业务进行的分类。采用互联网发布房源信息的优势包括（）。A.便于查询B.更新快C.内容全面直观D.成本低E.目标准确答案：A,B,C解析：采用互联网发布房源信息的优点主要有：信息量大；便于查询；更新快；内容全面直观。但有些网站不能与客户及时互动交流，开发网站或信息发布的成本较高。房地产经纪公司为出售某房屋，采用了客户介绍法进行客源开拓，即（）。A.以自己认识的人或亲朋好友的信赖形成人际网络介绍客户B.通过成立客户俱乐部的方式吸收会员挖掘潜在客户C.利用服务过的客户建立良好的顾客关系来介绍客源D.向社区举办讲座来发展客源答案：C解析：客户介绍法是房地产经纪
3、人员通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式，这种开发方式越来越受到经纪机构和房地产经纪人员的重视。老客户是对房地产经纪人员服务质量的最佳证人，是在服务的直接接触中而获得的信赖，是房地产经纪人员的宝贵资源。房地产经纪人员依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为房地产经纪人员介绍新客户。房屋买卖的一次性付款当中，付款的日期的情况不包括（）。A.房屋交付之日B.签订房屋买卖合同之日C.房屋交付使用之前的特定某天D.房屋交付之后的特定某天答案：B解析：一次性付款是指房地产买卖中，买卖双方约定支付价款的一个日期，买方在该日期向卖方一次性支付完所有价款的方式。付款的日期有三种情况：房屋交付使用之
4、前的特定某天；房屋交付之日；房屋交付之后的特定某天。但卖方一般要求在房屋交付之前付清全款。公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在租赁合同签订后（）日内报相关部门备案。A.7B.10C.15D.30答案：D解析：合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。根据客户对物业需求的急迫性，房地产经纪人可以对客户进行分析分类，对于急迫购房的客户，房地产经纪人必须马上跟进并在（）个月内成交。A.1B.2C.3D.6答案：A解析：根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。房地产经纪人可以对客户进行分析分类，一般可以将客
5、户按照购房或租房的急迫性分为四类：一个月内必须成交的客户，此类客户是急迫购房的客户，需要房地产经纪人马上跟进；三个月内可以成交的客户；半年以内可能成交的客户；半年以上成交或者无规定期限的客户。如果承购房屋是商业地产，房地产经纪机构可以不了解的委托人的信息是（）。A.委托人的年龄B.周边配套C.位置D.单价答案：A解析：房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。购房目的中，自住购房和投资性购房是两大不同类别，对住房
6、要求有所不同。同时，委托人的年龄、职业等也影响着委托人对住房的要求；如果承购的是商业房地产，房地产经纪机构应该了解委托人意向的位置、物业面积、单价、总价、物业服务费用、周边配套等信息。房地产经纪协理答疑精华6卷 第2卷房地产经纪服务合同应至少保存（）年。A.3B.10C.5D.15答案：C解析：房地产经纪服务合同是业务记录资料中的关键内容，同时也是其他相关机构（如法院、房地产行政管理部门、房地产经纪行业组织等）开展调查研究的重要资料，应至少保存5年。2022年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2022年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2022
7、年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（）。A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效答案：C解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。一个有效的房源信息，应包括（）。A.房地产权利人信息B.房地产状况C.房地产挂牌要求D.是否愿意独家代理E.带看客户的基本信息答案：A,B,C解析：房源信息通常是指与委托出售（或出租）房屋相关的信息，一个有效的房源信息，应包括的
8、构成要素有：房地产权利人信息；房地产状况；挂牌要求等。房地产经纪服务合同应由（）名房地产经纪人协理签名。A.1B.2C.3D.4答案：B解析：房地产经纪服务合同应由承办该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人协理签名。由于电子签名法第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是（）。A.连续梁B.简支梁C.圈梁D.主梁答案：C解析：梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。圈梁主要是为了提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内
9、墙设置的连续封闭的梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。下列关于房屋登记费的说法错误的是（）。A.住房登记每件80元B.非住房登记每件550元C.住房登记一套为一件D.住房登记核发一本房屋权属证书收取证书工本费10元答案：D解析：按照物权法规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产面积、体积或者价款的比例收取。目前，国家尚未出台不动产登记收费标准。按照房屋登记收费的标准，住房登记收费标准为80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按照规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书费，但每增加一本征收加收证书工本
10、费10元。写字楼、旅馆、度假村等房地产的本质是（）。A.各种企业的生产资料B.开发商的生产产品C.商业房地产D.收益成品答案：A解析：商业房地产是一个内涵非常丰富的概念，包括写字楼、商铺、购物中心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点（即商业地产的本质）是其作为各种企业（包括房地产出租企业）的生产资料。房地产经纪协理答疑精华6卷 第3卷不动产登记的目的有（）。A.保护不动产权利人的物权B.遏制不动产价格的过快增长C.维护交易安全D.利于国家对不动产进行宏观调控E.利于国家对不动产征收赋税答案：A,C,D,E解析：不动产登记是指
11、不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的目的有：保护不动产权利人的物权；维护交易安全；利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权答案：A解析：一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房地产优先受偿。房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
12、A.不转移占有B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权答案：A解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。在房地产查验过程中，可以不必查验的是（）。A.房地产所处地块的具体位置和形状B.房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况C.房屋产权人的身世D.房地产周边的交通、自然景观答案：C解析：房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘
13、房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。独家委托与普通委托的差异性表现在（）。A.业主优先次序B.销售方式C.委托形式D.委托代理关系E.成功率答案：A,B,D,E解析：独家委托与普通委托的差异性，如表5-2所示。表5-2独家委托与普通委托的差异性通过房产分户平面图可以看出，该房屋权属证书记载的房屋位于1层的（）部位。A.东边B.西边C.中间D.靠边答案：C解析：房屋户型图中房屋朝向一般为“上北下南、左西右东”，并用箭头或指针标注正北方向。通过房屋户型
14、图可以清晰地看到该户型的房屋朝向、入口、房间内部布局（包括客厅、卧室厨房、卫生间、阳台的布局、数量和组合关系）以及门、窗的位置等。从图中可以看出，该房屋权属证书记载的房屋位于1层的中间部位。关于房地产价格信息的运用，下列说法错误的是（）。A.为制定房地产挂牌价格提供依据B.为房地产交易谈判提供价格参考C.为房地产市场投资宣传提供依据D.利用价格趋势促进房源和客源的开发答案：C解析：房地产价格信息的运用具体如下：分析预测房地产价格的变化趋势；为卖方提供房地产挂牌价格参考；为房地产交易谈判提供价格参考；利用价格趋势促进房源和客源的开发。房地产经纪协理答疑精华6卷 第4卷房地产经纪专业人员只能通过（
15、）的方式取得报酬。A.与委托人协商B.订立合同C.房地产机构下发D.口头商谈答案：B解析：房地产经纪服务合同在有效保障合同当事人的合法权益、维护和保证市场交易安全与秩序等方面发挥着重要作用。一方面，房地产经纪专业人员提供经纪专业服务后，只能通过订立合同的方式取得相应的报酬；另一方面，委托人也只有通过合同的形式，明确自己享有的权利以及应当承担的义务。下列不可以自行作为不动产申请人的是（）。A.限制民事行为能力人B.自然人C.法人D.非法人组织答案：A解析：不动产登记申请人可以是自然人，也可以是法人或非法人组织。申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力。无民事行为能力人和限制民事行为能力人本人不能
16、自行申请不动产登记，其不动产登记由其监护人代为申请。 关于客源信息开拓的说法正确的有（）。A.门店接待开发客源的成本较高B.互联网开发客户就是在付费的房源信息发布平台上进行房源广告的发布C.驻守和横幅揽客法的成本较低D.做社区业务时，讲座揽客法比较适用E.实际工作中常常采用集中方法组合以提高开发效率 答案：C,D,E解析：A项，门店接待的优势包括：方法简单易行；开发客户的成本低；客户信息准确度高；较易展示企业能力和企业形象，增加客户的信任感，为今后进一步交往打好基础。B项，房地产经纪人可以在付费的房源信息发布平台上发布房源信息（包括信息中介网站或专业的房地产网站），通过发布房源信息吸引客户，除
17、了付费的网站信息发布平台之外，互联网还会提供免费的信息发布途径。 根据住宅设计规范GB 50096，每套住宅的用电负荷不应小于（）。A.2.0kWB.2.5kWC.3.0kWD.3.5kW 答案：B解析：根据住宅设计规范GB 50096，每套住宅的用电负荷不应小于2.5kW。房地产经纪人代办存量房商业抵押贷款，应通知购房人提交（）。A.房屋买卖合同B.身份证明C.婚姻关系证明D.收入证明E.房屋建筑质量证明答案：A,B,C,D解析：代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、学历证明、职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付款交付确认函以及各
18、类委托书。在处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的（）。A.抵押价值B.市场价值C.经济价值D.社会价值答案：B解析：商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。王某承租李某的住房后，自己打
19、算将其转租给朋友，下列关于王某转租的说法错误的是（）。A.李某的房屋必须合法B.王某转租须经李某书面同意C.转租期限可以长于原合同规定的期限D.转租期限不得超过原合同规定的期限答案：C解析：房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求包括：转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋；须经出租人书面同意；转租期限不得超过原合同规定的期限。房地产经纪协理答疑精华6卷 第5卷房屋所有权人查询、复制本人的不动产登记资料时，可不提供（）。A.查询申请书B.查询目的说明C.身份证明D.房屋所有权证答案：B解析：权利人申请查询应提交的材料包括
20、：查询申请书、申请人的身份证明材料。查阅权利人持有的土地和房屋权属证书、证明，是获取土地和房屋登记信息最简单、直接的方式。所以，在查询、复制时可不提供查询目的说明。此外，利害关系人申请查询应提交的材料包括：查询申请书、查询目的的说明、申请人的身份证明材料、证实存在利害关系的材料。为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为称为（）。A.最高额抵押B.预购商品房贷款抵押C.在建工程抵押D.一般房地产抵押答案：A解析：房地产抵押的主要类型包括：一般房地产抵押；在建工程抵押；预购商品房贷款抵押；最高额抵押。其中，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三
21、人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。为满足适用与环境要求，厨房、卫生间的地面材料应具有的良好性能包括（）。A.耐水性B.抗渗性C.导热性D.抗冻性E.耐久性答案：A,B,E解析：厨房、卫生间应选用耐水性和抗渗性好、不易发霉、易擦洗的材料。其中，耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。抗渗性是指材料的不透水性，或材料抵抗压力水渗透的性质。材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。下列不属于房屋权属证明的是（）。A.房
22、屋所有权证B.房屋出租委托协议C.房屋共有权证D.房屋他项权证答案：B解析：对于出售或出租委托，除了查看委托人的身份证明，还应查看出售或出租房屋的产权证明，并通过实地查看房屋，编制房屋状况说明书。房屋的产权证明通常包括：房屋所有权证或不动产权证书；房屋共有权证或房地产共有权证；房屋他项权证或房地产他项权证等。下列各项，可以在房地产经纪服务合同中约定的服务费用有（）。A.权属信息查询费B.定金C.违约金D.佣金E.代办服务费答案：A,D解析：服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服
23、务报酬，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。服务过程中涉及支付给第三方的费用，如权属信息查询费、评估费等，也可以在房地产经纪服务合同中约定。房地产经纪机构以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为是（）。A.房地产信托B.房地产经销C.房地产代理D.房地产居间答案：C解析：房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。处在可售或可租状态的房源称之为（）。A.有效房源B.定金房源
24、C.签约房源D.无效房源答案：A解析：AD两项，处在可售或可租状态的房源被称之“有效房源”；已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。B项，房源委托人与客户签订了定金协议，房源将从有效状态转为定金状态；定金状态的房源，若超过预定签约日期仍未签约，出现退定，则该房源变为有效状态。C项，房源委托人与客户签订了交易合同，房源从有效或定金状态转为签约状态，至此交易终止，房源状态将变为无效状态。房地产经纪协理答疑精华6卷 第6卷风险可以分为企业风险和个人风险，其中，个人风险包括（）。A.收入风险B.医疗费用风险C.价格风险D.金融风险E.信用风险答案：A,B,D解析：风险可以
25、分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括：价格风险；信用风险；纯粹风险。个人风险是个人和家庭面临的各种风险，可以分为：收入风险；医疗费用风险；责任风险；实物资产风险；金融风险；长寿风险。（）是保障买卖合同顺利签订的基础。A.做好买卖合同签订前的准备工作B.签约材料准备C.买卖合同的拟定D.买卖合同风险防范答案：A解析：做好买卖合同签订前的准备工作，是保障买卖合同顺利签订的基础。因此，房地产经纪人员必须予以高度重视。关于房地产经纪合同的说法，正确的有（）。A.合同标的是劳务服务B.合同是有偿合同C.合同当事人取得权利必须
26、要支付相应代价D.合同经备案才生效E.合同一般要采用书面形式答案：A,B,C,E解析：房地产经纪服务合同的特征包括：房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同；房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同；房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。D项，依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据合同法相关规定，自合同成立时生效。甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，
27、服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。适合甲公司快速开拓房源的渠道有（）。A.采用电话访问B.报纸上刊登广告C.联系大型企事业单位D.联系资产管理公司答案：A,B解析：房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式（暖性开发方式）和间接开发方式（冷性开发方式）两种。直接开发方式有：门店接待；社区活动；派发宣传单；老客户推荐；人际关系开发。间接开发方式有：网络开发；电话拜访；报纸广告；群发邮件、信息；户外广告或横幅。房地产经纪人员在协助当事人办理好商品房买卖合同网签手续后，需协助当事人做好
28、商品房买卖合同登记备案工作，具体包括（）。A.督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案B.协助签订纸质合同C.督促并协助买方办理纸质合同的登记备案D.推荐办理商品房预告登记E.办理纸质合同的盖章备案答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人员在协助当事人办理好网签手续后，应督促并帮助当事人办理商品房买卖合同的登记备案。需要做到以下几点：督促并协助买方办理商品房买卖合同网上备案。协助签订纸质合同。在网上签订合同之后，需要及时协助当事人下载纸质合同，并填写需要手工填写的内容。督促并协助买方办理纸质合同的登记备案。网上备案或下载并填写纸质合同后，房地产经纪人员要督促买方及时办理纸质合同的备案。推荐办理商
29、品房预告登记。为保证买方的权利，经纪人员可以解释并推荐办理预告登记。房源信息的更新应注意的事项不包括（）。A.周期性访问B.访问信息的累积C.房源信息状态的及时更新D.及时剔除已完成交易的房源答案：D解析：房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：周期性回访；回访信息的累积；房源信息状态的及时更新。D项，已完成交易的房源属于“无效房源”，不能剔除，因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，从而再次实现交易。房地产经纪公司代理房地产开发公司进行楼盘销售时应准备的销售资料包括（）。A.宣传资料B.销售文件C.审批文件D.合约文件E.证明文件答案：A,B,C,E解析：销售资料包括：项目的审批文件。重要的审批文件包括“五证”、“两书”。其中，“五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证；“两书”指住宅质量保证书、住宅使用说明书。销售文件。包括价目表、销控表、客户置业计划、须知文件、商品房认购协议书或意向书和商品房买卖合同。宣传资料。房地产经纪机构代销的证明文件等。