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1、房地产估价师历年真题解析7篇房地产估价师历年真题解析7篇 第1篇根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。A.低收入B.中低收入C.中等收入D.所有答案：A解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。自2022年2月22日起，对个人首次购买90平方米及以下住房的，契税税率暂统一下调到2%。（）答案：错解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税
2、；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。 甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决正确答案：ACD
3、 某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底，2022年底至2022年底的净收益为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。A利率是由储蓄和投资决定的B利率是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性正确答案：BE 房地产的投资回报是指投资者对其所投
4、入资本的回收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师历年真题解析7篇 第2篇某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5，期限为15 年的住房抵押贷款，月还款额按0.4等比递增，若该家庭第10 年最后一个月的还款额为3044.54 元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A3853.10B3868.52C3883.99D4187.36答案：B解析：具体的计算过程如下：已知：A12
5、0=3044.54 元，s=0.4，n=1512=180（月），i=6.5l2=0.54；第10 年最后一个月份的还款额A120 为：At=A1（1s）t-1，A120=A1（1s）t-1，3044.54=A1（10.04%）120-1，抵押贷款首次月还款额为：A1=1893.26 元；第15 年最后一个月份的还款额A180 为：A180=A1（1s）t-1=1893.26（10.4）180-1=3868.52（元）。某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵
6、押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A、 15B、 16C、 17D、 30答案：B解析：估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。在房地产市场指标中，反映房地产开发投资
7、与宏观经济协调发展的总体状况的是（）。A、土地转化率B、开发强度系数C、开发投资杠杆率D、房价租金比答案：B解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P43。下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。A、 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式答案：B解析：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生
8、的贷款提供了一个额外的安全保障。房地产估价报告及相关资料的保管期限至少（）年。A5B8C10D15答案：C解析：房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于 10 年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其指定的机构。运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。A、 平均增减量法B、 平均发展速度法C、 移动平均法D、 指数修匀法答案：B解析：知识点 平
9、均发展速度法建设投资估算精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%1.0%，这一阶段属于（）。A.投资机会研究B.项目评估与决策C.初步可行性研究D.详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。参见教材P251252。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。房地产估价师历年真题解
10、析7篇 第3篇 住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。A购买持有出租出售B购买一更新改造出售C购买一更新改造出租出售D开发销售E开发持有出租出售正确答案：DE 下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B在房地产周期循环的最低点，空置率最高 建设工程教育网提供C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E在房地产周期循环中，价格（租
11、金）和空置率通常是同向变动的正确答案：ABD下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时
12、抛出答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P5556。下列不属于数学曲线拟合法的是（）。A、直线趋势法B、指数曲线趋势法C、二次抛物线趋势法D、指数线性修正法答案：D解析：考点:数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。民法上的物不包括( )。A.房屋 B.土地 C.矿产 D.智力成果答案：D解析：民法上的物应满足以下3个条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在。二是人力可以支配。三是不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体。但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。#
13、该项目的工程竣工验收工作由（ )负责组织实施。A.该区人民政府建设行政主管部门B.该市工程质量监督机构C.甲公司D.丙公司正确答案：C某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。A、 3.41B、 4.05C、 4.59D、 12.59答案：A解析：A=1009%(1+9%)15/(1+9%)15-1万元=12.41万元，(12.41-1009%)万元=3.41万元 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析正确答案：C房地产估价
14、师历年真题解析7篇 第4篇 某集团公司打算将其名下的一处房地产出售，根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素，公司给其标价320万元人民币。然而，此房地产标价两个月后，却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此，该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。请问：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?正确答案：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。A单独深度价格
15、修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率正确答案：B答案 B临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深
16、为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。按建筑物的层数划分，该3幢住宅楼属于（）。A、低层建筑 B、多层建筑 C、中高层建筑 D、高层建筑答案：C解析：本题考查的是建筑分类。中高层建筑指79层的建筑。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取
17、全面覆盖这种营销战略。（）答案：对解析：本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。 加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁管理条例规定的适用范围是指在（ ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。A城市行政区内B城市规划区内C城市开发区内D国有土地上E集体土地上正确答案：BD无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产债务融资。权益融资需要承担项目风险
18、，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的收益报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）答案：错解析：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。房地产估价中，遵循独立客观公正原
19、则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答案：D解析：本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。房地产估价师历年真题解析7篇 第5篇 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。A下降B上升C不变D不能确定正确答案：A长期利率下调，预期房地产投资风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降
20、低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。 下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ）。A公告不是房屋权属登记的必经程序B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记正确答案：B在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。 评估
21、时依据的建筑面积应为（ ）。A460m2B600m2C1000m2D以上三个面积都不行正确答案：D在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模 D.建筑档次E.房地产开发企业答案：A,C,D解析：本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。区位是既定的，无法选择。最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。根据国家关于估价收费标准的一般规定，房地产估价收费一般按照（）收取。A、评估总额的一定比例 B、采用差额定率分档累进 C、一月成交租金额 D、口头咨询费和书面咨询费答案：A解析：本题考查的是房地产中介服务收费。房地产估价收费一般按照
22、评估总额的一定比例收取。 全民所有制的土地被称为（ ）。A国有土地B全民土地C公有土地D集体土地正确答案：A全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（ ）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位答案：B解析：收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。某国出现通货膨胀现象时应采取的货币政策工具是（）。A.增加商品有效供应 B.发行长期国债 C.减少货币供应总量 D.增加货币供
23、应总量答案：C解析： 本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。当发生通货膨胀时，调节和控制社会总需求，在财政政策方面，大力压缩财政支出，努力增加财政收入，坚持收支平衡，在货币政策方面，紧缩信贷，控制货币投放，减少货币总供应量。增加商品有效供应。在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。( )答案：错解析：知识点 现金流量折现法与传统方法房地产估价师历年真题解析7篇 第6篇甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于
24、半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。关于本项目建筑设计的说法，正确的为（）。A.地上建筑物仅能设计为多层建筑B.地上建筑耐久年限为1540 年C.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应设置电梯D.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应采用钢筋混凝土结构答案：B,C,D解析：公共建筑及综合性建筑按照建筑总高度划分，总高度超过 24m 的为高层（但不包括总高度 2
25、4m 的单层建筑）。A 项，本例中，建筑控制高度 30 米为高层建筑。B 项，普通的建筑物（如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等）的耐久年限为 1540 年。C 项，一般来说，住宅建筑层数在 7 层及 7 层以上的，或最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在 16m 以上的，均应设置电梯。D 项，从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 甲公司在业务活动中签署的下列合同中，属于主合同的为（ ）。A估价委托合同B抵押合同C借款合同D保险合同正确答案：ACD偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围答案：错解析：下列
26、各项个人所得，应纳个人所得税：1.工资、薪金所得；2.个体工商户的生产、经营所得；3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得；4.劳务报酬所得；5.稿酬所得；6.特许权使用费所得；7.利息、股息、红利所得；8.财产租赁所得；9.财产转让所得；10.偶然所得；11.经国务院财政部门确定征税的其他所得。在（）年，我国成立“国务院住房制度改革领导小组”，这一时期的主要特点是针对低租金的传统住房制度，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。A.1978 B.1979 C.1982 D.1986答案：D解析：本题考查的是城镇住房制度改革。在1986年，我国成立“国务院住房制度改革领导小组”，这一时期的主要
27、特点是针对低租金的传统住房制度，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）=9%+0.14（18%-9%）=10.26%。P26。下列关于契税的表述中，正确的有( )。A.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B.土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，
28、需缴纳契税C.契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D.法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税答案：A,B,C,D解析：自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。房地产市场营销因素调查包括（）。A、购买能力调查 B、价格调查 C、促销策略调查 D、分销渠道调查 E、市场需求质量调查答案：B,C,D解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。 A房地产
29、开发公司2022年5月发生过一次重大工程质量事故。2022年12月，该公司已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，有关部门即给予了批准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。房地产估价师历年真题解析7篇 第7篇 注册监理工程师的工作内容是控制所监理：工程的投资，其目标是投资越省
30、越好。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A认知价值定价法B价值定价法C领导定价法D挑战定价法E随行就市定价法正确答案：CDE廉租住房保障资金的来源有（）。A、廉租房租金收入B、资金利润C、土地出让净收益D、廉租住房预售资金E、住房公积金增值收益答案：A,C,E解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房保障资金来源有：（1）地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；（2）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；（3）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比
31、例；（4）廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租房住房保障专项补助资金等方式给予支持。 契约的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位何个人不得改变计税价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A、市场集中化 B、选择专业化 C、产品专业化 D、市场专业化答案：A解析： 本题考查的是目标市场选择。目标市场选择中，最简单的模式是企业只选择一个细分市场，即市场集中化。 根州房地产广告发布暂行规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的
32、合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房崖D共有房屋E商品房预售许可证办理之中的房屋正确答案：AE 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。A更长的经济寿命B更显著的各异性C更强的适应性D更专业的物业管理正确答案：C适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征。又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。基于“四三二一法则”，临街深度价格修正率包括（）。A、差额深度价格修正率B、同比深度价格修正率C、单独深度价格修正率D、累计深度价格修正率E、平均深度价格修正率答案：C,D,E解析：考点:编制价格修正率表。临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。（）可以用来养护和拌制混凝土。A.能饮用的自来水 B.清洁的天然水 C.污水 D.酸性水 E.海水答案：A,B解析：本题考查的是混凝土。凡能饮用的自来水及清洁的天然水都能用来拌制混凝土。